签订拆迁协议时要注意哪些事项？，拆迁签协议应注意什么:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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签订拆迁协议时要注意哪些事项？，拆迁签协议应注意什么

更新时间:2025-05-07 15:44 发布:2024-09-18 13:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：签订拆迁协议时要注意哪些事项？,拆迁协议是征收拆迁中必不可少的一份文件，当这份文件拿到手的时候，意味着征收拆迁中安置被拆迁户的前置问题在一定程度是得到了解决，只要双方在这份拆迁协议上面签上自己的署名，那么无论是拆迁补偿额度还是安置房都已

签订拆迁协议时要注意哪些事项？，拆迁签协议应注意什么

一、签订拆迁协议时要注意哪些事项？，拆迁签协议应注意什么

　　拆迁协议是征收拆迁中必不可少的一份文件，当这份文件拿到手的时候，意味着征收拆迁中安置被拆迁户的前置问题在一定程度是得到了解决，只要双方在这份拆迁协议上面签上自己的署名，那么无论是拆迁补偿额度还是安置房都已尘埃落定。

　　拆迁协议作为征收方与被征收方重要的法律联系依据，因此在签订的时候就要格外的谨慎，要尽量的避免拆迁协议里的陷阱。那么被拆迁户在与征收方签订补偿协议时应当要注意哪些事项呢？

　　一、注意你是与谁签订的补偿协议

　　签订拆迁协议的第一项内容就要明确征收方与被征收方的主体是谁。一份合法有效的协议内容就是要有适格的主体。根据2020年1月1日起实施的新《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　按照这条规定看来，只有县级以上人民政府才有权力组织实施土地征收行为，同样，也只有县级以上人民政府或是其委托的主体才有权力与房屋所有权人签订补偿协议，如果是其他相关部门拿着拆迁协议来与被拆迁户签订协议，那么这是不合法的，所签订的补偿协议也是无效的。

　　而与征收方能签订补偿协议的人则应当是所有权人或是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的人。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。

　　二、注意拆迁协议内容是否全面

　　实践中有许多被拆迁户都是第一次遇到拆迁，对于自己的补偿款项并不是很清楚，根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，拆迁协议里面应当要包括被征收土地的情况，比如范围、性质、面积等；征收土地的补偿、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　村民住宅的补偿，首先要与征收方谈好，是按货币补偿还是要产权置换或是重新安排宅基地建房。对于选择货币补偿的，要把之前谈好的具体是数额写在拆迁协议里面，对于产权置换的，其安置房面积是多少、安置房位置在哪儿，安置房户型等事项都要在拆迁协议里面写清楚，另外对于支付补偿款时间和交付安置房时间在拆迁协议里面也要注明。

　　最后还要在拆迁协议里面写明搬迁期限、搬迁过渡方式以及过渡期限，约定违约责任，明确违约责任可更好对于拆迁方不履行协议时采取有效救济，从而更好督促拆迁方履行义务；明确约定协议履行的程序，法律有明确规定拆迁工作应遵循先补偿后搬迁，但是在现实中很多拆迁方急于让被拆迁方搬出，有些在补偿协议签订后就让其搬出，甚至有些在签订过程中就要求限期搬出，而这些做法都是不合理。

　　三、注意空白协议的签订

　　按照法律所规定的，签订空白协议是不合法的，可实践过程经常有征收方会拿着空白协议让被征收人来签。所谓的空白协议就是书面表达上并没有注明拆迁补偿款项等事项，没有条理清楚的约定双方，很多关键地方没有填写内容，是空格形式。

　　这种协议存在巨大的风险，哪怕双方当时口头上说的十分坚决，信誓旦旦的样子，但协议中没有约束到详细的书面内容，都是具有很大法律风险的，模棱两可的描述往往存在着法律漏洞，即使事后没有兑现协议赔偿，进行法律维权难度也是十分的艰巨。

　　对此，北京圣运拆迁律师建议大家，遇到征收方拿着空白协议要自己签订时一定要谨慎，一旦签了之后之前所谈好的补偿并没有落实到位，想要再维权可能就比较的困难了。

　　最后，还要注意签订补偿协议时征收方使用的甜言蜜语，很多征收方为了尽快让被征收人心甘情愿的签订补偿协议，会经常使用一些甜言蜜语诱导被征收人，比如你先签，我答应你就给你提高补偿，或是给你的补偿比任何人的都高等等，在遇到这种情况时一定要注意了，千万不要被征收方的糖衣炮弹给怔住，必要的时候可以咨询专业拆迁律师，让律师帮你分析一下你签订的拆迁协议是否合法或是合理。

二、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法（修订草案）》提请审议

　　土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和国家长治久安。为与上位法对接和适应四川经济社会发展新情况，四川省启动《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》的修订。3月29日，《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法（修订草案）》（以下简称《实施办法（修订草案）》）提请当天召开的省十三届人大常委会第三十四次会议审议。

　　施行10年，法规修订势在必行

　　1987年11月，《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》（以下简称《实施办法》）公布施行后，在加强我省土地管理，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地等方面发挥了重要作用。《实施办法》2012年7月作了第四次修正，施行已近10年。

　　2019年8月全国人大常委会修订通过新的《土地管理法》，自2020年1月1日起正式实施。2021年4月21日，国务院修订通过《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》），自2021年9月1日起正式施行。

　　省自然资源厅有关人士指出，四川《实施办法》的部分条文已不符合《土地管理法》《实施条例》等上位法的规定，与近年来我省土地管理工作实际也不相适应。“为贯彻国家土地管理法律法规新要求，坚决维护法制统一，适应新时代土地管理工作新需求，服务保障我省经济社会高质量发展，修订《实施办法》十分必要。”

　　据悉，2020年，省政府将修订《实施办法》列入了立法计划，广泛开展了省内外调研，经修改完善形成了《实施办法（修订草案送审稿）》。2022年2月28日，《实施办法（修订草案）》经省政府第98次常务会议审议通过。

　　细化规定，保障被征地农民合法权益

　　《实施办法（修订草案）》共8章79条，分别是总则、国土空间规划、耕地保护、土地转用与征收、建设用地管理、监督检查、法律责任和附则。

　　——完善耕地保护措施，严守耕地红线。草案明确耕地保护党政同责，落实最严格的耕地保护制度。地方各级政府主要负责人为耕地保护第一责任人，细化政府及主管部门职责，确保全省耕地总量不减少、质量有提高；严格耕地保护措施，控制耕地转为建设用地或者其他农用地，实行永久基本农田保护制度，落实耕地占补平衡，建立补充耕地指标省级统一交易制度，实施土地开发整理，加强设施农用地管理和闲置管理，遏制耕地“非农化”，管控耕地“非粮化”；严格永久基本农田耕作层剥离再利用，规定涉及占用永久基本农田的，占用单位应当对所占用永久基本农田进行耕作层剥离再利用；建立耕地保护补偿激励机制和生态保护补偿制度，按照谁保护谁受益和谁破坏谁修复的原则进行奖惩，推进耕地保护和生态修复。

　　——突出国土空间规划的引领和刚性约束作用。草案明确建立国土空间规划体系，细化四级三类规划的编制、审批流程，统筹用途管制、耕地保护、用地管理、地上地下空间利用，通过国土空间规划“一张图”，实现土地管理和利用全过程管控；严格国土空间规划的修改条件和程序，将国土空间规划的执行情况作为土地督察重点内容，明确违规修改规划的相应责任；建立土地利用年度计划管理制度，优先保障国家和省重大能源、交通、水利等基础设施项目和重大产业项目用地，明确按照国家和省有关规定对集体经营性建设用地和农村宅基地作出合理安排。

　　——落实“放管服”要求，提升土地利用管理效能。草案明确下放土地转用、土地征收和临时用地审批以及国有“三荒地”开发、宅基地农用地转用、违法用地执法等事权，优化管理流程，压实属地责任；加强土地管理信息化建设，建立执法协作和信息共享机制，完善动态巡查和信用监管制度；规范建设用地审批，统筹建设用地节约集约利用，支持保障农村集体经济组织和中小企业园用地需求，服务经济社会发展。

　　——立足民生保障，解决群众关注问题。草案明确完善预公告、调查、评估、安置方案、补偿登记、协议签订等土地征收程序，兼顾征地决定执行与农民合理诉求，保障被征地农民的知情权、救济权等合法权益；细化征地补偿安置标准、方式及要求，明确区片综合地价、建设用地和未利用地、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿标准，将被征地农民纳入社会保障体系，确保被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障；统筹节约集约用地与农民合理居住需求，重新调整全省农村宅基地面积标准，即“宅基地（包括住房、附属用房和庭院用地）面积标准为每人不超过70平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。”同时明确省级控制上限、市州结合本地实际制定具体标准，细化宅基地申请和审批流程，保障农村村民户有所居。

　　另外，参照《土地管理法》，此次修订删除《实施办法》第二章已有的土地的所有权和使用权规定，明确土地所有权和使用权的权属及其登记适用有关不动产登记的法律法规。

　　【来源：四川人大网】

三、最高法谈人民法院应当协助起诉人正确确定被告

　　最高法：人民法院应当协助起诉人正确确定被告

　　裁判要旨

　　公民、法人或者其他组织认为行政行为侵犯其合法权益的，应当以直接作出该行为的行政机关为被告提起行政诉讼；多列或者错列上级行政机关为被告，既无助于纠纷及时解决，也浪费行政与司法资源，人民法院不应支持。鉴于行政管理职权配置的复杂性、行政行为表现形式的多样性以及名义主体和实施主体可分离性，行政诉讼法与司法解释对行政诉讼被告确定问题作了具体明确的规定，以方便起诉人提起诉讼。《行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：……（二）有明确的被告。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十七条规定，原告提供被告的名称等信息足以使被告与其他行政机关相区别的，可以认定为行政诉讼法第四十九条第二项规定的“有明确的被告”。起诉状列写被告信息不足以认定明确的被告的，人民法院可以告知原告补正；原告补正后仍不能确定明确的被告的，人民法院裁定不予立案；第二十六条规定，原告所起诉的被告不适格，人民法院应当告知原告变更变更被告；原告不同意变更变更的，裁定驳回起诉；第六十九条规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……(三)错列被告且拒绝变更的。上述规定说明，确定行政诉讼正确、适格的被告，是原告和人民法院共同的责任和义务。原告起诉状基于初步证据确定作出被诉行政行为的具体、特定、可识别的行政机关，即可视为“有明确的被告”；至于起诉状载明的被告是否正确、是否适格，则是人民法院需要进一步审查确定的问题。可见，协助起诉人正确确定被告是人民法院的义务；人民法院对起诉人错列被告的，不能迳行驳回起诉，而应加以释明引导，以准确确定被告。同时，按照人民法院明确的释明引导变更适格被告，则是起诉人的义务；原告拒绝接受释明的，应当承担不利后果。因此，接受起诉状的中级人民法院对明显存在提高级别管辖、错列、多列被告的起诉，或者所诉行为明显不属于行政诉讼受案范围或者虽属于受案范围但不属于共同被告、不适宜一并审理的，应当先行释明引导，告知针对适格被告分别起诉，或者修改起诉状到有管辖权的基层人民法院起诉。起诉人愿意接受有管辖权基层人民法院管辖的，接受起诉状的中级人民法院可以直接将起诉状移送至有管辖权的基层人民法院，由基层人民法院按照法律规定依法审查立案。起诉人拒绝按照释明的意见修改起诉状、变更适格被告，也不愿意到有管辖权的基层人民法院起诉的，接受起诉状的中级人民法院可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十五条第二款的规定，退回诉状并记录在册；而无需裁定不予立案或者裁定驳回起诉，以免引发无效上诉和申请再审，浪费行政与司法资源，也延误起诉人选择正确诉讼渠道的时机甚至耽误法定起诉期限。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2018）最高法行申11236号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘守荣，男，1958年4月5日出生，汉族，现住内蒙古自治区达拉特旗展旦召苏木井泉村五社。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古自治区人民政府。住所地：内蒙古自治区呼和浩特市敕勒川大街1号。

　　法定代表人：布小林，主席。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古自治区达拉特旗人民政府。住所地：内蒙古自治区达拉特旗。

　　法定代表人：王兵，旗长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：内蒙古自治区达拉特旗展旦召苏木人民政府。住所地：内蒙古自治区达拉特旗展旦召苏木。

　　法定代表人：高永权，苏木长。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郝建军，男，1977年12月14日出生，汉族，内蒙古自治区达拉特旗展旦召苏木人民政府下乡包村干部，现住内蒙古自治区达拉特旗。

　　再审申请人刘守荣诉被申请人内蒙古自治区人民政府（以下简称内蒙古自治区政府）、被申请人内蒙古自治区达拉特旗人民政府（以下简称达拉特旗政府）、被申请人内蒙古自治区达拉特旗展旦召苏木人民政府（以下简称展旦召苏木政府）、被申请人郝建军行政赔偿一案，内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院以（2017）内06行初29号裁定驳回刘守荣起诉。刘守荣不服提起上诉后。内蒙古自治区高级人民法院以(2018)内行终125号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。刘守荣仍不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　再审申请人刘守荣申请再审称：2015年至2016年间，下乡干部郝建军以及相关单位数次拆除毁坏再审申请人财产，其多次以各种形式反映问题，但在内蒙古自治区长期未能得到依法处理。据此，请求撤销一、二审裁定，给其实体处理，支持其赔偿请求。

　　本院认为，结合刘守荣一审起诉状和再审申请书可知，其主张房屋和财产系在乡村改造建设中受到损失；其也自认房屋强制拆迁系驻村干部等组织实施。原审法院还查明，所谓的拆除行为既非内蒙古自治区政府、达拉特旗政府组织安排，也未参与实施。该两级政府在涉案房屋强制拆迁中未作出任何行政行为，不应成为本案适格被告。因此，即使刘守荣的确存在相应合法权益被行政行为侵犯，也应当以具体组织实施的基层人民政府或其职能部门为被告，而不能将地方三级人民政府列为共同被告。原审人民法院依法进行释明，并要求刘守荣变更被告；但其拒绝变更，坚持将三级人民政府和相关自然人均列为本案被告提起诉讼，明显不符合法律规定。当时有效的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款规定：有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（三）错列被告且拒绝变更的。据此，原一、二审人民法院分别裁定驳回刘守荣的起诉和上诉，符合法律规定。

　　上述规定说明，确定行政诉讼正确、适格的被告，是原告和人民法院共同的责任和义务。原告起诉状基于初步证据确定作出被诉行政行为的具体、特定、可识别的行政机关，即可视为“有明确的被告”；至于起诉状载明的被告是否正确、是否适格，则是人民法院需要进一步审查确定的问题。可见，协助起诉人正确确定被告是人民法院的义务；人民法院对起诉人错列被告的，不能迳行驳回起诉，而应加以释明引导，以准确确定被告。同时，按照人民法院明确的释明引导变更适格被告，则是起诉人的义务；原告拒绝接受释明的，应当承担不利后果。因此，接受起诉状的中级人民法院对明显存在提高级别管辖、错列、多列被告的起诉，或者所诉行为明显不属于行政诉讼受案范围或者虽属于受案范围但不属于共同被告、不适宜一并审理的，应当先行释明引导，告知针对适格被告分别起诉，或者修改起诉状到有管辖权的基层人民法院起诉。起诉人愿意接受有管辖权基层人民法院管辖的，接受起诉状的中级人民法院可以直接将起诉状移送至有管辖权的基层人民法院，由基层人民法院按照法律规定依法审查立案。起诉人拒绝按照释明的意见修改起诉状、变更适格被告，也不愿意到有管辖权的基层人民法院起诉的，接受起诉状的中级人民法院可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十五条第二款的规定，退回诉状并记录在册；而无需裁定不予立案或者裁定驳回起诉，以免引发无效上诉和申请再审，浪费行政与司法资源，也延误起诉人选择正确诉讼渠道的时机甚至耽误法定起诉期限。

　　综上，再审申请人刘守荣的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人刘守荣的再审申请。

　　审判长　耿宝建

　　审判员　李智明

　　审判员　杨科雄

　　二〇一九年六月二十五日

　　法官助理　李秀丽

　　书记员　耿丹阳

　　来源：专注行政法

四、北京拆迁律师讲谈村干部、拆迁人员挪用征地补偿款被判刑

五、宁某某诉甘肃省定西市安定区住房和城乡建设局房屋征收补偿安置协议案

　　（一）基本案情

　　2013年10月，甘肃省定西市安定区住房和城乡建设局（以下简称安定区住建局）下设的凤翔镇征收办（甲方）与被征收人宁某某（乙方）订立《房屋征收补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）,约定甲方向乙方提供六套房屋（待建）作为安置补偿，乙方如不能按照协议约定的期限腾空并交付被征收房屋，每逾期一日应向甲方承担1000元的违约金；产权调换房屋在竣工验收后10日内交付，施工期自开工建设之日不得超过15个月（有效施工天数），甲方如不能按照协议约定的期限交付产权调换房屋，每逾期一日应向乙方承担1000元的违约金。2013年11月，宁某某将被征收房屋交给征收部门。定西某房地产开发有限公司系上述安置房屋的建设单位，分别于2015年7月、2016年10月向宁某某交付两套房屋，其余四套房屋一直未交付。宁某某遂提起诉讼，请求判令安定区住建局立即交付《补偿安置协议》约定的四套房屋；如在判决生效后不能立即交付上述四套房屋，则按市场价赔偿，并承担自2015年2月9日起按每日1000元计算至房屋实际交付之日的违约金。

　　（二）裁判结果

　　兰州铁路运输法院一审认为，《补偿安置协议》合法有效，双方应全面履行。安定区住建局未按照协议约定按期向宁某某交付安置房屋，应当承担违约责任。《补偿安置协议》的违约金条款约定不明确，且约定的违约金明显高于宁某某的实际损失，应当以实际损失即安置房屋可以产生的收益计算。一审法院遂判决：一、安定区住建局于判决生效后三十日内向宁某某交付已经竣工的三套房屋（具体略），对于尚未竣工的房屋，由安定区住建局用同等位置、相同面积的房屋给予置换，差价按《补偿安置协议》执行。二、安定区住建局于本判决生效后三十日内向宁某某支付违约金21000元。宁某某不服，提起上诉。

　　兰州铁路运输中级法院二审认为，根据《补偿安置协议》相关内容和双方交接第一套房屋时宁某某提交的申请，六套安置房屋分属两个住宅小区不同楼宇，分别以各楼宇开工建设之日计算施工期限及交付期限，符合订立协议时当事人明知的范围和真实意思，宁某某主张六套安置房屋一次性同时交付的主张不能成立。关于违约金数额的确定，《补偿安置协议》约定，交付产权调换房屋，每逾期一日应向宁某某承担1000元的违约金。该约定的违约金明显过高，依法可予以调整。调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，房屋所在区域房屋价格呈上涨趋势，迟延交付不存在交易机会丧失带来的价格损失。以房屋租金收益计算损失，较为客观合理。关于房屋迟延交付的租金收益损失，既要考虑房屋所在区域租金水平，也要考虑房屋达到相应租金水平尚需出租人装修投入等成本因素，还要考虑适度体现违约金的惩罚功能，结合双方在庭审中陈述的房屋所在区域的租金水平，确定以每平方米每月10元的租金收益损失计算违约金。二审法院遂判决：一、撤销一审判决第一项、第二项。二、安定区住建局向宁某某交付剩余四套房屋。已竣工的三套房屋限于判决后10日内履行，尚未竣工的一套房屋限于2020年10月31日前履行。三、安定区住建局向宁某某支付违约金84993元（计算明细详见清单），限于判决后10日内履行。四、自2019年12月31日起，安定区住建局向宁某某每月支付违约金1006元，当月月底前付清，至判决确定的未竣工房屋履行期内的实际交付之日（实际交付之日计期不足一月的，按一月支付）。

　　（三）典型意义

　　在履行行政协议过程中，协议当事人对协议约定的内容发生争议的，可能有两类情形：一是约定明确，但当事人之间的理解存有分歧；二是约定不明确，当事人之间事后亦无法达成合意。基于行政协议的行政性与协议性双重属性，协议当事人对协议内容的理解发生争议的，应当按照先行政、后协议的顺序进行认定。有效规范性文件对争议的内容已作出明确规定的，按照该规定确定争议内容的含义；有效规范性文件未作出明确规定、属于协议当事人合意范围的内容，则可以参照民事合同法律规范关于意思表示解释的法律规则，即按照协议所使用的词句，结合相关条款、协议的目的、习惯以及诚信原则等确定争议内容的含义。根据前述方法仍无法确定争议内容含义的，则属于协议约定不明的情形，可以由协议当事人达成补充协议，达不成补充协议的，则可以参照民事合同法律规范关于合同约定不明确时履行的法律规则确定争议内容的含义。本案中，协议当事人之间对合意的事项即产权调换的六套房屋是否一次性交付发生争议，人民法院即根据前述法律规则，认定宁某某在其订立协议时对产权调换房屋非一次性交付已有预期且属明知，并在此基础上计算行政机关所应承担的违约责任。行政机关不依法依约履行行政协议约定义务，给协议相对人合法权益造成损失的，从行政性角度应当承担行政赔偿责任，从协议性角度应当承担违约责任。但无论何种角度，二者所遵循的法律精神并无不同，即应当弥补协议相对人遭受的损失。其中，损失包括已经发生的利益减损以及协议履行后依法可以而未获得的利益，民法典、新修改的行政赔偿司法解释对此亦予以明确。协议约定的违约金低于或者过分高于造成的损失，当事人请求按照损失的标准进行调整的，人民法院依法可以支持。本案中，人民法院认定约定的违约金计算标准明显超出给协议相对人造成的损失，按照损失填补原则，确定以房屋租金收益为计算标准，更符合违约责任或行政赔偿责任的法律精神。来源：人民法院报