发布:2024-09-20 14:10 文章来源：北京圣运律师事务所
周口市商水县历史悠久，文化灿烂，拥有优秀的文化产业。该县目前正在开展房屋征收工作，史先生等四人（为保护当事人隐私，均为化名）的房屋位于征收范围内，但史先生等四人尚未与相关征收部门达成征收补偿协议，有关拆迁部门却在疫情较为严重的三月份强制将史先生等四人的房屋拆除，给其带来了巨大的经济损失。
史先生等四人通过网络渠道了解到北京市北京圣运律师事务所是专业办理征地拆迁案件的律所，并咨询了北京市北京圣运律师事务所的张海东和杨小燕两位律师，通过与两位律师沟通后最终委托两位律师使用法律武器维护其正当合法的权益，目前相关法律程序正在有序开展当中。
基本案情
某某汽车维修公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与某木材加工厂于2017年10月1日签订的《厂房租赁合同》；2.判令某木材加工厂向其返还租赁押金人民币20000元；3.判令其对租赁场所，即惠州惠城区××村××路××屯上的地上附着物（包括但不限于包括砖铁结构房屋、砖棚结构房屋、铁皮棚等）享有所有权，权属数额以1084672元为限；4.判令某木材加工厂承担本案的诉讼费及其他因诉讼产生的费用。某木材加工厂向一审法院提起反诉请求：一、判令某某汽车维修公司支付某木材加工厂租金46000元、水电费2215元，合计48215元，并支付占用资金期间利息（利息以48215元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清款日止）；二、判令某某汽车维修公司承担本案诉讼费用。
法院经审理查明：2017年10月1日，某木材加工厂（甲方）与某某汽车维修公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，甲方将位于惠州惠城区面积约1000平方米的房屋租赁给乙方使用，并约定如下：一、租用期限：租用期限为六年(自2017年10月1日至2023年9月30日止)；二、乙方应于每月5日前向甲方交付租金，2017年10月1日至2020年9月30日的租金为10000元/月，2020年10月1日至2023年9月30日的租金为11000元/月；三、签订合同时乙方向甲方支付保证金人民币20000元和第一个月租金10000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额无息退还乙方；四、甲方为乙方提供用电用水，水电费按标准收取；五、乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；六、在合同期内，如遇政府征用，甲方应补偿乙方带来搬迁的相关费用。同日，某木材加工厂向某某汽车维修公司出具《收据》，确认收到某某汽车维修公司租赁合同2017年10月1日—2023年9月30日的押金20000元。2019年11月25日，惠州市惠城区自然资源局发布《关于江北西1号小区城市建设项目土地征收的预告》，要求土地范围内的土地权属单位应在本预告发布之日起15天内到江北街道办事处办理土地征收补偿登记手续，案涉地块在拟征收土地范围内。2020年11月4日，陈某良就案涉地块办理补偿登记手续。某区自然资源局委托某资产评估与房地产土地估价有限公司对该集体土地上陈某良的地上附着物、设备及物资及租赁双方的停产停业损失拆迁补偿进行评估，2021年6月9日，某资产评估与房地产土地估价有限公司作出《资产评估报告》，其中设备及物资（91、92）评估值为52844元；地上附着物（91、92）评估值为900298元；编号91、92承租人为某某汽车维修公司的厂房及配套停产停业损失评估值为94131元。江北西1号小区城市建设项目指挥部在某某汽车维修公司处张贴《限时搬迁腾空通知书》，载明：业主已于2021年6月30日与房屋征收部门签订《地上附着物拆迁补偿登记表》，将位于江北西1号小区的房屋（编号：91、92）移交给房屋征收部门拆除用于江北西1号小区城市建设项目，相关的补偿款项已经领取。自业主与房屋征收部门签约之日起，你与业主之间的租赁合同关系即行终止。为此，请你务必于7月15日前搬迁腾空租用的房屋。2021年7月20日，某某汽车维修公司搬离案涉厂房。2021年7月26日，江北西1号小区城市建设项目征收指挥部出具《证明》，载明：因江北西1号小区城市建设项目征收需要，兹有某某汽车维修公司在项目征收范围内，已征收、已搬迁。征收补偿款：1084672元，因存在争议，已由项目征收指挥部提存至惠城区公证处。庭审中，某某汽车维修公司、某木材加工厂确认某某汽车维修公司缴纳租金至2021年1月31日，尚欠某木材加工厂水电费2215元。
广东省惠州市惠城区人民法院于2023年4月27日作出（2022）粤1302民初2039号民事判决：一、解除某某汽车维修公司与某某木材加工厂于2017年10月1日签订的《厂房租赁合同》。二、确认某某汽车维修公司对征收补偿款中的597124元享有所有权。三、某某汽车维修公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向某木材加工厂支付37215元及资金占用期间利息（以37215元为基数，从2022年4月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项还清之日止）。四、驳回某某汽车维修公司的其他诉讼请求。五、驳回某木材加工厂的其他诉讼请求。某木材加工厂不服，提起上诉。广东省惠州市中级人民法院于2023年10月7日作出（2023）粤13民终4991号民事判决：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决第四项、第五项；三、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决第二项为：确认惠州市某某汽车维修公司对征收补偿款中的369998.9元享有所有权；四、驳回惠州市某某汽车维修公司的其他诉讼请求。五、驳回惠州市惠城区某木材加工厂的其他诉讼请求。
裁判理由
关于地上附着物补偿款900298元的归属问题。首先，双方签订的合同系厂房租赁合同，并非土地租赁合同，案涉合同第六条明确约定甲方将厂房出租给乙方作生产用途使用，即某木材加工厂出租给鑫通公司的租赁标的物为厂房，而非土地。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，某某汽车维修公司虽主张其自租赁案涉土地至今，对案涉土地作了不同程度的工程建设搭建和地面硬底化施工等工程，并据此主张对案涉地上附着物享有所有权，但某某汽车维修公司未提供充分的证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果。再次，《厂房租赁合同》明确约定，如遇政府征用，出租人应补偿承租人带来搬迁的相关费用，案涉合同系因政府征收导致合同目的无法实现，某某汽车维修公司主张某木材加工厂补偿相关费用，符合合同约定。本院综合考虑案涉合同租赁年限以及承租人因经营需要客观上确会存在一定程度的投入，基于公平原则，酌定某某汽车维修公司对地上附着物补偿款的30%即270089.4元（900298元×30%）享有所有权。
关于停产停业损失补偿款94131元的归属问题。停产停业的损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，承租人由于案涉合同基于政府征收行为而无法继续履行，不得不终止生产经营活动，必然产生实际的经营损失，而对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，故不应轻易否定出租人分割停产停业补偿利益的权利。一审认定停产停业损失补偿款全部归承租人某某汽车维修公司所有，属事实认定有误，本院二审予以纠正。本院综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，确认承租人某某汽车维修公司和出租人某木材加工厂就停产停业损失补偿款按各50%分配，即某某汽车维修公司对停产停业损失补偿款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有权。综上，本院确认某某汽车维修公司对征收补偿款中的369998.9元（设备物资补偿款52844元+停产停业损失补偿款47065.5元+地上附着物补偿款270089.4元）享有所有权。
裁判要旨
房屋在租赁期限内被征收，合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。承租人请求支付征收补偿款中停产停业损失补偿的，综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，依据公平原则，酌情予以支持。对于出租人而言，案涉房屋被征收也意味着其停止出租房屋获利，不应轻易否定出租人根据其租金收入损失分割停产停业补偿利益的权利。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第6条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条
一审：广东省惠州市惠城区人民法院（2022）粤1302民初2039号民事判决（2023年4月27日）；二审：广东省惠州市中级人民法院（2023）粤13民终4991号民事判决（2023年10月7日）
来源：鲁法行谈
【裁判要旨】
从在案证据看，现有证据不足以证明案涉强制拆除行为系镇政府实施。首先，经村民代表大会决议通过的宅基地腾退安置及补偿工作实施细则显示，当地村委会作为腾退人组织拆除了案涉房屋，实施了强制腾退行为，当地村委会亦认可其组织实施了拆迁行为，故镇政府并非强制拆除实施主体。其次，从强制拆除过程看，拆迁公司接受当地村委会的委托后，具体实施了拆迁行为，镇政府并非委托主体。因案涉强制拆除行为实施主体为当地村委会，当地村委会不是行政机关，故案涉强制拆除行为不是行政行为。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）最高法行申810号
再审申请人（一审原告、二审上诉人)：张辉，男，1973年7月4日出生，汉族，住北京市海淀区。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京市海淀区人民政府。住所地：北京市海淀区氏春路17号。
法定代表人：戴彬彬，该区人民政府区长。
再审申请人张辉因诉北京市海淀区人民政府（以下简称海淀区政府）不予受理行政复议决定一案，不服北京市高级人民法院（2017）京行终2308号行政判决，向本院申请再审。本院依法由审判员张艳、审判员李纬华、审判员李绍华组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
张辉不服海淀区政府作出的（2016】278号《驳回行政复议申请决定书》（以下简称《驳回决定书》），向北京市第四中级人民法院提起诉讼。请求法院依法撤销该复议决定，责令海淀区政府重新作出处理。
一审法院查明的主要事实：2013年9月12日，张辉之父张振岳（已故）以其房屋在2012年8月10日被北京市海淀区苏家坨镇人民政府（以下简称苏家坨镇人民政府）违法拆除为由，向海淀区政府申请行政复议，请求确认苏家坨镇人民政府拆除其房屋的行为违法，并责令苏家坨镇人民政府赔偿经济损失6669万元。海淀区政府于2016年12月6日作出本案被诉《驳回决定书》，主要理由是组织腾退案涉房屋和宅基地的主体是当地村委会，该行为并非行政行为，不属于《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《行政复议法》）规定的受案范围，也不属于《中华人民共和国国家赔偿法》规定的赔偿范围。张辉不服，提起本案诉讼。
一审法院认为：《行政复议法》第十三条规定，对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。从查明的事实看，当地村委会作为腾退人，按照村民自治的原则，对张辉实施了强制腾退行为，现有证据不能证明苏家坨镇人民政府实施了拆除行为，故海淀区政府认为张辉的申请不符合行政复议受理条件，赔偿请求亦不予支持，并无不当。据此，一审法院于2017年2月23日作出（2016）京04行初2853号行政判决：驳回张辉的诉讼请求。
张辉不服，向北京市高级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，责令海淀区政府重新作出处理决定。
二审法院查明的事实和一审法院查明的一致，并以与一审法院基本相同的理由，于2017年7月19日作出（2017）京行终2308号行政判决：驳回上诉，维持一审判决。
张辉不服，向本院申请再审，请求撤销一审、二审判决，对本案重新审理。主要事实和理由：苏家坨镇人民政府是拆除案涉宅基地上房屋及其他附着物的责任主体。拆除房屋当天，现场并未有村委会人员，但苏家坨镇人民政府全体干部和工作人员均出现在现场。海淀区政府和苏家坨镇人民政府存在利害关系，未公正审理复议案件。
本院认为：本案的核心问题是案涉强制拆除行为是否系苏家坨镇人民政府实施。从在案证据看，现有证据不足以证明案涉强制拆除行为系苏家坨镇人民政府实施。首先，《苏家坨镇前沙涧村宅基地腾退安置及补偿工作实施细则》显示，当地村委会作为腾退人组织拆除了案涉房屋，实施了强制腾退行为，当地村委会亦认可其组织实施了拆迁行为，故苏家坨镇人民政府并非强制拆除实施主体。其次，从强制拆除过程看，新牧公司接受当地村委会的委托后，具体实施了拆迁行为，苏家坨镇人民政府并非委托主体。因案涉强制拆除行为实施主体为当地村委会，当地村委会不是行政机关，故案涉强制拆除行为不是行政行为，海淀区政府驳回张辉的复议申请于法有据，一审法院驳回张辉的诉讼请求，二审法院予以维持亦无不当。
综上，张辉的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回再审申请人张辉的再审申请。
审判长 张 艳
审判员 李纬华
审判员 李绍华
二〇一八年三月二十九日
书记员 李林涛
来源：行政涉法研究
望都县是千年古县，历史文化灿烂悠久。望都县也是是北方重要的辣椒集散地，中国“辣椒三都”之一，已有500多年的辣椒种植历史。近期，周先生等人（为保护当事人隐私，文中姓名均为化名）位于望都县某村的承包土地在未经过任何合法程序的前提下被强制流转，周先生等人尚未与有关部门签订补偿协议，目前，周先生等人的土地已被相关部门强制用围墙围住，禁止周先生等人播种农作物，给周先生等人带来了严重的经济损失。周先生等人希望通过法律途径维护正当合法权益，遂与北京市北京圣运律师事务所的杨小燕、杨素丽律师取得了联系，通过对案件的详细分析，周先生等人最终委托了两位律师作为代理人进行维权，目前相关工作正在有序开展当中。
国家为了公共利益的需要，可以征收集体土地和国有土地，所以实践过程中土地或是房屋征收是一种常见的现象。但是不论是土地征收还是房屋征收都直接关系着被征收人的利益，相关部门因此需要根据法律所规定的程序依法进行，保障被征收人的知情权等权益。
然而，从拆迁律师办案的过程中发现，许多征收方因征收工作比较的复杂，程序比较的繁琐，审批时间太长，往往不会按照法律所规定的程序依法进行征收，再加上被拆迁人又不懂相关的政策法规，从而导致被拆迁人权益被侵害。因此，对于被征收人来说，了解土地征收程序是很有必要的，这样我们可及时的发现征收方的违法行为，通过法律途径及时地制止违法征收行为，依法维护自己的合法权益。下面，我们就通过二张图来告诉大家土地征收程序。
一般而言，如果是因公共利益展开的征收，那么征收公告必须是不能少的，而且相关部门也会在被征收区域进行张贴，告知大家征收目的、征收范围、补偿标准等信息。这里需要提醒大家的是，一般土地征收公告都是由市、县级以上部门作出的，而且在公告底部还会有相关部门的公章，实践中如果公告中最底部的公章是乡、镇政府的或是村委会的，那么这份公告就是不合法的，被征收人就此可以拒绝征收。
除此之外，在正式征收之前，从新修订的土地管理法中可以得知，还需要对拟征收土地现状进行调查和社会风险评估，这一步也是不能省去的，并且还要将与被征收人息息相关的一些信息以书面的形式在被征收区域张贴至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
此时，北京圣运律师建议被征收人一定要仔细的看看该份文件中的所有内容，若发现补偿标准不合理或是发现该文件不合法，那么一定要及时地提出自己的意见，相关部门在多数被征收人对补偿安置方案有异议的情况下，要组织听证，并且要根据听证会的情况修改补偿方案并公告。当然了，被征收人也可以直接向有关部门提出书面协调的申请，在协商不成的情况下，可委托律师依法申请裁决，或是在方案公示之日起60日内申请行政复议或是6个月内提起行政诉讼。
别外，还有必要提示一下大家，在今后的土地征收过程中，如果因补偿问题而迟迟拒绝签订补偿协议，那么这种一味的拖延办法可不是什么上上策，从上面的规定中可以得知，对于个别未签订补偿协议的，相关部门会对被征收人作出征地补偿安置决定，这个补偿安置决定类似于国有土地上房屋征收过程中的征收补偿决定，若在期限内不履行，或是不提起诉讼，那么可能会遭到司法强拆，即合法强拆（或是违法强拆）。因此，不论被征收人是收到征地补偿安置决定还是征收补偿决定，都需要及重视起来，避免失去谈判的筹码。
土地征收关系着被征收人的利益，新土地管理法之所以要将“批后公告”改为“批前公告”，就是为了保障被征收人的权益不被侵害。因此，相关部门在具体实施过程中应当要遵循“先补偿后搬迁、居住条件有改善”的原则，尊重农村村民意愿，依法征收，尽可能的保障被征收人的相关权利，只有这样，那么才有可以获得审批。
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文章来源参考：【头条】北京圣运拆迁律师团队介入周口市商水县房屋征收纠纷案件，，商水拆迁涉及哪些村
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