棚户区改造纠纷律师谈棚改、旧改拆迁项目真的要凉了吗？，旧改棚改区别:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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棚户区改造纠纷律师谈棚改、旧改拆迁项目真的要凉了吗？，旧改棚改区别

更新时间:2025-05-07 15:53 发布:2024-10-10 14:37 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：棚户区改造纠纷律师谈棚改、旧改拆迁项目真的要凉了吗？,前几日，住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，该通知中就明确指出，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为

棚户区改造纠纷律师谈棚改、旧改拆迁项目真的要凉了吗？，旧改棚改区别

一、棚户区改造纠纷律师谈棚改、旧改拆迁项目真的要凉了吗？，旧改棚改区别

　　前几日，住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，该通知中就明确指出，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。除了违法建筑及由专业机构鉴定过的危房之外，严格防止急功近利的大拆大建，

　　近日，北京市也发布了《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，其中明确指出，实施城市更新行动，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建。城市更新行动与疏解整治促提升专项行动进行有效衔接，规划利用好疏解腾退的空间资源。

　　那么，今后许多老百姓期盼的棚改、旧改、城中村改造等相关项目真的要没有了吗？

　　其实不然。从上述两个通知中我们可以看到，虽然有明确指出禁止大拆大建，但是并没有明确地提到要完全禁止棚改区改造、城中村改造拆迁。所以说，部分老百姓今后仍然是有机会遇上棚改的。

　　不得以棚户区改造名义开展城市更新

　　根据住建部发布的《通知》，确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

　　值得一提的是，通知中还强调，严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

　　棚户区改造拆迁的目的是为了让老百姓的居住环境有所改善，是一项具有公益性质的征地拆迁活动，但是在近几年的棚改过程中，常常有人打着棚改的名义，违反法律法规规定的程序和要求的方式进行征收拆迁，这严重侵害了被征收人的合法权益。如果今后被征收人遇到这种以棚改名义实施非公益性质的拆迁，那么被征收人可以及时地向有关部门反映，要求查处他们的违法行为。不过，需要提醒大家的是，棚户区改造还需要遵循以下几点：

　　一是，棚户区改造拆迁项目项必须要符合相关规划和计划。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　二是，一般棚改的实施主体是县级以上人民政府

　　实践中，如果征收主体不是县级以上的人民政府，而是村委会、街道办事处等相关部门，那么则是不合法的，当事人可以向上一级有关部门举报。

　　三是，补偿费用必须足额到位、专款专用

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条列》中的规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。实践中，如果遇到相关部门违反这一条规定，即对自己实施征收行为，那么建议被征收人可以向法院提起行政诉讼，撤销征收决定。

　　改造居民需出资

　　除此以外，该《通知》中还明确指出，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

　　结合实际深化细化城市更新制度机制政策，积极探索推进城市更新，切实防止大拆大建问题。加强对各市（县）工作的指导，督促对正在建设和已批待建的城市更新项目进行再评估，对涉及推倒重来、大拆大建的项目要彻底整改；督促试点城市进一步完善城市更新工作方案。

　　北京圣运律师最后要说的是，虽然征地拆迁项目可能以后会有所减少，以后可能对老旧小区、老旧楼宇、老旧厂房等以修修补补的方式改善老百姓居住环境，实现城市更新，但只要涉及到老百姓的切身利益，尤其是一些需要拆迁的项目，当事人一旦发现相关人员有违法违规的行为，那么一定要及时地采取法律措施来维护自己的合法权益。

二、2020年棚户区改造拆迁“秘籍”，早知道不吃亏！建议收藏！

　　近几年，全国各地掀起了棚户区改造热潮。棚户区改造被认为是重大民生工程和重大发展工程，更是促进社会经济发展的重大引擎工程。就棚户区改造项目，我国先后是出台了不少的政策文件。

　　但是在实践过程中，老百姓对于什么是棚户区，棚户区改造补偿标准是多少，有哪些棚户区改造政策，并没有一个深入的了解和认识。因此，为了能让老百姓对棚户区改造有一个深刻的认识和了解以及在棚户区改造过程中不吃亏，本文，北京圣运律师就根据办案经验来为大家讲解一下关于棚户区改造过程中的一些知识和维权秘笈，确保自己的合法权益得到保障。

　　一、什么是棚户区

　　棚户区改造是国家推出的一项利国利民的工程，其目的就是为了改善困难家庭的居住条件。一般来说，棚户区是指一些房屋结构较简易、建筑密度较大、房屋老旧，使用年限较久、使用功能不全及基础设施简陋、治安、消防隐患较大、环境卫生比较脏、乱、差的区域。

　　为了能顺利的推进棚户区改造，国家还专门开通了绿色通道。由此可见，棚户区改造是国家非常重视的项目之一。

　　二、棚户区改造补偿标准

　　棚户区改造通常是发生在国有土地上，但有些棚户区改造也会涉及到集体土地。

　　国有土地上的棚改标准一般是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据此条例中的第17条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　棚改补偿方式一般有两种一种是货币补偿，一种是产权置换。

　　货币补偿原则是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。就是，被征收房屋周边的房价是多少，那么就得给予被征收人多少的补偿。

　　产权置换则是按照一比一的原则进行。

　　集体土地上的棚改多发于城中村、城乡结合。所依据的法律法规是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》。根据新土管法中的第48条规定，给予被征收人的补偿包括：土地的补偿费、地上附着物以及安置补助费、农村村民住宅费，如果是经营性用房，还需要给停产停业损失费。

　　补偿方式一般有三种，一种是货币补偿、一种是安置房，最后一种是提供宅基地。

　　需要注意的是，如果被棚改区域已经纳入到城市规划区内，那么补偿标准应当要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定。

　　不过，大家需要明白的是，对于棚户区改造补偿标准其实和其他拆迁项目的补偿标准没有本质上的差别，只要能达到国家所规定的原则，那么就是合理的拆迁补偿。

　　三、评估报告不合理可申请复核和鉴定

　　评估报告往往会作为对被征收人补偿的依据。因此，如果对评估报告不满意，一定要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第19条规定进行。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　同时还需要注意的是，评估机构是由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过多数服从少数的方式，抽签、随机选定等方式确定，如果是征收方私自而定的是不合法的，当事人可拒绝签收评估机构所出具的评估报告。但可惜的是，实践中许多被拆迁人都不知道这一规定，不知道自己有这样一项权利，因此常常在不知不觉被征收方牵着鼻子走。

　　四、钱和房子可随意选择

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第21条规定，被征收人是可以选择产权置换，也可以选择货币补偿的。实践中，若只有一种补偿方式是不合法的，被拆迁人可以拒绝在补偿协议上面签字。

　　另外，根据北京圣运律师多年的办案经验来看，货币补偿和安置房，选货币补偿较妥当一些，因为，相对于安置房来说，货币补偿可自由变通，且也很少会出现七、八年不给补偿款的情况，而安置房就两说了，一般情况下，安置房不仅存在质量问题，而且还存在迟迟不交房的情况。实践过程中，有的被拆迁人一等便是十年、八年的。

　　五、补偿不合理、征收程序违法及时采取法律措施

　　想必大家都知道，棚户区改造涉及到巨大的利益，因此出现纠纷也是在所难免的。但遇到未发布房屋征收决定、补偿方案等未依法履行法定程序就实施征收的行为，以及补偿远远低于被征收房屋周边市场价、违法强拆的情况时，要及时的申请行政复议或是提起行政诉讼。

　　最后北京圣运律师要说的是，棚户区改造是一项民心工程，任何人都不能打着棚改的名义进行商业拆迁，随意降低被征收人的补偿。因此在棚改过程中，如果被征收人认为棚改不符合国家政策规定，可咨询专业拆迁律师，保障自己的合法权益。

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四、北京北京圣运拆迁律师谈陌生人强拆了房屋怎么办？

五、北京房屋拆迁律师谈让拆迁方自行撤销补偿决定不是不可能，但前提是你得这么做

　　征地拆迁中，能够让老百姓彻夜难眠的事情莫过于拆迁补偿，拆迁补偿不仅仅贯穿于整个拆迁过程，而且还影响着拆迁进程。所以，征收方要想尽快拿到土地，那么就必须要给予被征收人合理、公平的补偿，这也是顺利开展拆迁工作的前提。

　　然而从实践过程中来看，有的拆迁项目在具体实施中却存在故意压低被拆迁人拆迁补偿的情况，但这种行为许多被拆迁人都看在眼里，所以为了自己的合法权益不受损，便会直接拒绝与拆迁方签订补偿协议。可此时的拆迁方并不会善罢甘休，为了能够尽快达到拆迁的目的，让被拆迁人交出土地，会对被拆迁人采取一系列措施，比如断水、断电、停暖等，对被拆迁人作出房屋征收补偿决定书、限期拆除决定书、责令交出土地决定书等一系列文书，给被拆迁人施压。

　　其中，对被拆迁人作出征收补偿决定书这在征地拆迁中最为常见。

　　王先生是山东菏泽的居民，其在当地有一处合法房屋。后来因城市规划建设，其的房屋被纳入征收范围内。在具体拆迁过程中，拆迁方与王先生就补偿事宜进行了协商，但是在几番苦口婆心之后，王先生还是认为拆迁补偿不合理，于是便没有与拆迁方就补偿事宜达成协议，之后，王先生收到了相关部门送达的征收补偿决定书。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（四）市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　从上述的规定中我们可以看到，房屋征收应当要给予被拆迁人公平、合理的补偿，被征收房屋价值的补偿不能低于被征收房屋周边的市场价格，并且还需要保证征收补偿足额到位、专户存储。征收补偿费用的足额到位，是保障房屋征收实施工作顺利进行的前提条件，更是保障被征收人合法权益的重要前提。但从实践征收中来看，相关部门似乎并没有遵循上述的法律法规，更没有考虑到如何保障被征收人的合法权益，只是一味地追求其最终的拆迁目的。

　　拿到征收补偿决定后，王先生心急如焚，四处打听律师，最终经过多方对比，王先生委托了北京圣运律师帮助自己。北京圣运律师介入该案件后，第一时间赶往王先生所在地走访、调查，并指导王先生向有关部门邮寄了政府信息公开申请书，申请与此次征地拆迁相关的文件材料。

　　通过走访以及申请所获得的证据材料，北京圣运律师具有针对性地指导王先生展开了一系列的维权工作，并经过一段时间的交战，相关部门不堪压力，主动联系了王先生，撤销了补偿决定书。并且，最终在北京圣运律师的帮助下，王先生获得了满意的拆迁补偿。

　　从上述的案例中我们可以知道，征地拆迁中的“补偿决定”等文件，对被拆迁人来说格外地重要，如果不及时地采取相应的法律措施，那么势必会对我们自身合法权益产生重要影响，但是在收到“它”时也不必害怕，只要被拆迁人在收到征收补偿决定等之类的文件时，及时地委托律师，启动了法律程序，那么相关部门也会不堪压力有所退让，犹如本案一样，自行撤销征收补偿决定书，就补偿事宜再次与被拆迁人进行协商，并达成一致。

　　当然了，即使相关部门态度坚决，并不打算就补偿事宜通过协商解决，或是撤销补偿决定，那么我们也可以在律师的帮助下向有关部门申请行政复议，或是向法院提起行政诉讼，撤销补偿决定，要求相关部门重新作出行政行为，为再次协商补偿打下一个良好的基础。