深圳出台政策允许旧小区拆除重建，城中村估计得靠边站了，深圳小区旧改的条件

深圳出台政策允许旧小区拆除重建，城中村估计得靠边站了

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对于深圳这种一线城市来说，很多持有城中村房产的人都希望能够尽早拆迁，一旦拆迁之后，他们就可以获得非常丰厚的一笔赔偿，很多人单靠拆迁就可以获得上千万的赔偿，一下就晋升千万富翁行列。

不过最近两年在整体楼市行情并不太好的情况下，深圳很多城中村拆迁步伐明显放缓了，有些城中村已经列入拆迁规划好几年甚至10年以上都没有什么动静，而且未来城中村的拆迁步伐还有可能进一步放缓。

前两天深圳市规划和自然资源局发布了《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，意见征集期为2023年10月21日前。

这个文件内容比较多，我们挑几点大家关注的来说一下。

第一、并非所有老旧小区都可以拆除重建，这个意见主要是针对那些国有已出让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围之内的住宅区进行更新改造。

第二、需要街道办选定符合标准的老旧小区进行规划并征求产权所有人的意见，如果大家都同意了，那就要上报到上一级部门。

第三、需要95%以上物权所有人签字同意才能够生效，如果意向搬迁补偿同意书签约率需达到专有部分面积占比百分之九十五以上且物业权利人占总人数百分之九十五以上的旧住宅区，取消该项目计划申请资格，三年内不得纳入城市更新单元计划，该项目用地由区政府报市住房建设部门纳入老旧小区改造范围。

第四、搬迁补偿标准为产权置换和货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。其中政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。而旧住宅区产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1：1.2。

按照这些要求，符合条件的老旧小区可以上报，如果审核通过了而且征得95%以上产权人同意就可以拆除重建。

这对于那些老旧小区来说是非常利好的。

目前深圳有不少老旧小区都是在七八十年代以前建设的，这些小区都已经比较老旧，在房子功能上、居住环境上面都有一些不足的地方，所以很多居民都希望对这些老旧小区进行拆除重建。

实际上前几年深圳已经有不少小区准备要拆除重建，比如福田的莲花村，龙岗的紫薇花园之前都征求过拆迁意向，而且很多居民都已经签署了意向书了。

只不过这两年在楼市整体行情并不太好的情况下，这些老旧小区拆除重建又被搁置了，而现在深圳再次出台文件推动老旧小区的改造，这或许会让这些老旧小区迎来新的希望。

但是老旧小区的改造有可能会挤占城中村改造的资源。

相比于城中村来说，老旧小区改造对开发商来说明显要更有利。

一方面是深圳很多老旧小区的楼层并不是很高，大多都是低于八层；

再一个是很多老旧小区的容积率明显要比城中村小很多。

目前很多城中村楼层都比较高，有的是达到10层以上，个别地方甚至达到20层以上，最关键是这些城中村比较密集，容积率非常高，所以导致开发商拆迁成本比较高昂，赔偿成本也比较高昂。

如果在老旧小区和城中村当中选择优先拆除哪一个，我相信很多开发商都会优先选择拆除这些老旧小区，尤其是对那一些愿意选择回迁而不是选择货币补偿的小区更容易推进。

如果未来有很多老旧小区加入到旧改行列当中，我相信开发商都有可能是优先将资金投入到这些老旧小区开发，而不是用于城中村的改造，到时说不定城中村的改造步伐会放缓，部分城中村的改造计划有可能进一步延长。

毕竟目前真正能够拿钱出来进行大面积改造的开发商已经不多了，基本上主要以国企为主，而目前很多国企手头的城中村项目比较多，很多城中村改造项目都得慢慢排队，有个别城中村等个10年20年都有可能。

对此，如果你有任何问题或想法，可以关注微信公众号《深莞兵哥寻房》

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