上海市动拆迁流程，上海动迁居住困难认定流程

一、上海市动拆迁流程

1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县人民政府；2、区、县人民政府通知所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入、停止办理居民常住户口分户手续；通知房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；通知被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；通知所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。上述通知以公告形式予以公布，暂停办理的期限为12个月，需要延长的，应向拆迁房屋所在地区、县房地产管理局提出申请，经批准可延长不超过6个月，如需超过6个月的，须经市房地产管理局批准；3、拆迁人持有关文件和材料向拆迁房屋所在地的区、县房地产管理局申请领取房屋拆迁许可证；4、区、县房地产管理局对申请进行审核后，发给房屋拆迁许可证，若作出暂缓发证决定的，应说明理由；5、房地产管理局在拆迁范围内以房屋拆迁公告或其他形式予以公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作；6、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，就拆迁事项的权利义务（如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等）作明确规定；7、拆迁期限自公告之日起计算，不超过1年。

一、房屋拆迁需要经过哪些程序

根据我国相关法律法规的规定，房屋拆迁的程序主要有：

1、调查核实。拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。

2、逐户走访。拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户走访，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。

3、编制拆迁计划。根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。

4、申请拆迁。拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。

5、发出拆迁公告。拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。

6、签订协议。在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。

7、实施拆迁。被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。

二、上海动迁居住困难认定流程

按照本市经济适用住房有关住房面积核定的规定以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施条例》第三十一条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额折算单价居住困难户人数。

上海动迁政策

1、宅基地拆迁条例中有相关规定，凡是宅基地证上有名字的人都能有分房权益。

2、现有动迁政策有两种：

（1）按照人口来安置；

（2）按照土地房屋面积来进行动迁安置。

3、确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为权利人以及对宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。

4、农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的，动迁补偿款可依继承关系进行处理。

5、鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

三、上海市房屋拆迁中“同住人”认定的具体流程

问：李老先生承租本市公房一间，面积40平方米，内有自己、大儿子和外孙三个户口。2004年9月，李老再婚，配偶非上海户籍但一直与李老同住。2005年4月，李老先生的大女儿将户口迁入该房；2006年3月10日，二儿子也将户口迁入此处；外孙于2004年6月和上海籍人小张领取了结婚证；2007年3月5日，动迁单位发布了动迁公告。现李老先生想知道家中的这些户口及自己配偶是否都算是应安置人口。

解答：房屋拆迁安置有货币补偿、价值标准房屋调换和面积标准房屋调换三种形式。李老先生选择了面积标准房屋调换，安置人口应为该公房的承租人和同住人。根据上海市房地局《关于贯彻执行若干规定》的解释规定：“同住人是指在被拆迁房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制”。李老先生的二儿子虽然将户口迁入，但到拆迁公告发布之日尚不足一年，且不在此实际生活居住，因此不属于同住人。外孙媳妇小张有本市户口，结婚之后一直居住在本房屋内且未在别处公有住房拆迁中获得补偿，应为同住人。大女儿的户口在此处已经超过一年，也在此实际居住，且别处无住房，属同住人。作为李老的配偶，根据《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》第八条第（五）项之规定：“户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口”，李老配偶应属安置人口。所以李老公房拆迁面积标准调换，李老先生及其配偶、大儿子、大女儿、外孙和小张都应认定为应安置人口。

房屋拆迁补偿纠纷案例一

江西省赣州市中级人民法院

民事判决书

（2007）赣中民一终字第16号

上诉人（原审原告）刘XX，男，1955年12月生，汉族。

被上诉人（原审被告）赣州市公房管理处。

法定代表人卢XX，系赣州市公房管理处处长。

委托代理人卢XX，男，1954年5月生，赣州市公房管理处副处长。特别授权代理。

委托代理人申XX，赣州市公房管理处法律顾问。特别授权代理。

被上诉人（原审被告）赣州市金大房产开发有限公司。

法定代表人喻XX，系该公司董事长。

委托代理人陈XX，赣州市金大房地产开发有限公司法律顾问。特别授权代理。

委托代理人曾XX，赣州市金大房地产开发有限公司办公室主任。特别授权代理。

上诉人刘XX因房屋拆迁补偿纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2006）章民一（1）初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

四、上海市动拆迁基本法规政策常见问题

1．政府在哪些情形下可以决定进行动拆迁

答：目前，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，市、级人民政府在为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，可以作出房屋征收决定。其主要情形有：为了国防和外交的需要、政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设、与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等相关的公共事业建设、安居房建设、保障性住房建设，以及旧区改造，以及其它法律、法规规定的为公共利益需要而进行的建设项目。因此，关于房屋征收要遵守以下三个原则：一是政府主导，即建设项目的组织与实施，以及房屋征收的实施都是由政府组织；二是房屋征收公共利益优先；三是禁止为经济利益集团、个人利益进行拆迁。

2什么是“二轮征询”

答：第一次征询主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例达到规定要求的，列入改造计划。第二次征询主要征求居民对改造方案的意见，与居民签订附生效条件的《房屋拆迁补偿安置协议》，在一定期限内，居民签约户数超过规定比例的，协议正式生效并履行，并启动改造工作。

3．如何理解“数砖头＋托底保障”

答：“数砖头＋套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，如果“数砖头”也不能解决居民的住房困难，就要进行“套型保底”，也就是说起码要给居民确定一个居住面积底线。这在以前的动迁政策里是没有的。所谓“套型保底”，指针对旧改地块的房屋普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，以被拆除房屋为基本单位，套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（具体由动迁新政试点区人民政府确定）。其最大的功能就是满足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆迁居民的居住现状和生活水平。

4．结果公开如何理解

答：结果公开应当包括：

（1）各种依据公开，包括拆除房屋的权证、建筑面积、评估价格、居住困难认定等。

（2）操作过程公开，包括被拆除房屋的权属、人口调查，建筑面积、居住困难的认定，拆迁评估、签约、裁决等各环节。

（3）签约内容公开，包括货币补偿总额、安置房源（套数、地址、面积、价格）及其他补偿费用。

5．居住房屋的价值补偿金额如何确定

答：依据《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容，居住房屋的价值补偿为：

1、公房：评估价格80％＋套型面积补贴＋价格补贴

2、私房：评估价格100％＋套型面积补贴＋价格补贴

评估价格＝被拆除房屋的房地产市评估单价被拆除房屋建筑面积（如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

套型面积补贴＝评估均价补贴面积。

价格补贴＝评估均价补贴系数被拆除房屋建筑面积。

6．居住困难户的货币补贴如何计算

答：居住困难户的货币补贴计算公式：异地配套商品房单价（应安置对象22平方米／人－补偿安置后的房屋拆算面积）

异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为基准，由各试点区根据实际情况制定。

被拆迁户的应安置对象由区住房保障机构参照本市住房保障相关管理办法明确的申请条件和审核办法进行认定，并将经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。

补偿安置后的房屋拆算面积＝被拆除居住房屋价值补偿款异地配套商品房单价。

居住困难户增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的异地配套商品房。

享受居住困难户货币补贴后，该户视作已享受住房保障。拆迁人应将相关情况报所在区住房保障机构备案。

7．订立拆迁补偿安置协议的主体是谁

答：拆迁私房的，拆迁人应当与被拆迁人订立协议，被拆迁人以房地产权证所载明的所有人确定，若只有国有土地使用证，则以国有土地使用者所载明的使用人确定。产权人已故的，依据《民法典》规定由继承人签约。

拆迁公房的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立协议，房屋承租人以租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。承租人已故的，依据关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知（沪房地资〖2001〗673号）规定，由继续承租该房屋的同住人签约；同住人有多人的，应协商确定签约代表；协商不成的，由公房产权人指定确认。

8．如何理解房屋使用权人

答：房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

9．何谓动迁配套商品房

答：配套商品房，又俗称“配套房”，是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。

10．配套商品房的开发建设标准是怎样的

答：首先，配套房应按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定开发建设。其次，配套房的建设应当按照以下规定进行规划设计：（1）符合规划部门确定的容积率、建筑密度等规划指标；（2）住宅以建筑面积70平方米左右2室1厅为主要房型，适当配置建筑面积50平方米左右的1室1厅或者2室户，少量配置建筑面积90平方米左右的3室1厅。高层住宅房型设计的面积可适当放宽；（3）符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。另外，市有关部门在审批市属配套房建设项目规划设计方案和初步设计方案时，应当征询市房地资源局的意见；区县有关部门在审批区县属配套房建设项目规划设计方案和初步设计时，应当征询区县房地管理部门的意见。

11．配套商品房在拆迁过程中应遵循怎样的供应标准

答：配套房应当优先供应给以重大工程为主的城市建设动迁基地中的困难家庭，并按照公示房源、受理申请、审核条件、开具供应单、签订配套房预（销）售合同的程序办理。配套房的具体供应对象和供应程序，由区县政府规定并公布。

12．配套商品房的质量是否有保证

答：配套房的买受人有权取得《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。

13．配套商品房如何办理房地产登记

答：配套房的购房人应当按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产登记。房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。

14．拆迁补偿款的可分割范围

答：私房共有人一般情况下分割房屋价值部分（货币补偿款）；承租人与同住人可对拆迁补偿安置款的部分予以分割，但要区分不同情况，房屋使用权人应由产权人安置，如果拆迁补偿款中按协议属于使用权人所有的才有权分割。

15．房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理

答：其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

熟悉当地购房法规政策

需要了解当地是否限购，是否可以异地使用公积金。非本地用户的购房者在外地申请购房贷款时，除了提供身份证、户口本外，还要来接外地的收入证明和银行流水是否可以，另外是否必须要提供当地工作的纳税证明或社保缴纳证明。由于全国并没有统一的标准，各个地区会有所差异，因此这些规定在买房之前都应该有所了解。

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