发布:2024-09-23 16:05 文章来源：北京圣运律师事务所
近日，农村乱占耕地建房专项整治行动部际协调机制办公室印发《农村乱占耕地建房问题摸排工作方案》（以下简称《方案》），明确通过开展摸排工作，摸清全国农村乱占耕地建房底数，建立全国农村乱占耕地建房问题工作台账，为分步整治、分类处置存量问题奠定基础， 重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房行为，保障农民合理的建房需求。
《方案》指出，本次摸排对象为全国范围内2013年以来各类占用耕地建设的没有合法合规用地手续的房屋。之前个别或部分已经建设但与2013年以来违法违规建房行为有整体关联性的房屋，要一并摸排。其中，占用的耕地是指第二次全国土地调查（以下简称“二调”）为耕地且未依法依规变更用途或现状为应按耕地管理的土地，以及“二调”后各年度通过土地整理复垦开发等途径新增加的耕地或按耕地管理的土地。
没有合法合规用地手续建设的房屋，无论全部或部分违法占用耕地（包括国有的和集体的），都要纳入摸排范围。对实际已经建设但因各种原因导致“二调”时调查为耕地的土地上建设的房屋，也要纳入摸排范围，但可以举证说明。乱占耕地建房是指没有合法合规用地手续或用地手续不全，占用上述各类耕地建设房屋。
《方案》明确，此次摸排类型分为住宅类、公共管理和公共服务类，以及工矿、仓储、商服、旅游等产业类。对农村宅基地类住宅，以宗为单元开展摸排，并认定房屋是否符合当地“一户一宅”政策或“分户条件”；对单元楼式的多户住宅，以项目为单元开展摸排，摸清房屋类型、建设和使用情况、土地违法和处罚情况等；其他两类以项目为单元，摸清该类房屋用途、建设主体、建设依据、土地违法和处罚情况等，最终形成农村乱占耕地建房问题工作台账。
《方案》提出， 一要做好基础资料准备，国家层面统筹已有的基础数据，以省（区、市）为单位统一下发。各省（区、市）利用国家统一下发的基础资料、本省（区、 市）土地利用规划数据、城乡（村庄）规划以及国土空间规划数据、第三次全国国土调查初步成果及有关遥感影像资料，结合农村宅基地和集体建设用地确权发证、地籍调查（测量），以及土地承包经营权调查相关工作成果，制作本地区摸排工作基础资料。二要做好统一数据汇交。国家层面依托自然资源综合信息监管平台，补充完善相关功能，形成农村乱占耕地建房数据汇交平台，建立全国摸排工作台账。各地可利用该汇交平台填报摸排信息，记录房屋位置信息，上传现场照片，上报摸排结果，形成统计汇总结果。三要做好成果质量管控。各地要建立严格的质量控制机制，充分采用公开、公示等方式，确保摸排结果真实、准确。每宗宅基地房屋或每个项目均要明确记录填报人、审核人、复核人等（均可多人），确保填报信息可追溯。
《方案》要求，省级党委和政府要切实担起责任，逐级压实属地责任。要形成由村到乡（镇）、街道再到县级、市级的逐级党委和政府主要领导“双签字”负责机制。摸排工作主动接受纪委监委的全程监督，决不允许上有政策下有对策、有令不行、有禁不止，同时发挥舆论监督作用。
根据《方案》，10月底前，各地将初步摸排结果通过信息平台汇交。11月底前，各省（区、市）组织地方完成核实纠正工作，上报最终摸排结果。
法律法规上明确规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，需要组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，结合实际的情况给予被征收人合理、公平的补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，房屋是不是违法建筑，是相关部门在签订补偿安置协议之前，即作出征收决定之前就需要核实清楚的，但实践中，有的征收方却是在与被征收人就补偿事宜协商不成，无法签订协议的情况下，才将被征收房屋认定成违筑。
再明确点来说就是，有的征收方在征收时，压根就没有对征收范围内的房屋进行调查和认定，直接省略掉了这一程序，在此之后为了尽快拿到土地，才对被征收房屋扣上违法建筑的帽子，要求当事人赶紧拆除房屋并搬迁。那么，这很显然征收方是有以拆违代拆迁的目的。
不过，房屋无论是在何时，何种情形下被认定成违法建筑的，相关部门在未履行法定程序的情况下，其强制拆除房屋的行为都是违反法律规定的行为，是不合法的。
【案件介绍】
冷某某2006年通过招商引资政策在贵阳市与当地村委会签订了民事协议。按照协议中约定的，冷某茜缴纳了相关的费用后建设了四层房屋，该房屋的建筑面积总共是570平方米，房屋建设投资近百万元。自建成以后，冷某某一直居住在此生活，而且在此期间，也有没人对自己所建的房屋提出过任何的异议，更没有人说此房屋是违法建筑，自己也没有收到过任何的行政处罚。
十几年后，当地因项目建设需要占用土地，冷某某的房屋也在此次征收的范围内。本想要积极配合征收方的征收行为，但奈何看到补偿标准的那一刹那，冷某某的这种积极性也褪去了一半，拆迁补偿标准太低了，如果按照此标准进行，那其会损失不少。
所以就拆迁补偿事宜多次与征收方进行协商，但其结果没有任何的改变，所以，冷某某便拒绝了与征收方签订补偿安置协议。
【维权之路】
在拒绝签订补偿协议后，冷某某本想再次与相关部门协商补偿，可奈何相关部门不给冷某某谈判的机会，并且以一纸通知，将冷某某居住了十几年的房屋认定为违法建筑。收到所谓的违建通知等材料后，冷某某很是纳闷，自己已经居住了十几年房屋，怎么好端端地就成了违法建筑，这个问题，使冷某某非常的苦闷。这个问题还没有弄明白，让冷某某更郁闷的事情却发生了。
2019年8月，一支一百多人的队伍来到冷某某家，在没有经过冷某某同意，且冷某某也没有收到过任何补偿的情况下，这一百多人直接对冷某某四层房屋实施了强拆，房屋内的所有物品也在强拆过程中被毁于一旦。
由于只有一处住宅，因此，房屋被强拆后，冷某某一家无处可去，只能在被拆毁的房屋周边搭建临时的棚子居住。但房屋不能被白拆，冷某某多次找相关部门就强拆行为给自己造成的损失进行赔偿，但始终是没有结果。冷某某忍无可忍，于是决定启动法律程序来维护自己的合法权益。
【诉讼过程】
为了能找到一位经验丰富，有资历的律师，冷某某通过网络找到了北京圣运律师，然后不远万里来到了北京，与北京圣运律师当面就问题进行了详细的沟通，在与北京圣运律师沟通后，冷某某非常认同北京圣运律师的观点，但由于实际情况非常的复杂，所以为了弄清楚来龙去脉，为了更好的帮助冷某某，所以，北京圣运律师提出先去当地实地调查一下，冷某某觉得有道量，所以当即与北京圣运律师签订了调查合同。
北京圣运律师介入案件，与冷某某沟通过后，第一时间前往冷某某房屋所在地进行走访、调查，通过走该调查后，北京圣运律师针对实际情况为冷某某专门制定了一套维权计划，冷某某针对该维权计划非常的认同，所以又与北京圣运律师签订了委托代理合同，决定聘请北京圣运律师全权处理该案件。
在此之后，北京圣运律师与冷某某保持密切的联系，并且针对相关部门的强拆行为，北京圣运律师指导冷某某向法院提起了行政诉讼。虽然在庭审中，相关部门将责任推卸给了政府，但北京圣运律师早有准备，直接指出强拆行为是相关部门所为，并非政府所为，而且还相关部门的违法行为一一的进行了举证。
【本案结果】
最终，法院采纳了北京圣运律师的观点，确认相关部门强拆冷某某房屋的行为违法。
【律师说法】
实践中，像这样以拆违促拆迁的情况非常的多，但只要被征收人能够对此引起重视，及时的在有限的时间内咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，在知道强拆行为发生之日起的60天内申请行政复议，或是6个月内提起行政诉讼，那么，相关部门的行为就有很大的机会被确认违法，或是有很大的机会撤销相关部门作出的限期拆除违法建筑的通知等文件。
所以，广大被征收人在遇到这种情况时，一定不要泄气，保持应有的理性和冷静，只有通过合法途径，自己的合法权益才能得以维护。
征地拆迁涉及到极大的利益，所以，在征地拆迁过程中，因利益的驱使，常有村委会相关人员或是其他人员利用职务之便侵害、私吞、挪用被征收村民的征地补偿款。近日，中央纪委国家监委网站就发布了一段这样的视频。
视频的大致内容是，2019年，安徽省宁国市河沥溪街道纪工委接到了群众匿名举报信，举报社区居民组长周某在征地拆迁中，谎报附属物、冒领征地拆迁补偿费。后调查发现，周某在登记附属物的时候，故意将部分村民所有的涵管、窨井、土方等登记到了自己亲属的名下，并领取了附属物补偿资金2万余元。2019年10月，周某被责令辞去村民组长职务，退还了全部违纪款。
虽然周某只是被责令辞去了组长的职务，退还了全部征地补偿款，但是我们也从该案件中了解到了以下几个知识点。
1、村干部谎报附属物严重者可追究刑事责任
实践中，村干部或是相关人员贪污征地补偿款、谎报附属物的现象并不少见。但是这种行为却违反了《土地管理法》、《村民委员会组织法》、《刑法》等相关的法律法规。所以，依据土地管理法中的规定，村干部侵占挪用征地补偿款的，村民可以向乡、民族乡、镇的人民政府反映情况，也可以向检察机关举报。对于违法违规严重者，那么可能会被追究刑事责任。
根据《土地管理法》中的规定， 侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
《刑法》第二百七十一、二百七十二条的规定：对于侵占、挪用征地补偿费的一般主体，即公司、企业或者其他单位的人员，追究侵占罪和挪用资金罪的刑事责任；对于侵占、挪用征地补偿费的特殊主体，即国家工作人员，追究贪污罪和挪用公款罪的刑事责任。
2、自己的补偿款被侵占、挪用，村民可要求侵权人返回费用
想必大家都知道，征收补偿费包括房屋的补偿费用，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费用（包括附属物的补偿费），因征收房屋造成的停产停业损失补偿费用，因征迁安置产生的补助或奖励的费用等等。
因此，如果在征地拆迁中，被征收人合法的征收补偿款被相关人员侵占、挪用、截留、私分等，那么被征收人可以要求相关人员返还上述费用，同时也以要求相关人员承担因侵权行为而造成的损失。若对方不归还，那么村民可以提起诉讼维护自己的权益。
3、附属物与地上附着物有一定的区别
另外，还有一点需要被征收人明白，上述内容中提到，周某谎报征地拆迁附属物，并拿取了征地补偿款，那么，这里出现的附属物并不与《土地管理法》中的地上附着物一样，这里的附属物与《土地管理法》和《民法典》中规定的地上附着物还是有一定区别的。我们先来看看《土地管理法》和《民法典》中对被征收人是如何补偿的
《土地管理法》和《民法典》中规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
结合以上的法律法规，北京圣运律师要说的是，这里的附属物一般指的是，被征收房屋的所有权人合法拥有的、具有经济价值的附属建筑等，比如土方、楼板、围墙、水井等建筑物。另外，征地拆迁中对没有经过合法审批手续或不合理占用的附属物，是不计算在内的。
而地上附着物一般指的是土地上一切建筑物、构筑物以及地上附着物，比如房屋、附属房屋、水塔、水井、桥梁、花草树木以及铺设的电缆电线等等。从这可以看出，地上附着物的概念要大于征地拆迁中附属物的概念。
4、《民法典》实施后，将如何保障被征收人权利？
另外，从《土地管理法》第四十八条及《民法典》第二百四十三条中我们看到，征收农村村民住宅被单独的列出来了，而且，在“足额支付”土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用前，增加了“及时”二字，就单从这点来看，这是对村民居住条件的充分保障，也是解决征地拆迁中不及时支付补偿款的关键所在。
此外，在《民法典》中，还新增了“居住权”。实践中，居住权人居住房屋可能遇到被征收的情况。根据《民法典》三百二十七条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿”。
因此，居住权作为一种用益物权，居住权人的相应权利，在征收时亦应当受到保护补偿。所以，如果在征地拆迁中，遇到拆迁补偿不合理、违法征收等情况时，一定要及时的咨询专业律师，让律师依法帮助自己维护权益。
在征地拆迁中，很多没有办理相关建房审批手续的无证房屋，通常情况下都会被相关部门扣上“违法建筑”的帽子，尤其是在双方就补偿事宜协商不成，一直没有达成补偿安置协议，被征收人迟迟不愿搬迁的情况下，极个别的征收方为了尽快实现最终的征收目的，按照预期的完成征收工作，往往就会把被征收人的这类房屋以“违法建筑”的名义予以处理，直接以最低的标准给予补偿，甚至是对被征收人不予任何的补偿。
房屋被认定为违法建筑，被征收人拿到的补偿比别人低这是毋庸置疑的，最主要的是，有的被征收人虽然心里不舒服，但也会默认他们的说法，那么，相关部门口头上说这类未办理相关审批手续的房屋是违法建筑，被征收人的房屋就真的是违法建筑了吗？
关于这个问题，北京圣运律师在此之前其实说过很多次，无证房屋是否是违法建筑，相关部门口头上说了不算，相关部门不能仅凭有证或是无证来认定房屋的合法性，而是需要结合房屋的实际情况来认定房屋的合法性。所以，实践中，如果有相关部门来家里调查房屋情况，让你拿出房屋所有权证或是土地使用权证，但你又拿不出来时，倘若告知你房屋是违法的，补偿可能会比别人的低，此时，被征收人就需要提高警惕了，这很有可能是他们的套路。
从实践过程中来看，并不是所有未办理相关审批手续的房屋都是违法建筑，因此，相关部门将所有的无证房屋，未办理审批手续的房屋认定为违法建筑的行为是不合法的，被征收人对此可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
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文章来源参考：【头条】《农村乱占耕地建房问题摸排工作方案》印发，重点整治这些行为，
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