强拆强占房屋、土地，合法的操作其实就这一种，强拆强占农民土地是否构成犯罪

作者 |王小明与拆迁、拆违始终如影随形的，就是强制拆除这一概念。老百姓对此深恶痛绝，习惯于认为凡是强拆都是违法的。这一认知尽管并不符合全部事实，但也的确是八九不离十了。归纳起来我们不难发现，真正能强制拆除老百姓房屋或者强制铲除农民地上青苗的，只有一种合法的操作方式，其余皆为非法。本文，圣运律师就用这样一个视角给大家再次解析强拆强占的事情，下次再碰上有人威胁要强拆你，你一下就知道它究竟是不是合法了。我们开门见山，告诉大家所谓唯一合法的强制拆除操作方式是什么。综合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法实施条例》和《行政强制法》等征收拆迁、拆除违法建设领域的规定，合法强制拆除房屋的途径是：先由行政机关依法作出一份拆除房屋、铲除青苗的行政决定，再依据法定程序组织实施强制执行。

拆除房屋的决定主要有哪些？

大家一目了然，这一操作方式中包含两个重要组成部分，首先是“拆除房屋的决定”，其次是强制执行的行为。前者，在实践中就叫做征收补偿决定、征地补偿安置决定、责令交出土地决定或者责令限期拆除决定。前面3个是拆（铲）合法建筑、青苗的，最后一个则是专门用来拆除违法建设的行为。如前所述，这4个都是“行政决定”，即由法定的行政机关依职权作出，而不能任意更换作出主体。比如前面3个都是由县级政府作出，最后一个则由乡镇街道、城管综合执法局来作出。（对违法占地类违建，自然资源和规划主管部门也可依据《土地管理法》的规定责令限期拆除，但一般统一由乡镇或城管负责处罚）此外，尚有一些不那么常见但也可能出现在征拆领域中的其他“拆除房屋决定”，譬如解危排险、紧急避险的决定等，它也同样是由住建部门、乡镇街道等有权机关作出的。

拆除房屋的决定一经作出就能强制拆除房屋吗？

当然不是。行政机关依职权作出上述拆除房屋的决定后，法律赋予了老百姓行使救济权利的机会，也就是在法定期限内针对上述行政决定申请复议或者提起诉讼。大家可以这样简单地去记，凡是针对某一户具体被拆迁人作出的拆房决定，无论法条上是否明确写了，都是可复议可诉讼的。590号令上就明确了被征收人对征收补偿决定的救济权利，而新修订的《土地管理法实施条例》中对征地补偿安置决定的救济途径却没有写明。不过没写也没关系，大家去看各省陆续出台的“土地管理条例”，就会发现诉权被写在省一级的法规中了，这点上不存在争议。也就是说，只要被拆迁人及时提起了复议或者诉讼，那么拆房决定就不能立即付诸实施，而是要待司法审查结果确认其合法后，才能继续推进强制执行程序。故此，被拆迁人不要被拆房决定上所写的“限期3日内自行拆除，否则……”的说辞吓唬住。3日内真给你强拆了，那就是百分之百的违法。这样写的目的是明显的，就是希望促使当事人尽快自行拆除房屋、清表土地，也就省得有关部门去冒强制拆除的法律风险和成本了。

拆除房屋的决定究竟怎样执行？

拆房决定作出后，老百姓未在法定期限内复议或者诉讼，又未履行义务自行拆除房屋，此时就轮到强制执行环节粉墨登场了。拆房决定的强制执行，主要有两种路径：一是申请法院强制执行；二是行政机关自行组织实施。这里就又用上我们圣运律师反复强调过无数遍的一套说辞了——合法建筑，司法强拆；违法建筑，行政强拆。注意这只是一般情形，并不排斥违法用地类违建需走司法强拆等例外情形存在。前面提及的几种拆房决定中，前3个是针对合法房屋的征收拆迁作出的，那么它是必须申请法院的强制执行裁定的，“裁执分离”原则下固然拆除行为仍由行政机关负责实施，但裁定这一“拍板”动作则由法院作出。最后一个责令限期拆除决定是管违建的，对违反城乡规划、河道行洪等领域的规范中，其可由乡镇街道在履行完书面催告、听取陈述申辩、作出强制拆除决定、公告等法定程序后直接组织实施拆除，不需要去麻烦法院了。至于解危排险这种特殊情形，由于其危房鉴定意见往往显示为D级，存在一定的“危险状态”，故实践中基本上都是由地方政府很快强制拆除。当然，在征收范围内的此种操作十之八九经不起法律的检验。综合上述分析，想必大家对自己的房屋将会怎样被强制拆除有了一个粗浅的认识。圣运律师最后再提示大家几种需要警惕的非常规操作，各位要在实务中注意避雷，不要被拆迁方轻易转入彀中：其一，绝不可听信拆迁方对补偿利益的口头承诺而配合拆除房屋。在拆房这么一件天大的事情上，谁的口头承诺都不能信，这就是最大的原则。如果对方真有诚意，就让它白纸黑字把口中的承诺写下来，再工工整整地加盖其公章。其二，不可贪图额外奖励、补贴等蝇头小利而同意先行拆除房屋。政策性奖励、补贴在拆迁、综合整治中的威力着实不小，往往会轻易忽悠一大批群众去签订所谓的“奖励金协议”“先行搬迁拆除协议”。然而这笔利益终究只是房屋价值的零头，一旦房屋灭失了，老百姓就失去了与拆迁方协商谈判的最大筹码，“到时候再说”的补偿利益可就危险了。尽量保住房屋和青苗、其他地上附着物，不见兔子不撒鹰，不见补偿不让拆房，这才是足够聪明的做法。其三，凡是让咱“申请拆迁腾退”或者“自行拆除房屋”的，一定要慎重参与。这里面的逻辑就在于，你自愿提交的申请，就意味着你自始就是同意拆除房屋、清表土地的，那么无论拆迁方怎么干，都不存在“违法强制拆除”这一说了。这样的文字游戏，会让老百姓丧失起诉确认强制拆除行为违法，进而主张国家赔偿的机会，而将一切矛盾归结为“合同纠纷”。这样一来，对老百姓一方可是极为不利的。其四，严防村委会、开发商等民事主体“帮拆”“偷拆”房屋。任何民事主体都无权强制拆除老百姓的房屋，即便农村集体土地归村委会所有也不行。这类主体的拆除行为往往是替政府“背锅”，且习惯性地冠以“帮拆”等冠冕堂皇的理由。对被拆迁人而言，一定要竭尽全力遏制这类来自于民事主体的侵害行为，在专业律师的指导下采取行动迫使其背后的“大咖”站出来和我们谈。总之，广大被拆迁人要牢固树立“守房”意识，在征拆项目启动后留专人看守房屋，在重要位置上安装性能稳定的监控探头，随时做好应对违法强拆、打砸行为的准备。要在项目启动之初就及时咨询专业律师，不要等到房子没了再着急上火，这就为我们下一步的权利救济预留了足够的空间和契机，也会有效阻止拆迁方通过违法强拆实现其目的的阳谋得逞。

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文章编辑：余瑞
内容审核：张曙光教授

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