北京宅基地拆迁律师谈建议收藏！关于农村宅基地上的9个问题，农村宅基地18问你想知道的都说清楚了:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京宅基地拆迁律师谈建议收藏！关于农村宅基地上的9个问题，农村宅基地18问你想知道的都说清楚了

更新时间:2025-05-08 21:06 发布:2024-10-18 16:31 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京宅基地拆迁律师谈建议收藏！关于农村宅基地上的9个问题,农村宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，一般是无需缴纳任何费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能。而且，随着社会的不断发展，现在农

北京宅基地拆迁律师谈建议收藏！关于农村宅基地上的9个问题，农村宅基地18问你想知道的都说清楚了

一、北京宅基地拆迁律师谈建议收藏！关于农村宅基地上的9个问题，农村宅基地18问你想知道的都说清楚了

　　农村宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，一般是无需缴纳任何费用即可取得，具有福利性质和社会保障功能。而且，随着社会的不断发展，现在农村宅基地在村民心中越发地重要，因为农村宅基地不仅仅只是居住，更是村民手中的一项财富。

　　不过，近几年关于农民宅基地方面的问题越来越多，虽然相关部门就宅基地方面的问题发布过不少的政策文件及相关问答，可是仍然有不少的老百姓在一些平台上咨询宅基地能不能卖、宅基地如何申请、宅基地拆迁能补偿多少等之类的问题。今天，北京圣运律师抽空为大家整理出了几个大家经常问且最为关注，也会对大家权益产生影响的几个问题，希望会对大家有所帮助（本文仅供参考）

　　1、宅基地能不能买卖或转让？

　　答案是不能。根据《土地管理法》中的规定，宅基地和自留地等属于农民集体所有，农民只享有宅基地的使用权，所以是不可以向城里人或是外村村民买卖农村宅基地的。不过，可以按照相关的法律规定在本集体经济组织内部进行转让，也就是只能在自己所在的村小组范围内进行转让，否则，所签订的购买合同会没有法律效力。

　　根据《民法典》中的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

　　2、城里人能在宅基地上建房吗？

　　答案是不能。我国法律上有明确规定，城镇居民是不能购买农村村民宅基地的。农村宅基地一般只分配给本村村民，所以城镇居民到农村购买宅基地就已经违法了，更别说在农村宅基地上面新建、翻建房屋了。而且，就算即使踩着法律的红线买了农村宅基地建了房，那么也会被认定为违法建筑且拆除。

　　最主要的是，这样的房屋一旦遇上拆迁，那么征收方可能会按违建给予补偿或是不予任何补偿。

　　3、户口变为城镇户口了，自己还可以使用宅基地吗？

　　答案是可以。实践中，很多农村村民因征收等各种原因，户口性质从农业户口变为了城镇户口了，村民自己也落户在城区，此时有的村委会便将其的宅基地无偿给收回了，但这种做法其实是不合法的。根据相关的法律规定，进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权，也就是说，即使户口因征收等因素变为城镇户口了，村民还是享有宅基地使用权的，不能剥夺其相关的权利，否则就是违法。

　　4、城镇户籍子女能不能继承农村宅基地？

　　答案是可以。一般而言，农村宅基地是不可以单独被继承的，因为农民只享有农村宅基地的使用权，而不享有宅基地所有权。但农村宅基地上的房屋因属于村民私有财产，所以其子女在继承房屋的同时也就依法取得的农村宅基地的使用权，所以，按照规定，是可以依法进行登记的。如果农村宅基地上没有房屋，那么自然也就无法取得宅基地使用权。

　　根据相关的答复，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》中的规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

　　5、因继承原因形成一户多宅的有没有拆迁补偿

　　一般情况下是有的。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。虽然法律上只规定农村村民只能拥有一处宅基地，但如果是因继承原因形成的一户多宅，那么原则上来说是合法的，而且在遇上拆迁时，也需要按照合法的建筑予以公平、合理的拆迁补偿。

　　实践中，如果征收方以你违反了一户一宅的法律规定，将依法继承的房屋认定为违法建筑且不予补偿时，那么被征收人可以及时地向法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。

　　6、申请农村宅基地不批怎么办？

　　法律上规定，任何单位或是个人不得擅自占用土地进行建设，所以村民若要建房，必须要先向村委会申请一块宅基地，但实践中，向村委会递交申请书之后往往会没有了下文，对于这种情况，如果在申请人符合条件的情况下，那么村民可以先与村委会进行协商，如果没有协商成功，可以向乡、镇人民政府反映，反映后若乡、镇人民政府没有处理，村民可针对他们的不作为向法院提起诉讼。

　　7、农村宅基地卖了还能申请新的宅基地吗？

　　答案是不能。根据《土地管理法》中的规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。所以，大家千万不要把自己手中的宅基地给卖了，否则要想在农村再拥有一块宅基地则是不太可能的，而且现在农村发展得这么快，农村宅基地的价值也在不断地上升，若日后遇上拆迁，一旦卖了宅基地，那损失的可不是一点半点。

　　8、村委会可以收回农村宅基地吗？

　　根据《土地管理法》中的规定，如果存在以下情形，村委会是可以收回宅基地的：1、进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；（2）因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；（3）未按照批准用途使用或非法转让的宅基地；（4）实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出的原宅基地等。

　　9、宅基地被拆迁怎么补偿？

　　根据《土地管理法》、《民法典》等法律法规，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用及农村村民住宅费，安排被征地农民的社会保障费用等，具体的补偿标准需要由有资质的评估机构评估确定，但原则上来说是不可以低于被征收人原有的生活水平，否则被征地农民有交拒绝交出土地。

二、深圳谈严防在城市更新过程中炒作回迁房、安置房

　　近日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，要求城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。

　　同时，土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对已完成实施方案审批的土地整备项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范土地整备过程中安置房炒作。

来源：房讯网

三、北京圣运拆迁律师于11月3日在连云港海州区办案

办案日期

2020年11月3日

办案地点

连云港海州区

案由

征地拆迁

办案律师

贾启华主任团队

四、

　　【城中村改造案例裁判规则汇总】城中村改造案件裁判规则20则：城改与土地征收、城中村改造项目批复、城中村改造责任主体及强拆、村民自治改造及城改中签订拆迁安置补偿协议的效力，以“拆违”促“拆迁”等情形

　　1.城中村改造行为与土地征收行为的区分

　　【裁判规则】（1）从表现形式看，被诉城中村改造行为主要是行政机关为推进城中村改造，对相关土地权利人进行搬迁安置，并通过签订协议的方式处分了集体土地上房屋，但土地性质仍然属于集体所有，并无证据显示集体土地已被批准征收或者有关部门已启动土地征收工作。（2）从诉讼请求看，行政机关推进实施的城中村改造行为，实际上包含了签订协议、补偿安置、拆除房屋等一系列行为，涉及多个主体、多个环节，当事人笼统地起诉“征收行为违法”，属于诉讼请求不明。（3）从权利救济看，虽然根据在案证据难以将被诉城中村改造行为界定为行政征收，但作为影响当事人权利义务的行政行为，仍应接受司法审查，人民法院可依法作出合法性评判。因此，当事人可就上述城中村改造所涉的补偿安置协议、房屋拆除等行为依法提起诉讼。——（2019）最高法行申10221号

　　 2.城中村改造并不必然以征收集体土地为前提【裁判规则】目前在法律程序设计上并不存在独立的征收集体土地上房屋的环节，通常是在征收集体土地过程中将房屋纳入地上附着物补偿范围。城中村改造并不必然以征收集体土地为前提，且已于2019年8月26日修改、将于2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》就宅基地、集体经营性建设用地等又作出新的规定，集体土地领域的管理今后将更加灵活、多元。整体上看，如果不改变土地所有权性质，地方政府针对城中村改造依法具有一定自主管理权；如果需要改变土地所有权性质，则必须依法由省级以上人民政府审批。——（2019）最高法行申10184号

　　 3.笼统要求确认城中村改造行为违法，属于诉讼请求不明确【裁判规则】当事人请求确认城中村改造行为违法，但并未明确侵犯其合法权益的是征收、征用决定，补偿决定，还是其实施的行政强制措施、行政强制执行等行为，其诉讼请求不明确，提起诉讼不符合法定条件。——（2019）最高法行申13063号

　　 4.城中村改造项目批复是否可诉？【裁判规则】（1）行政机关作出的不具备法效性特征的行为不属于行政诉讼受案范围。法效性是指行为直接对外发生法律效果。所谓直接，是指法律效果必须直接对相对人发生，亦即行政行为一旦作成，即导致法律关系的发生、变更、消灭。所谓对外，是指行政行为对于行政主体之外的人发生法律效果，行政机关之间或行政机关内部的意见交换等行政内部行为因欠缺对外性而不具有可诉性。（2）一般来说，城中村改造项目批复，虽然涉及了城中村改造的有关内容，但其是针对有关单位的内部审批行为，未直接设定当事人的权利义务，对其并未产生实际影响的效果，其法律效果还须通过有关职能部门依职权针对特定相对人作出相应处理决定加以实现，故该批复不具备直接、对外发生法律效果的特点，不具可诉性。也就是说，在城中村项目实际改造的过程中，相关行政机关作出的征收、安置补偿等直接设定当事人权利义务的行为才产生直接对外的法律效果。——（2018）最高法行申1466号

　　 5.城中村改造方案批复是否属于行政复议的受案范围？【裁判规则】城中村改造方案批复系根据地方性文件的规定，上级行政机关对下级行政机关改造方案的内部审批行为，并不直接对外创设权利义务，仅系整个城中村改造的一个程序性环节。对当事人权利义务产生实际影响的是城中村改造过程中的拆迁安置及补偿行为，当事人如对安置补偿行为不服，应直接针对安置补偿行为提起行政诉讼。城中村改造方案批复一般不属于行政复议的受案范围。——（2016）最高法行申4469号

　　 6.城中村改造实施方案批复一般不具有强制拆除房屋或征收宅基地的效力【裁判规则】城中村改造实施方案批复一般是行政机关针对村集体自主确定的改造范围、改造模式等内容所进行的确认，该批复本身并不具有强制拆除房屋或征收宅基地的法律效力，未实际影响当事人的权利义务。——（2020）最高法行申6862号

　　 7.政府作出城中村改造批复能否视为实施强拆行为的委托【裁判规则】政府作出同意下级行政机关实施城中村搬迁改造的批复，如果在下级行政机关的请示或政府的批复中，不包含组织拆除的时间、对象、拆迁工作人员等内容，则该批复仅是决定对城中村实施搬迁改造，不能将该批复视为上级政府对下级行政机关实施的强制拆除行为的委托。——（2020）最高法行申7570号

　　 8.城中村改造责任主体的确定【裁判规则】城中村改造拆迁安置补偿方案中明确有关行政机关负责组织实施拆迁补偿安置工作。并且，当事人提供的证据也说明城中村改造系由行政机关主导进行。虽然补偿方案中规定，相关民事主体为整村改造的拆迁主体，但由其不具有拆除房屋的职权，故其实施强制拆除房屋行为应视为受行政机关的委托，相应的法律责任应由委托机关承担。本案中，政府对街道办呈报的城中村改造拆迁安置补偿方案作出批复,同意该方案施行，并批复街道办接文后，认真组织实施拆迁补偿安置工作。政府的上述批复行为，系其行使相应行政管理职权的行为。虽然补偿方案中规定，集体经济改制成立的公司为整村改造的拆迁主体，该公司亦认可其实施了拆除当事人宅基地上房屋的行为，但由于其不具有拆除房屋的职权，故其实施强制拆除房屋行为应视为受行政机关的委托。13739号——（2019）最高法行申13739号

　　 9.城中村改造适格责任主体的认定，不能仅凭村委会自认判断强拆责任主体【裁判规则】城中村改造适格责任主体，应当结合当事人提供的视频、录音、照片等证据，以及城中村改造资金来源、城中村改造后土地归属、行政机关在城中村改造过程中的作用等因素进行全面审查和认定，而不能仅以村委会的自认进行判断。本案中，城中村改造实施意见规定，城中村改造采取政府主导、村集体自我改造、市场运作的模式进行改造。拆迁方案上有行政机关署名并加盖公章，改造过程中有行政机关工作人员参与，改造资金来源于土地出让金。基于此，虽然拆迁方案中规定村委会是实施主体，其也承认实施了拆除当事人房屋的行为，但由于其不具有强制拆除他人房屋的职权，故其实施强制拆除房屋行为应视为受行政机关的委托，相应的法律责任应由委托机关承担。——（2020）最高法行申5250号

　　 10、11.村委会组织实施的强拆活动，需要根据在案证据明晰是否存在行政委托还是单纯的村民自治组织的自主意志【裁判规则】实践中，对于村委会组织实施的强拆活动需要明晰是否存在行政委托还是单纯的村民自治组织的自主意志。无论哪种情形一旦存在不法侵权，被侵权人有权依照法定途径寻求救济。在城中村改造过程中，在案证据指向村委会组织实施了城中村拆迁改造，并不足以证明由被诉行政机关组织实施了强制拆除行为，故从目前在案证据难以认定被诉行政机关为强拆行为的责任主体。——（2020）最高法行申2732号【裁判规则】城中村改造过程中发生的强拆行为，现有证据均指向村委会，尚不足以证明被诉行政机关参与。本案被诉的强拆行为系事实行为，长安区政府在一审阶段提交的《长安区西兆通镇东兆通城中村改造拆迁安置补偿方案》《拆迁清包工实施协议》《西兆通镇东兆通村委会通告》《东兆通村关于拆迁问题的情况说明》以及《东兆通村民代表召开旧村改造专题会议》等证据，能够证明该强拆行为并非长安区政府直接实施。同时，申请人提供的证据并不足以证明长安区政府对涉案房屋实施了强制拆除行为，其起诉缺乏事实根据。——（2020）最高法行申2734号

　　 12.村委会在签订拆迁补偿协议后实施房屋强制拆除的情形【裁判规则】原告起诉被告实施行政强制拆除行为，应当提供证据初步证明被告实施相应的行政强制行为。如果不能举证初步证明，甚至有相反证据足以证明被告根本未实施被诉的行政强制拆除行为，则起诉没有事实根据，不符合法定起诉条件。在城中村改造过程中，当事人就案涉房屋与所在村委会签订搬迁协议，明确约定搬迁时间、补偿标准等，并按照协议约定领取补偿款，涉案房屋被村委会组织人员和设备拆除，当事人未能提供证据初步证明涉案房屋强制拆除行为系被诉行政机关实施。——（2020）最高法行申4872号

　　 13.城中村改造中的拆迁行为不宜假借村民自治形式进行【裁判规则】在现行土地和房屋征收补偿法律法规框架内，基于“旧城改造”“村改居”或者“新城镇建设”等实际需要，村民会议或者村民代表会议可以在符合上位法规定前提下，通过村民自治方式决定建设项目和补偿事项，并可通过签订协议等方式解决补偿安置问题；但在未经协商一致情况下村民委员会等自治组织即单方采取强制拆除等方式则涉嫌违法。《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，对强制搬迁合法房屋的步骤、程序和方式有具体明确的规定，并未规定村民委员会等自治组织有权实施强制搬迁和强制拆除。——（2019）最高法行申3801号

　　 14.城中村改造中签订拆迁安置补偿协议的效力【裁判规则】城中村改造是介于集体土地征收和国有土地上房屋征收的行政行为，更多的侧重于事实行为和政策性文件的支持，实质上是法律规定不完善情况下对城市建成区范围内集体土地进行改造、建设的一种探索和改革行为，这种行为在总体上有利于原住居民的财产增长，有利于推进城市建设，有利于提高行政效率。也因此，对于此类行为的审查，往往缺乏法律法规依据，更多的是合理性审查，而不是合法性审查，只要其不违反法律法规的禁止性规定，不侵犯公民的重要财产权，就可以不受法律优先及法律保留原则的限制。——（2019）豫行终1104号

　　15.能否以未作出征地批复为由撤销拆迁过渡协议【裁判规则】拆迁过渡协议属于行政协议的一种，对于行政协议的合法性审查，在不违反行政法律强制性规范的情况下，可以适用民事法律规范。签订拆迁过渡协议目的是落实城中村改造工作，协议内容为房屋拆迁、过渡事宜，其约定的过渡费、搬迁补助费等标准亦在合理范围之内，不存在法律规定的可撤销的情形。拆迁过渡协议签订时，行政机关虽未取得征地批复，但征地批复是否作出并不影响当事人对其权利义务的认知，不属于合同法规定的重大误解、显失公平以及欺诈、胁迫或乘人之危等可撤销的情形。——（2018）最高法行申5439号

　　 16.拆迁安置补偿协议的效力否定【裁判规则】在不履行行政协议职责案件中，行政协议是当事人要求行政机关履行法定职责的依据，行政协议是否合法有效，是判断行政机关是否应当履行行政协议的先决问题。对行政协议效力的判断，要结合行政诉讼法及合同法的相关规定对重大公共利益、契约的安定性、形式上的依法行政、当事人的信赖利益等价值进行利益衡量，在各种价值之间取得相对平衡。在城中村改造过程中，行政机关与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时适当突破有关规定，提高给予被拆迁人的补偿标准，从维护契约自由、维持行政行为的安定性、保护行政相对人信赖利益的角度出发，可以认可行政协议的效力并要求行政机关予以履行。但补偿协议中给付标准明显突破了法定标准、行政相对人故意隐瞒真实情况或伪造虚假材料签订协议获取不正当利益、行政协议的基本依据虚假，履行行政协议会给公共利益造成重大损害的，则不宜认可协议效力并要求行政机关履行。——（2019）最高法行申5940号

　　 17.城中村改造中的拆迁通告是否可诉？【裁判规则】在城中村改造过程中，如果拆迁通告径行规定了拆迁范围、要求停止生产经营、规定期限内搬离拆除现场等内容，对被拆迁人的权利义务产生了实际影响，具有可诉性。——（2019）最高法行再34号

　　 18.不具有强制执行力的房屋拆迁安置实施方案通知不可诉【裁判规则】在城中村改造过程中，如果行政机关发布的房屋拆迁安置实施方案通知及所附的实施方案均没有强制实施的相关条款内容，行政机关也明确表示该方案不具有强制执行力，当事人不同意签订房屋征迁安置协议，政府不会对其实施征迁，则该通知及方案不产生强制力，一般不具有可诉性。——（2019）最高法行申13732号

　　 19.村民通过自治程序形成的拆迁安置补偿方案的行为是否可诉？【裁判规则】“村民自治”模式下城中村改造行为的性质，应当综合考虑拆迁补偿方案的实际制作主体、实际补偿主体、政府的参与程度、土地改造后的用途等情形来加以确定。如果拆迁补偿方案的实际制作主体、补偿资金的实际支付主体、最终的用地主体或受益主体以及实际的拆迁实施主体均是政府及有关部门，则应当认定该行为超出了村民自治行为的范围，有逃避征地批准法定程序之嫌，相关行为属于行政诉讼受案范围。——（2018）最高法行申1614号

　　20.在未签到补偿协议的情况下，以“拆违”促“拆迁”属滥用职权【裁判规则】城中村改造过程中，因拆除被征收人房屋而发生行政争议。由于农村发展程度及行政管理的实际情况等，农村集体土地上房屋普遍存在着只有部分建设手续甚至完全缺乏建设手续的情况，这是一种客观现实，不是农村居民能够克服和解决的，其不存在过错。相反，这种管理现状在很大程度上是行政机关造成的。行政机关在当事人未签订拆迁补偿协议的情况下，不遵循法定的组织实施程序，径行将被拆迁人房屋认定为违法建筑并强制拆除，其执法目的不是为了严格农村土地的管理使用，而是为了避开法定的组织实施程序、加快拆除进程，属于滥用职权行为。——（2017）豫行终2450号

　　来源：专注行政法

五、杭州市萧山区人民政府土地征收公告(杭萧征告〔2023〕78号)

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和浙江省自然资源厅关于印发《浙江省土地征收程序规定》的通知（浙自然资规〔2022〕4号）等有关规定，现将已批准的《土地征收方案》内容和有关事项公告如下：

　　一、批准情况

　　浙江省人民政府于2023年11月28日作出的浙土字(330181)A[2023]-0034号《审批意见书》，审批同意杭州市萧山区人民政府萧山区2023年度计划第38批次建设用地项目。

　　二、征收土地用途与位置

　　临浦快速路工程先行段工程，土地用途为城镇道路用地，项目四至：东至空地，南至浦阳江、空地，西至空地，北至河道、空地。

　　三、被征地单位和征地面积

　　杭州萧山临浦三峰股份经济联合社（后山坞自然村）、杭州萧山临浦临一股份经济联合社（潼江自然村）、杭州萧山临浦新河股份经济联合社（西葛自然村）、杭州萧山临浦柏山陈股份经济联合社、杭州萧山临浦王村股份经济联合社（王村自然村）、杭州萧山临浦谭家埭股份经济联合社集体土地面积为2.2688公顷，农用地（除林地外）0.7940公顷、建设用地0.0699公顷、未利用地0.0143公顷、林地1.3906公顷。

　　四、补偿标准及安置方式

　　1、征地补偿安置标准：按照《杭州市人民政府关于调整杭州市征地区片综合地价标准的通知》（杭政函〔2020〕70号）、《杭州市萧山区人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（萧政发〔2019〕25号）文件规定执行。被征地人员安置方式：按照省人社厅等四部门《关于进一步做好被征地农民参加基本养老保险有关工作的通知》（浙人社发〔2020〕61号）文件规定执行。

　　2、农村村民住宅补偿安置标准：房屋补偿（含住宅和非住宅）按照《关于调整杭州市萧山区房屋重置价格的通知》（萧政办发〔2017〕24号）文件规定执行，安置按照《关于征收集体土地房屋实施多高层安置意见》（萧政办发〔2017〕51号）文件规定执行。

　　五、如有个别未签订征地补偿安置协议的，市、县人民政府将依据征地补偿安置方案和补偿登记结果作出征地补偿安置决定。

　　六、杭州市萧山区人民政府按照征地补偿安置方案内容，组织有关部门实施。

　　七、根据《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，当事人对省人民政府浙土字(330181)A[2023]-0034号《审批意见书》批准的征收土地方案不服，可以在本公告期限届满之日起60日内向浙江省人民政府申请行政复议，或在本公告期限届满之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼。复议、诉讼期间，不影响土地征收工作。

　　八、本公告期限为 10 个工作日

　　特此公告。

　　来源：杭州市萧山区人民政府网站