发布:2024-08-20 11:56 文章来源：北京圣运律师事务所
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今年在疫情的影响下，全国各行业受到冲击，当下经济低迷，国务院一直重提“房住不炒”，限制各地方以楼盘作为刺激经济发展的门路，大力提倡老旧小区改造，而在广东，各地的旧改更新项目遍地开花，前几天广州142个建设项目动工，总投资1800亿元，其中涉及黄埔区23个旧村改造项目，差不多把整个黄埔区的旧村都拆掉重建。
据不完全统计，截止2020年4月，东莞、佛山、中山等地共有150个以上项目公开引入前期服务商，单个项目平均改造面积30公顷以上，在寸土寸金的一二线城市，一个正常规模的旧改项目不仅意味着上百亿的货值，更保障了房企在此区域未来10年的供货量。
不是谁天生就会做旧改的，谁都想像华润做个广东省最大的城中村改造项目大冲村，或者是学习佳兆业的旧改操作模式，能有像上海升龙这条“过江龙”在广州这块肉上和众多房企争夺数个旧村项目的魄力。
旧村改造作为收益最丰厚也是最受房地产开发商青睐的一种获取土地的方式，但是项目耗时较长，想要顺利分享其中红利并非易事。广州旧村改造经验丰富，所以我们此文以广州为例，大致讲解旧村改造的流程。
（图片来源于网络，点击看大图）
什么？太复杂了？那来个房企旧改业务实操指引基本流程框架：
（旧改说制图）
城市更新项目计划申报流程图
（图片来源于网络）
拿番禺区做个例子，从实施主体（房企方）角度看工作实务流程：
一、与村集体签订委托服务协议
(一)、和村两委及生产队长沟通，介绍旧村改造理念和拟引进的合作改造企业。
(二)、拟引进的合作改造企业与村集体签订委托服务协议。
二、村民改造意愿表决
(一)、启动村民代表，开展旧村改造意愿表决的动员及宣传工作;
(二)、启动全体村民，开展旧村改造意愿表决的动员及宣传工作，获得80%以上村民同意。
三、申请纳入区城市更新改造项目储备库
(一)、纳入条件:改造意向、改造方式和改造模式已征求村集体经济组织成员意见，并获得80%以上村集体经济组织成员同意。
(二)、申报程序:
1、由村向属地镇(街)提出申请，经镇(街)初步审查通过后，向区城市更新局申报。
2、区城市更新局对各镇(街)申报的项目进行审核，征求区城市更新工作领导小组成员单位及相关部门意见后，将符合纳入储备库的项目报区城市更新工作领导小组会议审议。
3、区城市更新局将经区城市更新工作领导小组会议审议同意的储备库项目印发各镇(街)执行。原则上各镇(街)每年纳入区城市更新改造项目储备库的片区策划类、旧村全面改造类项目(含成片连片的旧村改造)和村级工业园全面改造类项目各不超过1个，其他改造类项目不设限。
4、纳入区城市更新改造项目储备库的项目，可先开展基础数据调查和改造方案编制等前期工作，待条件成熟后纳入市城市更新年度计划开展方案报批工作。
四、开展基础数据调查
(一)、纳入区城市更新改造项目储备库或市城市更新改造年度计划的项目，由各镇(街)负责委托具有资质的测量单位，组织开展片区策划及实施项目的基础数据调查工作;
基础调查工作主要摸清楚有多少房屋，房屋权属如何，人口、配套设施、经济情况等等。
(二)、完成调查成果后，报区城市更新局按照区政府的要求组织审查、复核及验收等工作。
(三)、区职能部门负责按照部门职能提供数据及出具复核意见。
五、引入合作企业
(一)、旧村更新改造项目的基础数据经区政府审核公布后，开展合作企业的引入工作。
(二)、按照《番禺区旧村庄更新改造公开引入合作企业的指导意见》的流程和方法执行。
(三)、引入合作企业需要公开招标，公开、透明的选择有实力合作企业;
六、编制片区策划方案
(一)、纳入区城市更新改造项目储备库或市城市更新改造年度计划的项目，由各镇(街)委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位，根据基础数据调查成果开展片区策划方案(含控规调整方案)编制工作。
(二)、旧村庄更新改造项目策划方案报区城市更新局审查前，属地镇(街)负责委托两家有资质的评估机构评估融资地价。
(三)、片区策划方案(含控规调整方案)成果经镇(街)初步审查通过后由镇(街)报区城市更新局审查;
(四)、区城市更新局按照区政府的要求组织征求区职能部门及专家意见并组织修改完善后，提交区城市更新工作领导小组会议审议后报市城市更新局审核;
(五)、市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局指导镇(街)按照审核意见修改完善，报市城市更新局提交市城市更新工作领导小组及市城市更新委员会审议。
七、编制项目实施方案
(一)、片区策划方案(含控规调整方案)经市城市更新领导机构审定后或控制性详细规划稳定的，由区城市更新局会同属地镇(街)，组织村集体经济组织为主体开展编制项目实施方案工作。
(二)、由村集体经济组织负责委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制项目实施方案。
(三)、旧村庄更新改造项目实施方案报属地镇(街)审查前，属地镇(街)负责委托两家有资质的评估机构评估融资地价。
(四)、项目实施方案经属地镇(街)初步审查通过后报区城市更新局。
(五)、区城市更新局按照区政府的要求组织征求区职能部门及专家意见并组织修改完善后，提交区城市更新工作领导小组会议审议后报市城市更新局审核;
(六)、市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局将审核意见反馈给镇(街)，由镇(街)指导村集体经济组织按照审核意见修改完善，并由村集体经济组织依法组织村集体经济组织成员代表表决通过后(80%村民代表通过)，由区城市更新局报市城市更新局提交市城市更新工作领导小组会议审议。
八、旧改更新改造项目方案批后的实施
(一)、城市更新改造项目实施方案取得批复后，属地镇(街)指导改造主体制定具体实施计划，经属地镇(街)同意后报区城市更新局。
(二)、各镇(街)加强工作组织协调,明确项目实施进度，推动项目按时开工完工。
(三)、镇(街)及相关部门每月向区城市更新工作领导小组办公室和区城市更新局报送城市更新改造项目推进情况及存在问题，涉及重大事项的应提交区城市更新工作领导小组会议审议。
之前老朱写过一篇关于旧村改造的基础流程《广州旧村改造流程解读》，日后老朱会逐渐将整个流程的框架完善，把内容更细化下去。
三旧改造里面其实最复杂的改造就是旧村的改造，旧村的改造里面涉及到五方的利益主体：村集体、地方政府、房地产开发商、投资金融机构、类似中介机构（律师、评估咨询公司），利益分配无法平衡，冲突是难免的。
所以说，有旧改项目并不是一本万利的事，广州冼村、深圳木头龙一直都是业内所铭记的“榜样”，如何做好旧改项目的转化工作，做好项目节点风险管控，是非常有必要的。欢迎关注@旧改说，咱们以后再探讨
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来源：头条-干货收藏 - 广州旧村全面改造流程梳理
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