拆迁律师谈征收方租用农民土地合法吗？是否会侵害被征收人相关权益？，农村土地租赁后被征用:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁律师谈征收方租用农民土地合法吗？是否会侵害被征收人相关权益？，农村土地租赁后被征用

更新时间:2025-05-07 17:29 发布:2024-09-13 14:21 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁律师谈征收方租用农民土地合法吗？是否会侵害被征收人相关权益？,说到"征用"农民土地，相信广大农民朋友并不陌生，一块正种的好好的田地，忽然一天，不知道怎么回事的，就被当地相关部门通知土地因为xxxx被征用，租金每年多少多少钱，不由得

拆迁律师谈征收方租用农民土地合法吗？是否会侵害被征收人相关权益？，农村土地租赁后被征用

一、拆迁律师谈征收方租用农民土地合法吗？是否会侵害被征收人相关权益？，农村土地租赁后被征用

　　说到"征用"农民土地，相信广大农民朋友并不陌生，一块正种的好好的田地，忽然一天，不知道怎么回事的，就被当地相关部门通知土地因为xxxx被征用，租金每年多少多少钱，不由得你同不同意。因为收到通知基本就是确定性告知。

　　这种情况，相信在大多数百姓心里都是以相关部门征用理解的，其实，这种情况，真正的叫法应该是"以租代征"。名义上就是，不是征地，只是租用，这一征一租，其性质完全变了样，但本质却没有改变，就是你的土地，长时间将不再属于你。

　　近几年，征收方为了规避土地征收程序，纷纷以“租用”的形式占用农民土地。这种“租用”一般都具有时间长、补偿低等特点。那么当地相关部门这样做，合不合法呢？

　　这种方式合法吗？回答当然是否定的

　　从根本上来说，征收方的这种做法就是“以租代征”。以租代征是指未办理合法手续，私自将农用地转为建设用地的行为。按照《土地管理法》的规定，我国土地分为农用地、建设用地和未利用地，国家对不同用途的土地实行严格的管制制度。除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地外，其他建设用地必须使用国有土地。也就是说，如果想将集体土地作为建设用地使用就必须办理严格的审批手续，将该集体土地征收为国有。

　　以租代征严重侵害农民的合法权益。一般来说，主要侵害知情权、财产权、生存权和发展权以及救济权。

　　1、以租代征侵害知情权

　　《土地管理法》第四十六条、四十八条分别规定了土地征收公告和安置补偿方案公告。上述公告无论是内容还是方式都充分体现国家对被征收人知情权的保护。而在以租代征的情况下，相关政府或单位为了隐藏其行为的违法性或是为了获得非法利益，都会有意识地进行虚假的至少是片面的告知。

　　这种隐瞒真相或是虚构事实的情况无论目的为何、结果为何都侵犯了公民知道真相并自主作出选择的权利。长此以往、由小至大将不利于国家民主政治的建设。

　　2、以租代征侵害财产权

　　国家征收农村集体土地的，按照土地的原用途给予补偿，补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物及青苗补偿费。各项费用的确定标准每三年进行一次调整，以保障被征收人的原有生活水平不降低。以租金方式代替各项补偿费的方式会使农民的财产权遭受巨大的损失。

　　3、以租代征侵害生存权和发展权

　　生存权和发展权是首要的人权，没有这项权利其他权利都无从谈起。在征收的情况下，国家要求各地制定补偿方案时要考虑失地农民的最低生活保障问题。虽然实际上，该问题未能得到很好的解决，但在以组代征的情况下，该问题甚至难以纳入被考虑的范围。

　　出租土地的农民依靠自身条件谋求出路一般都只能获得不稳定的、劳动强度大、薪资低的工作，而这种工作也仅仅提供给年轻人，年纪大的农民很难找到符合自己年龄的工作。

　　4、以租代征侵害救济权

　　国家征收集体所有土地，被征收人对征收决定、征收补偿决定不服时可以请求行政机关复议，可以向人民法院提起诉讼，被征收人可以自主选择救济渠道。但以租代征的情况下，双方签订的合同因违反国家强制性规定，属于无效的合同。在此情况下如果“租借方”不支付租金或者到期不返还土地，农民的权利该如何救济还是未知。

二、北京北京圣运拆迁律师谈老家无证房屋有拆迁补偿的情形

三、农村拆迁评估应该注意哪些

　　农村拆迁已经成为了一个热门话题。在拆迁过程中，评估是一个非常重要的环节，它可以确保拆迁过程的公正性和合法性。本文将围绕农村拆迁评估这一话题，探讨评估应该注意哪些问题。接下来将由北京专业拆迁律师为您介绍相关方面的知识，具体情况赶紧跟着北京专业拆迁律师一起来看看吧！

　　一、农村拆迁评估的概念

　　农村拆迁评估是指在农村拆迁过程中，对被拆迁房屋、土地、附属设施等进行评估，确定其合理的拆迁补偿标准的过程。评估的目的是为了保障被拆迁人的合法权益，确保拆迁过程的公正性和合法性。

　　二、农村拆迁评估应该注意哪些问题

　　1.评估标准的制定

　　评估标准的制定是农村拆迁评估的第一步。评估标准应该根据当地的实际情况和政策法规进行制定。评估标准应该包括被拆迁房屋、土地、附属设施等的评估标准，以及拆迁补偿标准的制定。

　　2.评估人员的资质

　　评估人员的资质是农村拆迁评估的关键。评估人员应该具备相关的资质和经验，能够熟练掌握评估方法和技巧。评估人员应该具备公正、客观、专业的态度，确保评估结果的准确性和公正性。

　　3.评估方法的选择

　　评估方法的选择是农村拆迁评估的重要环节。评估方法应该根据被拆迁房屋、土地、附属设施等的实际情况进行选择。评估方法应该具有科学性、可靠性和实用性，能够确保评估结果的准确性和公正性。

　　4.评估结果的公示

　　评估结果的公示是农村拆迁评估的必要环节。评估结果应该及时公示，让被拆迁人了解评估结果，确保评估结果的公正性和合法性。评估结果的公示应该包括评估标准、评估方法、评估结果等内容。

　　5.评估结果的复核

　　评估结果的复核是农村拆迁评估的重要环节。评估结果应该进行复核，确保评估结果的准确性和公正性。复核应该由具备相关资质和经验的人员进行，确保复核结果的客观性和公正性。

　　三、结论

　　农村拆迁评估是保障被拆迁人合法权益的重要环节。评估应该根据当地的实际情况和政策法规进行制定，评估人员应该具备相关的资质和经验，评估方法应该具有科学性、可靠性和实用性，评估结果应该及时公示，评估结果应该进行复核，确保评估结果的准确性和公正性。只有这样，才能确保农村拆迁评估的公正性和合法性。以上相关内容，希望能对大家有所帮助。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询北京专业拆迁律师，北京专业拆迁律师会为大家进行专业的解答。

四、最高法院案例谈被征收房屋的评估价值通常包含业主共有院落及设施的价值

　　【裁判要点】

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素。原审法院以被征收房屋价值评估已考虑涉案院落因素为由，对当事人提出的对共有院落未作补偿的主张不予支持，并无不当。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条第一款规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。可见，土地使用权价值及业主共有面积及设施的价值属于被征收房屋价值评估的内容。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申8607号

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)：范永明，男，1955年3月8日出生，汉族，住天津市河北区。

　　委托诉讼代理人：范燕丽，女，1964年2月15日出生，汉族，住天津市河北区，系范永明之妹。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：天津市河北区人民政府，住所地天津市河北区狮子林大街284号。

　　法定代表人：李新，天津市河北区人民政府区长。

　　被申请人(一审被告、二审被上诉人)：天津市人民政府，住所地天津市河西区友谊路30号。

　　法定代表人：张国清，天津市人民政府市长。

　　再审申请人范永明因诉天津市河北区人民政府（以下简称河北区政府）征收补偿决定及天津市人民政府行政复议一案，不服天津市高级人民法院（2018）津行终111号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成由审判员黄永维、审判员梁凤云、审判员王海峰参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　范永明向本院申请再审，请求撤销一、二审判决，再审本案。其申请再审的主要理由为：1.被征收房屋补偿面积认定错误，再审被申请人所作征收补偿决定涉及的仅为有房产证的建筑面积，对于未登记的房屋和共有院落未作补偿。无证房屋是由于历史遗留原因未办理房产证，对于这部分建筑应当予以认定和补偿。2.再审申请人的无证房屋没有经过有关部门的认定和处理，征收补偿决定违法。3.河北区政府作出房屋征收补偿安置方案并未履行依法论证、征求公众意见、听证及修改、宣传解释等法定程序，因此作出该补偿方案的程序违法。4.评估程序违法，且没有合法有效的评估报告。

　　本院认为，根据一、二审法院审理情况以及再审申请人的申请请求及理由，本案争议的焦点有四个：一是涉案房屋征收补偿安置方案作出程序是否合法；二是涉案无证建筑是否应予补偿；三是涉案院落面积是否应予补偿；四是评估程序是否合法。

　　关于涉案房屋征收补偿安置方案作出程序是否合法的问题。再审申请人在本案中提出本案所涉《河北区三十五中学片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅平房房屋征收补偿安置方案》作出程序不合法。根据一、二审法院所查，因涉案《房屋征收决定》的合法性已经被生效行政判决予以确认，而征收补偿安置方案属于房屋征收决定中涉及的内容，且与本案审查的房屋征收补偿决定行为并非同一法律关系，故二审法院对此不予审查，并无不当。

　　关于涉案无证建筑是否应予补偿的问题。本案中，河北区政府依据涉案《房屋征收决定》和《河北区三十五中学片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅平房房屋征收补偿安置方案》作出本案被诉《房屋征收补偿决定书》。《河北区三十五中学片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅平房房屋征收补偿安置方案》明确规定，无合法手续房屋不予补偿。根据二审法院所查事实，本案所涉《房屋征收决定》及上述补偿安置方案的合法性已在征收决定相关案件中予以审查确认。故一、二审法院对再审申请人关于其无证房屋亦应当予以认定和补偿的主张不予支持，亦无不当。

　　关于涉案院落面积是否应予补偿的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条关于“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，土地使用权系评估被征收房屋价值时应考虑的因素。一、二审法院以被征收房屋价值评估已考虑涉案院落因素为由，对范燕丽的该项主张不予支持，并无不当。

　　关于评估程序是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，房地产价格评估机构对被征收房屋进行了评估，出具的《天津市房屋征收评估分户报告单》能够证明评估时点与房屋征收决定公告时间一致，该《天津市房屋征收评估分户报告单》已经进行依法送达。另外，评估分户报告单亦按规定由两名注册房地产估价师签字，并加盖了房地产价格评估机构的公章，符合法定形式要求。故再审申请人关于评估程序违法且评估报告不合法的主张亦不成立。

　　综上，再审申请人范永明的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回范永明的再审申请。

　　审判长黄永维

　　审判员梁凤云

　　审判员王海峰

　　二〇一八年十二月二十八日

　　书记员宋芳菲

　　来源：行政涉法研究

五、违法建筑被拆除后，建筑材料的价值是否予以赔偿？

　　拆违领域实践中，违法建筑遭强制拆除的情形并不少见，同时，对违法建筑的强制拆除必然导致部分建筑材料的毁损甚至灭失。根据司法实践的相关裁判观点，建筑材料损失能否主张仍需区分情况确定。那么，违建被拆除后，建筑材料的价值是否予以赔偿？

　　法信 · 裁判规则

　　1.行政机关未经法定告知程序，剥夺了相对人自行救济的权利导致建筑材料损失扩大的应当予以赔偿——唐某诉执法机关城乡建设强制拆除行政行为违法案

　　案例要旨：在强拆程序合法的情况下，相对人不在规定的期限内予以拆除，应视为放弃建筑材料的所有权，行政机关对建筑材料的毁损不应承担赔偿责任；在违法拆除的情况下，建筑物违章状态不确定或虽然违章状态确定，但相对人可自行拆除以最大限度保护自己对建筑材料享有的物权价值，行政机关剥夺了相对人自行拆除权，则应给予适当赔偿。赔偿应限定在建筑材料可能减少的合理损失范围内。行政机关的赔偿应与其过错相适应，但是违章拆除造成损失的根本原因却在于相对人的违法行为，因此，赔偿范围仅限于理论上可救济的范围，即相对人通过自行拆除可以减少的损失。对于与建筑物融为一体、可分性不强的建筑材料，无论由谁拆除，均会导致该部分建筑材料的毁损，此类建筑材料不在赔偿范畴之内；对于虽依附于违章建筑但具有独立性、可分性的，且拆除后价值减损较小的建筑材料，如门窗等，若未尽到合理注意义务造成建筑材料价值损失的，行政机关应当予以赔偿。

　　来源：《人民法院报》 2016年9月29日第7版

　　2.行政机关违法强制拆除造成可回收、利用的废旧建筑材料损失的，依法应当予以赔偿——闫立忱诉沈阳市东陵区人民政府强制清除地上附着物并行政赔偿案

　　案例要旨：违法建筑物、构筑物，不属于合法权益范畴。但是，通过适当、合法方式拆除可得的废旧建筑材料，属于当事人的合法权益。行政机关违法强制拆除造成可回收、利用的废旧建筑材料损失的，依法应当予以赔偿。

　　审理法院：最高人民法院

　　案号：（2016）最高法行申605号

　　来源：最高人民法院第二巡回法庭发布《东北三省行政审判案例要旨（二）》

　　3.如果行政机关实施的强制拆除行为违法，且因未尽到审慎注意义务等原因造成当事人的合法财产受到毁损的，应当根据建筑材料的合理价值、违法强制拆除行为造成的合理损失等因素承担相应的赔偿责任——王某诉北京市平谷区人民政府行政复议案

　　案例要旨：1.违法建设本身不属于合法的财产权益，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼要求行政机关赔偿违法建设损失的，人民法院不应支持。拆除违法建设过程中存在可回收再利用的建筑材料的，行政机关应当给予当事人自行清理建筑残值的机会。如果行政机关实施的强制拆除行为违法，且因未尽到审慎注意义务等原因造成当事人的合法财产受到毁损的，应当根据建筑材料的合理价值、违法强制拆除行为造成的合理损失等因素承担相应的赔偿责任。2.在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。

　　审理法院：北京市第四中级人民法院

　　来源：北京四中院2018年度行政审判十大典型案例

　　4.行政机关在对违法建设实施强制拆除的过程中导致建筑材料受到明显不合理、过度毁损的，应承担相应的赔偿责任——郭桂军诉北京市朝阳区人民政府行政复议案

　　案例要旨：违法建设不属于合法的财产权益，行政机关对违法建设的拆除自然不会产生国家赔偿。但建设本身违法并不意味着建筑材料亦随之变成非法财物。建筑材料属于当事人的合法财产。行政机关在对违法建设实施强制拆除的过程中，若违反法定程序及采取的手段、方式不适中、不正当，导致建筑材料受到明显不合理、过度毁损的，应当根据建筑材料的合理价值、违法强制拆除行为造成的合理损失等因素承担相应的赔偿责任。

　　审理法院：最高人民法院

　　案号：（2017）最高法行申3854号

　　来源：法信精选

　　5.行政机关因强制拆除违法建筑手段、方式不当，造成当事人建筑材料合法权益损失的，应当依法予以赔偿——青岛久久模具有限公司、袁克玖诉即墨市北安街道办事处行政强制及行政赔偿案

　　案例要旨：违法建筑物、构筑物中的建筑材料，属于当事人的合法财产，应当属于法律予以保护的财产，因行政机关强制拆除手段、方式不当，造成当事人建筑材料合法权益损失的，行政机关应当依法予以赔偿。

　　审理法院：山东省高级人民法院

　　案号：（2017）鲁行再14号

　　来源：法信精选

　　6.违建被拆除后，不存在因拆除方式不当等导致损失扩大的情况，建筑材料的价值不予赔偿——陈雅琳诉烟台市莱山区人民政府、烟台市莱山区人民政府解甲庄街道办事处、烟台市莱山围子山省级自然保护区管理中心行政赔偿案

　　案例要旨：建筑物因未办理建设用地、规划等审批手续，不具有合法性，强制拆除后不应予赔偿。对于构成该建筑物的砖石等建筑材料，相对人虽对其拥有合法权益，但因其与建筑物融为一体，已成为建筑物不可分割的一部分，在拆除过程中无法单独保留其价值，一旦拆除就失去全部价值，不存在因拆除方式不当等导致损失扩大的情况。且相对人并未提供案涉建筑物建筑材料可回收利用价值的直接证据，其主张的砖石等建筑材料损失，法院不应予支持。

　　审理法院：山东省高级人民法院

　　案号：（2021）鲁行赔终37号

　　来源：中国裁判文书网发布日期 2021-05-11

　　法信 ·司法观点

　　因房屋强拆引发的行政赔偿，造成的财产损失应该如何主张？

　　首先，违法建设本身不能以不动产受到损害为理由获得行政赔偿，但是建筑人对建造物花费的建筑材料、装饰、装修以及屋内家具、设备等项目仍然具有单独的合法权利，如果该部分由于执法机关的严重过错造成不必要的损失，可以成本价折算成新后获得赔偿。

　　在诉讼中并不能一概以非法利益为由剥夺原告对其合法利益遭受损害请求赔偿的权利，因此在行政赔偿案件中，区分合法利益与非法利益十分关键。

　　理论上来说，行政赔偿获赔的金额应当是拆迁方违法强拆所造成的实际损失与当事人如果自行拆除建筑可能造成的损失之间的差额，其中视拆迁方强拆过程中具体的违法情况，获赔的情况也不尽相同。

　　这种情况说的是执法部门在实施强制拆除前，没有按法律规定作出限期拆除决定、强制拆除决定，也没有经过催告，没有告知当事人进行陈诉申辩、复议诉讼的权利，给予当事人自行拆除的时间过短，或进行突击拆除、夜间拆除等，剥夺了当事人自行小心拆除建筑物，尽可能减少损失的机会，以至于损失扩大化。

　　对于此种情况，法院的做法有三处值得注意：

　　第一，损失金额以建材价值为准，或者是还要减去当事人自行拆除所不可避免的损失。从理论上来说，以后者为准更为合乎逻辑，但是实际情况中，由于当事人房屋已经被拆除，进行司法鉴定的难度可能较大，所以实际情况中存在直接以建材成本折算成新后酌情予以赔偿。

　　第二，建材成本的计算范围包括哪些。有的法院认为如砖墙、钢筋、水泥等建材虽然当事人具有合法所有权，但其已经成为建筑物不可分割的一部分，在拆除中无法单独保留其价值，一旦拆除就失去全部价值，不能以成新率计算赔偿，能够获赔的只有门窗、附属装修等可以取下，重复利用率高的部分。而对于其他的间接诸如交通费等相关费用，法院一般不认为属于直接损失，不予考虑。

　　第三，执法部门在强拆实施时未尽注意义务导致房屋内财物造成不必要的损失。此种情况指的是政府在实施强制拆除过程中，没有按规定对屋内财产进行搬离、登记造册、妥善保管，或是因强拆损害了违法建筑范围之外的合法权益的受损。

　　对于这种情况，根据《行政诉讼法司法解释》第27条、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第5条规定，在行政赔偿诉讼中，原告对因受被诉行为侵害而造成损失的事实承担举证责任。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第32条规定：“原告在行政赔偿诉讼中对自己主张承担举证责任，被告有权提供不予赔偿或者减少赔偿数额方面的证据。”当事人需要对损害的存在承担举证责任，但在实际情况中，由于房屋已经灭失，原告方作为弱势一方，很难对损害数额进行充分的举证，此时，原告只要能对损害事实进行初步举证，符合常情常理，往往能获得法院的支持，而超出常识常理如果没有确凿证据的则不能获得支持。因此，如果房屋内存在价值超出一般市场价格的家具、设备等的情况，应当在可能的情况下事先留存证据证明其价值，否则法院难以支持。

　　另外，在强制拆除后，留存的建材物料的所有权归当事人所有，如果政府自行清理，则可以就此要求赔偿，反之，如果建材残料留存现场，因当事人自身疏于管理以至于生锈、霉变导致损失的，则不能因此获得赔偿。

　　此外，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第69条规定，原告确有证据证明被告持有的证据对原告有利，被告无正当理由拒不提供的，可以推定原告的主张成立。而政府在强拆过程中往往会使用录像等手段留存有强拆时的证据，可以以此为由要求政府提供，证明原告方的屋内财产情况。

　　由于《国家赔偿法》修订后，并不要求行政主体的行政行为违法才能申请行政赔偿，重心转移至原告合法利益遭受损害应得到救济的层面。所以即使政府不存在程序违法，仍然有可以申请行政赔偿的可能。

　　（摘自《企业征收拆迁关停维权百问百答.行政赔偿纠纷》，中国政法大学出版社2018年10月出版，第39-42页。）

　　来源：法信