注意！征地拆迁中，这些不能轻易说不能急于做，征地拆迁合法程序:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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注意！征地拆迁中，这些不能轻易说不能急于做，征地拆迁合法程序

更新时间:2025-05-07 13:26 发布:2024-09-29 17:45 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：注意！征地拆迁中，这些不能轻易说不能急于做,无论是国家征收还是商业拆迁，都应当给予被拆迁人合理的拆迁补偿。一般来讲，拆迁补偿的数额是以法律规定为基础的弹性的、可变的区间。因此，如果被拆迁人掌握一定的技巧，完全可以获得较高的、合理的拆迁补

注意！征地拆迁中，这些不能轻易说不能急于做，征地拆迁合法程序

一、注意！征地拆迁中，这些不能轻易说不能急于做，征地拆迁合法程序

　　无论是国家征收还是商业拆迁，都应当给予被拆迁人合理的拆迁补偿。一般来讲，拆迁补偿的数额是以法律规定为基础的弹性的、可变的区间。因此，如果被拆迁人掌握一定的技巧，完全可以获得较高的、合理的拆迁补偿。那么被征收人需要掌握哪些技巧呢？

　　一、不能提交权属证明的原件

　　拆迁前期涉及很多程序，例如评估公司需要入户丈量、拆迁人需要核对产权证书以确认适格的被拆迁人等等。一些拆迁人会借机索要房屋产权证、土地使用证等重要的证件，很多被拆迁人不明所以，稀里糊涂的就将证书的原件交给了拆迁方。

　　权属证书是公民享有合法财产的重要证据，拆迁人收取后还要负有保管职责。要相信拆迁人不会无故的给自己“找麻烦”！如果遇到这种早早的要求提交权属证书的情况就一定要小心了，拆迁人很可能有不轨的企图。但如果不交，很多被拆迁人又担心影响正常的拆迁。因此，最好的解决方式就是仅提交复印件！一旦日后发生纠纷或房屋被强拆，需要以诉讼解决争议时也能够有证据支持。

　　二、不能随意签字

　　很多被拆迁人可能一辈子仅能遇到一次拆迁，因此不了解程序如何进行、补偿有哪些内容也是情有可原的事情。面对拆迁人送达的五花八门的文件资料，例如拆迁通知、补偿决定等，哪些会对自己的权利、义务产生影响，拆迁人一时间无法区分。

　　大部分被拆迁人为了怕麻烦，草草了事，在没看清内容的情况下就签字，殊不知这种行为产生的影响是巨大的。因为一旦签字就意味着你认可了文件的具体内容，文件就产生了法律效力。日后想要质疑或改变其内容就会困难重重。因此，被拆迁人一定要看清文件的内容，遇到自己无法判断的内容要及早咨询专业人士。

　　三、不能轻易报价

　　对于被拆迁人来说，拆迁更像一个谈判的过程。被拆迁人以自己享有合法所有权的房屋为筹码，要求拆迁人支付合理的对价，达成一致后，双方互换房屋和补偿款，拆迁就算结束了。在被拆迁人自己都不了解房屋价值或低估其价值的情况下，如何期待拆迁人能主动给出一个较高的补偿数额呢？实践中，拆迁方往往第一次见面就会问“想要多少钱啊？”，“有什么要求啊？”之类的问题。

　　如果你以为这已经是在协商，那你就错了。这只是为了打探你的心理价位，从而针对你的报价，来制定对付你的策略。在这个时候如果简单的把自己的价报给了对方，话一出口，你就已经输了，因为拆迁方已经知道了你的底线。面对这种情况，一定要沉着冷静，判断时机。时机未到时尽量少开口说话，以免丧失获得高补偿的机会。

　　四、不能提前搬家

　　大部分被拆迁人即使不满意补偿数额、拒绝签订补偿协议，面对已经施工的脏乱差的环境，也会提早搬迁。但是，如果被拆迁人轻易的搬迁无疑就向拆迁人释放了“维权决心不大”的信号，拆迁人据此可能会大大降低支付的补偿款。另外，如果被拆迁人不在原地居住，极有可能失去第一时间了解新拆迁信息的机会，在拆迁过程中陷入不利的地位。

　　五、不能一时冲动！

　　维权的过程中一定要注意自己的人身安全。在遇到拆迁人强行要求搬家或者实施非法强拆的时候，面对拆迁人动辄几百人的阵仗，被拆迁人一定要稍安勿躁，切不可以卵击石，进行无谓的抵抗，那样不但不能挫败对方，反而会给自己带来伤害。

　　拆迁人不能因一时的愤怒就有过激行为，合法的财产当然要采取合法的手段维护，应当及时报警或启动相应的法律程序。

二、北京北京圣运拆迁律师谈2024年征地拆迁中，被拆迁人一定不能做的一件事情

　　根据《土地管理法》中的规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

　　也就是说，只要是因相关部门（县级以上地方人民政府）因公共利益的需要（修路、建设高铁，水利工程等），在占用老百姓的耕地、林地、草地等集体土地上房屋或是国有土地上单位、个人房屋时，均需要给予被征收人相应的征地拆迁补偿款，之后才可以开展具体的征收工作。

　　所以，无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，都会涉及巨大的拆迁利益，都会步及被征收人的切身利益。但也正因为如此，国家在保护被征收人的合法权益方面下了很大的功夫，不仅进一步地提高了对被征地农民补偿的标准，而且还规范了土地征收程序，并对相关的征收程序作出了明确的规定。

　　与《土地管理法》相匹配的《土地管理法实施条例》中就明确规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，这是旧法中没有的，新法明确在征收之前必须要发布土地征收预公告，告知被征地农民具体的事项，包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。

　　另外，新《土地管理法实施条例》还明确规定，征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。也就是说，土地征收预公告除了要在网络上发布之外，还需要以书面的形式在征收范围内进行公告，时间是不能少于十个工作日，这是需要大家注意的。

　　当然了，除了这点需要大家注意以外，不知道大家有没有注意到，该《实施条例》中还明确规定了，自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。

　　同时，《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、标准等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征收的土地上抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗的，征地时一律不予补偿。

　　事实上，不仅《土地管理法实施条例》等相关的法律法规中对此进行了规定之外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也有明确规定，《条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

　　集体土地征收和国有土地征收上房屋征收中，抢栽、抢种、抢建或是扩建房屋、翻建房屋等的情形非常的多，有的老百姓一听到有拆迁项目要占用自家耕地或是房屋时，就会马不停蹄的在自家耕地上又栽种各种苗木，或是对自家房屋又开始重新装修，重新翻建，新建，扩建等，其目的就是为了增加拆迁补偿。

　　虽然老百姓想通过征地拆迁来让自己的生活过得更好，居住条件能有一个大的改善是情有可原，我们也都可以理解，但是我们也应当要遵守法律法规，不能为了多拿拆迁补偿而做与法律法规相违背的事情。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，一旦确定了征收范围，即相关部门发布了土地征收预公告或是房屋征收公告等类似文件，那说明此时相关部门已经确定好了具体的征收范围，只要确定了征收范围，那么，无论是在集体土地征收中，还是国有土地上房屋征收中，只要自家耕地或是房屋在征收范围内，那被征收人都是不可以再在耕地上栽种任何苗木了，或是再在对被征收房屋进行任何的翻建、扩建，甚至是新建了，一旦违反法律法规，擅自在承包地上抢栽、抢种，或是翻建、新建、扩建房屋等，那么其行为不仅可能会被相关部门认定为不正当增加补偿的行为之外，还可能会将后来扩建、翻建、新建的房屋以违法建筑为由强制拆除，不予一分钱的补偿。

　　所以，北京圣运律师在这里提醒大家，在遇到土地征收、房屋征收这样的项目以后，千万不要为了增加拆迁补偿而违反法律法规，擅自在承包地上种植各种树苗，如苹果树、桃树、葡萄树等，也不要对已经在征收范围内的房屋进行任何的翻建、扩建、改善等，避免最后得不偿失，给自己造成巨大的财产损失。

　　总之，北京圣运律师最后想要说的是，一般情况下，土地征收或是房屋征收都是因公共利益的需要，虽然这样的征迁项目会涉及我们每一位被征收人的切身利益，但是我们也应当要遵守法律法规，对不利于自己的事情，应当要避而远之，万不可为了自己的利益而损害国家的利益，这样既阻碍了征地拆迁工作的正常进行，同时还会违背我们每一位公民都应该遵守的公正正义、诚实信用原则。

　　当然了，如果在征地拆迁中遇到相关部门没有依法依规的推进征收工作，在征收工作中侵害了我们被征收人的合法权益，如拆迁补偿不合理，强迫被征收人交出土地、房屋，强制拆除房屋等等违法行为时，那么，作为被征收人也是有权利维护自己合法权益的，可以在收集相关证据的同时，积极地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，通过行政复议、行政诉讼等程序依法维护自己的权益。

三、北京拆迁律师谈拆迁评估环节，征收方的这些行为可能已经损害了被征收人的权益

　　我们的房屋被征收以后，最终如何对被征收进行补偿，一般情况下需要由专业的评估机构结合房屋的实际情况及当地房地产市场价格评估确定。所以，整个的房屋评估环节对咱被征收人来说都至关重要，如果稍不注意，那么补偿就有可能比别人少不少。

　　所以，北京圣运律师先告诫大家一下，从房屋被征收开始到房屋评估环节，广大被征收人一定要积极地参与到其中，不要认为征收中自己没有权利提意见，自己没有参与权，一切都是征收方决定，都由征收方决定，自己说了不算等等。

　　事实上，在征地拆迁中，广大被拆迁人是知情权、提出自己意见权、参与权、监督权

　　听证权、选择权、申请行政复议、提起行政诉讼等权利的，这些权利是法律赋予给我们每一位被征收人的，大家一定要灵活运用起来，该自己做的决定一定要自己做，尤其是在评估环节，选择评估机构时，法律上明文规定，评估机构是由被征收人协商选定，在被征收人协商不成的情况下，才能通过抽签、少数服从多数等方式确定。

　　实践中，如果评估机构是由征收方在未经被征收人协商、未经被征收人同意的情况下，擅自决定的，那么就侵害了被征收人的选择评估机构的权利。另外，除了征收方的上述这种行为是不合法的以外，以下这几种，同样也是侵害被征收人合法权益的行为。

　　1、评估人员未实地查勘

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中规定：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　被征收房屋价值究竟是多少，不能仅凭几张航拍图就能确定的，在出具评估报告之前，评估机构人员必须要对被征收房屋实地查勘，结合房屋的实际情况出具评估报告。实践中，如果评估机构仅凭征收方提供的几张照片，或是航拍图就确定被征收房屋价值，那么很明显是不合理的。

　　2、评估报告未及时送达

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定：分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　也就是说，分户评估报告在被征收范围内进行公示后，征收方应当要及时将分户评估报告转交给被征收人，倘若被征收人在收到评估报告后有异议，那么还可以在法律规定的期限内申请复核或是鉴定。

　　但是实践中，有的被征收人收到分户评估报告已经几年之后，也就是说，征收方在评估报告出具后并没有立即送达给被征收人，而是过了几年才送达给被征收人，征收方的这种行为很明显是在侵害被征收人合法权益。

　　因为，几年后才送达给被征收人，倘若房地产市场价格发生了很大的变化，那么若再按照原先的补偿标准对被征收人进行补偿，那定会无法保障被征收人合法权益。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，征收方如果没有及时送达分户评估报告，而是几年后才收到，那么被征收人一定要尽快地咨询专业律师，避免吃没必要的大亏。

　　3、剥夺了被征收人申请复核、鉴定权

　　根据相关的法律法规，征收方对被征收人作出补偿决定之前，首先需要按照法定程序向被征收人送达评估报告。可是从实践过程中来看，有的征收方在与被征收人未签订补偿协议的情况下，会将评估报告与补偿决定同一时间送达给被征收人，这就导致被征收人失去了在补偿决定作出前申请复核评估及鉴定的机会。

　　在征地拆迁中，被征收人是有对评估报告申请复核或是鉴定的权利。所以，在评估过程中，如果征收方未按照法律规定的程序进行，侵害了自己对评估报告申请复核或是鉴定的权利，那么我们广大被征收人最好是在专业律师的指导下，及时地通过法律途径来维护自己的合法权益。

四、北京专业拆迁律师谈收到责令交出土地决定怎么办？有没有办法撤销？

　　集体土地征收中，当被征收人与征收方就补偿事宜协商，且签订不成协议的情况下，有的征收方为了尽快完成征收，拿到被征收人的土地，通常会对被征收人作出责令交出土地决定，被征收人收到责令交出土地，那则意味着征收方强制清除地上附着物就离被征收人不远了。

　　许多被征收人在收到责令交出土地决定后，会非常地害怕，非常地慌张，不知道要怎么办，有的甚至直接将土地上交给征收方，但其实在收到责令交出土地决定后，直接自行搬迁，交土地交由征收方其实是非常对被征收人不利的，一旦被征收方强制清除或是拆除，那么我们就失去了谈判的筹码。那么，对于普普通通的被征收人而言，在收到责令交出土地决定书后应当要怎么办？

　　首先，审查作出程序是否正确

　　一般而言，在作出责令交出土地决定之前，倘若征收方与被征收人就补偿事宜未协商成功，且达成补偿安置协议，那么征收方首先需要按照补偿安置方案依法作出征地补偿安置决定。

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

　　从上述的规定中我们可以看到，在集体土地征收中，作出征地补偿安置决定是作出责令交出土地决定、强制拆除地上附着物的前置条件，如果未依法作出征地补偿安置决定就直接强拆或是直接作出责令交出土地决定都是不合法的，都是违反《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中的规定的行为。

　　其次，审查有没有保障被征收人相关权利

　　严格来讲，责令交出土地决定会对被征收人利益产生实际的影响，所以，在作出责令交出土地决定时，应当要保障被征收人陈述权、申辩权等，如果相关部门未听取被征收人的陈述和申辩，而是直接依据该文件强制清除了地上附着物，那就是不合法的。

　　再者，审查责令交出土地作出时间

　　集体土地征收不同于国有土地征收，相关部门在作出征地补偿安置决定后，如果被征收人没有在法律规定的期限内申请行政复议或是提起行政诉讼，也没有搬迁的话，那么征收方可以依据相关的法律法规向人民法院申请强制执行。

　　不过，在向法院申请强制执行之前，还需要依照法律法规依法作出责令交出土地决定，如果没有作出责令交出土地决定或是作出责令交出土地决定的时间早于作出征地补偿安置决定的时间，那么则是不合法的。

　　根据《土地管理法实施条例》中的规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上地方人民政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

　　作出责令交出土地决定后，倘若被征收人就责令交出土地决定提起了法律程序，比如向有关部门申请了行政复议，或是向法院提起了行政诉讼，那么征收方就不可以再强制拆迁了，就算向法院申请了强制执行，可能也会因被征收人提起了法律程序而中断。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在收到征地补偿安置决定或是责令交出土地决定时，一定要注重起来，千万不要拖延，也不要置之不理，虽然《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中并没有明确规定，征地补偿安置决定的救济途径，但是，集体土地征收中的征地补偿安置决定性质跟国有土地上房屋征收中的房屋征收补偿安置决定性质是差不多的，所以，大家一定要把握好维护合法权益的期限，千万不要错过，否则一旦错过救济期限就会对被征收人很不利。

　　一般向有关部门申请行政复议的期限是自被征收人知道违法行为之日起的60日内，向法院提起行政诉讼的期限是自被征收人知道或是应当知道违法事实发生之日起的6个月内。

五、村支书贪污、截留拆迁赔偿被多次举报后，竟然这么做...

　　在征地拆迁过程中，村委会相关人员利用职务之便，贪污征地拆迁补偿、迟迟不发放征地补偿且因此事引发矛盾纠纷的现象屡屡发生、屡见报端。

　　近日，就有相关媒体报道，2013年郑坑村开始拆迁。但是在拆迁过程中，村民许先生的拆迁补偿迟迟不到位。为了拆迁赔偿的事，许先生和村支书发生了口角，并且许先生多次举报村支书贪污等问题。然而，许先生的做法不仅就补偿问题没有得到解决，反而让村支书产生了报复心理，让自己的生命安全遭到了侵害。

　　2016年9月1日下午，村支书暗中指使苏某驾车撞击许先生，致许先生当场身亡。

　　这场悲剧的起因可以肯定的说是因拆迁补偿引起的。在征地拆迁中，常与村民就补偿事宜进行交涉的人往往是村委会的相关人员，很多时候征收方也常会将征地拆迁补偿款直接发放给村委会，让村委会再发放至村民，但这样一来，难免就会出现村委会迟迟不发放征地补偿款以及贪污征地补偿的现象。那么村委会是否有权截留征地补偿款呢？

　　在回答这个问题之前，我们先来了解一下，在土征收过程中，给予村民的补偿款都有哪些？根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　土地的补偿费农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。这里，可能会有许多村委会误认为，土地的补偿是全部归村委会的，但其实并不是的，集体经济组织虽然可以按照一定比例予以截留，但是前条件便是这个比例不应当是由村委会单方决定，而是必须经过村民会议讨论决定。

　　其法律依据就在于《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010修订)第二十四条明确规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……(七)征地补偿费的使用、分配方案……”。

　　另外，在《国土资源部关于印发<关于完善征地补偿安置制度的指导意见>的通知》中规定：“土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”

　　从这条规定中来看，如果村民的土地被全部征收了，那么这部分的土地补偿费就要全部用于被征地农民生活安置了，村委会就不能再截留。那征地补偿款村委会是想什么时候给就能什么时候给的吗？

　　虽说，征收方有时会直接把相关的征地拆迁补偿费发放至村委会，让村委会再发放至村民，但村委会也不能因此就故意拖延发放补偿款，或是侵占、挪用、截留补偿款。《土地管理法》第四十九条，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

　　《物权法》第四十二条第四款规定，“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”，当然了，征地补偿款也不是村委会想什么时候发就能什么时候发，征收方将征地补偿款发放至村委会后，村委会应当要及时的发放给被征地村民，只有这样才能减少悲剧的再次发生。

　　实践中，若村委会有上述法律法规中规定的行为，那就是侵害了被征收人的合法权益，被征收人可以向有关部门举报或是反映村委会的这些行为的。当然了，也建议大家先及时的咨询专业拆迁律师，让律师帮助自己维护自身权益，切勿莽撞行动。