更新时间:2025-05-08 13:22 发布:2024-09-14 14:23 文章来源：北京圣运律师事务所
在征收拆迁案件中，补偿安置是最为重要的内容，其不仅是整个征收拆迁环节中最能体会人文关怀的一节，也是与老百姓切身利益最为密切的一部分。所以，安置是否到位，以及安置的房屋是否权属明确与被征收人的切身利益息息相关。
2012年7月20日，王五作为被征收人就其房屋与房屋征收中心签订了房屋补偿安置协议，其中约定安置房为二居室一套。2013年5月20日，双方之间签订了补充协议，约定安置房为某地块现房105号二居室一套，面积约为70平方米。
2013年10月15日，王五向房屋征收中心交纳了安置房相关费用，并由物业管理有限公司出具了入住通知单，载明王五选定的105号房屋已经于2013年10月15日交清了相关费用，具备交房条件，可以办理相关入住手续。
随后，在王五办理入住手续时，发现105号房屋由案外人张三居住，张三称该房屋由房屋征收中心交其居住，由于张三的实际占用，王五无法实际居住105号房屋。无奈之下，王五只得另寻住处，与中介公司签订房租租赁合同，租赁了与安置房相同区域的二居室一套，王五自己付租房租金。
本案中，王五是否可以向征收中心以未实际交付居住房屋为由主张其违约责任呢？王五的租金损失又该如何救济呢？
在本案中，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。王五作为被征收人与房屋征收中心签订拆迁协议，并据此取得105号房屋。且王五已按照协议履行了相关购房款等给付义务，房屋征收中心亦应当按照合同约定向王五履行完全交付105号房屋的义务。105号房屋在交付王五前已经由陈三实际居住使用，房屋征收中心并未完全履行合同约定的房屋交付义务，未将105房屋实际交付王五使用。故其应当承担相应的违约责任。王五可依安置协议及交缴费用的相关凭证起诉，要求实际交付房屋并要求陈三排除妨害。
关于租金损失问题，王五于2013年10月15日履行了安置房交房的相关手续，并由物业公司出具证明，证明具备交房条件，可以办理入住手续，但房屋征收中心并未依约交付安置房，故其应该自2013年10月15日其计算租金损失。
征收拆迁中的房屋安置工作关乎老百姓生活的质量与生活的稳定性。很多人都有家园之情，但是因为特殊的征收情况，大家积极进行配合，但是如果在安置环节出现问题，那么对于老百姓来说是没有安全感的，而对于相关部门来说则是工作责任不到位的体现，同时也会加剧双方之间的矛盾，消耗彼此的信任。所以，在征地拆迁过程中，拆迁人应该秉承着阳光征收，为民服务的负责任工作态度。
重磅文件发布！江北新区拆迁政策有变！被征收人可自愿放弃申购安置房，申请货币化奖励。
就在今天，我在江北新区官网发现一条关于征地拆迁补偿方案的解读文件，《江北新区直管区集体土地涉及房屋征收放弃安置房给予奖励实施细则（试行）》政策解读。
该份文件详细的解读了土地征收过程中放弃申购安置房的细则与办法，一言蔽之，在有住房或者申购一套安置房的背景下，被征收人可以申请货币化奖励。
划重点：
1、本文件适用范围为江北直管区，即顶山街道、泰山街道、沿江街道、盘城街道、大厂街道、长芦街道、葛塘街道。
2、不强制要求被征收户放弃申购安置房，为了防止被征收房屋为被征收人家庭唯一住房，在申请放弃安置房货币化奖励时，设置了前提条件。
即需要保证被征收人，家庭有除被征收房屋外独立产权住房、或者已经购买新房签订买卖合同并办理相关手续、或者已申购一套及以上安置房，或者被征收人与直系家庭成员之间具有共有产权住房。
满足以上四个要求之一才可申请货币化奖励，此举的根本目的在于保证被征收人能够有一定的住宅保障。
3、货币化安置标准出炉，奖励标准将根据房地产市场等综合因素进行调整，每年调整一次。
从表格中可以看出，不同街道，货币化奖励价格有所不同，其中顶山街道最高，为18200元/㎡，其次为泰山街道16300元/㎡，最低为长芦街道12100元/㎡，这也是根据被征收土地不同区位所决定的。
4、本实施细则自2021年3月1日起施行，试行期2年。本细则施行前已实施的项目，继续沿用原有规定办理。
这是江北直管区成立以来第二次发布征地与房屋补偿方案，相较于2018年发布的第一版，最大的变化就是增加了自愿放弃申购安置房，申请货币化奖励。
这一点意味着，在江北直管区内，一定条件下，被征收家庭可以在申购安置房和申请货币化奖励之间自由选择。
同时，随着江北直管区建设的飞速发展，区域内的大规模拆迁和城建工程将启动，货币化奖励将有助于拆迁工作的加速展开，从而为城建工作扫除拆迁障碍。
而对于拆迁户们，身价将有所上涨，同时可以选择货币奖励，直接投入江北新房市场。
对于普通买房人来说，竞争对手将有所增加，热门楼盘摇号难度在一定程度上有所上浮。
对于新政，你怎么看，欢迎在评论区留言表达你的观点。
原文件：
房屋登记机关对申请登记材料的审查强度
（最高人民法院行政审判庭法官会议纪要）
◈案情摘要
胡某甲与胡某乙等人均系胡某丙的孙子女。胡某丙经有关部门批准建成房屋一座，于1990 年领取了房屋所有权证。该房屋所有权证载明的权利人为胡某丙。后胡某甲以接受胡某丙赠与为由，提交了胡某丙于1995年9月出具的《房产赠送书》等相关材料，请求办理转移登记。甲县政府于1995年10月为胡某甲颁发了房屋所有权证。胡某丙于1999年去世。胡某乙等人不服，以对涉案房屋享有继承权为由，于2005年4月向乙市政府申请行政复议。乙市政府认定，胡某丙生前在国外有配偶。乙市政府认为，甲县政府凭胡某丙出具的《房产赠送书》将涉案房屋转移登记给胡某甲，对涉案房屋是否存在其他共有人或者利害关系人未作审查，认定事实不清，证据不足，程序违法，决定撤销甲县政府为胡某甲颁发的房屋所有权证。胡某甲不服，提起本案诉讼，请求撤销乙市政府所作复议决定。人民法院经审理查明，胡某丙生前在国外无配偶
◈法律问题
房屋登记机关在办理转移登记时，是否应主动对房屋存在共有人或者利害关系人进行审查？
◈不同观点
甲说：肯定说
尽管胡某甲提交了办理转移登记的相关材料，但在房屋可能存在共有人或者利害关系人的情况下，为了解房屋权属状况及确认房屋权属是否存在争议，房屋登记机关应主动予以审查，保证物权变动行为合法、真实和有效。
乙说：否定说
胡某甲提交了证明权属来源的相关材料，且相关材料的真实性未遭否定，表明基础民事赠与关系成立，甲县政府应予登记，不应主动审查房屋是否存在共有人或者利害关系人。在登记行为完成之后，若对赠与行为是否成立发生争议，则应通过民事诉讼等途径先行解决，再解决行政登记问题。
◈法官会议意见
采乙说
房屋行政登记系行政机关作出的行政确认行为，即对基础民事法律关系的确认。若房屋登记申请人提交的证明权属来源的相关材料及其他申请材料真实、齐备，符合法定要求，则房屋登记机关应予登记。在房屋行政登记行为完成之后，若经民事诉讼等法定途径确认基础民事法律关系已发生变化，则可再行解决房屋行政登记问题。
◈意见阐述
与行政诉讼类似，行政复议亦具有复审的属性，即根据作出行政行为时的案件事实和作出行政行为时的法律法规对行政行为作出合法性评价。本案中，应当根据甲县政府于 1995 年为胡某甲颁发房屋所有权证时的事实和法律法规对该颁证行为作出合法性评价。当时的法律法规没有规定房屋登记机关需对被登记的房屋是否可能存在共有人或者其他利害关系人进行审查，故乙市政府作为行政复议机关，以甲县政府对涉案房屋是否存在其他共有人或者利害关系人未作审查为由撤销甲县政府对胡某甲作出的颁发房屋所有权证行为，构成适用法律错误。具体而言，涉及如下问题。
一、行政机关作出行政行为时的法律问题和事实问题
无论是依法行政，还是依法复议，或者是依法裁判，行政职权、行政复议职权和裁判职权的行使均受到法律的约束。法律的约束不仅使得行政机关、行政复议机关和人民法院同处于立法机关之下，而且通过法律的纽带把行政机关、行政复议机关和人民法院联系起来。行政机关、行政复议机关和人民法院都是以适用法律的方式活动。行政机关适用法律具有初始性、首次性，行政复议机关、人民法院适用法律具有复审性、后发性。行政机关和行政复议机关、人民法院在适用法律上的时间点尽管不同，但具有相同的结构。
由于我国目前尚没有制定统—的行政程序法，故难以从行政机关如何依法作出行政行为的角度对其合法性作出判断。但基于行政复议、行政诉讼的复审属性，行政复议和行政诉讼中对行政行为是否合法的判断标准便是对行政机关如何合法地作出行政行为的要求。对于胡某乙等人而言，甲县政府手1995 年对胡某甲颁发房屋所有权证属于依职权行政行为。对于依职权行政行为的合法性判断，行政复议法律法规及行政诉讼法律均有规定。1994年《行政复议条例》第四十二条规定：“复议机关经过审理，分别作出以下复议决定：（一）具体行政行为适用法律、法规、规章和具有普遍约束力的决定、命令正确，事实清楚，符合法定权限和程序的，决定维持。…”1999年《行政复议法》第二十八条规定：“行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（一）具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。…”1989年《行政诉讼法》第五十四条规定：“人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。…”2017 年《行政诉讼法》第六十九条规定：“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的…人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”综合分析这些规定，对于行政机关而言，合法作出行政行为须以事实为基础、在实体上和程序上以法律为尺度。这就涉及行政机关在作出行政行为时需要区分事实问题和法律问题。
对于行政机关作出行政行为而言，法律的约束、以法律为尺度直接来自行政活动所依据的法律规范。“法律规范是一种包含一旦具体案件事实符合法律规范的事实要件，就应当产生法律规范规定的法律后果…法律规范具有两个层面的内容：一是事实要件，二是法律后果。一旦事实要件具备，法律后果就产生。”事实问题主要是围绕法律规范的 “事实要件”产生。法律问题则主要是围绕法律规范的“法律后果 ”产生。事实问题关涉的是发生过或者将要发生什么行为、事件等，核心是确定案件事实。法律问题关涉如何按照法律规范对已认定的事实对行为人作出法律上的评价，即应当赋予行为人什么样的法律后果。例如，《治安管理处罚法》第四十一条第二款规定：“反复纠缠、强行讨要或者以其他滋扰他人的方式乞讨的，处五日以下拘留或者警告。”在具体案件中适用以该条款为基础构成的法律规范，事实问题主要为是否构成“反复纠缠乞讨”“强行讨要乞讨”或者是“以其他滋扰他人的方式乞讨”，法律问题主要为是否“处五日以下拘留”或者“警告”及若处“处五日以下拘留”，则具体为几日的“拘留”。
事实问题探究的是，基于证据的证明，应予适用的法律规范的事实要件是否具备。事实问题就是事实的认定问题。事实认定，不仅仅是客观地、从物理意义上对行为、事件等进行还原，更是要依据法律规范对事实作出法律上的评价。事实认定是对事实作出法律上的评价。也就是说，事实问题包括两个方面：一方面是探究独立于法律之外的、纯粹的事实，例如，什么人、什么时间、什么地点、发生了什么；另一方面是依照法律规范对这些纯粹的事实进行法律上的主观评价。前者为客观事实，通过证据予以证明；后者为法律事实，通过法律予以评价。通过证据证明的事实是 “曾经发生了什么”，属于“实然”范畴；通过法律评价的事实是 “发生的应当是什么”，属于 “应然”范畴。客观事实存在与否只有“是”（“真”）或者“否”（“伪”）两种可能，故证据能否证明事实也只能用 “是”或者“否”来回答。
客观事实和法律事实的区别可以《治安管理处罚法》第四十一条第二款规定的“反复纠缠”为例说明。衣衫褴褛的某甲手托乞讨钵，在地铁车厢中对着西装革履的乘客某乙叩头作揖。某乙扭头转身，某甲随之移步，仍朝其叩头作揖。某乙连续三次更换车厢，某甲总是跟脚就到，朝其鞠躬行礼。某乙不胜其烦，列车到站后快速走出地铁站，但某甲仍是尾随不舍，口中喊叫“行行好！谢谢您!”上述事实均是客观事实。这些客观事实是否构成法律事实“反复纠缠”，需要根据该条款规定的“以滋扰他人的方式乞讨”，予以评价。“滋扰”通常是指滋生事端，进行扰乱，使不安宁。纵观某甲的行为，足以认定已构成法律事实“反复纠缠”。法律问题也可以 《治安管理处罚法》第四十一条第二款规定的 “处五日以下拘留或者警告”为例说明。法律问题也需面向案件事实对行为人作出法律上的评价，并非与事实问题无关。若认定某甲的行为已构成 “反复纠缠”，则还需结合生活经验、行政执法惯例等，客观、公正、全面分析某甲 “反复纠缠”某乙的程度，决定是“处五日以下拘留”，还是“警告”及若处“处五日以下拘留”，则具体为几日的“拘留”。需注意的是，法律规范系以法律条款为基础构成，法律规范不等于法律条款。由于立法者通常考虑到立法表述的简洁性、篇章结构的逻辑性等因素，法律规范往往会分散到多个条款。在个案中进行法律适用时，需要把多个关联条款集合起来，构成一个完备的法律规范。例如，某驾驶员在设有禁止左转弯交通标志的地方左转弯掉头，某公安机关交通管理部门拟对其处以罚款 200元的行政处罚。这就涉及《道路交通安全法》第九十条“机动车驾驶人违反道路交通安全法律、法规关于道路通行规定的，处警告或者二十元以上二百元以下罚款。本法另有规定的，依照规定处罚”、第三十八条“车辆、行人应当按照交通信号通行；遇有交通警察现场指挥时，应当按照交通警察的指挥通行；在没有交通信号的道路上，应当在确保安全、畅通的原则下通行”及《道路交通安全法实施条例》第四十九条第一款 “机动车在有禁止掉头或者禁止左转弯标志、标线的地点以及在铁路道口、人行横道、桥梁、急弯、陡坡、隧道或者容易发生危险的路段，不得掉头”等条款的规定，而非某一个法律条款。
二、涉案房屋行政登记行为的合法性
甲县政府就涉案房屋为胡某甲进行房屋所有权登记构成行政登记行为，为胡某甲设立了行政法上的权利义务关系。甲县政府为胡某甲颁发房屋所有权证是该行政登记行为的表现形式，不构成另一个独立的行政行为。本案的核心争议是该行政登记行为是否合法。由于房屋行政登记是对基础民事法律关系的确认，故房屋登记机关依照行政法律规范作出房屋行政登记行为时，基础的民事法律关系便是审查行政法律规范的事实要件是否具备要考虑的重要事实因素。
甲县政府就涉案房屋为胡某甲进行的房屋行政登记属于转移登记，时间是 1995年。对于房屋所有权登记的行政管理，此时有效的行政规章是原城乡建设环境保护部于1987年4月21日颁发的 《城镇房屋所有权登记暂行办法》。对于房屋所有权证的颁发及颁发主体，该办法第四条第一款规定：“房屋所有权证和房屋共有权保持证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房屋所有权证和房屋共有权保持证由市、县以上人民政府颁发。直辖市与省会城市也可授权市房地产管理部门颁发。”依照该条款“房屋所有权证和房屋共有权保持证由市、县以上人民政府颁发”的规定，甲县政府具有颁发涉案房屋所有权证的法定职权。对于房屋所有权证的颁发条件，该办法第七条规定：“申请房屋所有权登记，除需依照房屋所有权登记机关规定格式填写申请书外，并须按规定出示个人身份证件、法人资格证明、交验取得房屋所有权的证件。”第八条规定：“登记机关依照申请人的申请进行产权审查，凡房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证件。”第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”结合本案无争议事实，综合分析 《城镇房屋所有权登记暂行办法》第七条、第八条、第九条的规定，判断涉案房屋行政登记行为是否合法的关键在于胡某丙与胡某甲之间是否存在赠与关系。对于涉案房屋行政登记行为而言，赠与关系是否存在是个事实问题，而非法律问题。由于赠与关系属于民事法律关系范畴，故对于赠与关系是否存在的认定，又涉及依照民事法律规范对相关事实作出法律上的评价。在这一点上，房屋行政登记这种行政确认行为与行政处罚、行政强制等典型行政行为不同。胡某丙于1990 年就涉案房屋领取了房屋所有权证，且该房屋所有权证载明的权利人为胡某丙，故胡某丙对涉案房屋享有所有权。胡某丙于1995年9月出具 《房产赠送书》，将涉案房屋赠送给胡某甲。
依照当时有效的 《民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、第五十四条“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”、第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表不真实；(三）不违反法律或者社会公共利益，的规定，胡某丙出具 《房产赠送书》构成一个民事法律行为，在胡某丙和胡某甲之间设立了赠与关系。对于涉案房屋行政登记行为而言，胡某丙与胡某甲之间存在赠与关系。该赠与关系的真实存在及其他申请材料的具备，也就满足了《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条规定的办理房屋行政登记的事实要件，即“房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备”，就应当产生该条规定的 “发给房屋所有权证件”的法律后果。因此，甲县政府就涉案房屋为胡某甲进行房屋行政登记的行为合法。
至于乙市政府提及的涉案房屋是否存在其他共有人或者利害关系人的问题，涉及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定。乙市政府的思维逻辑是，若涉案房屋存在其他共有人或者利害关系人，则胡某丙擅自处分作为共有财产的涉案房屋，应认定处分行为无效。若胡某丙处分案涉房屋的行为无效，则甲县政府就涉案房屋对胡某甲进行房屋行政登记的行为就不具备事实要件。从合理性来看，房屋登记机关在办理转移登记时，如果对涉案房屋是否存在共有人或者利害关系人进行审查，无疑有助于了解房屋权属状况，有助于确认房屋权属是否存在争议，有助于提高行政登记的公信力。但是，甲县政府是否应予审查，要以 《城镇房屋所有权登记暂行办法》的相关规定，尤其是第八条的规定为据。依照《城镇房屋所有权登记暂行办法》第八条的规定，甲县政府要做的主要是对胡某甲、胡某丙的登记申请材料进行形式审查，即是否“房屋所有权清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备”。对于胡某丙所持房屋所有权证、该证所载权利人仅为胡某丙及胡某丙于 1995年9月出具的《房产赠送书》等申请材料的客观真实性，甲县政府在办理行政登记时并无争议。即使在乙市政府行政复议期间，也无争议。胡某丙与胡某用之间存在真实的赠与关系。若再以对涉案房屋可能存在其他共有人或者利害关系人为由，对胡某丙与胡某甲之间的赠与关系是否有效成立进行审查，则非事实审查，而是要以相关民事法律规范为据进行法律审查。以相关民事法律规范为据对民事行为的法律效力进行法律审查，已超出依据行政法律规范对事实要件进行事实审查的限度，故不属于甲县政府应当履行的审查职责。并且，经审理查明，胡某丙生前在国外无配偶，乙市政府认定胡某丙生前在国外有配偶错误。因此，乙市政府所作撤销甲县政府为胡某甲颁发房屋所有权证行为的行政复议决定，构成适用法律错误。
三、房屋登记后对基础民事法律关系产生争议的处理
明晰城镇房屋产权产籍是原城乡建设环境保护部于 1987 年4月21 日颁布《城镇房屋所有权登记暂行办法》的重要目的。该部在《关于印发〈城镇房屋所有权登记暂行办法〉的通知》中载明：“城镇房屋产权产籍管理是城市管理的重要内容之一。1949年以来，除少数城市外，我国大多数城镇都没有进行过房屋所有权登记，核发过房屋所有权证件，致使产权不清，产籍不明的现象普遍存在，产权纠纷日益增多，影响了城镇房屋的管理工作，很不利于经济体制改革和社会主义法制建设。”对于房屋登记的一般要求，该办法第三条规定：“城镇房屋所有人 （自然人和法人)都必领在限期内到房屋所在地登记机关申请登记，领取房屋所有权证。全民所有的房屋，由国家授权的房产管理单位申请登记；共有的房屋由共有人共同申请登记；申请登记的期限由市、县人民政府规定。”对于房屋产权的转移登记和变更登记，该办法第九条规定：“房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拔、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。”自该办法施行之后，行政登记便成为确认房屋产权的一般要求，尤其是确认房屋产权变动的一般要求。这种要求在其后的《城市房屋权属登记管理办法》《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》等行政法规、规章中得到延续。
房屋行政登记在行为的法律属性上具有复合性：行政机关作出的房屋登记行政行为和民事主体就房屋产权的设立、变更、转让或者消灭作出的民事行为。前者在行政机关和行政相对人及其他利害关系人之间形成行政法律关系；后者则是因房屋的归属和利用产生的民事法律关系。由于房屋行政登记是对就房屋产权形成的民事法律关系的确认，故后者又被称为基础民事法律关系。由于这种复合性，致使在审判实践中出现相当多的行民交叉案件。例如，一方当事人认为房屋产权行政登记错误，提起行政诉讼；另一方当事人则认为导致房屋产权发生变动的合同无效，提起民事诉讼。又如，甲把乙的房屋无权处分给丙，例如出卖、抵押等，并办理了行政登记，乙提起行政诉讼，请求撤销房屋行政登记；乙同时提起民事诉讼，请求确认甲、丙之间的买卖合同、抵押合同等无效；丙也提起民事诉讼，以善意取得为由请求确认其取得的所有权、抵押权等。再如，在确权、析产民事诉讼中，甲以房屋所有权证作为证据证明权利，乙则另行提起行政诉讼，请求撤销甲持有的房屋所有权证。由于对这种复合性的理论研究不足、行政诉讼与民事诉讼的衔接尚不完善等原因，导致不同案件的诉讼程序、法律适用、裁判结果等出现差异，相关争议未能得到及时、实质解决。
在房屋行政登记行为完成之后，应当根据争议的具体指向合理确定是通过民事诉讼，还是通过行政诉讼进行救济。民事诉讼标的针对的是民事法律关系，行政诉讼的诉讼标的则是房屋行政登记行为本身。若当事人对房屋权属、权属变动等基础民事法律关系产生争议，此种争议存在于民事主体之间，与房屋登记机关之间并无实质争议，则应当提起民事诉讼。若当事人认为房屋登记机关对当事人提交的申请材料未尽审查职责、房屋行政登记行为存在登记错误、登记程序违法等情况，则构成行政争议，应当提起行政诉讼。若当事人对房屋行政登记行为本身并无异议，而是不认可该行政登记确认的基础民事法律关系，则行政登记行为的存在不能构成当事人就基础民事法律关系提起民事诉讼的障碍。确实如同其他行政行为一样，行政登记行为一经完成，即具有公定力、确定力、拘束力和执行力。这是行政行为合法所产生的法律效果。要否定这些法律效果，需得先否定行政行为的合法性。行政行为是否合法，是一个法律问题，通过行政诉讼解决是恰当的，民事诉讼则是不适合的。但是，对于房屋行政登记行为而言，其确认的民事法律关系是一个事实问题，而非法律问题。房屋登记行为以该种事实为基础，即在时间上，先有该种事实，再有房屋登记行为。后作出的房屋登记行为无法对先形成的事实形成拘束力。相反，若先形成的事实发生变化，则后作出的房屋登记行为亦应随之变化。对民事主体而言，基础民事法律关系是否存在自然是个法律问题，可通过民事诉讼解决。故房屋行政登记行为作出之后．当事人仍可就基础民事法律关系提起民事诉讼。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（二)》第一条关于 “因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理” 的规定即予体现。
在房屋行政登记行为完成之后，若对房屋行政登记行为本身没有异议，而是对基础民事法律关系产生争议，则可有四种诉讼方式：一是依照《行政诉讼法》“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理”的规定，在对房屋行政登记行为提起行政诉讼后，申请一并解决相关基础民事法律关系争议。二是就房屋行政登记行为和基础民事法律关系分别提起行政诉讼和民事诉讼。此时，应当适用 《行政诉讼》第六十一条第二款“在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼”及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号）第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条第款“在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：…（六）案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的…”之规定，裁定中止行政诉讼。在民事诉讼就基础民事法律关系作出生效裁判之后，行政诉讼恢复审理。若民事诉讼的结果是改变原来的基础民事法律关系，则行政诉讼应当判决撤销房屋行政登记行为；若民事诉讼的结果未改变原来的基础民事法律关系，则行政诉讼应当判决驳回诉讼请求。三是尽管对基础民事法律关系产生争议，但不提起民事诉讼，仅就房屋行政登记行为提起行政诉讼。此时，尽管当事人对房屋行政登记行为本身没有异议，但由于基础民事法律关系是房屋行政登记行为的主要事实，人民法院对与房屋行政登记行为合法性紧密关联的基础民事法律关系进行审查、认定，而非简单地裁定驳回原告的起诉，或者判决驳回原告的诉讼请求。四是当事人不就房屋行政登记行为提起行政诉讼，直接对基础民事法律关系提起民事诉讼。此时，若民事诉讼的结果是改变原来的基础民事法律关系，则当事人可持民事生效判决到房屋登记机关办理更正登记，或者基于民事生效判决，就房屋行政登记行为提起行政诉讼，请求人民法院予以撤销。本案争议发生在2005年4月之前。对于本案的情况，通过上述的第四种诉讼方式进行权利救济较为顺畅，即：在甲县政府就涉案房屋为胡某甲进行登记之后，若胡某乙等人对涉案房屋的归属、胡某甲对涉案房屋产权的变动产生争议，则构成法律问题，应当先提起民事诉讼，解决基础民事法律关系争议。若民事诉讼的结果是改变原来的基础民事法律关系，则胡某乙等人可持民事生效判决到房屋登记机关办理更正登记，或者基于民事生效判决，就房屋行政登记行为提起行政诉讼，请求人民法院予以撤销。
来源：《最高人民法院行政审判庭法官会议纪要（第一辑）》、鲁法行谈
征地拆迁是一项具有公共利益性质的活动，这项主要由相关部门主导，房屋征收部门具体实施。也就是说，征收主体是县级以上地方人民政府。由于征地拆迁涉及面广，人民群众多，又涉及巨大的利益，所以我国专门针对征地拆迁发布了各种法律规定，且就征收程序，补偿标准，补偿原则、征收原则等作出了详细的规定。
而且这些法律法规中还明文规定，任何人、任何单位都不能采取断水、断电等违法暴力行为，强迫被征收人搬迁。法律法规之所以这么规定，其目的就是为了保障被征收人的合法权益不被侵害。
可是从实践过程中来看，虽然有严格的法律法规来约束征收方的征收行为，但仍然有人踩着法律的底线，在未履行法定程序的情况下，以各种手段强拆被征收人房屋，逼迫被征收人搬迁，尤其是在晚上，经常有陌生人在大半晚上，或是法定节假日来到被征收人家里威胁其签字搬迁，有的甚至还会打砸东西，控制住被征收人，组织人员强拆人家房屋。
不过，这种行为不用多问，这种野蛮的逼迁行为肯定是不合法的，因为法律法规上有明确规定。根据《行政强制法》中的规定，行政机关不得在星期六实施强制拆除，但情况紧急的除外，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他法律法规上也有相关的规定，我们这里就不再重复说了。
关于强拆，事实上，不管是星期六、星期天还是其他法定节假日，无论在哪个时间段，只要被征收人没有同意，没有经过法院的允许，其强拆行为都是不合法的，被征收人都有权向相关部门举报，或是通过法律途径来维护自己的合法权益。
那么在征地拆迁中，被征收人要是遇到违法逼迁、强拆等行为时，应当要如何做呢？北京圣运律师根据办案经验总结出了以下几点建议：
1、报警
不管被征收人遇到的是强拆，断水、断电，还是征收方上门言语、行为上的威胁，比如打砸家里物品等让你搬迁，建议被征收人只要能报警，就一定要及时地报警，让警察出警立案调查。
根据相关的法律法规，警察有保护我们公民的人身安全、财产安全的义务，报警后一般警察都会出警的，对于以各种理由不出警的，被征收人可以针对他们的不作为向法院提起诉讼。
2、收集证据材料
遇到逼迁、强拆等行为时，被征收人一定要及时地收集相关的证据材料，比如房屋强拆前、后的照片、录像，逼迁时的录音、录像，另外还有房产证、各种票据等。
之所以要收集证据，想必大家也都非常清楚，想要维护自己的合法权益，必须要有强有力的证据，即能够证明他们强拆行为违法，逼迁行为违法之类的证据，倘若没有证据，空口认定他们行为违法，那就算有律师帮助也是无济于事的。
所以，报警，收集证据是我们广大被征收人在遇到违法拆迁时必须要做的，这也是为以后维权做准备。
3、家里留守人员
另外，北京圣运律师还要提醒大家，如果遇到拆迁，尤其是在拒绝签订补偿协议和搬迁的情况下，一定要保护好自身安全，外出时千万不要独行，最好两人以上出行，现在尾随被征收人，逼其搬迁的情况时有发生，所以为了避免房屋被拆，自身安全遭受威胁，被征收房屋内或是外出一定要至少两人以上看守或办事。
4、及时启动法律程序
最后，也是最重要的一点，遇到强拆等违法逼迁行为时，除了要做好以上三点以外，同时还要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的合法权益，一味地拖延不仅问题可能无法得到解决，也有可能会错过起诉期限。
总之而言，征地拆迁关系到被征收人的利益，一旦发现征收方的征收行为会对自己权益产生影响时，一定要采取有效措施来，只有这样我们才有可能让那些违法者受到法律的制裁，我们的合法权益才能得到保障。
巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章总则
第一条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》及有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市国有土地上的房屋征收与补偿工作。
第三条市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市人民政府确定巢湖市房屋征收办公室(简称市征收办)为市房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市房屋征收部门可以委托房屋征收项目所在镇人民政府、街道办事处作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
市发展改革、财政、住建、自然资源和规划、土地储备、公安、人社、市场监管、税务、审计等部门应当依照本办法的规定和各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
第二章征收决定
第四条为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第五条市人民政府根据本办法第四条规定的建设活动需要，合理确定征收范围。
确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设和旧城区改建项目，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
第六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿：
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋、土地用途;
(三)房屋析产、转让、租赁、抵押;
(四)迁入户口或者分户(因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍复员、刑满释放等原因迁入的除外);
(五)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;
(六)其他不当增加补偿利益的行为。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第七条房屋征收部门及房屋征收实施单位应当对征收范围内房屋的区位、权属、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记应当同时采取书面登记和现场拍摄两种方式进行，登记结果应当经现场房屋征收部门工作人员、实施单位工作人员和被调查登记家庭成员代表三方共同签字确认，被调查登记家庭成员代表不同意签字确认的，调查登记人员应当在登记表中加以备注。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
根据工作需要，房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托有资质的测绘单位参与调查登记。
被征收人应当予以配合登记工作。经书面通知后，被征收人仍不配合调查登记的，房屋征收部门及房屋征收实施单位可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。经调查拟征收范围内存在未经权属登记的建筑物，市人民政府在作出征收决定前，组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
第八条房屋征收部门、房屋征收实施单位在调查登记的同时，应当组织被征收人选定房地产估价机构，对征收范围内各类房屋进行预评估，确定货币补偿基准价。
房屋征收房地产估价机构实行备选制。市房屋征收部门应当在征收范围内向被征收人公布所有符合项目条件的房屋征收房地产价格评估机构名单。房地产估价机构由被征收人在规定时间内三分之二以上(含三分之二)被征收人或者被征收人代表选择同一家房地产价格评估机构视为协商选定;协商不成的，由房屋征收部门主持，采用摇号、抽签等随机方式确定。
房地产估价机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，市住房建设管理部门应当加强对房地产估价机构的管理和监督。
第九条房屋征收部门依据预评估结果拟定征收补偿方案，报市人民政府。
市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。
第十条市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织被征收人代表和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十一条市人民政府作出房屋征收决定前，应组织有关部门进行社会稳定风险评估。对房屋征收的合法性、程序性、合理性、可行性、可控性等情况进行整体评估。必要时，可委托第三方机构参与评估。
房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。
第十二条市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市人民政府及房屋征收部门、房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十三条房屋征收实施单位在委托权限范围内依法开展房屋征收工作，且不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督管理。
第三章征收补偿
第十四条征收补偿资金应当根据房屋征收工作和安置房建设进度及时足额到位、专款专用，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。
第十五条房屋征收部门应当根据被征收房屋不动产权证(含直管公房租赁证或者直管公房租赁协议等，下同)、房屋登记簿和建设工程规划许可证所记载的面积和用途，对被征收人予以补偿;记载内容不一致的，以建设工程规划许可证的记载为准。
被征收房屋的权属应当依据被征收房屋不动产权证和房屋登记簿确认;不动产权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。
第十六条房屋无有效证件的，但在2001年地形图上有标注且产权归属明晰的，可以结合2001年地形图确定房屋面积，并给予补偿。
对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第十七条房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式。
对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。
被征收人在房屋征收补偿方案确定的搬迁期限内签订补偿协议并按期搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。
第十八条征收房屋实行产权调换的，应当根据城乡规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。
第十九条被征收人住宅房屋实行产权调换的，按照认定的合法有效的建筑面积“征一补一”结算产权调换差价。
第二十条征收住宅房屋实行产权调换的，根据被征收住宅房屋合法有效建筑面积结合安置面积调增系数确定应安置产权调换建筑面积。安置面积调增系数按照产权调换安置房所在楼栋总层数确定;总层数为7-11层的，安置面积调增系数为8%，总层数为12层及其以上的，安置面积调增系数为12%。
应安置产权调换建筑面积=合法有效建筑面积×(1+安置面积调增系数)
被征收人在应安置面积的基础上选择产权调换房屋，可按产权证每户(共有产权按一户计算)增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。
被征收人全部或部分持有合法有效证件自有住宅房屋且属于家庭唯一住房的，增购15平方米建筑面积后仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增购至50平方米建筑面积。
本办法规定的建筑安装成本价，由合肥市城乡建设行政主管部门负责发布。
第二十一条征收房屋实行货币补偿的，由承担初步评估工作的房地产估价机构按照货币补偿基准价，结合被征收房屋证载建筑面积及其区位、结构、成新、楼层、配套等修正因素，计算货币补偿金额。房地产估价机构应当根据调查登记情况，出具分户评估报告。
进行初步评估的房地产估价机构，应当以征收决定公告之日为价值时点，结合市场变化情况，对各类房屋初步评估的货币补偿基准价进行修正。
住宅房屋实行货币补偿的，房屋征收部门可给予适当奖励。
第二十二条征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的建筑面积及其用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。
第二十三条征收非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额根据征收决定公告之日按照房地市场评估价格计算，并可对在规定期限内签约搬迁的被征收人给予不超过补偿金额(房屋、土地)10%的奖励。
第二十四条房屋征收部门及房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十五条征收房屋实行产权调换的，过渡期限由被征收人与市房屋征收部门在协议中约定，实际过渡期限自被征收人交房之月起至房屋安置公告发布之月止。实际过渡期内被征收人自行过渡的，由市房屋征收部门按以下规定计算临时安置费：
(一)征收住宅房屋的，过渡期限18个月以内部分按照规定标准支付;超过18个月不满30个月的，自第19个月起按照规定标准50%增付临时安置费;超过30个月的，自第31个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。
(二)征收非住宅房屋的，过渡期限30个月以内部分按照规定标准支付;超过30个月不满42 个月的，自第31个月起按照规定标准的50%增付临时安置费;超过42个月的，自第43个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。
市房屋征收部门提供周转房的，过渡期限内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付逾期部分的临时安置费。
征收房屋实行期房安置的，房屋安置公告发布后，应当对按期办理回迁安置手续的被征收人再按照规定标准额外支付不超过3个月的临时安置费。
征收房屋实行货币补偿或者现房安置的，按照规定标准一次性支付不超过3个月的临时安置费。
第二十六条征收单位和个人生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，过渡期限内，房屋征收部门应当对被征收房屋合法有效建筑面积，每月按照货币补偿基准价的5‰定额标准，给予停产停业损失补偿。
征收非住宅实行货币补偿或者一次性安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。
房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不给予停产停业损失费的补偿。
第二十七条征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。
第二十八条被征收人持证房屋未经自规部门批准，擅自改变房屋用途的，按照原建设工程规划许可证确定的房屋用途予以补偿。符合下列条件的，可按以下规定办理：
(一)持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》的：
1.1990年4月1日(不含4月1日)原《中华人民共和国城市规划法》施行前改变房屋用途的，可以认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置;
2.1990年4月1日(含4月1日)至2001年11月1日(不含11月1日)原国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行前改变房屋用途的，可以按照经营用房房地产评估价格与原住宅房地产评估价格差价的90%—60%给予经营补助，每月增减系数按0.2158%计算，并按照住宅房给予补偿安置;
3.2001年11月1日原国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行后改变房屋用途的，对产权性质原为住宅，但已依法取得营业执照从事经营性用房的补偿，按照住宅给予补偿安置的同时，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
(二)持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，将生产、办公、仓储房屋改变用途并进行经营活动的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》的，参照本条第(一)款时间段按改变前的原用途处理。
(三)有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置。
1.将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋;
2.将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋;
3.将生产、办公、仓储互改用途的房屋。
第二十九条因被征收房屋需要搬迁的，房屋征收部门应按照规定的标准向被征收人支付搬迁费用。
涉及不可拆卸的附属物、构筑物搬迁的，由被征收人与房屋征收部门或房屋征收实施单位参照市人民政府公布的标准协商搬迁补偿。协商不成的，按照征收决定公告之日市场评估价予以补偿。
第三十条房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、过渡方式和过渡期限、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项订立补偿协议。被征收人应当将被征收房屋的房地产权属证明办理注销手续。
第三十一条房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的搬迁期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。
补偿决定送达被征收人时，应当在房屋征收范围内予以公告。
第三十二条被征收人对房屋征收决定、补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三十三条测绘调查登记、征收补偿评估、社会稳定风险评估等委托费用列入征收成本。
第四章法律责任
第三十四条市政府房屋征收部门、房屋征收实施单位及其他相关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十六条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十七条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十八条房地产估价机构和人员有下列行为之一的，由市房地产管理部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《房地产评估机构管理办法》(住建部令第14号)、《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第 151 号)等规定进行处罚，并记入其信用档案：
(一)出具虚假或者有重大差错评估报告的;
(二)与征收当事人串通，损害对方合法权益的;
(三)在房地产估价机构确定过程中以不正当手段获取评估业务的;
(四)在房地产估价机构确定过程中招募他人做宣传或者入户宣传的;
(五)依照本办法确定的评估机构，无正当理由不接受委托的;
(六)法律、法规禁止的其他行为。
第五章附则
第三十九条本办法自2022年11月1日起施行，有效期3年。本办法实施前已启动的国有土地上房屋征收项目，继续适用原《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》(巢政〔2016〕3号)。本办法由巢湖市房屋征收办公室负责解释。
巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法
第一章总则
第一条为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》及有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市国有土地上的房屋征收与补偿工作。
第三条市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市人民政府确定巢湖市房屋征收办公室(简称市征收办)为市房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市房屋征收部门可以委托房屋征收项目所在镇人民政府、街道办事处作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
市发展改革、财政、住建、自然资源和规划、土地储备、公安、人社、市场监管、税务、审计等部门应当依照本办法的规定和各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
第二章征收决定
第四条为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：
(一)国防和外交的需要;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;
(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;
(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;
(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
第五条市人民政府根据本办法第四条规定的建设活动需要，合理确定征收范围。
确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设和旧城区改建项目，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
第六条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿：
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋、土地用途;
(三)房屋析产、转让、租赁、抵押;
(四)迁入户口或者分户(因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍复员、刑满释放等原因迁入的除外);
(五)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;
(六)其他不当增加补偿利益的行为。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第七条房屋征收部门及房屋征收实施单位应当对征收范围内房屋的区位、权属、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记应当同时采取书面登记和现场拍摄两种方式进行，登记结果应当经现场房屋征收部门工作人员、实施单位工作人员和被调查登记家庭成员代表三方共同签字确认，被调查登记家庭成员代表不同意签字确认的，调查登记人员应当在登记表中加以备注。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
根据工作需要，房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托有资质的测绘单位参与调查登记。
被征收人应当予以配合登记工作。经书面通知后，被征收人仍不配合调查登记的，房屋征收部门及房屋征收实施单位可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。经调查拟征收范围内存在未经权属登记的建筑物，市人民政府在作出征收决定前，组织有关部门依法进行调查、认定和处理。
第八条房屋征收部门、房屋征收实施单位在调查登记的同时，应当组织被征收人选定房地产估价机构，对征收范围内各类房屋进行预评估，确定货币补偿基准价。
房屋征收房地产估价机构实行备选制。市房屋征收部门应当在征收范围内向被征收人公布所有符合项目条件的房屋征收房地产价格评估机构名单。房地产估价机构由被征收人在规定时间内三分之二以上(含三分之二)被征收人或者被征收人代表选择同一家房地产价格评估机构视为协商选定;协商不成的，由房屋征收部门主持，采用摇号、抽签等随机方式确定。
房地产估价机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，市住房建设管理部门应当加强对房地产估价机构的管理和监督。
第九条房屋征收部门依据预评估结果拟定征收补偿方案，报市人民政府。
市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。
第十条市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织被征收人代表和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十一条市人民政府作出房屋征收决定前，应组织有关部门进行社会稳定风险评估。对房屋征收的合法性、程序性、合理性、可行性、可控性等情况进行整体评估。必要时，可委托第三方机构参与评估。
房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。
第十二条市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市人民政府及房屋征收部门、房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十三条房屋征收实施单位在委托权限范围内依法开展房屋征收工作，且不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督管理。
第三章征收补偿
第十四条征收补偿资金应当根据房屋征收工作和安置房建设进度及时足额到位、专款专用，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。
第十五条房屋征收部门应当根据被征收房屋不动产权证(含直管公房租赁证或者直管公房租赁协议等，下同)、房屋登记簿和建设工程规划许可证所记载的面积和用途，对被征收人予以补偿;记载内容不一致的，以建设工程规划许可证的记载为准。
被征收房屋的权属应当依据被征收房屋不动产权证和房屋登记簿确认;不动产权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。
第十六条房屋无有效证件的，但在2001年地形图上有标注且产权归属明晰的，可以结合2001年地形图确定房屋面积，并给予补偿。
对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第十七条房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式。
对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。
被征收人在房屋征收补偿方案确定的搬迁期限内签订补偿协议并按期搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。
第十八条征收房屋实行产权调换的，应当根据城乡规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。
第十九条被征收人住宅房屋实行产权调换的，按照认定的合法有效的建筑面积“征一补一”结算产权调换差价。
第二十条征收住宅房屋实行产权调换的，根据被征收住宅房屋合法有效建筑面积结合安置面积调增系数确定应安置产权调换建筑面积。安置面积调增系数按照产权调换安置房所在楼栋总层数确定;总层数为7-11层的，安置面积调增系数为8%，总层数为12层及其以上的，安置面积调增系数为12%。
应安置产权调换建筑面积=合法有效建筑面积×(1+安置面积调增系数)
被征收人在应安置面积的基础上选择产权调换房屋，可按产权证每户(共有产权按一户计算)增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。
被征收人全部或部分持有合法有效证件自有住宅房屋且属于家庭唯一住房的，增购15平方米建筑面积后仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增购至50平方米建筑面积。
本办法规定的建筑安装成本价，由合肥市城乡建设行政主管部门负责发布。
第二十一条征收房屋实行货币补偿的，由承担初步评估工作的房地产估价机构按照货币补偿基准价，结合被征收房屋证载建筑面积及其区位、结构、成新、楼层、配套等修正因素，计算货币补偿金额。房地产估价机构应当根据调查登记情况，出具分户评估报告。
进行初步评估的房地产估价机构，应当以征收决定公告之日为价值时点，结合市场变化情况，对各类房屋初步评估的货币补偿基准价进行修正。
住宅房屋实行货币补偿的，房屋征收部门可给予适当奖励。
第二十二条征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的建筑面积及其用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。
第二十三条征收非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额根据征收决定公告之日按照房地市场评估价格计算，并可对在规定期限内签约搬迁的被征收人给予不超过补偿金额(房屋、土地)10%的奖励。
第二十四条房屋征收部门及房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十五条征收房屋实行产权调换的，过渡期限由被征收人与市房屋征收部门在协议中约定，实际过渡期限自被征收人交房之月起至房屋安置公告发布之月止。实际过渡期内被征收人自行过渡的，由市房屋征收部门按以下规定计算临时安置费：
(一)征收住宅房屋的，过渡期限18个月以内部分按照规定标准支付;超过18个月不满30个月的，自第19个月起按照规定标准50%增付临时安置费;超过30个月的，自第31个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。
(二)征收非住宅房屋的，过渡期限30个月以内部分按照规定标准支付;超过30个月不满42 个月的，自第31个月起按照规定标准的50%增付临时安置费;超过42个月的，自第43个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。
市房屋征收部门提供周转房的，过渡期限内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付逾期部分的临时安置费。
征收房屋实行期房安置的，房屋安置公告发布后，应当对按期办理回迁安置手续的被征收人再按照规定标准额外支付不超过3个月的临时安置费。
征收房屋实行货币补偿或者现房安置的，按照规定标准一次性支付不超过3个月的临时安置费。
第二十六条征收单位和个人生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，过渡期限内，房屋征收部门应当对被征收房屋合法有效建筑面积，每月按照货币补偿基准价的5‰定额标准，给予停产停业损失补偿。
征收非住宅实行货币补偿或者一次性安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。
房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不给予停产停业损失费的补偿。
第二十七条征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。
第二十八条被征收人持证房屋未经自规部门批准，擅自改变房屋用途的，按照原建设工程规划许可证确定的房屋用途予以补偿。符合下列条件的，可按以下规定办理：
(一)持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》的：
1.1990年4月1日(不含4月1日)原《中华人民共和国城市规划法》施行前改变房屋用途的，可以认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置;
2.1990年4月1日(含4月1日)至2001年11月1日(不含11月1日)原国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行前改变房屋用途的，可以按照经营用房房地产评估价格与原住宅房地产评估价格差价的90%—60%给予经营补助，每月增减系数按0.2158%计算，并按照住宅房给予补偿安置;
3.2001年11月1日原国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行后改变房屋用途的，对产权性质原为住宅，但已依法取得营业执照从事经营性用房的补偿，按照住宅给予补偿安置的同时，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
(二)持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，将生产、办公、仓储房屋改变用途并进行经营活动的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》的，参照本条第(一)款时间段按改变前的原用途处理。
(三)有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置。
1.将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋;
2.将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋;
3.将生产、办公、仓储互改用途的房屋。
第二十九条因被征收房屋需要搬迁的，房屋征收部门应按照规定的标准向被征收人支付搬迁费用。
涉及不可拆卸的附属物、构筑物搬迁的，由被征收人与房屋征收部门或房屋征收实施单位参照市人民政府公布的标准协商搬迁补偿。协商不成的，按照征收决定公告之日市场评估价予以补偿。
第三十条房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、过渡方式和过渡期限、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项订立补偿协议。被征收人应当将被征收房屋的房地产权属证明办理注销手续。
第三十一条房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的搬迁期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。
补偿决定送达被征收人时，应当在房屋征收范围内予以公告。
第三十二条被征收人对房屋征收决定、补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三十三条测绘调查登记、征收补偿评估、社会稳定风险评估等委托费用列入征收成本。
第四章法律责任
第三十四条市政府房屋征收部门、房屋征收实施单位及其他相关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十六条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十七条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十八条房地产估价机构和人员有下列行为之一的，由市房地产管理部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《房地产评估机构管理办法》(住建部令第14号)、《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第 151 号)等规定进行处罚，并记入其信用档案：
(一)出具虚假或者有重大差错评估报告的;
(二)与征收当事人串通，损害对方合法权益的;
(三)在房地产估价机构确定过程中以不正当手段获取评估业务的;
(四)在房地产估价机构确定过程中招募他人做宣传或者入户宣传的;
(五)依照本办法确定的评估机构，无正当理由不接受委托的;
(六)法律、法规禁止的其他行为。
第五章附则
第三十九条本办法自2022年11月1日起施行，有效期3年。本办法实施前已启动的国有土地上房屋征收项目，继续适用原《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》(巢政〔2016〕3号)。本办法由巢湖市房屋征收办公室负责解释。
来源：巢湖市人民政府
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文章来源参考：【头条】北京拆迁律师谈安置房屋被他人居住 被征收人该如何维护权益？多于支付的租金又该如何救济？，
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