北京圣运律师谈拆迁中作为房屋承租人是否有权获得拆迁补偿？，拆迁中承租人的权利:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运律师谈拆迁中作为房屋承租人是否有权获得拆迁补偿？，拆迁中承租人的权利

更新时间:2025-05-07 17:22 发布:2024-09-24 17:43 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运律师谈拆迁中作为房屋承租人是否有权获得拆迁补偿？,厉先生在某路租赁了一共三层的房屋用于经营茶馆，后来该茶馆因文物保护与整体改建项目建设需要被纳入到征收的范围内。但市政府在未与厉先生就相关补偿事宜协商一致后，就径行与房屋所有权人签

北京圣运律师谈拆迁中作为房屋承租人是否有权获得拆迁补偿？，拆迁中承租人的权利

一、北京圣运律师谈拆迁中作为房屋承租人是否有权获得拆迁补偿？，拆迁中承租人的权利

　　厉先生在某路租赁了一共三层的房屋用于经营茶馆，后来该茶馆因文物保护与整体改建项目建设需要被纳入到征收的范围内。但市政府在未与厉先生就相关补偿事宜协商一致后，就径行与房屋所有权人签订了安置补偿协议。茶馆经营者厉先生认为市政府行为侵害了自己的权益，于是向法院提起了诉讼。在拆迁中，作为房屋承租人是否有权获得合理补偿呢？今天，北京圣运律师就与大家一起来看看这个案件

　　2017年3月，市政府因文物保护与整体改建项目建设需要，作出《房屋征收决定书》，厉先生租赁的房屋也在房屋征收决定的范围内。但是市政府在就补偿事宜未与厉先生协商达成一致后，径行与房屋所有权人签订了安置补偿议。随后，厉先生向法院提起了诉讼。厉先生认为，市政府的行为侵害了自己的合法权益，所以，请求法院市政府依法履行向其茶馆进行补偿和赔偿的法定职责。

　　一审法院认为，征收补偿决定只能对被征收人即房屋所有权人进行补偿。房屋承租人与房屋所有权人之间的房屋租赁关系属于民事关系，应当依据双方租赁合同的约定通过民事诉讼程序另行解决。茶馆系被征收国有土地上房屋的承租人，不具有直接向被征收人提出补偿请求的权利。最终一审法院判决驳回了厉先生的起诉。厉先生不服，提起了上诉。

　　但是，二审法院认为，茶馆未根据相关的规定或是房屋租赁协议中的约定，通过涉案房屋所有权人向房屋征收机构提出相关的补偿要求，且涉案房屋所有权人某图书馆正在与房屋征收机构协商补偿事宜，尚未达成具体的补偿协议。以茶馆提起本诉讼主张市政府未依法履行征收补偿的法定职责，缺乏事实根据为由维持了原审裁定。

　　茶馆经营者厉先生不服再审称，其提供的营业执照、租赁合同等证据可以证明其对涉案房屋有占有、使用和收益权利，依照相关的法律规定可以获得相应的补偿。再者，市政府以不作为的方式在其征收期限内未尽到补偿义务，只要求茶馆完成搬迁清场而拒绝补偿和截留补偿款违法，其用围蔽的方式限制当事人的人身权和经营活动，制造无收入迫使自动搬离、逃避补偿。因此，请求法院撤销一、二审裁定，判令市政府实施房屋征收时对茶馆的财产构成侵权，赔偿其相关的补偿和违约金等。

　　再审法院认为，所谓“有利害关系”，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。

　　但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

　　本案中，市政府曾与厉先生协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜，已经明知承租人厉先生在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营茶馆，也明知厉先生在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人的根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定应当享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。但是市政府在与厉先生就补偿事宜协商未达成一致后，径行与房屋所有权人签订安置补偿协议，其后又未对相关部门另行对厉先生作出补偿决定，明显侵犯了厉先生补偿利益的可能性。因此，撤销一、二审行政判决，指令省高院继续审理本案。

　　针对本案，北京圣运律师认为，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、安置补助费、停产停业损失费等。因此，作为承租人是有权获得停产停业损失费、搬迁费、装修费等之类的补偿的。

　　实践过程中，如果征收方以各种理由不对被征收人进行补偿或是就补偿事宜协商未成的情况下，直接与房屋所有权人签订补偿协议，那么，作为承租人则可以及时的咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的权益。

二、人民法院报谈一是离婚后仍在嫁入地生活的；二是离婚后又再婚的；三是离婚后既没有在嫁入地生活，又没有再婚的

　　人民法院报：一是离婚后仍在嫁入地生活的；二是离婚后又再婚的；三是离婚后既没有在嫁入地生活，又没有再婚的

　　文章要旨

　　 1.认定集体成员资格的一般原则。综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。

　　 2.农村外嫁女集体成员资格的认定。外嫁其他农村集体经济组织的妇女，无论其户口是否迁出，自到嫁入地生活之日起，通常均应认定其具有嫁入地集体成员的资格，同时丧失其原集体成员资格。

　　 3.农村外嫁女离婚后集体成员资格认定的几种情形。一是离婚后仍在嫁入地生活的。妇女离婚后，可以在嫁入地继续生活，如果分得有承包地，发包方不得收回。此情形下，离婚妇女与嫁入地存在较为固定的生产和生活关系，仍具有嫁入地集体成员资格。二是离婚后又再婚的。这种情形和外嫁其他农村集体经济组织的情形类似，自嫁入再婚地生活之日起，应当认定其具有再婚地集体成员资格，同时丧失其他集体成员资格。三是离婚后既没有在嫁入地生活，又没有再婚的。这种情形下，离婚妇女一般不再具有嫁入地集体成员资格，也因没有再婚不能取得新的集体成员资格。从农村习俗看，此时离婚妇女在没有再婚前，其父母所在地是其归宿地，通常应认定其在再婚前具有父母所在地集体成员资格。

　　外嫁女离婚后的集体组织资格

　　农村外嫁女离婚后集体成员资格的认定

　　案情

　　张某（女）在外地务工期间与王某认识，后登记结婚，婚后双方常年在外地打工，张某户口未迁入王某所在村集体。2018年7月，张某和王某离婚，张某没有分得房屋，仍在外地打工生活。2019年3月，张某在外地生育一男孩。张某与其父母及姐姐一起承包土地，其户口未曾迁出，与父母的户口一起登记在同一居民户口簿上，住址均为某村民小组。张某将孩子的初始户口登记在该居民户口簿上。2021年，某村民小组所有的部分荒山被征收建设风力发电站，某村民小组村民经讨论决定：按本组人数分配土地补偿费；已经出嫁的女人，无论户口是否迁出均不参与分配。张某要求某村民小组分配土地补偿费未果，遂提起诉讼。

　　分歧

　　本案中，关于张某是否具有某村民小组集体成员资格，存在以下两种观点：

　　第一种观点认为，张某的户口虽然未曾迁出，但其已经嫁入外地，且离婚后常年在外打工，不再具有某村民小组集体成员资格。

　　第二种观点认为，认定集体成员资格应综合考量各种因素，从本案事实看，应认定张某具有某村民小组集体成员资格。

　　评析

　　笔者赞同第二种观点。理由如下：

　　 1.认定集体成员资格的一般原则。农村集体经济组织成员资格的认定问题，关乎农民的切身利益。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第23条指出，审理土地补偿费分配纠纷时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。可见，在集体成员资格的认定上，不能采用单一的判断标准，应综合考量各种因素。

　　 2.农村外嫁女集体成员资格的认定。农村人口往往基于婚姻关系在农村集体经济组织之间流动，因此而进入农村集体经济组织的，从历史传统和自然习惯看，往往被认为是新集体的成员。所以，外嫁其他农村集体经济组织的妇女，无论其户口是否迁出，自到嫁入地生活之日起，通常均应认定其具有嫁入地集体成员的资格，同时丧失其原集体成员资格。

　　本案中，张某与父母及姐姐一起承包土地，户口也未迁出，且孩子户口亦登记在家庭户口簿上，综合全案情况，应认定其仍具有父母所在地村民小组的集体成员资格，有权参与该村民小组土地补偿费的分配。

　　来源：人民法院报

三、征地拆迁时签了拆迁补偿协议不满意，怎么办？

　　征地拆迁中，老百姓最关注的就是拆迁补偿，但因各种无奈的因素被拆迁人签订了极低的补偿协议，拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，它可以适用《民法通则》和《合同法》。

　　拆迁方与被拆迁人之间本应该是法律地位平等，可是实践过程中，由于公权力的介入使得原本应当平等的拆迁行为变得并不平等，拆迁人无所不用其极的想要从拆迁中获得利益，甚至还在拆迁安置补偿协议中动手脚。那么在签订补偿协议之后，还能反悔吗？面对非常低的补偿被拆迁人该怎么办呢？

　　一、拆迁补偿安置协议签订后还能反悔吗？

　　依据我国的相关法律法规，一般有两种情况，第一种是被拆迁人作为拆迁房屋的合法产权人，有权利与拆迁方签订拆迁补偿安置协议，第二种是，拆迁补偿安置协议在签订以后，一般情况下是不得随意反悔的。

　　也就是说，如果没有法定的可撤销和无效事由，那么这份协议就属于有效合同。且双方都应该要按照协议里约定的履行，不能随意的反悔。具体可撤销性的拆迁补偿协议或是变更有以下几种情况：1、协议里存在重大的误解；2、拆迁补偿明显有失公平；3、一方以欺诈、胁迫的手段或是违背对方真实意思的情形下签订的合同，受害方可有权要求人民法院或是仲裁机构变更或是撤销。

　　二、签订空白协议后，发现拆迁补偿标准不合理

　　签订拆迁安置补偿协议后，双方中有一方针对合同效力或是合同履行等问题引起纠纷，那么可以依法提起诉讼。

　　在实践过程中，有许多都是因签订空白协议，在维权期间因举证困难而落入被动。因此这种情况也警示被拆迁人，千万不要在拆迁方拿来的空白协议上面签字，拆迁协议上面必须要有双方谈妥的安置标准，如何补偿、安置房交付时间等，只有协议上面有了实质性的内容方可签署协议，否则再怎么用力都是于事无补的。

　　三、以限制人身自由强迫被拆迁人签订补偿协议

　　根据我国的合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或是乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或是仲裁机构变更或撤销。

　　不过胁迫在司法实践中存在着举证难的事实，很多类似的案件都存在败诉的风险。

　　四、在签订拆迁补偿协议后发现房屋不在拆迁范围

　　在实践中也有许多人在签订补偿协议之后发现房屋不在拆迁范围内的情况，但因被拆迁人的房屋不在拆迁许可的范围内，那么双方所签订的拆迁补偿安置协议因主体不适格，其无权与被拆迁人签订补偿协议，且违反了相关法律法规因而无效。

　　如果拆迁方故意隐瞒拆迁范围，对被拆迁人房屋实施拆迁，那么拆迁人应当要对被拆迁人遭受的损失承担赔偿责任。

　　五、拆迁方以签字盖章为由，拿走被拆迁人签好的补偿协议后修改

　　在实践过程中，经常有这种情况，被拆迁人签订好自己的名字以后，拆迁方就会以要去签字盖章为由拿走被拆迁人签订好的协议，那么按照法律所规定的，在签订补偿协议之后这份合同意味着生效，虽然被拆迁人可以主张这份合同以被拆迁方改动了，上面写的不是之前约定好的，但是拆迁协议在未被司法机关认定无效或是可撤销、可变更前，那么拆迁方可以以这一纸合同要求被拆迁人搬离涉案房屋，这对被拆迁人来说是极为不利的。

　　因此，对于被拆迁人来讲，在签订补偿协议时应当要要求拆迁方当场签字盖章，然后把自己的那份协议原件保存好，只有这样才不会吃拆迁协议上面的亏。另外在拆迁谈判期间，被拆迁人也可以采取录音、录像等方式来证明双方口头约定好的协议内容，以此来做证据。

　　另外造成拆迁协议无效的情形还有以下几类：1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效；拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。2、被拆迁人是无民事行为能力人，或者被拆迁人是限制行为能力人，其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

　　民法上的限制民事行为能力人包括：包括下列两种：(一)指除16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民外，10周岁以上18周岁以下的公民。(二)不能完全辩认自己行为的精神病人。一般情况下他们签订的合同是属于效力待定的合同，这样的合同只有通过了其法定代理人的追认，才能使限制民事行为能力人签订的效力待定合同产生效力。

　　北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁中如果遇到了拆迁纠纷要第一时间向相关部门反映或是咨询专业律师，在反映没结果的情况下可申请复议或是提起行政诉讼。

四、12月4日起，浙江省衢州市将实施新集体土地房屋征收补偿安置办法

　　2019年11月4日，浙江省衢州市人民政府印发《衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法》（衢政发〔2019〕20号），自2019年12月4日起施行。那么，衢州市区集体土地房屋征收补偿多少？

衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法

　　第一章总则

　　第一条为进一步规范衢州市区集体土地房屋征收补偿安置工作，保障集体土地房屋当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及有关法律法规规定，结合衢州市区实际，制定本办法。

　　第二条衢州市区范围内（未列入衢州市城市总体规划用地范围的柯城区、衢江区行政区域）集体土地征收涉及房屋及其附着物的补偿、安置等事宜，适用本办法。

　　第三条本办法所称的集体土地房屋征收是指因实施城乡规划或其他公共利益的需要，依法征收集体所有土地需征收房屋的，由征收人对被征收人进行合理补偿和安置的行为。

　　第四条集体土地房屋征收应当遵循依法征收、合理补偿、妥善安置的原则。

　　第五条柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会为本区域内集体土地房屋征收补偿安置的责任主体，分别负责本辖区范围内集体土地房屋征收补偿安置的实施工作。

　　市资源规划、住建、发改、财政、综合执法、人力社保、农业农村、公安、司法、市场监管、民政、卫健、生态环境等有关部门应按照各自职责，互相配合，形成合力，协同做好集体土地房屋征收补偿安置工作。

　　第二章征收管理

　　第六条征收集体土地需征收房屋的，在土地征收方案经依法批准并公告后，有关部门在征地范围内暂停办理下列事宜，直至征收结束：

　　（一）公安部门暂停办理户口迁入、分户手续；（二）资源规划、住建部门暂停办理房屋的买卖、交换、新建、改建、扩建、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当等手续；（三）市场监管部门暂停核发营业执照。

　　暂停期间，因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、中专以上院校毕业学生以及刑满释放人员回原籍，确需办理户口登记、迁入且符合户籍管理规定的，可办理户口登记、迁入手续。

　　第七条征收公告发布后，被征收人应在规定的期限内，到所在村（社区）如实申报户籍、家庭常住人口、被征收房屋及其附属物等补偿依据。申报材料如下：

　　（一）户口簿；（二）《不动产权证书》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》及其他有效权属证明；（三）房屋租赁和抵押典当协议等。

　　第八条公告发布后，征收范围内房屋所有人有下列情形的，不作为征收补偿安置的依据：

　　（一）户口迁入的（第六条第二款的情形除外）；（二）房屋买卖、交换、新建、改建、扩建、析产、分割、赠与、租赁、抵押、典当的。

　　第九条被征收人的房屋建筑面积和土地使用权面积以被征收人的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》为依据认定；证书不全或无证的，以相关行政主管部门核定的面积为依据确认房屋建筑面积和土地使用权面积。

　　被征收房屋由被征收人提供下列证件或有效凭证：

　　（一）不动产权证或房屋所有权证、土地使用权证；（二）街道办事处（乡镇政府）和土地行政主管部门的有关凭证；（三）建房批准文件；（四）改、扩、新建的批准文件；（五）征收实施单位认为需要提供的其它凭证。

　　第十条安置人口按被征收户在本村集体经济组织成员数确定，并按以下情形进行相应增加或核减：

　　（一）有下列情形之一的，可以增加1个安置人口：

　　1．已领取《独生子女父母光荣证》的；2．符合再生育条件且已领取再生育证明的；3．已婚尚未有子女或目前只有1个子女且符合计划生育政策的。

　　（二）有下列情形之一的，可以列入安置人口：

　　1．原户口在本村的现役军人（不含现役军官）；2．原户口在本村的在校大、中专学生和在读研究生；3．配偶及其22周岁以下（含22周岁）子女为户改前非农业户口且未享受房改、政府保障性住房等政策的；4．居住在本村户改前的红蓝印户口、土地征收农转非人员，不占国家机关、事业单位正式录用编制且未享受房改、政府保障性住房等政策的；5．因在户口所在地无人赡养且在本村实际居住2年以上的房屋所有人夫妻双方父母，又未享受过农村宅基地建房的；6．依法办理了收养登记的；7．原户口在本村的正在服刑人员；8．法律、法规规定的其他人员。

　　（三）有下列情形之一的，不列入安置人口：

　　1．挂靠在本村的外来人员；2．国家机关、事业单位正式录用在编人员（含离退休人员）；3．被征收人的成年子女，在本村（社区）征收区域外另有宅基地房屋的；4．已享受过集体土地上房屋征收公寓安置、“房票”安置等政策的人员；5．已享受房改、政府保障性住房（租住的除外）等政策人员；6．其他特殊人员。

　　（四）征收集体土地房屋拆除公告发布后，自公告之日起至公告规定的签订房屋征收补偿安置协议截止之日前出生的人口应当作为安置人员，在此期间死亡的人口不计入安置人口。

　　第十一条符合分户条件且已办理分户手续的被征收户，不动产权证或房屋所有权、土地使用权证未分立的，按家庭成员中的第一顺序继承人人均等分计算房屋占地及建筑面积，并实施相应的补偿和安置。父母原则上随一名本村集体经济组织成员子女安置。

　　第十二条在征收范围内，涉及国有土地房屋征收的，按衢州市区国有土地上房屋征收与补偿政策执行。

　　第十三条征收人与被征收人应当在公告规定的期限内就房屋征收、补偿、安置等事项签订书面协议。协议内容应当明确补偿形式、补偿金额、安置方式、安置地点、安置面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等。

　　第十四条房屋征收补偿安置协议签订后，被征收人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，征收人可以依法向人民法院起诉。

　　第十五条被征收房屋有下列情形之一的，由征收人提出补偿安置方案，向公证机关办理证据保全后实施征收：（一）有产权纠纷的；（二）产权人下落不明的；（三）暂时无法确定产权人的。

　　第三章补偿与安置

　　第十六条征收合法住宅房屋，可以实行产权调换安置、迁建安置或货币补偿安置，一户只能选择一种安置方式。被征收人选择产权调换或货币补偿安置的，不再享受宅基地建房权利。

　　产权调换安置是指征收人向被征收人提供公寓式住宅作为产权调换用房，安置被征收人。

　　迁建安置是指由征收人对被征收房屋进行补偿，由被征收人按规划要求自行建造安置住房，或由征收人按规划统一建造安置住房安置被征收人。

　　货币补偿安置是指征收人提供补偿安置资金，由被征收人自行解决安置住房。

　　第十七条征收房屋价格按重置价格结合成新率（以下称重置价格）确定（重置价格标准见附件1）。

　　第十八条实行产权调换安置的，其补偿安置适用下列规定：

　　（一）合法面积封顶安置。

　　按被征收住宅房屋合法建筑面积，以小户（1—3人）不高于315平方米、中户（4—5人）不高于360平方米、大户（6人及以上）不高于420平方米封顶安置。

　　（二）可审批面积封顶安置。

　　被征收人符合现行的农民建房条件和“一户一宅”政策，不违反父母随子女安置原则的，按柯城区、衢江区农户建房审批标准执行。

　　（三）托底保障安置。

　　安置面积按安置户计算人均不足50平方米的，可按人均50平方米最低保障安置面积安置。被征收人在征收范围外另有集体土地住宅房屋的，在计算最低保障安置面积时，应当合并计算其住宅房屋建筑面积。分立前原合法住宅房屋面积达到人均50平方米以上的，不享受人均50平方米最低保障安置。

　　（四）被征收人为非本村集体经济组织成员，被征收住宅房屋《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《土地使用权证》及其他有效权属证明齐全的，原则上只享受货币补偿安置。被征收人在规定期限内签约，且按期腾空交付房屋的，可按被征收住宅房屋合法建筑面积，以不高于270平方米封顶产权调换安置。

　　（五）被征收房屋价格按重置价格结合成新率确定，未建部分面积不计价值。

　　（六）产权调换安置房在被征收住宅房屋合法建筑面积或安置户最低保障安置面积范围内的，安置房按重置价结算，超出部分按综合成本价（柯城区、衢江区政府，衢州绿色产业集聚区、市西区管委会自行确定）结算。

　　（七）被征收住宅房屋合法建筑面积超过安置房面积的，超过部分按征收时重置价格3倍补偿。

　　（八）安置地点按照相关规划要求合理安排，土地取得方式为出让。

　　第十九条实行迁建安置的，其补偿安置适用下列规定：

　　（一）被征收房屋面积按合法建筑面积计算；（二）被征收房屋价格按征收时重置价格的1倍计算；（三）安置用地选址按照规划要求确定；（四）对新安排房屋占地面积超过原住房占地面积部分，按安置地点所在征地区片收取土地成本费用（标准见附件2）；（五）征收人负责迁建安置用地的通水、通电、通路等基础设施配套和场地平整；（六）被征收人按有关规定办理用地手续和建房审批手续。

　　第二十条有下列情况之一的，不安排迁建安置用地。

　　（一）家庭成员均为户改前非农户口的；（二）出卖或以其他形式转让房屋的；（三）征收公告发布后分家立户的；（四）未满22周岁分家立户的；（五）父母与子女虽独立分户，但父母随子女居住且已享受过宅基地审批建房的；（六）分户后户均住房占地面积低于30平方米的；（七）其他不符合安排迁建用地条件的。

　　第二十一条迁建安置用地面积按安置人口数，划分为大、中、小户三个标准，按柯城、衢江区农民建房审批政策确定用地面积。

　　第二十二条实行货币补偿安置的，其补偿安置适用下列规定：

　　（一）被征收房屋面积按合法建筑面积计算；（二）补偿价格按征收时重置价格的3倍计算。

　　第二十三条被征收房屋的阁楼、架空层不作为安置依据，由征收人按重置价格给予补偿。

　　第二十四条被征收人在征收红线范围内合法的附属仓房、牛棚、猪舍、室外厕所、门斗等附属房不作为安置依据，由征收人给予相应补偿（补偿标准见附件3）。

　　第二十五条被征收房屋装修、其他附属物（构筑物）等补偿标准参照衢州市区国有土地上房屋征收补偿相关标准执行。

　　第二十六条征收人应当支付被征收人临时安置及搬迁费用。

　　（一）临时安置费。被征收人自行解决周转用房的，临时安置费标准按被征收房屋合法建筑面积10元/月·平方米计算，每月每户不足600元的，按600元计发。选择产权调换安置的，临时安置费支付周期为自搬迁之月起到被安置后4个月。采用多层公寓安置的应在24个月内安置完毕，采用高层公寓安置的应在36个月内安置完毕，超过以上期限未交付安置房的，自逾期之月起加倍支付临时安置费。选择货币补偿安置和迁建安置的，临时安置费按12个月支付。

　　（二）住宅搬迁费。按每户2000元/次支付。选择产权调换安置和迁建安置的，被征收人从被征收房屋迁往周转房时应支付搬迁费，从周转房迁往安置房时应再次支付；被征收人从被征收房屋直接迁往安置房、选择货币补偿的，支付一次搬迁费。

　　第二十七条被征收人的征收奖励。按被征收房屋的合法建筑面积不高于400元/平方米标准实施，具体奖励办法由柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会确定。规定期限内，征收范围内（以行政村为单位）涉及的所有被征收人全部在规定时间内签订协议并交付拆除的，按被征收房屋的合法建筑面积再给予60元/平方米的奖励。

　　第二十八条征收集体土地非住宅房屋，原则上按征收时重置价格的2倍给予货币补偿。

　　征收非住宅房屋涉及的临时安置费、搬迁费、停产停业损失、房屋签约和腾空等补助奖励标准参照衢州市区国有土地上房屋征收补偿相关标准执行。

　　第二十九条被征收人在征收红线范围内的违法建筑不作安置，被征收人须在规定的期限内自行拆除，不予补偿。

　　被征收人擅自加层等改（扩）建房屋的，改（扩）建部分不作安置依据，不予补偿。

　　被征收人已依法取得宅基地建造新房，但未按规定拆除旧房的，该旧房不作为安置依据，并应当在规定的期限内自行拆除，不予补偿。

　　第三十条征收出租或出借的住宅用房，对承租人或借用人不予安置和补偿，由产权所有人自行处理租借关系。

　　第三十一条对被征收人予以补偿和安置后，被征收房屋由征收人统一拆除。

　　第三十二条选房（地块）方式。原则上按照被征收人协议签订和搬迁腾退的先后顺序选择安置房（迁建地块）。

　　第三十三条被征收人凭《房屋征收补偿安置协议》及其它材料到资源规划部门申请办理《不动产权证》。

　　第三十四条被征收人选择货币补偿安置，并在房屋被征收后两年内购买衢州市区住宅的，凭《房屋征收补偿安置协议》，享受一次免交相当于补偿总额价款的房地产契税；被征收人选择产权调换安置，今后安置房上市交易，按规定收取相关交易税费。

　　第四章法律责任

　　第三十五条被征收人弄虚作假，骗取补偿安置费用的，收回被骗取的安置资金，并由征收人交有关单位予以处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十六条拒绝、阻碍工作人员依法执行征收公务的，由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十七条征收人和相关职能部门的工作人员在征收过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门、监察机关依法依规给予相应处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条资源规划、住建、综合执法等部门应当按照各自的职能，加强集体土地房屋征收中面积认定、补偿标准以及安置后建房审批等情况的监督检查，及时纠正、查处违法违规行为。

　　第三十九条柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会要严格执行政策标准，切实做好新老政策的衔接工作，妥善处理历史遗留问题。对擅自突破政策标准，造成严重后果的，要追究相关人员责任。

　　第五章附则

　　第四十条柯城区、衢江区政府和衢州绿色产业集聚区、市西区管委会可依据本办法，结合本区域实际情况制订具体的实施办法，报市政府批准后实施。

　　第四十一条本办法自2019年12月4日起施行，施行前已实施征收的，按照原规定执行。

　　附件：

　　1．衢州市区集体土地房屋征收重置价格

　　说明：

　　（1）房屋重置价成新率标准，房屋建成当年为100%，建筑年限在3年以内（含3年）的不计算折旧，超过3年的每年按1%折旧，房屋最高折旧率不超过30%（含30%）。

　　（2）檐口1—1.7米的楼层部分按标准的30%；檐口1.7米以上的楼层部分按标准的50%；1.5—2.2米的架空层按标准的50%；未经规划审批、擅自加高超过2.2米以上的架空层，仍按标准的50%给予补偿。

　　（3）若市住建局发布的市区房屋征收附着物（构筑物）、临时建筑等补偿标准有调整，集体土地房屋征收重置价格也同步调整。

　　2．衢州市区迁建安置地块面积超过原住房占地面积部分土地成本费用收取标准（单位：元/ｍ2）

说明：区片划分按征地区片确定。　

　　3．衢州市区征收集体土地房屋拆除合法的附属房补偿标准（单位：元/ｍ2）

五、北京市北京圣运律师事务所谈小产权房拆迁时有没有补偿？买小产权房会有哪些危害？

　　根据相关的法律法规，城镇居民或是本村以外的村民是不可以购买农村宅基地的，否则不仅不能办理房产证，而且所签订的购买合同也没有法律效力，同时还面临着被拆的局面。

　　那么，不能购买农村宅基地，那买小产权房总可以吧，需要提醒大家的是，购买小产权房同样也有很大的风险。

　　所谓的小产权房通常是指在农村和城市郊区农民集体土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，所以这类住房无法得到房管部门颁发的产权证，即使有房产证，那也是由相关部门或是村委会颁发的，可由于这类房屋没有国家发放的土地使用权证等证件，又没有在国土房管局备案，所以，即使持有村委会颁发的房产证，那也不具有合法性。而且购买小产权房还会存在以下几种危害：

　　一、无法办证

　　有的人可能会认为，自己购买了小产权房，那么可以办证就成合法的房屋。但是，需要提醒大家的是，由于小产权房不受法律的保护，所以无法取得土地证和房屋产权证。

　　要知道，一个合法的商品房开发建设必须是五证齐全，这五证有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证缺一不可。

　　而且，小产权房转正基本上也是无望的，《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中规定，对于乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

　　二、很难得到拆迁补偿

　　因小产权房本身就是不合法的，即违法建筑，所以当小产权房遇上拆迁时，可能也会因没有各种合法证件而没有拆迁补偿。

　　一般而言，拆迁补偿是基于合法建筑之上的，且合法的房屋拆迁一般补偿是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。可如果不是合法建筑，而是违法建筑，那么即使在征收时相关部门会给予补偿，那也有可能只是一点点，不会与合法建筑的拆迁补偿相提并论，也就是说，合法建筑与违法建筑的补偿标准相差甚远。

　　三、没有市场价值

　　在社会观念里，合法建筑所有权属于完全产权、大产权，其不仅能被不动产登记所确认，还具有“商品房”的市场价值，而违法建筑所有权属于不完全产权、小产权，既不能登记，也没有“商品房”的价值。也就是说，以合法建筑所有权作为建筑物承载的不动产所有权标准，违法建筑所有权就不能归为其中。

　　总之，北京圣运律师要说的是，购买小产权房和农村宅基地的风险较大，一旦购买合同被认定为无效，那么购买者可能要承担一切不利后果。