北京圣运拆迁律师谈签订补偿协议后违约，被征收人应该要告谁？:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京圣运拆迁律师谈签订补偿协议后违约，被征收人应该要告谁？

更新时间:2025-05-09 12:54 发布:2024-09-29 16:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京圣运拆迁律师谈签订补偿协议后违约，被征收人应该要告谁？,房屋征收关系到被征收人的切身利益，所以征收方与被征收人就补偿事宜达成一致且签订补偿协议之后应当要遵守约定，履行补偿职责。可是实践过程中，仍然有个别征收方选择性的违约，毁约不履

北京圣运拆迁律师谈签订补偿协议后违约，被征收人应该要告谁？

一、北京圣运拆迁律师谈签订补偿协议后违约，被征收人应该要告谁？

　　房屋征收关系到被征收人的切身利益，所以征收方与被征收人就补偿事宜达成一致且签订补偿协议之后应当要遵守约定，履行补偿职责。可是实践过程中，仍然有个别征收方选择性的违约，毁约不履行补偿职责。此时，被征收人为了维护自己的合法权益，通常都会想要通过法律途径来让对方继续履行补偿职责。

　　一般情况下，被征收人在房屋征收或是土地征收中遇到纠纷时，通常都会以相关部门为被告提起诉讼，可是在庭审过程中，相关部门通常会辩称其不是适格被告，某某部门才是适格被告，以逃避自己的相关责任。那么，签订补偿协议后，被征收人没有得到实质性的补偿，被违约，被征收人以相关部门为被告提起行政诉讼，法院会支持吗？下面我们以一则案例来告诉大家。

　　王先生是安徽省人，在当地有一处房屋，后来被纳入到了征收范围内，之后镇政府与其前妻及儿子签订了补偿安置协议。但是事后，相关部门一直没有履行补偿职责。随后王先生以县政府为被告提起了行政诉讼。

　　但是一审法院以县政府不是本案的适格被告为由驳回了其的起诉，后来王先生向安徽省高院提起了上诉，但是安徽省高院又以王先生应直接起诉《补偿安置协议》，采用这种更便捷、更直接的方式解决房屋补偿安置问题为由驳回了上诉。

　　后来王先生向最高院申请了再审称，其提起行政诉讼，并非对镇政府某项征收实施行为不服，不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十五条第一款的规定，请求县政府履行法定补偿职责，符合起诉条件。可是县政府辩称，镇政府系案涉棚户区改造项目的征收部门，负责具体实施房屋征收与补偿工作。王先生对其房屋征收与补偿不满，应以镇政府为被告，而非以县政府为被告。

　　那么签订补偿协议后，出现不履行补偿职责的情况，被征收人究竟应该以谁为被告呢？我们来看看最高院是怎么说的。

　　最高院认为，房屋征收部门与被征收人协商、签订补偿协议，只是依据《征补条例》的规定具体实施征收补偿工作，市、县级人民政府仍是法定补偿主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十五条第一款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作过程中作出行政行为，被征收人不服提起诉讼的，以房屋征收部门为被告。据此，被征收人对补偿协议不服，应当以房屋征收部门为被告提起诉讼。但是，被征收人对补偿决定不服，或者没有签订补偿协议，亦没有作出补偿决定，被征收人请求履行补偿职责的，应当以作出征收决定的市、县级人民政府为被告。

　　本案中，县政府是此次棚户区改造项目的征收主体，镇政府为征收部门，因此县政府应当作为补偿主体，承担补偿责任。案涉房屋登记在王先生的名下，王先生请求县政府履行补偿职责，并非针对的是镇政府与其亲人签订的补偿安置协议提起诉讼，所以，县政府应当为本案的适格被告。一审法院认定镇政府应当履行补偿职责，为适格被告，系对司法解释理解错误，二审法院认为王先生应当直接起诉补偿安置协议，是混淆了征收补偿主体和房屋征收部门的职责。最终，最高院撤销了一、二审法院的行政裁判，指令阜阳中级法院审理本案。

　　实践中类似这样的情况非常的多，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　也就是说，市、县级人民政府既然负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，那么在依法作出补偿决定的同时，还应当要承担补偿责任，而不应该以各种理由搪塞，推卸补偿职责或是其他责任。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，房屋征收过程中，一旦遇到补偿不合理，或是签订补偿协议后，相关部门毁约、违约不依照补偿协议履行补偿职责时，一定要及时的搜集相关的证据（如拆迁协议、征收决定、征收与补偿方案等文件），及时的委托律师提起行政诉讼，请求相关部门继续履行补偿职责，依法维护自己的合法权益。

二、北京圣运律师代理的撤销行政补偿协议纠纷案于7月22日下午2谈30在赤峰市中级人民法院开庭

开庭日期

2020年7月22日下午2：30

开庭地点

赤峰市中级人民法院开庭

案由

撤销行政补偿协议纠纷案

办案律师

杨小燕律师团队

三、北京拆迁律师谈国家征地拆迁六不违反原则，违者要负法律责任

四、北京农村土地征收律师谈开展土地征收工作的第一步是什么？

　　随着城市的不断发展，越来越多的农村宅基地、农用地以及房屋被征收。当然了，在现在的大环境下，一个国家，一个城市想要发展，必然是不离不开土地征收的，所以近几年许多农民老百姓遇上了征地拆迁。那么城市如何发展，怎么发展虽然不用我们这些平民老百姓操心，但其肯定是离不开以下几种的，比如修路，建设水利工程，建设安居性保障房屋等等，这是最基础的发展之种。只有把路修通了，农民老百姓有了保障性安居房屋，那么国家（城市）才会繁荣昌盛，越来越好。

　　不过，无论是修路、建设保障性安居房屋、水利工程等，一般情况下都会涉及征收农民老百姓的土地或者是房屋，这就会与被征地农民的切身利益息息相关。因此，为了保障咱被征地农民的合法权益，相关部门制定并出台了《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的拆迁政策规定，同时，还在2020年针对《土地管理法》《土地管理法实施条例》等进行了修订。

　　根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》中的规定，在征收农民土地和房屋时，必须要在征收范围内发布土地征收预公告，告知大家具体的征收事项，包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。另外，征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。

　　所以，在土地要被征收时，广大被征地农民一定要查看相关部门有没有依法发布土地征收预公告，如果没有，就已经进行了下一步征收程序，那说明该征收程序不合法。

五、拆迁评估报告三年后送达，那按当时评估的价格补偿合理吗？

　　无论是宅基地上的房子还是国有土地上的房子，在被征收时，都需要由有资质的评估机构进行评估。房屋拆迁评估这个环节对被征收人来讲非常的重要，因为评估报告里面载明的补偿面积、补偿范围以及补偿款项等事项基本就是被拆迁人能拿多少补偿的凭证。

　　但是在房屋征收中，评估环节却也是最容易出现问题的。

　　近日，有当事人咨询北京圣运律师说，“三年前征收，当时有评估机构的人来家里对房子进行评估，但是直到前两天才将评估报告送达给我，这合法吗？现在房价这么高，补偿是按之前的算还是按现在的算啊”？

　　“评估报告在今年3月份才拿到，评估时间是在18年1月份，现在征收部门拿着两年前的评估报告要给我们补偿，还能保障我们原有的生活水平吗”？

　　实际征收中，有很多这样的心声，那么针对时隔几年后才按当时评估的价格进行补偿的问题，我们来看一下法律法规中是如何规定的。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　从590号令中的规定来看，给予被征收人的拆迁补偿应是不低于当时房屋征收决定公告之日的市场价，也就是说，房屋评估的价值应当不低于被征收房屋当时的周边市场价。

　　另外根据《评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　同时根据《房地产抵押估价指导意见》中第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；

　　此外根据已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

　　我们看到无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《国有土地上房屋评估办法》，对评估时点的确定都有明确的规定，就是房屋征收的评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　据此，根据以上的内容我们可以得知，按两三年前作出的评估报告对被拆迁人进行补偿明显是不合理也不合法的，被拆迁人如果遇到这样的情况，应要及时的采取法律措施维护自己的权益。

　　而且关于此问题，最高人民法院就曾指出：近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　针对如何审理这类案件，最高人民法院也给出了建议，人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下几种情况进行判断：

　　（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”；

　　（2）市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因；

　　（3）因市县级人民政府造成的补偿决定延迟的，且明显不利于被征收人得到公平补偿的，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点；

　　（4）是否坚持了“先补偿、后搬迁”的原则。

　　（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

　　最后北京圣运律师提醒广大被拆迁人，评估报告的有效期是一年，只要是在一年之内送达给当事人的都是合法的，如果未在一年内送达且还以此份评估报告作为补偿依据对被征收人进行补偿，那就难以保障生活。所以当被拆迁人遇到这种情况时，建议拒绝签收评估报告然后及时的提醒法律诉讼维护权益。