征收方承诺了，但拆迁协议中没有写明具体的补偿内容，能签字吗？

一、征收方承诺了，但拆迁协议中没有写明具体的补偿内容，能签字吗？

　　被征收人走过最长的路莫过于征收方的“套路”。实践征收过程中呢，征收方为了达到低成本征收或是为急于完成拆迁工作，常常会采取一系列不利于被征收人的手段来达到最终的目的。比如说在双方就补偿事宜达成一致时，按理说拆迁协议中应当要明确与被征收人谈好的各种事项及补偿金额，但偏偏有个别征收方仅口头答应被征收人提出的条件，以要回去盖章等理由，拿着空白协议让被征收人先签字。北京圣运律师就代理过多起这样的案件...

　　位于平邑县辖区下的某村的部分宅基地使用权人被告知要危房改造但该部分宅基地的使用权人未见任何公告，仅是口头收到村委会的通知，并且给付的拆迁补偿根本无法保障以后的生活，更无法建设新的房屋，但村委会采取各种手段如超生、违法养殖等逼迫被拆迁人签字，迫使有部分村民签了字，而且签的还是空白协议。不过在这期间，仍有部分村民坚定了他们想要获得合理补偿的内心，与村委会没达成一致意见，未签空白协议。

　　可是已签字的村民们纷纷后悔不已，想要撤销与村委会签的签了空白协议。随后村民们纷纷想要通过法律途径来维护自己的合法权益，并且在多方打听之下委托了北京圣运律师，让律师帮助他们维权。

　　这里北京圣运律师想要说的是，所谓的空白协议就是在书面表达上，双方并没有明确的写出具体的补偿内容，比如补偿方式、安置房位置、朝向、具体面积等，且一些重要的事项全部都是空格形式，这种拆迁协议一般情况下是存在很大的风险的，若征收方日后耍无赖，不认账或是在什么都没有写明的拆迁协议上随意的写补偿数额，那么这对被征收人来说都是非常不利的，而且有些情况，即使被征收人通过法律途径来维护权益，可能也达不到自己想要的那个结果。

　　一般而言，一份合法的拆迁协议中应当要包括以下内容：1、拆迁补偿方式，协议中载明货币补偿或者产权调换；2、补偿方式相关的补偿金额或者安置用房结构、面积、地点等；3、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限；4、搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；5、违约责任和争议解决的方式；6、当事人约定的其他条款。因此，北京圣运律师提醒大家，对什么都没有写明的拆迁协议最好不要签，在遇到时一定要及时的咨询律师。

　　对于补偿事项都明确在了拆迁协议里的，违约责任同样也一定要明确，不能疏忽，若征收方签订补偿协议后不履行，那么我们就可以更有力的向法院提起诉讼，要求他们继续履行补偿职责，或是变更补偿方式，依法捍卫自己的合法权益。

二、北京专业拆迁律师谈在征地拆迁中，合法建筑的强制拆除程序

　　房屋一般分为合法房屋和违法建设的房屋，从字面意思上来理解，前者属于办理了建设规划许可证、房屋所有权证以及履行了法律规定的其他审批手续的合法房屋，用一句话来概括就是合法建筑是依法而建的房屋，而后者则属于未办理建设规划许可证、所有权证等审批手续的违法建筑，即所建房屋并未按照《城乡规划法》《土地管理法》等法律法规而建，是老百姓在未经批准，擅自占用土地，或是以欺骗手段获取审批手续的情况下，建设的房屋，针对这类房屋，通常情况下，都被统称为违法建筑。

　　但是违法建筑与合法建筑可不是一个概念，尤其是在遇上征地拆迁时，合法建筑一旦被拆迁，其被征收人所拿到的补偿要选比违法建筑被拆迁所拿到的补偿要多得多，而且从实践过程中，除了补偿不一样之外，合法建筑的拆除与违法建筑的拆除程序也是不尽相同的。

　　在征地拆迁中，合法建筑的拆除只能是由相关部门向人民法院提出申请，在获得法院的允许后，才能依照法院作出的强制执行裁定，从而实现最终的目的。

　　也就是说，被征收人与征收方就拆迁补偿事宜一直协商不成的情况下，征收方需要先针对未在签约期限内签订补偿安置协议的被征收人作出房屋征收补偿决定，在征收补偿决定作出后，被征收人对补偿决定不服的，可以依法在救济期限内，向相关部门申请行政复议或是向人民法院提起行政诉讼，对于在救济期限届满后，被征收人仍没有针对补偿决定启动相应的法律程序的，相关部门则可以向人民法院递交强制执行的材料，待法院审查，作出强制执行裁定书，方可针对被征收房屋采取强制执行措施。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　这里额外需要让大家知道的一点是，相关部门向人民法院申请强制执行，也是需要符合条件的，其强制执行申请书中必须要附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等相关的文件材料，如果没有这些，一般法院可能也不会准予强制执行。

　　实践中，如果合法建筑的拆除程序未履行向人民法院申请这一步，那其拆除行为则肯定是不合法的，所以，大家一定要注意这一点。

三、北京拆迁律师谈集体经营性建设用地被擅自出租了？违法

四、最高法会议纪要谈先占后批情形下，原土地使用权人具有提起行政诉讼的原告资格

　　裁判要旨

　　被诉土地行政强制行为发生时，征地机关征地批文尚未发布的，原土地使用权人对案涉土地仍享有合法权益，其可以对土地强制行为提起诉讼。即使之后征地程序已经完成，人民法院也不宜以土地性质已经由集体土地变为国有土地为由，否认原土地使用权人与被诉土地行政强制行为之间的利害关系。

　　◈基本案情

　　2016年7月19日，T县城西片区拆迁指挥部等相关部门对椿樱大道、椿樱河项目范围内的地面附属物进行了清理。同年11月22日，A省人民政府下发皖政地〔2016〕1247号《关于T县2016年第9批次城镇建设用地的批复》，同意在该批次申报的T县城关镇银杏社区、椿樱社区、平安路社区、桥西社区用地范围内，征收集体建设用地65.9535公顷，用于城镇建设。T县人民政府随后履行了相应的征地补偿程序。后李某以其位于镜湖西路以北约100米处的土地以及位于文明西路以南约250米处的土地在T县人民政府建设椿樱大道、椿樱河项目时被占用为由提起诉讼。T县城关镇椿樱社区居民委员会出具的《情况说明》载明，李某位于镜湖西路北侧约100米处的土地约0.67亩，在2016年修建椿樱大道时被使用，补偿款以及地面附属物补偿款已多次通知其领取，其均拒绝领取。李某位于文明西路南侧、椿樱大道东侧的土地，还没有统一丈量，现一直由其本人使用。

　　◈争议焦点

　　对李某是否有对土地强制行为提起诉讼的原告资格，有以下两种不同观点。

　　一种观点认为，由于A省人民政府已经作出了涉案征地批复，且T县人民政府也已经履行了相应的征地补偿程序，该批复所涉土地的性质已经转变成国有土地，原集体经济组织成员李某与涉案国有土地无利害关系，不具有提起本案诉讼的原告资格，对其起诉依法应予以驳回。T县城关镇椿樱社区居民委员会出具的《情况说明》也可证明，李某位于镜湖西路北侧约100米处的土地约0.67亩，在2016年修建椿樱大道时被使用，补偿款以及地面附属物补偿款已多次通知其领取，其均拒绝领取。

　　另一种观点认为，涉及由李某承包的土地共有两宗。一处是位于T县镜湖西路北侧的土地，目前仍由李某实际使用，因此其针对该块土地提起的请求确认太和县政府违法占用土地的诉讼，没有事实根据，原审裁定驳回李某的起诉，并无不当。另有一处位于T县樱春大道与国强路交叉口的土地，该块土地在2016年修建椿樱大道时被使用，李某因拒绝而一直未领取补偿款。根据原审法院查明，被诉强制清理地上附属物的行为发生于2016年7月，而A省人民政府作出相关地块征地批复的时间为2016年11月。因此，被诉土地行政强制行为属于“未批先占”的情形，不符合法律规定。被诉土地行政强制行为发生时，李某对案涉土地仍享有合法权益。原审法院以土地性质已经由集体土地变为国有土地为由，否认原土地使用权人李某与被诉土地行政强制行为之间的利害关系，显属不当。

　　◈裁判结果

　　一审：裁定驳回起诉。

　　二审：驳回上诉，维持原裁定。

　　再审审查：指令A省高级人民法院再审本案。

　　◈评析

　　一、集体土地征收应当遵循征收法定和程序正当原则

　　土地征收是指国家为了公共目的需要通过法定的批准权限和批准程序，在给予农民集体和个人补偿后，取得农民集体所有土地的一种行为。通过土地征收行为，土地所有权会发生从农民集体所有到国家所有的土地权属转移。土地征收行为基本构成要件包括：征收的土地应当用于公共利益需要；政府行使土地征收权力合乎法律及行政程序；政府征收土地之后给予农民合理的补偿。程序的规范性是约束各级政府行政强制权力不可缺少的保障机制，但目前在地方政府的土地征收过程中，有意规避或者违反相关程序的现象仍然存在。其主要表现形式，一是“化整为零”，超越土地审批权限。根据《土地管理法》第46条的规定，征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准。为了规避上述规定，有的地方政府就采取“化整为零”的手法，多次征地，实现大面积征地而规避国务院批准的程序。二是违反合理的审批程序，采取“先占后批”等违法手段。在土地征收过程中，有的地方政府片面强调效率，征地工作往往限时完成。为加快征收过程，就采用一种先占用土地再进行规定报批程序的做法，从而导致报批工作实际上沦为事后履行手续的行为。

　　土地是不可再生的稀缺资源。农村集体土地，尤其是农用地，不仅关系到粮食安全，也关系到生态安全。《土地管理法》明确规定，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。为此，国家对农村集体土地征收规定了严格的条件。《宪法》第10条第2款规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第42条也规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《土地管理法》更是对土地征收的目的、条件、审批权限、征收补偿标准和征收程序等作了明确规定。因此，征收法定原则是集体土地征收应当遵循的原则之一。此外，为保障被征地农民合法权益，法律法规规定了较为详细的土地征收程序。征收土地，涉及农民的重大利益，应当按照正当法律程序的要求，及时告知信息并听取意见，保障被征地农民的知情权、参与权和表达权。保证程序的正当性，一方面可以使得征收行为更加理性，另一方面可以有效预防和减少矛盾纠纷。

　　二、先占后批情形下，原土地使用权人具有原告资格

　　行政诉讼的原告应当是形式上符合起诉要求，认为行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。如果行政行为有相对人，那么该行政相对人一般具有提起诉讼的原告资格。判断原告资格的难点应当在并非行政行为相对人的其他主体的判断上。适格原告是判断起诉人与被诉行政行为是否有利害关系的过程，而这种利害关系应当是一种行政法上的利害关系，即受行政法调整与支配。行政诉讼所对应的法律争议是行政争议，其所对应的部门法及法律关系也只能是行政法和行政法律关系。该利害关系所包含和体现的权利义务内容和结果，是被行政法所保护的。提起诉讼的公民、法人或者其他组织，如果其所享有的一些权益尽管是民事权益，但其权益是行政机关行使行政职权或者履行行政职责所应当考虑的内容或要素，那么其与该行为都具有行政法上的利害关系。相反，如果行政机关所作行政行为与公民、法人或其他组织之间有一定的联系性，但由于其并不为行政法所保护，那么就不具有行政法上的利害关系。本案中，省级人民政府的批准征地行为作出于2016年11月，但是被诉强制清理地上附属物的行为发生于2016年7月，因此，被诉土地行政强制行为属于“未批先占”的情形。被诉土地行政强制行为发生时，李某仍然享有对该块土地的承包经营权益，其权益应当是行政机关行为时所应当考虑和保护的权益。因为李某对案涉土地在强制行为发生时仍享有合法权益，所以不能以后续土地权属发生变化而剥夺其原告资格。

　　三、未批先用或少批多用土地案件的裁判方式

　　此外，《最高人民法院行政法官专业会议纪要》（五）中，对未批先用、少批多用土地案件的裁判方式提出以下指导意见：“市、县人民政府组织实施土地征收时未取得征地批复，但已参照法定标准制定补偿安置方案并实施补偿安置，且在人民法院一审辩论终结前已取得征地批复的，视为市县人民政府已采取补救措施。市、县人民政府未取得征地批复，但已参照法定标准制定补偿安置方案并公告实施的，人民法院应先行保障被征收人按照补偿安置利益，不得以尚未取得征地批复无法确定补偿安置标准为由拒绝对补偿安置内容作出裁判。市、县人民政府组织实施土地征收时未取得征地批复，一审辩论终结前仍未取得的，人民法院应当判决确认违法并责令返还土地、恢复原状；征地项目确属公共利益需要且无法返还土地、恢复原状的，人民法院可以判决确认违法，并可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、第七十六条的规定，判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”

　　四、强制拆除行为存在违法情形的赔偿问题

　　根据《最高人民法院行政法官专业会议纪要》（五）中的指导意见，被征收人位于《征地补偿安置方案公告》范围内的房屋未通过补偿安置协议或者补偿决定得到补偿安置即被强制拆除的，被征收人请求确认强制拆除行为违法时，可一并请求赔偿动产、不动产等损失。

　　人民法院审理后认为确定赔偿内容的事实、证据和依据均已明确，可以直接判决被告赔偿相应的损失；认为相关事实、证据和依据尚不明确或者需要行政主体先行作出行政判断的，可以在明确相关赔偿内容、标准或计算方法后，判决被告在一定期限内作出赔偿决定。

　　确定赔偿方式和赔偿金额应当公平合理，不应低于被征收人依据补偿安置方案可以获得的征收补偿。确定赔偿项目和赔偿金额应结合违法行为的类型与违法情节的轻重，准确适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准，并参照补偿安置方案规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准。赔偿金额应包括被征收房屋的价值、违法强制拆除造成的物品损失等。被征收人按照补偿安置方案应当获得的搬迁费、临时安置费、停产停业损失等，可以视为《国家赔偿法》第36条第（8）项规定的“直接损失”。

　　来源：鲁法行谈

五、北京房屋拆迁律师谈诉讼期内拆除房屋合法吗？

　　根据《行政诉讼法》中的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权向人民法院提起行政诉讼。

　　也就是说，如果在征地拆迁中，征收方以各种理由或是借口侵害自己的权益，比如未将具体的征收程序履行到位，未保障被征收人知情权、参与权、选择权，违法违规占用土地等等，那么，被征收人就可以针对他们的违法行为向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　一般情况下，如果被征收人因行政行为侵害了自己的合法权益而向人民法院提起行政诉讼之后，相关部门的征收行为也应当要暂时停止，只能等到整个诉讼终结，那么，其才可以开展征收工作。换句话说就是，当被征收人针对相关部门未批先占、未批先建、未拿到补偿就实际占用土地的行为已经正式启动了法律程序之后，相关部门应当要暂时停止征收行为，要想拿到土地，只能等到相关的法律程序全部履行完毕以后。

　　然而实践过程中，极个别的征收方却急不可耐，在当事人已经提起了相应的法律程序之后，仍然还针对被征收人进行各种施压，比如断水、断电，阻断被征收人家的通行道路，或者说是，又以口头的形式对被征收人进行威胁，强迫被征收人签字，搬迁等等。

　　当然了，我们最常见的还并非是这几种违法行为，而是对被征收人危害更大的强拆。有的征收方为了尽快拿到土地，实现最终的征收目的，在被征收人拒绝签订补偿安置协议，并已经针对征收行为提起行政诉讼的情况下，仍然对被征收房屋实施强制拆除行为，把被征收人依法享有的救济权抛置脑后。

　　那么，在被征收人已经启动相应的法律程序之后，相关部门是否可以实施强制拆除行为呢？下面我们就结合北京圣运律师办理过的一起案件来为大家浅析一下。

　　史某是河南省某村村民，其在当地拥有一处合法的房屋，后来当地启动了相关的棚户区改造项目，准备对史某所在的村庄进行棚户区改造。史某对遇到棚改内心是非常高兴的，其认为，通过棚户区改造自己家也可以改善一下居住环节，提高生活质量，所以，史某与家人是非常支持的，且也非常积极地配合着相关部门的征收工作。

　　可是在具体的棚户区改造过程中，史某对补偿标准有着不一样的看法，史某认为，如果按照相关部门现在制定的补偿标准对自己进行补偿安置的话，那日后的生活水平肯定还不如现在的生活水平，也就是说，现在的补偿标准根本无法保障自己以后的生活，只会越拆越穷，因此，史某就没有与相关部门签订补偿安置协议，同时也没有搬迁。

　　本以为在拒绝签订补偿安置协议之后，相关部门会提高补偿标准，但让自己与家人都没有想到的是，自己的这种行为，不仅没有使补偿标准有所提高，反而还让相关部门非常地不满。相关部门为了让史某尽快搬迁，便多次对史某进行骚扰。

　　针对相关部门的不断骚扰，史某并没有妥协，而是其知道，这样下去肯定更会对自己不利，所以，为了保障自己的合法权益，史某等人经过一番查找，联系到了北京圣运拆迁律师团的专业律师，在与北京圣运律师沟通之后，其大概知道了此次征收中存在的问题，随之便与北京圣运律师签订了委托合同。

　　可是就在向相关部门申请政府信息公开的时候，也就是案件还在进一步办理中，相关部门就针对史某的房屋实施了强制拆除，导致史某家里的家具等室内物品大量损坏。针对这种情况，史某没敢耽误一分钟，马上就此情况告诉了北京圣运律师，北京圣运律师随即就改变了维权策略。

　　随即又针对相关部门的强拆行为进行了一番调查，并结合调查情况，北京圣运律师指导史某向人民法院提起了行政诉讼，请求法院撤销相关部门强制拆除史某房屋的行为违法。最终，经过北京圣运律师的努力，法院判决确认相关部门强制拆除史某房屋的行为违法。

　　由此可见，在被征收人已经启动了相应的法律程序的情况下，相关部门是不可以实施强制拆除行为的，即使其向人民法院申请了强制执行，法院也不会予以支持，只能等到被征收人这边的诉讼程序完全终结，否则其在此期间所实施的各种行为都是违法的，都是侵害被征收人合法权益的行为。

　　总之，北京圣运律师想要表达的是，房屋征收或是土地征收中，相关部门的强拆行为或是强征行为，只能发生在被征收人未在法定期限内启动任何法律程序，向人民法院申请强制执行的情况下，如果未向法院申请强制执行，也未获得法院的准予执行裁定，或是被征收人还在诉讼过程中，那么，其强拆、强征行为一定是违法的。

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文章来源参考：【头条】征收方承诺了，但拆迁协议中没有写明具体的补偿内容，能签字吗？，

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文章编辑：时航俊
内容审核：李娜娜律师

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