拆迁补偿太低，究竟能不能直接起诉补偿方案呢？，拆迁赔偿太少怎么上诉:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁补偿太低，究竟能不能直接起诉补偿方案呢？，拆迁赔偿太少怎么上诉

更新时间:2025-05-09 15:17 发布:2024-09-14 17:47 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁补偿太低，究竟能不能直接起诉补偿方案呢？,拆迁时，法律明确规定除了要给予被征收人合理的补偿之外，还要依法拟定补偿安置方案并予以公告，而且这个补偿安置方案是征收环节中必不可少的，如果没有补偿方案那此次征收可能就存在违法性。根据法律

拆迁补偿太低，究竟能不能直接起诉补偿方案呢？，拆迁赔偿太少怎么上诉

一、拆迁补偿太低，究竟能不能直接起诉补偿方案呢？，拆迁赔偿太少怎么上诉

　　拆迁时，法律明确规定除了要给予被征收人合理的补偿之外，还要依法拟定补偿安置方案并予以公告，而且这个补偿安置方案是征收环节中必不可少的，如果没有补偿方案那此次征收可能就存在违法性。

　　根据法律规定的，补偿安置方案中要明确的补偿内容包括：（一）被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；（五）农业人员的具体安置途径；（六）其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　以上内容如果缺少一项可能都会对被征收人产生很大的影响，因此被征收人在看到补偿安置方案的时候一定要看清楚里面的内容。那么如果这份补偿安置方案制定的不合理或是补偿标准过低时，是否可以直接起诉呢？

　　众所周知的是，在拆迁中存在两种征收模式，一种是国有土地上房屋征收模式，一种是集体土地上房屋征收模式，当然这也鉴于这种情况，导致国有土地上房屋征收的“补偿安置方案”与集体土地上房屋征收的“补偿安置方案”存在一定的区别。

　　通常情况下，国有土地上房屋征收都是统一按《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定结合各地具体实际情况征收，而房屋价值是参照市场价；而集体土地征收的补偿标准则由各地省级人民政府制，以区片综合地价作为标准。那对补偿方案究竟可不可诉呢？关于这个问题，我们来看一下法律是如何规定的。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，在国有土地上房屋征收过程中，被征收人对区县级人民政府作出的房屋征收决定以及补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以直接提起行政诉讼。

　　从这条规定中我们可以了解到，补偿安置方案是房屋征收决定的前置程序之一，是房屋征收决定的附近，也是相关部门对被征收人作出补偿决定的重要依据。但是对补偿方案不服的救济途径并没有在行政法规中明文规定，只是在房屋征收决定或是补偿决定的行政诉讼中，法院会对其合法性一并予以审查。下面我们通过一则裁判文书来看看人民法院究竟是如何审理类似案件的

　　国有土地上房屋征收决定所附的房屋征收补偿方案作为征收补偿安置工作中的一个环节，只是房屋征收实施过程中的阶段性行为，不是独立的行政行为，不具备确定力、执行力等行政行为效力。征收补偿方案并非是对上诉人作出的具体征收补偿行为，并未直接对上诉人的权利义务产生实际影响，依法不属于行政诉讼的受案范围。——(2016)冀行终710号

　　从司法实践中我们看到，补偿安置方案的批准行为属于行政机关的内部事务，且只是征收实施过程中的阶段性行为，对被征收人的利益并不产生实际性的影响，因此不具有可诉性。

　　当然了，在国有土地上房屋征收过程中，如果只有补偿方案，没有房屋征收决定，那么一般情况下被征收人可以针对补偿方案提起行政诉讼。

　　而集体土地上房屋征收，对于补偿方案是否可诉？根据《行政诉讼法》中的第二条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。

　　从《行政诉讼法》中我们了解到，补偿安置方案并没有在行政诉讼法的受案范围之内。

　　另外，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）第十条的规定，土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。

　　按照最高院的这个解释观点来看，土地权利人如果对补偿有异议，要先裁决（复议），然后再进行诉讼。

　　同时根据《土地管理法实施条例》（国务院令第653号）第二十五条的规定，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。由此得知，对集体土地上房屋征收中的补偿方案不服的救济，申请裁决成了一种可行的方式。

　　且对于集体征收中的补偿方案在司法实践中，也常常是以先行申请裁决（复议）作为受理补偿安置方案的前提条件。

　　对此北京圣运律师认为，国有土地上房屋征收中，被征收人如果对补偿安置方案不服并不能直接提起行政诉讼。而集体土地征收中，被征收人对补偿方案不服的也只能是先行裁决，之后对裁决不服的才可以依法提起行政诉讼。

　　如果盲目的就对国有土地征收补偿方案或是集体土地征收补偿方案直接的提起行政诉讼，那么人民法院可能会不予受理。因此北京圣运律师提醒大家，由于征地拆迁涉及到切身利益，在遇到问题时一定要及时的咨询专业拆迁律师。

二、瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法

　　各功能区管委会，各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府直属各单位：

　　《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法》已经2021年4月28日市政府第57次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　瑞安市人民政府办公室

　　2021年6月2日

　　（此件公开发布）

　　瑞安市征收集体土地范围内未登记

　　房屋认定处置办法

　　第一条为规范我市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置工作，保障被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法仅适用于瑞安市征收集体土地范围内需作认定处置的房屋，不作为未登记房屋登记发证的法定依据。

　　第三条本办法所称的未登记房屋是指未取得《不动产权证》，未取得《房屋所有权证》《土地使用权证》或仅取得其中之一的房屋。

　　第四条瑞安市征收集体土地涉及责令交地和国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定工作领导小组（以下简称“认定小组”），负责组织全市未登记房屋认定工作。

　　第五条未登记房屋认定处置工作，应遵循依法合理、尊重历史、实事求是、程序合法、结果公开的原则。

　　第六条未登记房屋，应根据下列不同情况，依法分类认定处置：

　　（一）1987年1月1日前建成，至今未改扩建的房屋，按实际使用房屋间数、建筑占地面积、建筑面积予以认定。

　　（二）1987年1月1日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成，已取得《土地使用权证》、宅基地审批手续或相关清理补办手续，至今未改扩建的房屋，按《土地使用权证》或宅基地审批手续或相关清理补办手续确定的房屋间数、建筑占地面积和实际使用建筑面积予以认定。

　　（三）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施以后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前建成，已取得《土地使用权证》、宅基地审批手续或相关清理补办手续，未登记《房屋所有权证》的房屋，按以下情况认定处置：

　　1.能提供相关规划审批（或清理补办）手续的房屋，按规划部门批准（或清理补办）的房屋间数、建筑占地面积、建筑面积予以认定。

　　2.不能提供相关规划审批（或清理补办）手续的房屋，按《土地使用权证》或宅基地审批手续或相关土地清理补办手续确定的房屋间数、建筑占地面积予以认定计算安置建筑面积。房屋给予适当补偿，其重置成新价按被征收房屋评估价的70%计算，搬迁（回迁）费、临时过渡安置费按实际使用建筑面积的70%给予补偿。

　　（四）已取得《房屋所有权证》未取得《土地使用权证》的房屋，按《房屋所有权证》记载的合法建筑面积、建筑占地面积予以认定。

　　（五）原已取得合法产权，因自然灾害或其他原因倒塌的，按以下几种情况处置：

　　1.未建房屋的，按原合法产权的登记面积予以认定，原房屋不予补偿。

　　2.未经批准擅自改建而未登记的房屋，以原合法产权的登记面积予以认定。房屋给予适当补偿，重置成新价按被征收房屋评估价的70%计算，以原合法产权记载的建筑面积计算搬迁（回迁）费、临时过渡安置费。

　　（六）2010年10月1日前建成的未登记村集体用房、村内无其他房屋的住房困难户（2010年10月1日前已独立分户，且不存在买卖、赠与等方式转让房屋情况的）需作补偿安置的房屋，由实施单位提出初步认定处置方案报认定小组，由认定小组按“一事一议”原则，作出处置意见。

　　第七条符合本办法第六条认定条件的宅基地范围内附属用房和住宅房屋前后左右庭院上搭建、改建的其他房屋不予安置，房屋按认定面积评估计算重置成新价、搬迁费和临时过渡安置费。

　　第八条征收集体土地范围内未登记房屋属下列情形之一的，不予以认定：

　　（一）相关部门已作出拆除或没收决定而暂未执行的房屋。

　　（二）已签订宅基地收回协议并已落实宅基地或安置房的房屋。

　　（三）已注销《土地使用权证》《房屋所有权证》，未拆除的房屋。

　　第九条未登记房屋建设时间的确定以房屋普查图册、基础地形图、航摄底片等为依据。已取得相关审批手续的，以建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、宅基地审批表、宅基地超占费、规划管理规费（罚没）票据、城市基础配套设施费缴纳票据等为依据。

　　第十条未登记房屋的认定，按照下列程序进行：

　　（一）征收集体土地范围确定后，实施单位负责对未登记土地、房屋权属的当事人、坐落地点、房屋间数、建筑占地面积、建筑面积、用途、建设年份、建筑结构等基本情况进行调查，被征收房屋当事人应主动配合并提供有关材料、证据。

　　（二）实施单位会同乡镇人民政府（街道办事处）、市自然资源和规划局、市住建局、市综合行政执法局等单位对未登记房屋是否符合本办法规定作出初步认定意见，并在征地范围内和所在村（社、居）公示，公示期不少于7日。

　　（三）在征收集体所有土地报批前，认定小组根据实施单位提交的初步认定意见和有关资料、证据进行审核并作出审查认定意见，由实施单位在征地范围内和所在村（社、居）公布。不能认定为合法建筑的未登记房屋，由市综合行政执法局、市自然资源和规划局、市交通运输局、市水利局等部门依法作出行政处理决定。

　　第十一条未登记房屋当事人应本着实事求是的原则主动提供相关证据材料，并对所提供的相关证据材料的真实性负责。弄虚作假，故意隐瞒或提供伪造证明文件的依法承担相应法律责任。

　　第十二条实施单位、乡镇人民政府（街道办事处）、村（社、居）委会、认定小组相关人员应依法履行工作职责，不履行或违法履行工作职责的，追究相关责任。

　　第十三条本办法自2021年7月5日起施行。《瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市城中村改造征地范围内因历史遗留问题未登记发证房屋认定处置暂行办法的通知》（瑞政办〔2017〕167号）同时废止。来源：瑞安市人民政府网

三、北京农村拆迁律师谈村民自发成立了庙会，后强制拆除了房屋，法律责任应由谁来承担？

　　某公司在衡阳市有处房屋，房屋使用性质为商服。2015年，相关部门为了推进小城镇建设，决定对该公司的两处房屋进行征收，与此同时，相关部门还成立了一个建设项目协调指挥部，下设办公室，要求以镇政府为主体。

　　但在征迁过程中，因拆迁补偿双方一直未协商成功，于是，同年9月，xx镇下的18个村组自发成立了一个庙会，后庙会负责人在报请镇政府同意后，组织村民强行拆除了案涉公司的两处房产，此后该地被建成居民文化生活广场。

　　房屋被拆除后，该公司为了维护自己的合法权益，在律师的帮助下，向法院提起了行政诉讼，请求确认强拆行为违法，并请求相关部门因强拆给自己合法财产造成的一切损失。

　　针对本案，一审法院审理认为，相关部门开展的项目无论是建设开发还是旧城改造，均应先作出征收决定，确定负责征收的部门，拟定征收补偿安置方案并公布，同时告知被征收人相关的权利义务等。但是相关部门仅采取成立项目协调指挥部和召开会议的形式，将复杂的征地拆迁工作简单地交给下一级有关部门执行实施。

　　可是有关部门却为了完成任务，在具体实施过程中，规避相关的法律、法规规定，默许其他组织和村民违法强制拆除案涉合法房屋。在房屋被拆除后，将其房屋所占用的土地开发建设成了文化广场，虽然相关部门与该公司就房屋赔偿进行过协商，但是始终没有达成协议。但也由此可以推定，相关部门为实施本次强制拆除的主体，所以其需要承担相应的赔偿责任。

　　对于赔偿标准，由于相关部门未按照法定程序实施征收，所以未对涉案房屋价值进行评估，现房屋已民经被拆除，且年久失修，弃用多年，因此，应对涉案房屋项目下的国有土地予以赔偿。可以在照相关部门发布的相关通知中的标准对该房屋所占土地予以确定计算赔偿。

　　最终一审法院判决相关部门强拆房屋的行为违法，并判决相关部门在判决生效后的十日内赔偿该公司xx万元。

　　一审法院判决后，相关部门与该公司均提出了上诉，可是让人没有想到的是，一审判决在二审中竟然被二审法院给撤销了，并且还驳回了涉案公司的诉讼请求，其理由是，相关部门并未对涉案房屋所在土地进行管理和使用。

　　随后，该公司向最高人民法院提出了再审申请。那么，再审法院会不会支持其在一审中提出的诉讼请求呢？我们来看看再审法院是怎么说的

　　针对本案，再审法院认为，关于强拆主体，由于涉案公司在具体征迁过程中并没有见到过征收决定等文件，所以无法通过文件署名来认定强制拆除的责任主体。但是相关部门作为负责该项目的行政机关，在未严格依照相关法律、法规的规定进行征收，未依法定程序对涉案房屋实施强制搬迁，是造成该公司合法房屋被强制拆除的主要原因。

　　因此，结合案件整个具体情况来看，虽然涉案房屋是由庙会成员拆除，但并不表明庙会成员个人应当以民事主体身份承担强制拆除的法律责任，而应当认定系职权与非职权主体在征收拆迁中基于共同意思联络、共同参与下实施的强制拆除。村委会、庙会等组织仅仅只是相关部门的行政辅助者，犹如其“延长之手”。

　　所以，在相关部门不能提供相反证据来证明其与强制拆除行为完全没关系的情况下，可以推定涉案强制拆除行为是在相关部门的主导下实施的，其系涉案强拆行为的责任主体，并应承担相应的法律责任。

　　最终再审法院撤销了二审判决，支持了涉案公司的诉讼请求。

　　北京圣运律师最后提醒大家，不管是集体土地征收还是国有土地征收，不管是什么征收项目，都应当要依法发布拆迁公告，补偿安置方案等文件，在没有见到这些文件时，被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下向法院提起诉讼，避免自己的合法房屋被强制拆除。

四、北京土地征收律师谈因强拆导致房屋无法评估时怎么办？

　　2013年12月，相关部门发布了《xx综合治理项目区域房屋征收公告》以及征收补偿安置方案，杜先生的房屋在征收范围内。2014年，评估机构对杜先生的房屋作出房屋征收评估报告。2015年6月，相关部门作出房屋征收补偿决定，该补偿决定认定杜先生房屋面积为xx平方米，无装潢、无附属物等其他事项。

　　杜先生不服该补偿决定，向有关部门申请了行政复议，经过复议，有关部门撤销了该补偿决定。2016年4月，相关部门将杜先生的房屋进行了拆除。

　　随后，杜先生向法院提起了诉讼，请求确认相关部门强拆行为违法，后法院判决相关部门强拆杜先生房屋的行为违法。确认强拆行为违法后，杜先生又提起了行政赔偿之诉

　　经过庭审，一审法院最终判决相关部门于判决生效后的60日内赔偿杜先生房屋损失xx万元；若杜先生选择产权置换，相关部门在判决生效后的60日内为杜先生提供xx平方米的房屋，相关部门不再支付房屋赔偿款；若杜先生选择产权置换，相关部门需支付搬迁费、临时安置费等，同时还需在60日内赔偿杜先生附属物损失xx元。

　　一审判决后，杜先生与相关部门均提起了上诉，但是二审法院驳回了上诉。

　　随后，相关部门向最高院申请了再审。

　　对此最高人民法院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，有造成财产损害的其他违法行为的，受害人有取得赔偿的权利。

　　本案中，相关部门强制拆除杜先生房屋，杜先生就有权就该行为造成的财产损害要求赔偿。本案涉及征收，杜先生被拆除的房屋与其邻屋被征收的房屋东西相邻，房屋结构、所在区域基本相同，原审法院参照杜先生邻居被征收房屋与征收实施单位签订的征收补偿协议及房屋征收补偿方案综合确定杜先生房屋的赔偿依据、标准及方式，并无不当。

　　关于房屋面积，杜先生的国有土地使用权证记载的原房屋建筑面积为xx平方米，相关部门同意其建设的面积为xx平方米，房屋实测面积一层、二层共计xx平方米。与杜先生被强拆房屋相邻的xx的被征收房屋证记载面积小于实测面积，而其补偿协议是依据的实测面积进行的补偿，原审法院以此作为参照，将杜先生房屋的实测面积xx平方米作为认定杜先生的房屋可赔偿面积，体现了公平原则。相关部门认为杜先生邻居的房屋实测面积均为合法面积，与杜先生被拆房屋实际情况不同，但是相关部门并没有证据予以证据。

　　关于赔偿标准，因杜先生房屋已经灭失，且相关部门又未提供对杜先生房屋价值进行评估的证据，所以原审法院参照xx的二层住宅的补偿标准和当地商品房成交均价等因素，结合杜先生房屋与其邻居房屋之间的差异等，酌定杜先生房屋的赔偿标准为xx元每平方米，并无不妥。

　　最终法院驳回了相关部门的再审申请。

　　通过上述案例那么我们可以得知，如果在征收过程中，房屋被相关部门强制拆除，且无法对该房屋进行价值评估的情况下，那么对被拆除房屋的赔偿可以选取与被拆除房屋相邻，房屋结构、所在区域基本相同的其他被征收人的房屋作为参考，并参照其他被征收人所签订的征收补偿协议、征收补偿方案以及房屋面积的认定、房屋之间的差异等因素，综合确定被征收人房屋的赔偿依据、赔偿标准及赔偿方式。

　　总之，北京圣运律师要提醒大家的是，房屋拆迁关系着被征收人的切身利益，因此实践中，如果自己的房屋在未补偿事宜未达成协议的情况下，相关部门就对其作出补偿决定或是被相关部门给强制拆除，那么作为被征收人一定要及时地收集相关的证据材料，咨询专业律师，并及时地向法院提起确认强拆行为违法的诉讼请求，要求相关部门给予自己公平、合理地赔偿。

五、北京圣运拆迁律师团队介入长沙公租房搬迁纠纷案

　　【收案公告】北京圣运拆迁律师团队介入长沙公租房搬迁纠纷案

　　张先生（为保护当事人隐私，文中姓名均为化名）来自长沙市某区，其在该区有一套单位福利房。张先生的福利房据称被认定为“危房”，要求限期拆除。但这套房屋系张先生全家唯一的住房，张先生也未看到过“危房鉴定报告”，而且补偿及其偏低，无法保证其基本的居住权。张先生希望通过法律途径维护正当合法权益，遂与北京市北京圣运律师事务所的杨小燕取得了联系，通过对案件的详细分析，张先生等人最终委托了杨小燕律师团队作为代理人进行维权，目前相关工作正在有序开展当中。