北京拆迁律师谈新条例要实施了，拆迁协议不能再轻易签字了，拆迁协议是否有法律效力:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈新条例要实施了，拆迁协议不能再轻易签字了，拆迁协议是否有法律效力

更新时间:2025-05-08 07:22 发布:2024-10-09 17:17 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈新条例要实施了，拆迁协议不能再轻易签字了,

北京拆迁律师谈新条例要实施了，拆迁协议不能再轻易签字了，拆迁协议是否有法律效力

一、北京拆迁律师谈新条例要实施了，拆迁协议不能再轻易签字了，拆迁协议是否有法律效力

二、北京专业拆迁律师谈未经法院允许，直接强拆房屋，会不会构成刑事责任？

　　房屋拆迁中，有的征收方在与被征收人就拆迁补偿未谈妥、未签订补偿协议的情况下，便会为了尽快完成拆迁工作，趁被征收人不在家里，或是半夜，组织人员强拆被征收人房屋，又或者是以误拆、房屋是违法建筑、危房等为由，强制拆除被征收人房屋，达到征收目的。

　　不过，北京圣运律师需要提醒大家一点，现在的强拆只有司法强拆一种是合法的，如果是没有获得法院允许的强拆，是征收方擅自组织人员拆除的，那么这种拆除行为则是不合法的。

　　我们此前说过很多次，征地拆迁中，对于合法建筑的拆除只能是在被征收人没有在法律规定的时间内向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼情况下，由作出房屋征收决定的市、县级以上人民政府向人民法院申请强制执行。

　　也就是说，在拆迁中，只要没有经过法院允许的强拆，一般都属于非法强拆。

　　根据《民法典》中的规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。

　　房屋作为被征收人私有的合法财产，所以是受法律保护的，就算因公共利益的需要，老百姓房屋被纳入到征收范围内，但又因补偿问题未签订协议，相关部门也不能为了完成征收工作，就直接拆除老百姓房屋，否则就有可能会因违法强拆老百姓房屋，而背负相关的法律责任。那么，究竟会背负什么样的罪名呢？

　　1、非法侵入公民住宅罪

　　根据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条第二款规定，非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。

　　房屋作为被征收人私有的财产，任何人在没有得到当事人同意的情况下，都不能擅自闯入，否则就有可能会涉嫌非法侵入公民住宅罪。

　　2、故意毁坏财物罪

　　根据《中华人民共和国刑法》第二百七十五条规定，如果造成被拆迁人财产损失数额巨大或者有其他特别严重情节的，可能被判处3年以上7年以下有期徒刑。

　　3、故意伤害罪

　　实践中，有的征收方在强制拆除房屋时，被征收人会上前阻止，但是此时，就会有相关工作人员上前制止，并在这期间对被征收人实施殴打、辱骂等行为。不过，这种行为显然对被征收人造成了人身伤害。

　　根据《刑法》中的规定，故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

　　总之，北京圣运律师想要说的是，房屋征收、土地征收中，在未给予被征收人任何补偿、未对被征收人进行安置的话，任何人、任何单位都是不可以直接强拆老百姓房屋，或是采取断水、断电等违法行为强迫被征收人搬迁的，而这些行为也是法律上明文禁止的，一旦违反法律、法规强制拆迁、征收，那么势必会承担相应的法律责任。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第三十条规定，市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　因此，大家在征地拆迁中遇到强拆、强征，或是相关部门使用各种手段强迫自己搬迁的话，那么被征收人可以及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，启动法律程序，要求他们因强拆给自己合法财产造成损失的一切赔偿。

三、最高法法官会议纪要谈被拆房屋不能恢复原状时的判决方式

　　案情摘要：刘某在甲市乙区丙街道丁村集体土地上拥有一套合法住房，该房屋位于某工程建设搬迁范围内。乙区政府成立的乙区甲市某工程建设指挥部曾作出《致丁村村民的一封信》，该信载明："所腾空房屋由甲市某工程建设集团有限公司委托专业拆迁队伍依法拆除。"该信还载明了搬迁安置补偿方案。在规定的安置补偿协议签订期限内，刘某未签订协议。后涉案房屋被拆除，房屋项下土地已被收归国有后用于大型市政公益项目建设。刘某起诉请求判决确认乙区政府强制拆除其房屋的行为违法，并判令乙区政府恢复涉案房屋原状。

　　法律问题：被拆房屋不能恢复原状时的法官释明义务和给付判决的适用。

　　不同观点

　　甲说：概括判决说

　　在强拆行为违法但恢复原状的诉讼请求无法实现的情况下，应适用概括判决，即判令行政机关向当事人支付赔偿金或交付安置房，赔偿金的数额及安置房的面积、位置由行政机关依法确定，以充分发挥行政机关在实质解决行政争议中的基础性作用。

　　乙说：驳回请求说

　　在恢复原状的诉讼请求无法实现的情况下，不宜适用概括判决。可判决驳回当事人的诉讼请求，由当事人与行政机关协商解决行政争议。

　　丙说：一般给付判决说

　　法官应向当事人释明，涉案房屋明显无法恢复原状，是否将诉讼请求变更为判决行政机关支付赔偿金或交付安置房。若当事人同意变更诉讼请求，其可就赔偿金额、计算依据和理由等事项提出主张，然后由法院审理后依法适用一般给付判决，判令行政机关支付特定数额的赔偿金或交付特定面积、位置的安置房，一次性实质解决行政争议。

　　法官会议意见采丙说

　　被拆房屋明显不具备恢复原状的可能时，人民法院就应及时依法释明，引导当事人将诉讼请求变更为判令行政机关支付特定数额的赔偿金或交付特定（包括特定面积、特定位置）的安置房，以便人民法院作出契合当事人诉讼请求的一般给付判决，高效、公平、公正地实质解决行政争议，而不宜作出判令行政机关限期作出赔偿决定的概括判决，以免行政机关作出不合法或不合理的赔偿决定后，当事人再行起诉，既增加当事人的诉累，又浪费司法资源。来源：行政法实务参与

四、最高法判例谈违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益

　　裁判要点

　　1.行政机关违法强制拆除房屋的，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，不仅有失公平而且有纵容行政机关违法之嫌。因此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。

　　2.根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。

　　3,尽管被征收人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，被征收人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，被申请人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2015）行监字第634号

　　再审申请人（一审被告、二审被上诉人）沈阳市和平区人民政府。住所地：沈阳市和平区十一纬路76号。

　　法定代表人田家，该区区长。

　　委托代理人韩耀竹、陈双春，辽宁华恩律师事务所律师。

　　被申请人（一审原告，二审上诉人）范春生。

　　再审申请人沈阳市和平区人民政府（以下简称和平区政府）因被申请人范春生诉其强制拆除房屋并行政赔偿一案，不服辽宁省高级人民法院于2015年1月5日作出的（2015）辽行终字第299号行政判决，向本院申请再审。本院于2015年6月3日立案审查，并于2015年10月20日下午在本院第二巡回法庭第二法庭公开询问，再审申请人和平区政府的委托代理人陈双春、被申请人范春生到庭参加询问活动。案件现已审查终结。

　　和平区政府申请再审称：1、二审适用（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》，参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿错误。本案属于集体土地征收房屋拆迁，应参照土地管理法有关征收集体土地房屋的补偿标准予以赔偿。2、一、二审判决采信评估结论认定赔偿数额证据不足。本案评估基准日为2014年4月，而涉案房屋拆除的时间为2011年1月，评估时点的市场价值远远高于拆除时的市场价值，也高于评估时点同类地块上房屋的市场价值；评估时涉案房屋已不存在，无法进行现场勘查，但评估却采信了被申请人单方介绍的装饰装修情况；被申请人主张的车库、鸽子笼并未办理所有权证，评估时也一并进行了评估，程序违法；涉案房屋是为了安置村经济集体内居民的安置用房，根据国土资发（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见》文件规定，只有户籍为该村的居民才有权购买并享有相关权利，而被申请人户籍并不在该村，购买该房本身就违法，应属无效，权属是否合法存在争议。3、二审判决根据沈阳市人民政府办公厅发布的沈政办发（2010）98号《关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》（以下简称98号通知）将被申请人住宅房屋在评估价基础上再上浮25%予以赔偿，适用法律、法规错误。98号通知中所规定的上浮是针对正常拆迁安置时房屋的市场评估价格而言，并不适用于本案强制拆除后诉讼时的市场评估价格，二审判决扩大了98号通知的适用范围。4、二审判决认定租房损失无证据支持，无法律依据。被申请人并未提供证据证明租房损失已经实际发生，二审以补偿安置费用标准作为租房损失依据，于法无据。请求：撤销原一、二审判决，依法改判。

　　范春生询问中口头答辩称：二审判决证据充分，遵循了填平补齐原则。如果违法赔偿付出的代价还要小于合法补偿付出的代价，就是鼓励违法。请求依法驳回和平区政府的再审申请。

　　本院经审查认为，和平区政府在未与被申请人就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人民政府作出安置补偿裁决的情况下，没有法律授权，即自行强制拆除被申请人房屋的行为，违反法定程序、超越法定职权，二审生效判决业已确认该行为违法，双方当事人对此并无异议，本院亦予以认可。房屋征收过程中，行政机关违法拆除被申请人房屋，造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的房租等实际损失，行政机关依法应当予以赔偿。和平区政府申请再审的理由不能成立，分述如下：

　　一、关于参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题

　　（2005）行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体土地于2007年5月被征为国有，但此时并未对地上房屋进行征收补偿。至2010年9月30日和平区政府发布沈和拆公（2010）5号征地拆迁公告，决定对涉案房屋进行征收，2011年1月和平区政府将涉案房屋予以强制拆除。征收时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化，完全符合最高人民法院上述答复和司法解释的适用条件。鉴于此，二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿，并无不当。

　　二、关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。和平区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿，理由不能成立。至于和平区政府提出的评估价格远远高于评估时点同类地块房屋的市场价格问题，因其未提供充分证据予以证明，本院不予支持；由于和平区政府违法强制拆除，造成被申请人对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据被申请人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则，和平区政府对评估报告装修损失提出的质疑，理由不能成立；征收之前，和平区政府及相关政府职能部门并未将被申请人未办理所有权证的车库、鸽子笼认定为违法建筑，评估机构对车库、鸽子笼一并予以评估不违反法律规定，和平区政府以车库、鸽子笼没有产权证为由，对评估报告关于车库、鸽子笼损失认定提出质疑，同样理由不能成立；因被申请人已经取得涉案房屋所有权证书，和平区政府以被申请人户籍不属于土地所属村，无权购买涉案房产为由，主张涉案房屋权属存在争议，与事实不符，理由亦不能成立。

　　三、关于市场评估价基础上上浮25%予以赔偿问题

　　沈阳市人民政府办公厅98号通知规定“拆迁住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%-30%。具体比例由有关地区或单位根据拆迁项目所处区位、被拆迁房屋不同户型等实际情况确定。”沈阳市人民政府令第46号《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十四条规定：“征收住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被征收房屋房地产市场评估价格基础上上浮20%-30%。区、县（市）人民政府应当根据征收项目所处区位、被征收房屋不同户型、建筑年代、结构等实际情况确定具体上浮比例。”上述规定一脉相承，是沈阳市政府制定的一项惠民政策，目的是维护被征收人的合法权益，该规定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产市场价格的基本原则，依法有效。根据上述规定，在正常的合法征收过程中，征收住宅房屋，被征收人能够获得在市场评估价格基础上上浮20%-30%的优惠。根据因违法强制拆除被征收人获得的行政赔偿不应低于合法征收获得补偿的基本原则，行政赔偿应当包含被征收人依照地方行政规范性文件在合法征收中可获得的优惠。本案中，二审判决结合案件实际情况，在市场评估价格的基础上，酌定上浮25%予以赔偿，较好地保护了被申请人的合法权益，判决结果依法有据，合乎法理和情理。和平区政府主张98号通知不适用于本案，理由不能成立。

　　四、关于租房损失的赔偿问题

　　《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第（五）项规定，“根据日常生活经验法则推定的事实”，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。本案中，尽管被申请人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，被申请人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，被申请人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了被申请人的房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，被申请人的房租损失是必然存在的。据此，二审判决在被申请人未出具实际支付租金证据的情况下，认定租金损失存在，符合行政诉讼事实认定的基本规则。房租损失的具体金额认定应当科学合理，以保障被征收人的基本居住条件为原则。沈阳市政府办公厅发布的98号通知规定：临时安置补助费18元／平方米，按照被拆迁房屋的建筑面积计算，每户每月最低600元，最高1000元。二审判决以该安置补偿标准为基准，结合案件实际情况，酌定租房损失为每月900元予以赔偿，判决结果依法有据，本院应予支持。

　　综上，和平区政府的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：

　　驳回和平区政府的再审申请。

　　审判长郭修江

　　审判员李明义

　　审判员汪国献

　　二〇一五年十一月十三日

　　书记员战　成

来源：鲁法行谈

五、北京房屋拆迁律师谈房屋拆迁中，补偿安置方式有哪些？

　　无论是集体土地征收中还是国有土地征收中，只要老百姓的合法财产因公共利益或是其他建设行为被征收拆迁，征收方都必须要按照法律规定的标准对被征收人进行补偿安置，以保障其被征收以后的生活需求。那么，房屋被拆迁后，如何对被征收人进行补偿安置呢？都有哪些方式？

　　我们先来看集体土地被征收是如何对被征地农民进行补偿安置的。根据《土地管理法》中的规定，土地征收中，涉及被征地农民住宅的，可以采取货币补偿、提供产权置换、安排宅基地建房等方式对被征收人给予公平、合理的补偿。

　　其次我们再来看一下国有土地上房屋征收中对被征收人进行补偿都是采取哪几种补偿方式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。

　　那么，从上述的规定中我们可以了解到，集体土地征收一般提供给被征收人的补偿方式主要有三种，而国有土地上房屋征收中，主要有两种补偿方式，

　　实践过程中，绝大多数的征收方也基本上会提供这两种方式对被征收人进行补偿。当然也存在只提供一种补偿方式的情况，对于只提供一种补偿方式的，比如法律上明明规定了两种方式，征收方却只以货币补偿的方式对被征收人补偿，那么原则上来说就是侵害被征收人选择权的一种行为。

　　对于这种行为，作为被征收人则可以向征收方提出自己想要产权置换，倘若征收方以没有产权置换或是政策规定只能以货币形式补偿的话，那么建议被征收人可经拒绝签订补偿协议，并在专业拆迁律师的帮助下启动法律程序来维护自己的合法权益。

　　那么，除了法定的产权置换及货币补偿方式之外，还有没有其他的补偿方式呢？

　　事实上，除了上述两种方法之外，为进一步完善房屋征收补偿安置政策，拓宽房屋征收与补偿渠道，满足人民群众对房屋安置多样化需求，保障被征收人合法利益，多地已经专门出台了新的补偿安置政策。比如海安市发布了《海安市国有土地上房屋征收房票安置实施办法（试行）》。从规定的字面意思上来看，就是国有土地上房屋征收中，已经不再只有货币补偿、产权置换两种方式了，还会增加一种房票的补偿安置方式。

　　可什么是房票？什么是房票安置呢？

　　该《办法》中就对此专门给出了解释。根据该《办法》第三条、第四条规定，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。

　　房票安置是指征收人比照货币补偿、产权调换的政策，将相应的安置补偿权益货币量化，以房票形式出具给被征收人，由被征收人使用房票自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（含商铺、车位、车库、储藏室等）的一种房屋安置方式。

　　不过，需要注意的是，房票安置不比货币补偿、产权置换，其需要注意的事项会比较的多，比如一般情况下，房票的面额一般不能小于50万一张，而且购买商品房也只能在规定的期限内进行，一般房票的有效期限是12个月，如果过了12个月，那么可能就会没有作用了。

　　根据该《办法》中的规定，房票自出具之日起生效，有效期为12个月。所以，大家在选择房票安置时，一定要注意期限，避免错过。

　　除此以外，被征收人若想以房票的方式补偿安置的话，那么还需要向相关部门申请，并不是征收方直接向被征收人发放房票，所以这点与法定的两种补偿方式还是有点区别的，要是选择货币补偿、产权置换的话，只要在拆迁补偿安置协议中约定好支付补偿款、交付安置房的期限即可，并不会走太多的程序。

　　但总而言之，无论是货币补偿还是产权置换，或者说是房票安置，被征收人都可以结合自己的实际情况来选对其中一种来补偿，征收方无权决定，更不能只提供其中一种对被征收人补偿安置，否则被征收人是有权拒绝签订补偿协议，有权向上一级有关部门投诉、举报，有权通过法律途径来维护自己合法权益的。