让拆迁方既紧张又害怕的被拆迁人是这样的！，面对拆迁怎么办

一、让拆迁方既紧张又害怕的被拆迁人是这样的！，面对拆迁怎么办

　　征地拆迁过程中，由于拆迁双方的地位以及信息的不对等，导致被拆迁人常常处于劣势难维权的境地，难已拿到合理满意的拆迁补偿款，这也就是为何在征地拆迁此类行政案件中胜诉率往往较低的缘由。

　　今天，北京拆迁律师就结合自身实践办案经验来为大家讲讲在征地拆迁过程中，究竟什么样的被拆迁人能够让拆迁方感到既紧张又害怕！总共分为以下几种类型：

　　1、 有所准备并熟悉法律型被拆迁人

　　随着征地拆迁致富的新闻被爆出，很多人在知道征地拆迁的第一时间便开始搜集并查询本次项目的补偿政策以及相应的拆迁法律法规，他们深知知己知彼方能百战不殆，不然就因为自己不懂法而致使自己的补偿大大减少就亏大了。并且想要在拆迁过程中拿到合理满意的补偿那就需要做好打持久战的准备。

　　那么，为何我会说这是拆迁方比较害怕的一类被拆迁人呢，因为在拆迁过程，拆迁方能从与被拆迁人交流的话语中得知他们熟知拆迁法律法规，所以不能随意的发表言论与实施拆迁程序，否则，一不小心被他们揪住小辫子那补偿的结果就只能被他们牵着走了。

　　2、 沉着冷静型被拆迁人

　　看到这个，相比有很多的被拆迁人就想要说：为何沉着冷静也会成为这么重要的优点？那我们就要说说害怕、慌张、胆小型的被拆迁人了，因为这类人深得拆迁方的喜爱。原因在于每当补偿协商不一致或强拆被征收房屋时，此类被拆迁人往往会采取比较极端的方法来抗拆，以求能够达到震慑拆迁方的目的，从而阻止拆迁进程与争取到自己满意的补偿。但这种暴力抗拆的行为在北京圣运拆迁律师实践中发现并未取得任何的效果，只会被对方作为扰乱社会治安，阻碍国家征收的进程来进行抓捕，最后常常落得人财两空的结果，得不偿失！

　　反之，沉着冷静的被拆迁人通常在者自己房屋面临强拆时，他们首先会临危不惧的拨打报警电话，并对强拆现场进行拍照留存证据，及时的搜寻拆迁方的违法点，为后期专业律师介入的维权工作做准备，这样的被拆迁人你说拆迁方怕不怕？

　　3、会求助专业拆迁律师型被拆迁人

　　不得不说，在面对违法征地拆迁时，求助专业拆迁律师的通常会比未委托律师的房屋保存的更为完整或补偿更为满意。其实，还是因为专业拆迁律师各种拆迁政策与拆迁套路，并且还会利用法律程序来中来搜集拆迁方的违法之处，只要找到便会对其穷追猛打，直至赢得最终的胜利，使被拆迁人拿到合理满意的补偿。

　　北京圣运拆迁律师便曾办理过这样一起案件，在某农村因公共利益的需要征收当地百姓的土地，但当地的征收方却因老百姓不懂法便利用各种盖有“红章”的文件（其实为无效文件）来忽悠他们，经过多次的协商未果后，他们不得不走上法律维权之路，求助到了北京圣运拆迁律师，最后在拆迁律师介入赢得了一场胜诉后，当地的相关部门在律师施加的压力下，私底下找被拆迁人协商，说同意给其满意的补偿。最终，案件得到了圆满的解决。所以，这也是为何常常人们说拆迁律师是拆迁方最为头疼的一类人了。

二、北京拆迁律师谈 能不能用一个标准来对被拆迁人补偿安置

三、北京农村拆迁律师谈征地拆迁中，如何预防房屋被违法强拆？

　　纵观以往的房屋拆迁，我们会发现拆迁过程中的纠纷、矛盾非常的多，其中开发商与被征收人、被征收人与当地的征收方产生的纠纷，归根结底就是利益问题。一方想要减少成本完成征收，一方又想通过诉讼提高补偿。

　　双方争执不下，最终征收方常常就以“拆违”“拆危”、“误拆”等理由强制拆除被征收人房屋，以达来房屋征收进程的目的。

　　那么，面对征收方花样百出的强制拆除手段，被征收人该如何预防呢？

　　此时被征收人可能会想到一种最简单粗暴的方法，就是在拆迁过程中，与被征收人一起上前阻拦强拆人员，抱着不惜生命代价的心态阻拦挖掘机，站在要被强拆的房屋屋顶上恐吓强拆人员等。但这些方法真的有效吗？真的能阻止强拆人员停下脚步，让挖掘机不再启动开挖吗？

　　答案显然不是。回顾以往的那些历历在目的强拆事件，被征收人以身阻拦强拆的这种做法，不仅不会让他们停下脚步，不会让挖掘机纹丝不动之外，反而会因过激的行为给自己和家人带来无法弥补的伤害，因此这种做法是要不得的。

　　前面和之前的文章中我们都有说过，征收方强拆的那些房屋中，有多大部分都是以“拆违”“拆危”“房屋权属不明”等理由强拆的，所以预防强拆绝不是以身试法，以身抵抗，而是从房屋拆迁开始之前或是正式启动时，就要做好一切准备。

　　1、无证房屋遇上拆迁，对于这类房屋在拆迁时往往会被认定成违法建筑而被强拆，但是相关法律上有明确的规定，对于违反规划程序比较轻的，相关部门可以处以罚款，罚款过后，只要房屋所有人及时的补办相关手续的话，那么是可以办理房屋产权证的。

　　所以被征收人一定要在房屋拆迁之前就及时的补办房产证等证件，避免出现无房产证无补偿的情况，当然也可避免被强拆，否则在拆迁时，一旦被征收方以无证为由将你的房子认定成违法建筑，那么面对的可能是征收方下达的《限期责令拆除通知书》或是《限期责令拆除决定书》，也就是说被征收人如果不在法定期限内提起诉讼的话，房屋将被征收方以无证的借口强拆掉。

　　2、明确房屋产权人，在拆迁中经常会有房屋产权不明确的情况，所谓的房屋所有权人不明确，是指不能确定产权人的房屋，比如产权没有登记且不能确定具体权利人、产权人死亡并尚未确定继承人等情形。

　　但是明确房屋产权人是给拆迁补偿的前提，也是拆迁工作顺利进行的要求，如果产权人尚处于不确定的状态，那么就无法签订拆迁补偿协议，此时征收方可能就会为了赶工强制拆除房屋。

　　因此，如果在拆迁过程中发现房屋产权不明确，被征收人就应当在房屋征收部门公布的规定期限内尽快解决，以免遭到强拆。

　　3、有较高的维权心态，在房屋征收过程中，一旦对补偿不满意，或是征收方将房子认定成了违法建筑、危房时，可及时的咨询律师，启动法律程序。

　　要知道，三番五次的与征收方签不下安置补偿协议的时候，征收方可能就会起了强拆的念头，因此，及时的让律师介入到案件中，启动一系列的维权程序就会暂时遏止征收方强拆的行为。

　　但如果遭到了强拆，可依然能提起行政诉讼要求赔偿。

　　房屋被违法强拆之后是如何赔偿的呢？

　　我们来看看最高人民法院发布的案例是如何来判赔的。

　　从切实保障被拆迁人应享有合法权益角度看，行政机关仍有提供产权安置房或者支付拆迁安置赔偿金的义务，以保障被拆迁人的赔偿方式选择权，进而保障被拆迁人所享有的实际居住权益。

　　在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合被拆迁人实际情况，尽可能给予被拆迁人必要、合理的照顾和安排，确保其享有的居住条件不降低、有改善。再次，人民法院针对赔偿案件可以组织调解。如果难以达成一致意见，宜依照《国家赔偿法》有关规定及时作出赔偿决定。按照全面赔偿原则，对被拆迁人的合法权益全面及时、一次性地赔偿救济到位。

　　从以上的裁判中我们可以看到，因征收方违法强拆给被征收人造成损失的，被征收人在依法申请赔偿后，被征收人可获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收人房屋的市场价，且可获得的赔偿有房屋价值的损失、被损坏物品的损失、房屋装修的损失以及搬迁、临时安置补偿的损失。

　　北京圣运拆迁律师提醒大家，在得知要拆迁时，可先对房屋内的所有物品进行清点，留存好清单，如果遇上强拆或是补偿纠纷时，这些清单、照片可让自己占据主导地位。

四、你的拆迁补偿为什么会低，主要是因这些原因

　　房屋征收过程中，几乎每个被征收人在看到补偿安置方案上面的补偿标准时，都会觉得特别的低，根本达不到前期自己心中估算的标准。不光如此，律师办案的过程中也发现，有的地方制定的补偿标准甚至是无法保障被征收人的原有生活水平，这种只管征，不管补，拆迁无保障的现象常常存在，这也难怪，现在好多农村村民和城市居民都不愿意搬迁。

　　近日，就有河南的一位当事人咨询北京圣运律师说，自己集体土地上的房屋要拆迁了，但是算了一下给的补偿根本无法再建造一处现在要被拆的房屋，远远降低了自己现有的生活水平，即使是给了安置房，今后可能也会因居住距离的因素无法再耕种。

　　我们都知道，房屋拆迁需要对被征收人进行补偿，但是给的补偿却如上述村民所反映的情况一样，那么是什么原因造成的呢？根据北京圣运律师多年的办案经验来看，大概有以下两种

　　第一种，拆迁补偿标准经久不变

　　上世纪90年代开始，拆迁在中国大范围的开始，各个地方都连接出台了房屋拆迁补偿标准，那个时候的补偿标准一般来说应该是符合当时的物价水准的，所以，这也让不少的被拆迁人尝到了甜头。但是，日后拆迁所遇到的问题在于，这个标准开始执行后，却很少有地方再调整。

　　随着物价不断的上涨，尤其是房价的涨跌，切切实实的影响着被拆迁人的生活水平。因此，后面拆迁的人再不调整补偿标准的情况下，若再按照此前规定的补偿标准进行，那么显然是无法保障被征收人的生活的，比如几年前的房价普遍在7、8千，可拆迁方却还按照十多年前的标准给2、3千，显然是不行的。

　　当然了，若地方严格按照有规定执行或是一年一调房屋拆迁补偿标准的话，无论物价是涨是跌，那么拆迁户间的利益差相对就会较少，对整体拆迁造成的负面影响也就自然而然的减少，且老百姓也会积极配合拆迁的。

　　但实际上，各地方的拆迁补偿标准经久不变，但又为了顺利完成拆迁工作，只好在拆迁奖励上动脑筋，并且还规定不在签约期限内签订补偿协议的人没有拆迁奖励，很多老百姓不懂得拆迁方的套路，为了拿到奖励便草草的签了字。

　　对此，北京圣运律师要提醒大家，现在拆迁，无论是农村拆迁城市，只要达不到《土地管理法》中规定的“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”或是《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的“给予被征收人的补偿，不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价”的原则，被征收人可拒绝签订补偿协议，也不要为了拿拆迁奖励就草草的签了协议。

　　要知道，拆迁方所称的拆迁奖励很有可能是从你的房屋拆迁补偿中抠出来的，所以一定要谨慎。

　　第二种，拆迁方缩小房屋面积

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　从这条规定可以看出，在房屋拆迁之前，无论你的房子是超出了面积，还是是违法建筑或是无证房屋，经过上述程序之后，你的房屋究竟该怎么补偿，就一目了然。

　　但是从实践案例中我们看到，拆迁方为了降低拆迁补偿，达到低成本征收的目的，经常会将被征收房屋认定成“违法建筑”，“危房”或是以无证为由，给予房屋补偿的面积被无故缩小。

　　所以，遇到拆迁方在测量时将我们合法房屋的面积无故缩小，在收到评估报告时，那么可依据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定来处理。此条例第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地XX申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，即提起行政诉讼或是申请行政复议。

　　北京圣运律师最后提醒大家，如果在房屋征收过程中，房屋被认定成了违法建筑且不予补偿或是少补偿，一定不要觉得拆迁方说的就是真的，补偿少是应该的，可以先让他们拿出证据来证明，否则不要轻易的在上面签字。

五、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》

　　各区县（市）人民政府，市直及部省属驻甬各单位：

　　现将《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　宁波市人民政府

　　2021年6月24日

　　宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定

　　为规范我市国有土地上房屋征收补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正、第248号第二次修正，以下简称《办法》），制定本规定。

　　一、房屋征收补偿

　　（一）住宅房屋一次性补偿搬迁费

　　按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，不足1万元的，按1万元补偿。

　　（二）住宅房屋临时安置费

　　海曙区、江北区、鄞州区的房屋地段等级（同土地级别一致，下同）1-4级按被征收房屋建筑面积每月每平方米30元计算，每月不足1650元的，按1650元补偿；5-6级按被征收房屋建筑面积每月每平方米25元计算，每月不足1350元的，按1350元补偿；7-8级按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，每月不足850元的，按850元补偿。其他区县（市）、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区住宅房屋临时安置费标准由各地另行制定。

　　（三）住宅房屋产权调换增加面积

　　海曙区、江北区、鄞州区的产权调换房屋地段等级低于被征收房屋地段等级的，每降低一个地段等级增加建筑面积５平方米产权调换面积。其他区县（市）、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区住宅房屋产权调换增加面积标准由各地另行制定。

　　（四）非住宅房屋一次性搬迁和临时安置费

　　1.商业、办公用房按被征收房屋评估价值的3%补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰补偿。

　　2.工业、仓储用房按被征收房屋评估价值的5%补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的5‰补偿。

　　（五）非住宅房屋停产停业损失补偿费

　　1.商业用房，按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积每平方米400元计算，从高给予补偿。

　　2.办公、工业、仓储用房，按被征收房屋评估价值的5%，或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。海曙区、江北区、鄞州区房屋标准容积率：办公用房房屋地段等级1-3级为2.5，其他房屋地段等级为2.0；工业、仓储用房为1.0。其他区县（市）、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区房屋标准容积率由各地另行制定。

　　二、房屋征收补助

　　（一）货币补偿补助

　　海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区房屋被征收人、符合《办法》规定的被征收房屋承租人（以下简称承租人）选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的比例给予货币补偿补助：住宅房屋为25%；非住宅房屋为30%。奉化区及各县（市）货币补偿补助标准由各地另行制定。

　　《宁波市人民政府关于大力推进住房保障和棚户区改造征收安置货币化的通知》（甬政发〔2015〕85号）第二条第四项中有关国有土地上房屋征收购房补助政策停止执行。

　　（二）住宅房屋产权调换面积补助

　　海曙区、江北区、鄞州区住宅房屋被征收人、承租人，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前，按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的15%给予产权调换面积补助。补助面积部分不支付房款。其他区县（市）、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区住宅房屋产权调换面积补助标准由各地另行制定。

　　（三）住宅房屋产权调换差价结算补助

　　海曙区、江北区、鄞州区住宅房屋被征收人、承租人，对其产权调换住宅房屋的增加建筑面积部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。其他区县（市）、宁波国家高新区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区住宅房屋产权调换差价结算补助标准由各地另行制定。

　　（四）住宅房屋产权调换公摊面积补助

　　产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置1部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置2部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。

　　三、房屋征收奖励

　　被征收人、承租人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，住宅房屋按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励；非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%给予签约搬迁奖励。

　　四、其他事项

　　本规定自2021年6月25日起施行。2018年6月25日公布实施的《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》（甬政发〔2018〕52号）同时废止。本规定施行前已作出征收决定的项目，仍按原规定执行。

来源：宁波市人民政府网

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