户口迁出后，老家的房子怎么办？会被村集体回收吗？，户口迁走了老家的房子还能办房产证吗:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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户口迁出后，老家的房子怎么办？会被村集体回收吗？，户口迁走了老家的房子还能办房产证吗

更新时间:2025-05-08 03:44 发布:2024-09-20 11:02 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：户口迁出后，老家的房子怎么办？会被村集体回收吗？,随着社会经济的迅速发展，城镇化水平不断提高，越来越多的农民开始在城市生活，其中有的人想将户口迁到城市来，但是迁户口就涉及到宅基地的问题，那么户口迁出宅基地怎么处理？回收宅基地的情形有哪些

户口迁出后，老家的房子怎么办？会被村集体回收吗？，户口迁走了老家的房子还能办房产证吗

一、户口迁出后，老家的房子怎么办？会被村集体回收吗？，户口迁走了老家的房子还能办房产证吗

　　随着社会经济的迅速发展，城镇化水平不断提高，越来越多的农民开始在城市生活，其中有的人想将户口迁到城市来，但是迁户口就涉及到宅基地的问题，那么户口迁出宅基地怎么处理？回收宅基地的情形有哪些呢？

　　户口迁出宅基地怎么处理？

　　宅基地一直都是农民的固定资产，但是农民却只能够拥有宅基地的使用权，所有权是属于农村集体组织所有，《土地管理法》第八条规定宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，但农民一旦将户口迁入到城市之后就不再属于农村集体组织成员，宅基地将应当被弄成集体组织收回。

　　宅基地被收回了，那宅基地上的房屋应该怎么办呢?这些也是农民最为关注的问题，宅基地上的房屋是农民的固定资产，房屋的所有权是属于农民所有，即使农民将户口迁入到了城市，依然享有农村房屋的所有权，但这里还需要分情况处理：如果户口迁出后房屋完好无损，这时候房屋还能够体现其经济价值，本着地随房走的原则，农民依然能够使用房屋所占据的宅基地，但对于农民不能够进行重新修建，只能够进行流转、退出获取补贴或者等待房屋倒塌被收回；如果户口迁出后房屋倒塌，这个时候房屋已经不能够体现其经济价值了，这一类的房屋农民也不能够重新进行修建，而由于各地农村正在进行空心房整治，这些房屋还直接会被拆除，其占据的宅基地也将会被弄成集体组织收回。

　　回收宅基地的情形有哪些？

　　①不合法的房屋买卖交易

　　国家对宅基地十分的重视，针对宅基地流转买卖出台了很多政策来管理，如果违法买卖宅基地,比如把宅基地卖给城镇户口的居民就会被收回房子了，另外卖给本集体经济组织以外的农民也可能会被收回。根据国家土地管理法的相关规定：只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

　　②破损坍塌2年以上未修复的

　　因为越多的农民工进城落户,但这部分人村子里还有宅基地和房子,破损坍塌后超过两年未修复村集体就有权收回房子，所以如果在城里打工的各位朋友在农村的家里还有房子的就赶紧看看你家房子是不是还完好,如果已经很破旧了一定要记得修缮一下。

　　③一户多宅的房屋

　　按照国家规定农村各户应该遵循“一户一宅”的使用原则，不可否认现在有些村民确实存在着“一户多宅”的现象,这种现象明显损害了其他村民的利益，村集体可以依法收回这些宅基地。

　　④改变宅基地使用性质的

　　如果在宅基地上盖了厂房或者做其他用途,村委会可能会将宅基地收回,首先违反了一户一宅的原则,其次改变了宅基地的性质,不再用来居住，这确实不符合标准。

二、北京企业拆迁律师谈征地拆迁怎么才能顺利推进？

　　我们之前强调过很多次，无论是土地征收还是国有土地上房屋征收，相关部门在推进征收的过程中都要依法依规的落实征收程序，将自己的征收行为暴露在阳光之下。可是实践过程中，我们的办案律师却发现，有不少的征收项目都存在各种各样的问题，有的是土地征收程序不合法、有的是补偿标准不合理，而且有的相关部门为了能尽快推进土地征收工作，还会在在什么手续都没有办理下来，甚至都没有给予被征地农民任何的补偿下，就将地上附着物给强制清除，占用土地，或者是将被征收房屋强制拆除，占用土地。

　　不仅如此。有的甚至为了降低征收成本，还会以各种理由擅自降低被征收人的补偿，我们常见的几种方法就有，房屋被认定为违法建筑，或是直接鉴定为危房，给予其极低的拆迁补偿。但是，北京圣运律师想要告诉大家，无论是什么的征收项目，实际上都与广大被征收人的切身利益息息相关，而且就整个征收项目来说，还会涉及很大的利益。

　　所以，从原则上来说，相关部门要尽可能地在推进土地征收、房屋征收工作时，保障被征收人的合法权益，只有保障被征收人的合法权益，那么其所实施的征收项目才能顺利推进，才能按时完成征收工作。

三、参考案例谈旧城改造过程中房屋收购行为的性质与救济途径

　　基本案情

　　法院经审理查明：汪某芳系龙游县龙洲街道居民，利用其位于龙××县××号的房屋经营沙发材料商店。2015年6月9日，龙游某城投公司与龙游县旧城改造征收指挥部办公室（以下简称龙游旧改办）签订《委托书》，由龙游某城投公司委托龙游旧改办实施龙游县大南门历史文化街区保护项目（一期）国有土地上房屋收购项目（以下简称大南门房屋收购项目），期限自项目调查摸底至收购项目实施完成。2015年12月9日，龙游某城投公司发布公告，公告该公司作为收购单位，收购灵山江以西，太平路以南，西湖沿巷一、二弄以东，巨龙路以北，保留房屋除外的国有土地上房屋。并明确龙游旧改办为委托收购实施单位及收购时间、大南门房屋收购项目实施方案等。汪某芳位于龙××县××号的房屋位于收购范围内。2016年1月5日，龙游县房屋征收管理办公室（以下简称龙游征管办）分别与衢州市恒泰房屋征迁服务有限公司、临海市伟群拆迁有限公司针对龙游县城区大南门区域被收购房屋事项签订《房屋拆除工程合同》，合同约定大南门区域被收购的房屋由衢州市恒泰房屋征迁服务有限公司、临海市伟群拆迁有限公司负责拆除，并承担相应的行为责任。汪某芳未提出收购申请，也未签订房屋收购协议，其房屋也未被拆除。2016年5月21日，龙游某城投公司、龙游旧改办向汪某芳作出书面通知，告知“在2016年6月9日（含）前未提交收购申请，未签订房屋收购协议的，不再享受大南门历史文化街区保护项目（一期）房屋收购特别奖政策”,并于同月28日送达汪某芳。2016年9月27日，汪某芳楼上住户均已签订收购协议，被收购房屋腾空交付房屋拆除单位。汪某芳不服，以收购工作系由龙游县政府组织实施，强制收购行为侵犯其合法权益为由，向法院提起行政诉讼，请求确认龙游县政府以收购代替征收的行政行为违法，判令龙游县政府按行政征收的法律规定依法进行征收工作。

　　浙江省衢州市中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）浙08行初9号行政判决，1.驳回汪某芳要求确认龙游县政府以收购代替征收的行政行为违法的起诉；2.驳回汪某芳要求判令龙游县政府按行政征收的法律规定依法进行征收的诉讼请求。

　　一审宣判后，汪某芳不服提起上诉，浙江省高级人民法院于2017年10月18日作出（2017）浙行终818号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。

　　二审宣判后，汪某芳向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2018年12月6日作出（2018）最高法行申2624号行政裁定，驳回再审申请人汪某芳的再审申请。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：

　　一、关于收购行为的性质认定与救济途径问题

　　根据一、二审法院查明的事实，可以看出本案征购纠纷，并非因行政机关或者国有公司收购个别房屋引发，而系龙游县政府在旧城改造过程中，为实现公共利益和行政管理目标，以委托国有公司收购来代替应当依法进行的征收而引发。虽然该项收购协议名义上的签订主体是国有龙游某城投公司，但此种收购本身属于政府征收职能的委托，并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要，因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用收购代替征收，规避司法审查监督。且建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种收购模式的合法性。且不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告；但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。因此，一审判决仅因为收购主体系国有公司即认定收购行为系平等主体间民事法律行为，认定不当。二审判决关于龙游某城投公司对涉案区域房屋收购行为不是民事行为的认定正确。

　　二、拆除他人房屋时未能保障汪某芳房屋正常使用条件是否构成侵权问题

　　本案中，龙游某城投公司、龙游旧改办认为汪某芳提出的收购方案不符合补偿安置政策规定，而汪某芳又不接受收购方提出的收购条件。2016年5月21日，龙游某城投公司、龙游旧改办向汪某芳作出书面通知，告知：在2016年6月9日（含）前未提交收购申请，未签订房屋收购协议的，不再享受大南门历史文化街区保护项目（一期）房屋收购特别奖政策，并于同月28日送达汪某芳。可见，双方因要约与反要约未能最终形成一致，已经终止了收购程序。

　　汪某芳在收购方未能满足其收购要求的情况下，依法有权自愿选择不出售其房屋；龙游县政府、龙游某城投公司、龙游旧改办均有义务尊重其不签订收购协议的权利。根据双方在本院组织的听证过程中的陈述以及汪某芳提供的现场照片等证据，足以证明在汪某芳未签订收购协议并在涉案房屋居住的情况下，龙游征管办委托的房屋拆除公司自2016年9月27日起已经开始破坏性拆除汪某芳楼上以及周边住户已被收购的房屋，对汪某芳房屋的居住以及经商环境已经造成严重影响。由于旧城改造项目系政府推动实施，相关拆除工作也系政府职能部门委托实施，此种侵权也即构成行政侵权。二审判决以龙游某城投公司对汪某芳涉案房屋的收购并未实现为由，认为龙游某城投公司对涉案区域其他房屋的收购行为与汪某芳没有法律上的利害关系，是将对他人房屋收购行为与拆除房屋关系相割裂，未能顾及已实际发生的拆除行为对汪某芳房屋居住功能及经营环境造成的损害，属于认定事实不清。此虽与汪某芳原审诉讼请求不明确有关，也与原审法院忽略诉讼引导，不重视实质化解纠纷并从有利于原告角度解释诉讼请求有关。

　　三、收购与拆除等先行行为是否形成龙游县政府依法征收补偿的附随义务问题

　　本案的特殊性在于，由于龙游县政府已经收购了该街区的绝大部分房屋并正在进行成片的拆除改造，汪某芳户的居住环境和经营环境已经因为涉案收购和拆除行为发生了巨大变化，其所从事的商业经营活动实际上已经停止；特别是龙游征管办委托的房屋拆除公司实施的破坏性拆除行为，既严重影响汪某芳房屋的安全性、舒适性，也造成房屋周围居住环境与商业功能基本丧失。在此情形下，龙游县政府因自己的先行行为而产生了对汪某芳房屋进行征收并补偿的附随义务或者赔偿房屋价值的附随义务。二审法院要求汪某芳对涉案拆除行为另寻救济，并以汪某芳未提供证据证明相关职能部门已经依法针对涉案项目启动征收程序为由，认为不宜直接判令龙游县政府履行征收职责，未能实质性回应汪某芳的诉求，也未考虑龙游县政府等相关单位因其先行行为而形成的必须依法征收或者赔偿的附随义务。2018年11月5日，龙游县政府作出的龙政房征字〔2018〕1号龙游县人民政府房屋征收决定书，也印证了汪某芳有关要求征收诉讼请求的合法性，二审法院上述理由系对《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关征收规定的错误理解。在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。

　　综上，龙游县政府在与汪某芳未能就收购问题签署收购协议的情况下，应当及时启动征收程序；其不及时依法进行征收反而采用不适当拆除方式破坏汪某芳房屋的居住与经营环境，造成该房屋正常使用功能严重贬损，依法构成行政侵权，并应当承担相应的行政责任。龙游县政府与相关单位因其先行行为，也即因此而负有依法征收补偿或者赔偿的附随义务；汪某芳依法具有选择征收补偿程序或者侵权赔偿程序的权利。鉴于汪某芳选择征收补偿程序且龙游县政府也已经在本院听证后主动启动征收补偿程序，并于2018年11月5日作出房屋征收决定，汪某芳涉案房屋在征收范围内，本案汪某芳有关征收诉求已经得到支持，故一、二审法院判决存在的问题，无进一步纠正必要。为减少诉累，本案亦无启动再审程序必要。需要特别说明的是，无论是收购程序、征收程序还是赔偿程序，对房屋产权的保障，原则上均应以当时当地同区位同类房屋的市场评估价作为基准。如汪某芳房屋2018年度市场评估价因周边环境的巨大变化而受到影响，则龙游县政府应当以2016年启动收购以来的市场评估价就高确定标准。同时，对于因不恰当拆除本身造成的损失赔偿问题，龙游县政府在作出补偿决定时，应当一并予以考虑。汪某芳也应当理性评估房屋实际价格，尽可能通过协议方式解决本案的一系列问题。

　　裁判要旨

　　1.当事人在收购方未能满足其收购要求的情况下，有权自愿选择不出售其房屋；收购方有义务尊重其不签订收购协议的权利。在当事人未签订收购协议并在涉案房屋居住的情况下，收购方破坏性拆除当事人相邻已被收购的房屋，对当事人房屋的居住或者经商环境造成严重影响的，构成行政侵权。

　　2.收购方破坏性拆除当事人相邻已被收购的房屋，既严重影响当事人房屋的安全性、舒适性，也造成房屋周围居住环境或商业功能丧失的，市、县政府因自己的先行行为而产生了对当事人房屋进行征收并补偿的附随义务或者赔偿房屋价值的附随义务。在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。

　　关联索引

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第26条第1款

　　一审：浙江省衢州市中级人民法院（2017）浙08行初9号行政判决（2017年6月28日）

　　二审：浙江省高级人民法院（2017）浙行终818号行政判决（2017年10月18日）

　　再审：最高人民法院（2018）最高法行申2624号行政裁定（2018年12月6日）

　　来源：行政涉法研究

四、北京市北京圣运律师事务所谈拆迁行为确认违法后，怎么赔偿？最高院谈不应低于市场价！

　　纵观以往的征地拆迁，我们不难发现在具体实施过程中，强拆、强征一直轮番地在上演。不过，被征收人在遇到违法强拆、强征后，可就因相关部门的违法行为给自己造成的相关损失要求给予赔偿。

　　说到了赔偿，许多被征收人可能会认为赔偿跟补偿是一样的。

　　但其实并不是的。

　　行政赔偿和补偿是两条互相平行的直线，不论是从概念上还是性质、适用的法律法规上都有诸多的差异。

　　就概念而言，行政补偿则是指国家对行政机关及其工作人员在行使职权过程中因合法行为损害公民、法人或者其他组织合法权益而采取的补救措施。

　　而行政赔偿是指行政主体违法实施行政行为，侵犯相对人合法权益造成损害时由国家承担的一种赔偿责任。既然不一样，那么因违法强拆造成的损失该如何赔偿呢？应赔偿哪些呢？

　　王先生是吉林省人，其在当地购买了无房产平房一间，后又自建连体平房三间。2006年，区政府对王先生的房屋实施了强制拆除。随后王先生向法院提起了诉讼，在确认强拆行为违法后，王先生向区政府提出赔偿申请，但是没有得到答复，遂向法院提起赔偿诉讼。

　　一审法院判决区政府赔偿王先生xx万元及利息，赔偿王先生室内财产损失xx万元。一审法院判决后，王先生不服，提起上诉，请求撤销一审判决，改判或发回重审。但二审法院维持了一审判决。王先生向最高人民法院申请了再审。

　　1、房屋被违法强拆后，当事人有权申请行政赔偿

　　本案的焦点问题是如何确定案涉房屋损失的赔偿数额。

　　首先，我们可以确定的是，因房屋被违法拆除的，被征收人是有权申请行政赔偿的。

　　根据《中华人民共和国国家赔偿法》中的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：..(3)违法征收、征用财产的；(4)造成财产损害的其他违法行为。

　　行政机关及其工作人员因行使职权给公民、法人及其他组织的人身权或财产权造成损害，依法应给予的赔偿。

　　因此在遇上征地拆迁时，如果拆迁方未按照法律规定的程序，依法拆除房屋，那么被拆迁人可大胆的向人民法院申请国家赔偿，即行政赔偿，千万别拖延，否则一旦过了诉讼时效，想要再申请赔偿估计就会比较的困难。

　　2、赔偿应按“直接损失”进行

　　其次，对于赔偿范围，根据《国家赔偿法》第三十六条中的规定，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：...(8)对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。

　　从上述的规定中我们可以看到，如果房屋被违法强拆之后，那么赔偿是按“直接损失”来进行赔偿的。可这个“直接损失”是怎么理解的呢？都包括哪些内容？

　　最高人民法院的观点：

　　“直接损失”不仅包括因违法强拆造成的直接财产损失，还应包括被征收人所享有的全部征收补偿利益，如产权调换安置房、临时安置费等。

　　也就是说，除了要给予被征收人房屋价值的损失、安置补助费、停产停业损失费等之类的费用之外，还需要保障被征收人选择产权置换的权利。

　　所以，实践过程中，如果只给被征收人某一种补偿方式或是只给因强拆造成房屋损失的赔偿，那么则是不合法的。

　　3、赔偿标准不应低于市场价值

　　另外就是关于赔偿标准。就本案而言，最高人民院认为，因违法强制拆除房屋等引发的行政赔偿争议，在确定赔偿标准时不应使赔偿请求人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿，即不应低于赔偿时该地段类似房屋的市场价值。

　　本案中，王先生被拆除的房屋系在国务院1984年1月5日发布《城市规划条例》及1990年4月1日起施行《中华人民共和国城市规划法》前建成，故案涉房屋虽无相关审批手续，但也不应认定为违法建筑，在拆迁时应当参照有照房屋的补偿标准给予补偿。所以，一、二审法院参照《无产籍房拆迁补助办法》确定对王立成案涉房屋损失的赔偿数额，适用法律、法规确有不当。

　　北京圣运律师最后提醒大家，在实践征收过程中，与王先生这样的情况有很多，但是在遇到时一定要积极的采取相应的措施来维护自己的合法权益，万不可一味地等待，只要被征收人有效的应对，就有很大的机会获得赔偿或是补偿。

五、北京企业拆迁专业律师谈非住宅房屋拆迁中，哪些是不可搬迁设备呢？搬迁费的补偿标准又是多少？

　　根据细则第十三条规定，不可搬迁设备主要有以下三类型：

　　（一）生产设备与土地上的建筑物、构筑物嵌合为一体，不可拆卸，不可搬运，已成为建筑物、构筑物的附属物。

　　（二）经过评估，拆卸费、搬运费、安置装费、调试费总和大于重置费的生产设备的，也属于不可搬迁的设备。

　　（三）有特殊要求的高精度、高精密生产设备，经拆卸重装后不能恢复原有功能的建筑、设备同样属于不可搬迁。

　　不过，需要注意的是，无论是住宅拆迁还是非住宅房屋拆迁中所有的设备是否属于可搬迁或不可搬迁的设备，需要由相关部门研究确定。

　　征收非住宅房屋中所产生的搬迁费的补偿标准是多少呢？

　　在该细则中明确规定，征收非住宅房屋规模较小的，在给予搬迁费时需要与被征收人协商，在协商一致后，可以以户为单位给予被征收人搬迁费。其中，经营性房屋面积没有超过50平方米的，按2000元一户给予搬迁费。超过50平方米，但没有超过200平方米的，按照每户3000元的标准给予被征收人搬迁费。200平方米以上的，按照每户5000元的标准支付搬迁费。

　　需要注意的是，这里所说的户是以营业执照来计的，一照就是一户，如果有多个经营者，但只使用一个营业执照的话，那么同样也只按一户来计。所以，这点大家一定要清楚，避免因不懂或是不了解，不明白给自己造成没必要发生的纠纷。

　　总之，北京圣运律师最后需要告诉大家的是，征地拆迁事关老百姓权益，一旦发现征收程序不合法，征收各项补偿标准不合理，那么作为被征收人一定要及时地咨询专业律师，及时地在专业律师的帮助下依法提起行政诉讼来维护自己的合法权益。