卖拆迁房需要全家人签字吗,拆迁房卖掉需要几个人签字

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一、裁判观点：

未经其他共有人同意，未取得系争房屋的处分权；其处分系争房屋亦未经其他权利人的追认，处分行为无效，买受人不能取得系争房屋的所有权。

二、案情简介：

2015年3月，原告经居间方介绍向被告购买了系争房屋。被告向原告提供了该动迁房的相关材料，并承诺其有权处理。原告看房后与被告协商，并签订了房屋买卖合同，约定总价为人民币(以下币种同)120万元，被告承诺等可以办理产证后便与原告过户。原告陆续支付了购房款计100万元，并于2015年5月入住系争房屋至今。后原告得知系争房屋的小产证已办出，但却无法联系到被告办理过户。原告认为被告严重违约，基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。

三、原告起诉：

判令三被告继续履行2015年3月21日就上海市嘉定区江桥镇嘉峪关路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同，并配合原告办理该房屋的产权过户手续。

四、被告答辩：

被告A未进行辩称。

被告B、C辩称：

1、被告A与答辩人虽为夫妻、父女，但家庭关系恶劣。被告A在外有大额高利贷，自2015年中旬离境前往美国后再未回国。答辩人仅以微信方式和其联系，且沟通不多，不知其在美国的具体地址。

2、虽拆迁补偿安置协议由被告A一人签名，但拆迁利益属于家庭成员共有，原告作为上海人应对本市拆迁政策有所了解。系争房屋为三被告共同所有，转让应当经过全部产权人同意，而答辩人对系争房屋出售给原告毫不知情。被告A未经答辩人同意出售系争房屋，侵犯了答辩人的合法权益，故其与原告签订的房屋买卖合同构成无效。而在此过程中，原告仅与被告A一人签约，自身未能尽到审慎的注意义务。

3、被告A在2015年3月21日出具了金额为70万元及50万元的收据，但当日对应的转账仅为50万元，时隔两个月后原告才再次转账50万元。以上，与房屋买卖合同的约定不符，亦不符合通常的房屋买卖交易惯例，答辩人有理由怀疑房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，并非存在真实的房屋买卖关系。

4、系争房屋在2012年前后由被告A与开发商交房，答辩人从未上门查看过。原告于2017年起诉后，答辩人未向被告A仔细询问过相关情况，被告A亦未向答辩人告知。综上，请求驳回原告的诉请。

五、一审法院判决结果：

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现XX提供了房屋买卖合同、转账凭证、收据等证据，虽然转账凭证记载的付款金额与合同约定及收据稍有出入，但XX在提供第二组证据时已作了相应说明，该解释较为合理，并不存在明显矛盾之处，可予采信，据此本院认定XX与A就系争房屋签订的房屋买卖合同系买卖双方真实意思，在缔约双方间合法有效。本案中，B、C否认房屋买卖关系的真实性，却未能提供任何证据证明，故本院对该主张不予采纳。B、C又以A擅自处分共有财产而主张房屋买卖合同构成无效，无法律依据，本院亦不予采纳。

因动迁房实际交付到产权证领取时间跨度长，其间存在的不确定因素较多，故相较于一般商品房买卖有着高度风险。XX作为本地人，应当知晓动迁房交易中存在的高风险，亦应了解本市动迁的相关政策，故在购买系争房屋时理应仔细核实权利人情况，特别需要关注A的家庭情况及相关被拆迁安置人口等。而A一户的五联单显示2014年7月即确定了购房人为A、B、C，并且在相关部门存档备案。该五联单具有确定动迁安置房屋最终物权权利人的效力，至此B、C已享有安置房屋明确的权利。

在此情况下，XX既未核实五联单情况，亦未向A了解过其他被安置人情况，也未要求A的家人在房屋买卖合同上签字，自身未能尽到审慎的注意义务，致使合同侵犯其他共有人的权利，负有过错。现在B、C既不追认A一人签字的房屋买卖合同，也不同意配合过户，故对XX的诉请，本院难予支持。至于XX与A就房屋买卖合同所生纠纷，可另行解决。本案中，A经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告XX的诉讼请求。

六、二审法院判决结果：

本院认为，出卖人未取得标的物处分权而以自己的名义与买受人签订合同，符合法律行为生效要件的，合同有效。XX与A就系争房屋于2015年3月21日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同相对性原则，XX与A签订的房屋买卖合同，对B、C没有约束力。房屋买卖合同有效并不意味着买受人即可根据有效的合同取得合同标的物的所有权。

系争房屋登记在A、B、C三人名下。A未经其他共有人同意，未取得系争房屋的处分权；其处分系争房屋亦未经权利人B、C追认，A的处分行为无效，买受人XX不能取得系争房屋的所有权。《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》虽只有A一人签字,但拆迁房屋一般以家庭为单位，XX购房时应当了解A的家庭状况、仔细核实权利人的情况。五联单显示2014年7月即确定了购房人为A、B、C，故难以认定B、C故意促成A无权处分的结果发生。

综上，XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《中华人民共和国物权法》

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

……

4、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

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来源：头条-上海动迁房买卖常见的法律问题3：未经全部共有人同意