更新时间:2025-05-08 03:41 发布:2024-09-14 10:15 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁中最重要的环节就是与拆迁方谈好补偿后签订协议的环节。协议一旦签订，那么可以认为这份协议得到了法律的认可，且在签订后，根据相关法律规定的，被拆迁人与拆迁方应当各持一份协议，且无论双方哪一方违约都可拿着协议要求对方履行协议。
可是在征地拆迁中，相信大家都会遇到这样的问题，当被拆迁人与拆迁方签订完补偿协议以后，拆迁方通常都会直接把拆迁协议全部给拿走，而被拆迁人手里却连一份复印件也没有。那么为什么拆迁方会把拆迁协议都拿走呢？下面北京圣运律师就根据办案经验来为大家讲解一下！
第一，让被拆迁人找不到相应的证据
签订完补偿协议，那就是双方相互制约的纽带，不管是哪一方违反了协议里面的内容，只要另一方拿着协议就可以判断出违约责任。因此手里有一份拆迁协议是至关重要的。
假如拆迁方在签完协议以后，并没有在协议约定里的时间内发放补偿款或是交房，那么，被拆迁人就可以拿着此协议去要求拆迁方履行协议义务。倘若，被拆迁人手里都没有协议，那么，即使拆迁方违约了，也可能会因被拆迁人手里没有协议而让事情变得更为复杂。
第二、为拆迁方留下毁约的时间
征地拆迁涉及到众多老百姓的切身利益，但是很多老百姓在征地拆迁中都会遇到这种情况，当老百姓补偿不合理，去找拆迁方再次谈补偿的时候，拆迁方通常都会表现出很奈的样子告诉你“我也想多给你一些，可是我们领导不批呀”等等类似的这种谎话。
相信很多老百姓都会被拆迁方的这种无辜的话给骗了。拆迁是一项涉及老百姓生计的大事，但大家应当要明白，拆迁方工作人员，大多数都经过了严格的培训，比如哪些政策可以享受，执行上限和下限是怎么样的，对他们来说早已烂熟。
对此北京圣运律师认为，当你真正签了协议，土地被占，房子被拆，然后拆迁方跟你说领导没批，政策不允许这样的情况，一般只有两种可能：
第一种是，拆迁方为了尽早完成签约任务，违反相关法律法规给你丰厚的承诺，骗你签字等，等到拆迁成了事实，然后再以领导不批或是政策不允许等借口，跟你提出修改协议。
第二种是，拆迁方一半人唱红脸，一半人唱黑脸，一边给你承诺或是答应你所提出的要求，一边却又再拿政策做挡箭牌打时间差，然后等到被拆迁人一般，房子一拆之后再告诉政策不允许之类的话。而这两种情况往往会形成被拆迁人寄托了无数希望签订的拆迁补偿安置协议只是一张废纸，因为拆迁补偿安置协议由于另外一方没有盖章，补偿协议压根儿就没有生效。
第三、为拆迁方留下“暗箱操作”的空间
在大多数人的眼里，对于征地拆迁的补偿标准，应该是统一的，应该是一把尺子量到底的。可是实践过程中呢，能够真正做到这一标准的寥寥无几，而且还有的地方在拆迁时常常是不按照法律规定的程序进行，一边打着“阳光拆迁”的旗号，一边又搞“暗箱操作”的行为。
拆迁方为了规避相关法律责任，往往会将生效的补偿协议统统拿走，其目的就是为了避免相邻两家作对比，发现补偿如此不同而闹事。因此，拆迁方是不可能将生效的补偿协议留到被拆迁人手上的。
也有很多被拆迁人在与拆迁方签订完协议以后，才知道，隔壁邻居家的补偿比自己多出一倍，但是，这个时候，如果要讨一个说法，那么首先就得有证据，而被拆迁人手里没有拆迁协议，那么则意味着被拆迁人很有可能会无计可施，而失去合理的补偿。
近日，有许多被征收人通过咨询平台问律师说“国有土地上房屋征收补偿都包括哪些？”、“房屋被认定为违法建筑，申请政府信息公开未答复怎么办”？“还没没有签订补偿协议房屋就被拆了要怎么维权”...,想必大家都知道，这些问题在征地拆迁中非常的常见。
拆迁中，被征收人遇到的每一个问题都可能涉及到被征收人的相关权益，因此，对被征收人或是对于还未遇上拆迁的老百姓来说，只有做到未雨绸缪，那么才能保障自己的权益。昨天发布的文章中，我们就整理出了部分被征收人常问的问题以及应对方法，今天，北京圣运律师再结合办案中遇到的情况，又整理出了一些，希望会对广大被征收人有所帮助。
1、国有土地上房屋征收补偿内容是什么？
一般而言，国有土地上房屋征收给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、搬迁费、奖励费以及停产停业损失费等。
2、房屋征收是否应遵循“先补偿、后搬迁”的原则？
不论是国有土地上房屋征收还是集体土地上房屋征收，这一条原则是不能改变的。如果在没有给予被征收人实际的安置补偿之前，那么任何人、任何单位都不能强行让被征收搬迁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。因此，在实践过程中，若遇到未给予补偿就进行拆房或是采取威胁的手段让被征收人搬迁的情况，要及时的向有关部门反映。
3、遇到强拆怎么办？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。也就是说，强拆是法律明文禁止的，被征收人要是在征地拆迁中遇到强拆，那么就要及时的对强拆现场进行拍照、录像，最好要强拆人员录进去，然后报警，让警察立案查处，并同时收集相关的证据材料，委托律师向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。
4、国有土地无证房屋拆迁有补偿吗？
无证房屋遇上拆迁，许多时候都会被认定为违法建筑且不予补偿，但是对于无证房屋究竟应不应该给予补偿，需要相关部门进行调查、认定，如果是因历史遗留问题造成的没有办理相关的手续，那么不仅不宜认定为违法建筑，而且还要给予相应的补偿。所以，实践中，如果有征收方以无证为由将房屋认定为违法建筑，那么被征收人就需要提高警惕了，这很有可能是征收方以拆违促拆迁的一种方式，被征收人在遇到时一定要及时的咨询专业律师。
5、空地、院落有补偿吗？
根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中的规定：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”
根据上述的司法解释，在国有土地上房屋征收中，应当将被征收人合法使用的国有土地院落以及空地纳入到补偿的范围之内，并且也要按照征收时房地产市场价格给予补偿。因此，在实践征收过程中，如果征收方以各种理由不对空地进行补偿时，那么被征收人就可以凭上述这条规定主张对空地、院落的补偿。
6、对评估报告不满意怎么办？
当房屋征收部门将分户评估报告送达给被征收人后，被征收人认为评估结果不合理的，要马上向房地产价格评估机构申请复核评估，一般申请复核评估的时间是自收到评估报告之日起的10日内。如果对复核结果仍有异议，那么要在到复核结果10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
争取合理的房屋评估结果是提高拆迁补偿款的正确方式，法律虽是统一规定，但是拆迁中出现的房屋评估问题千差万别。当你对自己的房屋评估结果不满意时，一定要尽早地咨询专业的拆迁律师，以免错过最佳维权时机。
7、申请政府信息公开行政机关不答复怎么办？
《政府信息公开条例》中的第三十三条，行政机关收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。行政机关不能当场答复的，应当自收到申请之日起20个工作日内予以答复；需要延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意并告知申请人，延长的期限最长不得超过20个工作日。
如果在收到政府信息公开申请书之后置之不理，不予答复，那么就是违法的。当事人可根据此种行为依法复议或是诉讼。
一、签约比例必须达到95%以上
在城市更新过程中，为了维护广大被拆迁人的利益，北京、深圳相继发布了《深圳经济特区城市更新条例》以及《北京市城市更新条例》。
比如《北京市城市更新条例》中规定，城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。
城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。
再比如《深圳经济特区城市更新条例》中规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。
从上述的法律法规中我们可以看到，涉及拆除重建的，开发商与房屋所有权人签订协议的比例一般是不能低于95%的，如果低于95%，那么原则上来说就不可以实施拆迁行为，当然了，如果签约比例超过了95%，那开发商则就可以正常推进拆迁工作。
所以，这里北京圣运律师提醒大家，在拆除重建项目中，被拆迁人一定要认真地对待拆迁协议这个过程，因为一旦达到签约比例，那么这一份协议马上就产生了法律效力，也就是最后你拿到的补偿也就只有协议中约定的补偿金额了。因此，在签订协议的过程中，一定不要轻易地相信开发商的话，因为他们为了能启动拆迁，很有可能会使用各种方法来对付你，比如大家都签了，你再不签，就要对你区别对待了等等，以言语的方式来吓唬你，让你尽快在协议上面签字。
在签订协议时，一定要看补偿合不合理，有没有降低自己原有的生活水平，如果补偿不合理，无论开发商怎么说都不要签，只要你不签字，无论别人签与不签，自己都还有机会争取合理的补偿。
二、必须要保障被拆迁人选择权
除此以外，在城市更新类拆除重建项目中，房屋所有权人也是有权选择补偿方式的，实践中很多开发商只给货币补偿这一种方式，但其实，法律法规上明确规定，即使是城市更新类项目，补偿方式也是有货币补偿、产权置换或是两种相结合的方式的。
也就是，房屋所有权人是有权就以上三种方式进行选择，如果开发商只以货币的形式对房屋所有权人进行补偿，那则是不合法的。
根据《北京市城市更新条例》中的规定，城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条规定，城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。
三、对个别未签订协议的，由区政府作出征收决定或是征地补偿安置决定
很多人可能会认为，既然是城市更新类项目，是由开发商牵头拆迁的，那么其就有权决定对未签订协议的被征收人的房屋是拆还是留，但其实并不是这样的，在城市更新过程中，对于未签订补偿安置协议的，开发商需要向相关部门申请调解，经调解之后仍不同意的，相关部门可以依法对未签订协议的部分房屋实施征收。
根据《北京市城市更新条例》中的规定，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。
实践中，如果被拆迁人遇到开发商在未向政府申请调解的情况下，直接强迫被拆迁人签订协议或是直接强拆被拆迁人房屋，那则是不合法的。此时，被拆迁人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的权益。
说到违法拆迁，其情形有很多种，拆迁方为了尽快达到拆迁的目的，经常是咄咄逼人的给出具有紧迫性和强制性的责令交出土地决定和责令限期拆除决定的行政决定，这也是让被拆迁人尽快搬离的比较有效的办法。当大家收到这两份通知的时候，也就意味着房屋很有可能被强拆。
一、作出责令交地的主要依据
根据《土地管理法实施条例》中的相关规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”
作出责令交地的前提必须是：
（1）征收土地方案经国务院或省、自治区、直辖市人民政府依法批准后，已经按照法定征收程序实施征地行为； （2）被征收土地所有权人、使用权人已经依法得到安置补偿或是无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行的。
如果被征收人对征地安置补偿标准不服，依法提起法律程序维权自己合法权益的，因此而拒绝交出土地的，可以认定为具有“正当理由”。
但作出责令交地的行政行为的行政机关只能是市、县、省政府国土资源局。由此可知，村委会、镇政府或是其它部门均无权作出此决定。而且责令交出土地决定应当以书面形式作出并依法送达。
二、作出责令限期拆除决定的主要依据
根据《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”
《城乡规划法》：
第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
第六十八条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”
作出责令限期拆除决定的前提必须是建筑物、设施确属于违建或是违法占地。
能够作出《责令限期拆除决定》的是根据《城乡规划法》规定，第一种违法建筑座落于城市规划区内的由规划部门出具，第二种若违法建筑座落于乡村规划区内的由乡镇人民政府出具。不过除了以上两种主体之外，城管局与国土资源局也可以做出该通知或是决定。
三、收到这两大决定时要怎么应对？
当在征地拆迁中收到“它们”的时候，强拆的大门已经朝我们敞开了。因此在收到法院强制拆除裁定之前被拆迁人应当及时的咨询专业拆迁律师，通过法律途径在有效的时间内撤销掉“责令交出土地决定书”，保住房子，进而才会有更多的时间争取合理补偿。而当收到“责令限期拆除决定”时，被拆迁人的房子很有可能已经被认为了违章建筑。但被拆迁人此时应当要冷静处理，首先要从各个方面分析自己的房屋是否构成违章建筑的条件，如果有各种证件，却还收到限期拆除通知时则很有可能是拆迁方存在违法行为。其次，拆除违法建筑也不能说拆就拆，必须要履行法定程序。
据我国现今《行政诉讼法》与《行政复议法》，自然人、法人、其他组织认为自己的合法权益受到侵害时可以在六十日内提起行政复议，或者六个月内提起行政诉讼。如果不在法定时间内提起复议或诉讼的话，那么有可能将面临强拆的情况。
山西省发布土地征收程序规定
为加强土地征收管理，规范土地征收行为，切实维护被征地农村集体经济组织和被征地农民合法权益，保障经济社会发展合理用地，近日，省政府办公厅印发了《山西省土地征收程序规定》（以下简称《规定》），自2024年1月1日起施行，有效期5年。
《规定》共16条，包括发布征收土地预公告、土地现状调查、被征地农民基本养老保险补贴调查、社会稳定风险评估、编制征地补偿安置方案、征地补偿安置公告、组织听证、办理补偿登记、签订征地补偿安置协议、落实补偿费用、征地报批、发布征收土地公告、实施土地征收、土地交付、产权变更等。
《规定》明确，发布征收土地预公告时间不少于10个工作日。征收土地预公告应当包含征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排（包括调查时间、地点、程序、参加人员及相关要求）等内容。自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。
征地补偿安置方案拟定后，市、县级人民政府在拟征收土地所在的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内发布征地补偿安置公告，公告时间不少于30日，并通过征地信息公开网络平台或广播、电视、报纸等渠道予以公开。
市、县级人民政府应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、集体建设用地使用权人等签订征地补偿安置协议。签订的征地补偿安置协议数不得低于应当签订协议数的90%。
市、县级人民政府应在收到征收土地批准文件之日起15个工作日内，在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）、村民小组范围内发布征收土地公告，公告时间不少于5个工作日。市、县级人民政府应在征收土地公告发布之日起90日内足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等补偿费用，按我省有关规定落实被征地农民社会保障补贴。对个别未达成征地补偿安置协议的，市、县级人民政府应在征收土地公告发布之日起60日内作出征收土地补偿安置决定并送达被征收土地相关权利人，依法组织实施。来源： 山西经济日报
●拆迁补偿协议 签完
●签订了拆迁补偿协议产权归谁
●拆迁补偿协议签字了,补偿金拿好了,是否可以起诉
●签订拆迁协议后,补偿款多长时间可以到帐
●签完拆迁协议迟迟拿不到钱咋办
●拆迁签了合同政府又不撤了怎么办
●拆迁协议已签订,政府部门又让改咋办
●拆迁协议签了迟迟不给补偿款
●签订拆迁补偿协议
●拆迁补偿协议签了不给
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文章来源参考：【头条】征地拆迁过程中，拆迁补偿协议签好后，为什么会被拿走？，，拆迁补偿协议签字了,补偿金拿好了,是否可以起诉
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