农村拆迁给房子吗,农村拆迁房有产权吗

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■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

在近年来的农村拆迁实践中，由村委会、村集体这所谓的“村级组织”作出收回集体土地使用权的决定，进而收回农户的宅基地，拆除其住宅房屋的情形多有发生。那么，这种“收回”宅基地上房屋的行为真的合法吗？村委会召集村民代表开个会表个决，就能把某户村民赖以居住生活的房子拆个片瓦不留吗？本文，在明律师就为大家解析“收回”之道。

【“收回决定”的最主要依据】

事实上，宅基地使用权的收回有为数不少的法定情形，包括比较容易理解的宅基地上房屋坍塌、闲置达一定期限，非本村集体经济组织成员继承而来的房屋灭失等等。但实践中引发争议最大的，则非“为了乡村公益设施建设需要”这一条莫属。

2020年施行的《土地管理法》第66条基本延续了此前对该情形的规定：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。

现实中，这一情形主要反映在各种旧村改造、农村棚户区改造、新农村建设、合村并居、宅基地腾退项目中，与政府主导的征收拆迁项目相区分。

对此，最高人民法院在（2017）最高法行申1167号《行政裁定书》中指出，农村集体经济组织可依照法定程序收回集体土地使用权，并对特定情形下的收回给予土地使用权人适当补偿。

但这种情形的土地使用权收回，明显有别于国家征收，属于集体经济组织内部对土地使用权的调整。

换言之，在这一情形下的收回决定，实质上就是用来拆迁的，但又不适用征收拆迁的法定程序、补偿标准等一系列规定。

【“收回决定”究竟该有哪些内容？】

由以上分析可知，“收回决定”是一种会对农户重大财产权利产生直接影响的行为。这就注定了其的作出不可能就是简简单单“一张纸”，而是必须确保农户的物权权利得到完整保障。

最高人民法院在（2020）最高法行申14361号《行政裁定书》中的指出，村委会通过召开村两委及村民代表会议等方式，制定通过了村庄改造方案……基本符合法律、规章规定的审批程序规定。

也就是说，一份合法的“收回宅基地使用权的决定”的作出应遵循以下程序：

一、确有“公共设施和公益事业建设”的实际需要存在。这种实际需要显然不能是拿嘴说的，而必须落实在纸面上，以“旧村改造项目实施公告”等形式予以公开发布。对于这部分事实，村委会应当有证据予以证明，原批准用地的人民政府也应当在报批环节中进行审查。

二、依法召开村民会议、村民代表会议并形成关于收回决定的决议。村委会或者村集体有它的议事规则，不能由少数几个人拍脑门决定农户的宅基地要不要收回。

鉴于收回决定系严重影响农户权益的行为，司法实践中一般会审查这一决定在作出前是否获得了《村民委员会组织法》第24条规定的村民会议的同意。

这里值得思考的始终是第24条的具体表述：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（六）宅基地的使用方案；

“宅基地的使用方案”是否能够涵盖对已确权宅基地的收回行为？这是存在理论上的争议的。

但从另一个角度上看，第（九）项的兜底条款此时是可用的：村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。

这里需要补充的是，若相关决议最终由村民代表会议作出，那么就必须有村民会议的授权。在程序上是不能只召开村民代表会议而不开村民会议的。

这也就意味着，对于自家的宅基地可能被收回，房屋可能被拆除一事，当事农户依法是会有在村民会议上表达意见的权利的。如果农户的知情权和参与权完全被剥夺，在收到收回决定的那一刻之前完全不知道自己的房子将被拆除这回事，那么几乎可以断言收回程序是有问题的。

三、有明确的“适当补偿”方案。收回宅基地使用权的决定不能“白收”，而是依法应当给予补偿。实践中，村级组织有责任通过村民自治程序制定补偿安置方案，保障农户的起码居住需求，不能因“收回”而让农户流离失所。

按照“先补偿，后搬迁”的原理，收回决定事实上应包含“补偿决定”的部分内容，才能确保农户的利益不因此而受损。

四、报经原批准用地的人民政府批准。“原批准用地的人民政府”一般是指县级政府。当然，对2020年《土地管理法》施行后批准用地的收回程序，就可能改为找乡镇、街道办批准了。

根据最高法的相关裁判，原批准用地的县级政府只是针对村集体的报批手续，通过批准收回的方式履行法定职权，对收回行为进行监督，防止村集体违法收回集体土地使用权侵害农户的合法权益。

这也就意味着，如果农户对收回决定不服，其起诉的被告应是村集体，而不能是履行批准职权的县级政府。

由以上不难看出，光是几个村民代表“偷偷摸摸”开个会，是无权决定将村民的房屋拆除，宅基地收回的。

在明律师最后结合多年来办理此类案件的经验给农民朋友们几点建议：

其一，对“旧村改造”等协议搬迁项目的救济需趁早，不要坐等收回宅基地使用权的决定作出后才开始想到走法律途径；通常而言，收回决定不会是一上来作出的第一份文件，要为自己争取尽可能大的协调空间。

其二，一旦“收回决定”作出，要第一时间咨询专业律师，根据律师的建议申请信息公开或者村务公开，全面掌握涉案项目情况，选择权利救济途径。

针对“收回决定”的诉讼在实践中异常复杂艰难，即便如前所述确定了只告村委会，也存在提行政诉讼还是民事诉讼这一关键性问题。不同的路径选择对适用的法律，举证的责任等都会有直接的影响，农民切勿自行盲目起诉，要避免将路走死。

一般的思路是，农户可以先尝试提行政诉讼，即认为村委会的收回决定系其依据《土地管理法》规定履行行政管理职能的行为，目前仍有一些地方的法院认可此种观点。而如果提行政诉讼被驳回，可以转而再走民事诉讼。

无论如何，二者必有其一要受理农户的起诉，互相踢皮球是不对的，农户有权向上一级法院起诉直至要求检察机关介入监督。

其三，如果宅基地上房屋在收回决定作出后很快即遭强制拆除，那么村民要按照应对征收拆迁中违法强制拆除的经验，做好收集固定证据、撤离人员财物、避免正面冲突、及时报警等“标准化动作”，将对强制拆除行为的救济途径选择一事交给专业律师去做。

盲目起诉“确认强制拆除行为违法”是不妥的，因此时的情形要比明摆着是征收拆迁的项目复杂得多，大家切记不要轻举妄动。

总之，既然《土地管理法》第66条始终岿然不动，就标志着宅基地使用权是的确可以在农户无过错的情况下被收回的。新修订的《土地管理法实施条例》在第63条明确规定，违反本条例规定，侵犯农村村民依法取得的宅基地权益的，责令限期改正，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任。这可谓为大家依法捍卫自己宝贵的宅基地权益撑腰打气。遇到“收回”农民千万不要怕，得先看它依法没依法。

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来源：头条-村委会真的有权“收回”村民的宅基地上房屋吗？开个会就行？