更新时间:2025-05-05 07:38 发布:2024-09-20 14:05 文章来源：北京圣运律师事务所
前些天，有位当事人咨询北京圣运律师说，自己在三个月前被征收方忽悠签订了安置协议，征收方说三个月内会将多少多少的补偿打到自己的账户上，并且还说给的补偿比别人要多一点，但是三个月后，他们不仅没有将补偿款如数发放，而且还不认账了，律师反问说，这些事项有没有明确到安置协议里面，当事人说，协议里面没有写这些事项....
在实际土地征收过程中，双方就征收补偿事宜达成一致时通常会签订一份一式两份的协议，这份协议一旦签订就意味着产生了法律效力，双方当事人就必须要按照协议里约定的去做，而且协议里约定内容也不可轻易改变，当有一方不履行协议义务时， 另一方可通过法律途径要求其继续履行。
但是在办案的过程中，律师们发现，许多当事人在不懂法律的基础上，轻易的相信了征收方的套路，从而签订了补偿协议，但是在签订完补偿协议之后才觉得自己上了征收方的当，拿到的补偿比别人少很多。但是此时，被征收人想要再维权恐怕就比较的困难了。
北京圣运律师需要提醒大家的是，拆迁协议关乎着被征收人的合法权益，因此，在签订时一定要谨小慎微，否则吃亏的都是被征收人。
那么已签订的补偿协议是属于行政协议吗？是否可诉？
关于此问题，我们可从最高人民法院发布的《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中找到答案。
在《规定》中明确，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。按照《规定》的要求，公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：
（一）政府特许经营协议；
（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；
（三）矿业权等国有自然资源使用权出让协议；
（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；
（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；
（六）其他行政协议。
且在《行政诉讼法》中也有规定，当事人认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或是违法变更土地房屋征收补偿协议的属于行政诉讼受案范围。
从以上的规定中来看，土地征收协议、房屋征收协议都属于行政协议，且也是可诉的。所以如果被征收人觉得拆迁补偿协议不符合规定，或是存在重大且明显违法的情形，可以让专业律师向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
《行政诉讼法》第七十五、七十六条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。
人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。
《合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
在《民通法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也有着同样的规定，这里就不在重复给大家列明了。
北京圣运律师要提醒广大被征收人，在签订补偿协议之前，一定要将征收方口头承诺给你的拆迁补偿是多少，补偿方式是什么、安置房的面积是多大、位置在哪都要要求征收方白纸黑字的写在拆迁协议里，只有明确了，那么被征收人才能安心，被征收人的合法权益才会得到保障。
而在实际征收过程中，对于明显不公或是补偿不合理，有重大违法（比如征收是未批先占、未批先建，以租代征，未发土地征收公告、未制定安置补偿方案，没有征地批文等），损坏国家利益，他人利益等情形的补偿协议，建议被征收人不要签。
对于征收方不依法履行协议义务或是协议是在征收方逼迫、威胁等情况下签订的，被征收人可先及时的咨询律师，让律师依法来维护自己的权益。
【大河财立方消息】6月28日，洛阳市政府发布最新一批征地通告，拟征地60.0701公顷（折合约901.05亩）。
其中，同意洛阳市征收李村镇等2个镇武屯社区等3个社区集体土地31.0315公顷，其中农用地17.1456公顷（耕地16.2062公顷、其他农用地0.9394公顷）、建设用地12.4655公顷、未利用地1.4204公顷。
另外，根据洛阳市土地利用总体规划、近期城镇开发边界和年度土地利用计划，经伊滨区管委会组织相关单位实地调查确认，拟征收庞村镇掘山村等3个农村集体经济组织集体农用地28.8446公顷（其中耕地12.481公顷、园地8.4302公顷、林地7.4937公顷、其他农用地0.4397公顷）、建设用地0.1922公顷、未利用地0.0018公顷。以上共计29.0386公顷，拟作为洛阳市2022年度第五批乡镇建设用地。
详情如下：
洛阳市人民政府
关于洛阳市2022年度第二批城市建设用地征收土地的通告
洛政通〔2022〕33号
依据《中华人民共和国土地管理法》第47条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第31条之规定，省政府于2022年6月2日印发《关于洛阳市2022年度第二批城市建设用地的批复》（豫政土〔2022〕749号），同意我市征收李村镇等2个镇武屯社区等3个社区集体土地31.0315公顷，其中农用地17.1456公顷（耕地16.2062公顷、其他农用地0.9394公顷）、建设用地12.4655公顷、未利用地1.4204公顷。现将批准的征收方案的主要内容和有关事项通告如下：
一、被征收土地的所有权人、地类、面积、位置和用途
地块一：征收诸葛镇康庄社区集体土地4.7544公顷，全部为建设用地。四至范围：东至谭翟街、西至用地界、北至白塔路、南至吉庆路。土地征收后拟作为教育用地。
地块二：征收李村镇武屯社区集体土地11.0307公顷，其中农用地4.1807公顷（耕地3.6831公顷、其他农用地0.4976公顷）、建设用地6.8500公顷。四至范围：东至柿园街、西至武屯街、南至规划路、北至吉庆路。土地征收后拟作为教育用地。
地块三：征收李村镇南寨社区集体土地15.2464公顷，其中农用地12.9649公顷（耕地12.5231公顷、其他农用地0.4418公顷）、建设用地0.8611公顷、未利用地1.4204公顷。四至范围：东至柿园街、西至武屯街、南至用地界、北至王府路。土地征收后拟作为教育用地。
二、征地补偿标准
土地补偿费、安置补助费按照《河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知》（豫政土〔2020〕16号）规定执行。地上附着物补偿标准按照《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准的通知》（洛政办〔2018〕49号）规定执行。
三、办理征地补偿登记的期限、地点
征收土地范围内的土地所有权人、使用权人，在本通告发布之日起10个工作日内，持土地权属证书或其他证明材料，按照行政管辖范围到伊滨区征迁安置服务中心（地址：伊滨区科技大厦、联系电话：63088301）办理征地补偿登记。
四、其他事项
1. 被征收土地的所有权人、使用权人在规定的期限内未进行补偿登记的将依法进行处理。
2. 本通告自发布之日起，任何单位和个人不得在征地范围内擅自建设建（构）筑物，进行室内装修，否则按违法建筑无偿拆除；不得在征地范围内抢种、抢栽树木、花草和增添地面附着物，否则一律不予登记补偿。
3. 该批次用地的征地拆迁工作由伊滨区管委会统一组织协调。征地拆迁涉及的单位和个人要积极支持和配合，共同做好调查、登记、确认和补偿安置工作。
洛阳市人民政府
关于洛阳市2022年度第五批乡镇建设用地拟征地补偿安置的通告
洛政通〔2022〕32号
根据洛阳市土地利用总体规划、近期城镇开发边界和年度土地利用计划，经伊滨区管委会组织相关单位实地调查确认，拟征收庞村镇掘山村等3个农村集体经济组织集体农用地28.8446公顷（其中耕地12.481公顷、园地8.4302公顷、林地7.4937公顷、其他农用地0.4397公顷）、建设用地0.1922公顷、未利用地0.0018公顷。以上共计29.0386公顷，拟作为洛阳市2022年度第五批乡镇建设用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第47条之规定，现将拟征地补偿安置有关事项通告如下：
一、征收土地范围
地块1：东至掘丁路、南至滨河北路、西至庞赵路、北至赵彭路；
地块2：东至用地界、南至用地界、西至掘丁路、北至大庄路。
二、征收土地现状、地类及面积
拟征收庞村镇掘山村集体土地22.3060公顷，其中农用地22.2021公顷（耕地10.6032公顷、园地8.4302公顷、林地2.8902公顷、其他农用地0.2785公顷）、建设用地0.1021公顷、未利用地0.0018公顷；
拟征收庞村镇门庄村集体土地6.4052公顷，其中农用地6.3151公顷（耕地1.5569公顷、林地4.6035公顷、其他农用地0.1547公顷）、建设用地0.0901公顷；
拟征收庞村镇窑沟村集体土地0.3274公顷，全部为农用地（其中耕地0.3209公顷、其他农用地0.0065公顷）。
三、征收土地用途
用地批准后拟作为工业用地。
四、征地补偿标准
征地补偿标准按照《河南省人民政府关于征收农用地区片综合地价有关问题的通知》（豫政〔2020〕16号）规定执行，标准为82.5万元/公顷（包含土地补偿费和安置补助费）。社保标准按照《河南省人力资源和社会保障厅关于公布2021年被征地农民社会保障费用最低标准的通知》（豫人社办〔2021〕49号）规定执行，标准为74.25万元/公顷。以上两项综合补偿标准为156.75万元/公顷，征地补偿总费用为4551.8006万元（其中征地补偿费用2395.6845万元，社会保障费用2156.1161万元）。
地上附着物及青苗补偿标准按照《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市国家建设征收集体土地地上附着物补偿标准的通知》（洛政办〔2018〕49号）规定执行，据实补偿。
五、安置途径及方式
征收土地计划通过以下途径进行安置：
1. 货币安置。将征地补偿安置费2395.6845万元，按时足额支付给被征地农村集体经济组织，由其依法依规分配。
2. 社会保障安置。本批次用地共落实社保资金2156.1161万元，已预存入我市指定账户。实施征收后，将符合条件的被征地农民纳入社会保障范围。
3. 拆迁安置。该批次用地涉及拆迁，伊滨区管委会已制定拆迁安置方案，确保依法依规妥善安置。
六、其他事宜
1. 自通告发布之日起30日内，拟征收土地的所有权人、使用权人应当持不动产权属证明材料办理补偿登记，并与伊滨区管委会（地址：伊滨区科技大厦6023室，电话：69088306）签订补偿、安置协议。
2. 自通告发布之日起，任何单位和个人在拟征地范围内抢栽、抢种、抢建的，一律不予补偿。
3. 凡拟征收土地涉及的农村集体经济组织及其成员和其他利害关系人如有意见，请自本通告发布之日起30日内向洛阳市自然资源和规划局伊滨经开分局（地址：伊滨区科技大厦6019室，电话：69660868）提起听证申请。如到期未申请，将视为放弃听证。
【来源：大河财立方】
济起征预公告〔2023〕91号
为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，经济南新旧动能转换起步区管理委员会研究决定，现发布征收土地预公告：
一、拟征收土地位置、范围、权属
地块1范围：三义村以东、以南，孔家村以西，G220以北。
涉及的农村集体经济组织：济阳区崔寨街道孔家村。
二、拟征收土地目的、拟开发用途
本次拟征收土地地块1拟用于起步区地震监测预警台建设，开发用途为公共设施用地。
以上地块拟征收土地符合《土地管理法》第四十五条第三项规定的公共利益需要。
三、开展土地现状调查的安排
自本公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种、抢建，违反规定在征收土地预公告发布后抢栽、抢种、抢建的，对抢栽、抢种、抢建部分不予补偿。
济南新旧动能转换起步区管理委员会建设管理部、财政金融部、经济发展部、社会事业部和崔寨街道办事处、济南市地震监测中心拟于2023年5月9日至2023年6月7日组织开展土地现状调查、勘测定界及清点地上附着物和青苗，请本次征收土地涉及的农村集体经济组织、土地承包户、地上附着物和青苗所有权人等单位和个人按时参加并积极支持配合。不能直接到场的，要书面委托他人代理。
四、拟征收土地补偿标准
拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府鲁政字〔2020〕74号文公布的山东省征地区片综合地价标准执行。本次征收土地共涉及1个区片，济南市济阳区第Ⅰ级区片每亩补偿7.5万元。地上附着物和青苗补偿费标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于济南市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕2000号）的规定执行。
本次拟征收土地涉及农村住宅、工矿企业及其他建筑设施的补偿安置，按照起步区管委会依据国家有关规定制定的补偿安置方案执行。
被征收土地村（居）的具体征地补偿安置方案，待土地现状调查和征收土地社会稳定风险评估完成后，由济南新旧动能转换起步区管理委员会组织有关部门拟定并公告。
五、其他事项
本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在地和山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告自发布之日起公示10个工作日。
被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人对本公告有异议的，可自公告结束前向济南新旧动能转换起步区管理委员会建设管理部提出书面申请；对土地现状调查结果有异议的，在土地现状调查结束后5日内，向济南新旧动能转换起步区管理委员会建设管理部提出书面申请。济南新旧动能转换起步区管理委员会建设管理部会同有关部门对被征地的农村集体经济组织、村民或者相关权利人提出的合法诉求要认真复核并妥善处理。
特此公告。
来源：全国征地信息共享平台
在拆迁过程中，往往拆迁双方因补偿问题长久未协商一致时，拆迁方就会采取以“拆违”促拆迁的方式来达到他们快速拆迁的目的。北京圣运律师在接待咨询时，曾有不少被拆迁人言明，仅仅因拆迁方的一句话，自家长久居住的房屋就被定为违建，随后还将会被强制拆除。他们这么做合法吗？难道我的房子真属于违建？拆除还无赔偿？
首先，我们要知道究竟何为违建？
违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。依据《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，对于违章建筑和超过批准期限的临时建筑在征收拆迁过程中是不予补偿的。
其次，便是要知道合法拆除违法建筑必须要走法定的流程！
一、调查取证
1. 对群众举报、行政机关日常巡查发现、媒体曝光等的违法建筑，必须要有影像资料以及与当事人的谈话询问笔录。
注意：城镇规划区的由县(区)规划部门承担，乡村规划区的由乡镇政府承担。
2.调查违建当事人的基本情况。除个人信息、主要经济来源等因素之外，还要调查除了该违法建筑外，违建当事人是否还有房屋，住房面积多大、违法建筑的用途，是出租，还是自住，或者商用等。
3.现场勘验记录。本工作需要记录违法建筑的详细地理位置、面积、结构和修建时间等内容。
4.调取城市、镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区。到房管部门查询该建筑的登记材料。
二、认定违法建筑
调查取证工作完成后，有关部门会对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。不同地区的违法建筑的认定分别有不同的部门来作出。具体如下：
城镇规划区内的建筑，由县(区)规划部门认定;乡村规划区内的房屋，乡镇政府要将调查取证工作资料报县级规划部门审查指导，然后由乡镇政府对涉案房屋作出是否属于违法建筑的认定。
而在认定违法建筑时，需要遵从“法不溯及即往”的原则。有些房屋因历史遗留问题或者建造的时间早于某一年限的航拍图，虽然它并未拥有合法的建房审批手续，但若是硬要将其认定为违法建筑，显然是不合理的。各位被拆迁人一定要注意这一点，在北京圣运律师办理的众多案件中，就有很多地方部门因为此原因而最终败诉的，所以，你在遇到自家房屋被认定为违建的情况时，一定要特别注意这一点。
三、作出责令限期拆除决定
依照《城乡规划法》第六十四条规定，对违法建筑进行调查取证，不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，属于程序性违法建筑，可以要求限期改正及罚款，补办相关行政许可手续;违反城乡规划的建筑，属于实体性违法建筑，作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，行政相对人逾期未自行拆除违法建筑的，政府相关部门可组织实施拆除行为。
那么，就有人想问了：口头通知限期拆除算数么?
我们在这里需要知道的是责令限期拆除决定需使用统一的事先告知书，并且，在该告知书上还必须要告知当事人相关的事实、理由和依据以及所享有的陈述、申辩、听证权利。
如果在规定的期限内你提出陈述、申辩，则拆除违建的实施部门应当认真听取并做好记录。您提出的事实、理由成立的，拆违实施部门应当予以采纳；如果规划部门不予采纳，也应当说明理由并做好通知工作，不能将其置之不理不予告知结果。
四、履行催告程序
《行政强制法》第三十五条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。此规定意味着拒绝突袭，必须要在作出强制执行决定前提前告知违建当事人。
五、下达执法文书
当事人在《强制拆除执行决定书》规定的期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，相关部门才可以实施强制拆除行为。诉讼复议期间，强制拆除应该中止，否则，一旦拆除错误，将给当事人带来难以挽回的损失。
综上可知，在违法建筑的认定以及随后的限期拆除决定法律是有严格的程序规定予以约束，如果当事人在征收拆迁的过程中遇到房屋被确定为违法建筑并要求限期拆除的，要及时拿起法律的武器以维护自己的权利。
在征地拆迁过程中，村委会相关人员利用职务之便，贪污征地拆迁补偿、迟迟不发放征地补偿且因此事引发矛盾纠纷的现象屡屡发生、屡见报端。
近日，就有相关媒体报道，2013年郑坑村开始拆迁。但是在拆迁过程中，村民许先生的拆迁补偿迟迟不到位。为了拆迁赔偿的事，许先生和村支书发生了口角，并且许先生多次举报村支书贪污等问题。然而，许先生的做法不仅就补偿问题没有得到解决，反而让村支书产生了报复心理，让自己的生命安全遭到了侵害。
2016年9月1日下午，村支书暗中指使苏某驾车撞击许先生，致许先生当场身亡。
这场悲剧的起因可以肯定的说是因拆迁补偿引起的。在征地拆迁中，常与村民就补偿事宜进行交涉的人往往是村委会的相关人员，很多时候征收方也常会将征地拆迁补偿款直接发放给村委会，让村委会再发放至村民，但这样一来，难免就会出现村委会迟迟不发放征地补偿款以及贪污征地补偿的现象。那么村委会是否有权截留征地补偿款呢？
在回答这个问题之前，我们先来了解一下，在土征收过程中，给予村民的补偿款都有哪些？根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
土地的补偿费农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。这里，可能会有许多村委会误认为，土地的补偿是全部归村委会的，但其实并不是的，集体经济组织虽然可以按照一定比例予以截留，但是前条件便是这个比例不应当是由村委会单方决定，而是必须经过村民会议讨论决定。
其法律依据就在于《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010修订)第二十四条明确规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……(七)征地补偿费的使用、分配方案……”。
另外，在《国土资源部关于印发<关于完善征地补偿安置制度的指导意见>的通知》中规定：“土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”
从这条规定中来看，如果村民的土地被全部征收了，那么这部分的土地补偿费就要全部用于被征地农民生活安置了，村委会就不能再截留。那征地补偿款村委会是想什么时候给就能什么时候给的吗？
虽说，征收方有时会直接把相关的征地拆迁补偿费发放至村委会，让村委会再发放至村民，但村委会也不能因此就故意拖延发放补偿款，或是侵占、挪用、截留补偿款。《土地管理法》第四十九条，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
《物权法》第四十二条第四款规定，“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”，当然了，征地补偿款也不是村委会想什么时候发就能什么时候发，征收方将征地补偿款发放至村委会后，村委会应当要及时的发放给被征地村民，只有这样才能减少悲剧的再次发生。
实践中，若村委会有上述法律法规中规定的行为，那就是侵害了被征收人的合法权益，被征收人可以向有关部门举报或是反映村委会的这些行为的。当然了，也建议大家先及时的咨询专业拆迁律师，让律师帮助自己维护自身权益，切勿莽撞行动。
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文章来源参考：【头条】已签订的拆迁协议属于行政协议吗？协议存在不合理能确认无效吗？，
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