对行政机关行使行政优益权的审查，行政机关优益权的体现:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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对行政机关行使行政优益权的审查，行政机关优益权的体现

更新时间:2025-05-07 17:19 发布:2024-10-11 17:46 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：对行政机关行使行政优益权的审查,【裁判要旨】行政协议既有行政性又有合同性，是行政性和合同性的创造性结合，其因行政性有别于民事合同，又因其合同性不同于一般行政行为。行政协议因协商一致而与民事合同接近，但又因其为实现行政管理和公共服务的

对行政机关行使行政优益权的审查，行政机关优益权的体现

一、对行政机关行使行政优益权的审查，行政机关优益权的体现

　　【裁判要旨】

　　行政协议既有行政性又有合同性，是行政性和合同性的创造性结合，其因行政性有别于民事合同，又因其合同性不同于一般行政行为。行政协议因协商一致而与民事合同接近，但又因其为实现行政管理和公共服务的一种方式而具有行政性而有别于一般民事合同。行政协议强调行政性是必要的，唯有如此才能解释为什么行政协议需要在行政程序相关法律中进行规定，并且应获得行政复议、行政诉讼救济，也能解释在行政协议中行政机关为什么享有单方变更、解除行政协议等有别于民事合同的优益权。与民事合同主体签订合同是为了自身利益不同，行政机关签订行政协议是为实现公共利益或者行政管理目标。不仅签订行政协议本身是实现公共利益或者行政管理目标的方式，而且在履行协议过程中，行政机关可以根据实现公共利益或者行政管理目标的需要单方变更、解除协议，甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚。当然，行政机关只有在协议订立后出现了由于实现公共利益或者行政管理目标的需要或者法律政策的重大调整，必须变更或者解除时，才能行使单方变更、解除权，由此造成公民、法人或者其他组织合法权益损失的，亦应依法予以补偿。

　　【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

　　（2017）最高法行申4592号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）何胜贵，男，1949年1月9日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。

　　委托诉讼代理人何利群（何胜贵之女），住贵州省铜仁市碧江区。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵州省铜仁市碧江区人民政府，住所地贵州省铜仁市碧江区政府办公大楼。

　　法定代表人黄万清，该区区长。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）贵州省铜仁市碧江区灯塔街道办事处，住所地贵州省铜仁市灯塔街道办事处。

　　法定代表人马学东，该办事处主任。

　　原审第三人铜仁市九龙房屋拆迁安置有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区凉水井路11号。

　　法定代表人刘忠群，该公司经理。

　　再审申请人何胜贵因与贵州省铜仁市碧江区人民政府（原县级铜仁市人民政府，以下简称碧江区政府）、贵州省铜仁市碧江区灯塔街道办事处（以下简称灯塔街道办）、原审第三人铜仁市九龙房屋拆迁安置有限公司（以下简称九龙拆迁公司）房屋征收补偿协议一案，不服贵州省高级人民法院（2016）黔行终861号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　何胜贵一审诉称，2011年8月23日，碧江区政府（原县级铜仁市人民政府）作为征收人，灯塔街道办作为实施征收单位对灯塔街道办龙田村下龙田片区房屋进行房屋征收补偿，并以铜府办发〔2011〕168号文件的形式发出通知。2011年9月18日，灯塔街道办发布《龙田新城整体搬迁宅基地分配方案》和《通知》。2012年3月8日，灯塔街道办和其委托的征收实施单位第三人九龙拆迁公司与何胜贵签订了《房屋搬迁补偿安置协议书》，协议中约定：实行异地安置，统一安置在市政府规定的安置区内，甲方（碧江区政府）可安置乙方（何胜贵）宅基地面积240㎡，安置位置在龙田小学至杨家××区××大道一线，宅基地编号为140#、141#号；过渡期为18个月，从乙方交房之日起计算（包括甲方交付安置地之日起的6个月在内）；甲方负责完成安置地“三通一平”等有关事项。合同签订后，何胜贵按照合同约定已经全面履行了搬迁义务，碧江区政府、灯塔街道办已拆除了何胜贵被征收的房屋。根据合同约定，碧江区政府最迟应在2013年3月30日前完成安置区“三通一平”工作，向何胜贵交付240㎡的宅基地，然而，碧江区政府至今未完成“三通一平”工作，更没有向何胜贵交付240㎡的宅基地。何胜贵多次要求碧江区政府交付宅基地，碧江区政府却以种种理由进行搪塞，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条之规定，碧江区政府应当向何胜贵交付宅基地。请求：1、判决碧江区政府按照铜府办发〔2011〕168号文件精神签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定向何胜贵交付位于下龙田小学至杨家湾安置区已完成“三通一平”、编号为140#、141#号，面积为240㎡的宅基地。2、本案诉讼费用由碧江区政府、灯塔街道办承担。

　　贵州省铜仁市中级人民法院一审查明，2011年8月23日，原贵州省铜仁市人民政府（现碧江区政府，以下简称原铜仁市政府）以铜府办发〔2011〕168号《市人民政府关于印发灯塔办事处龙田村下龙田片区房屋征收补偿安置实施方案的通知》（以下简称铜府办发〔2011〕168号《通知》）公布了《灯塔办事处龙田村下龙田片区房屋征收补偿安置实施方案》，该方案确定原铜仁市政府为征收人，灯塔街道办为实施征收单位，对灯塔街道办龙田村下龙田片区用地规划范围内的所有建（构）筑物及附属物进行征收，房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换、异地安置三种方式。异地安置方式即正房占地面积180㎡（含180㎡）以内安置一块安置地，180㎡以上安置两块安置地，每户最多安置两块安置地，安置地每块面积为120㎡。2012年3月8日，灯塔街道办、九龙拆迁公司与何胜贵签订《房屋搬迁补偿安置协议书》，其中约定对何胜贵实行异地安置，安置地在原贵州省铜仁市九龙大道原龙田小学至杨家湾安置区，安置宅基地面积为240㎡，宅基地编号为140＃、141＃号，灯塔街道办负责完成安置地“三通一平”工作等。2011年11月，国务院下发国函〔2011〕131号文件，撤销铜仁地区建制，设立地级铜仁市。贵州省铜仁市人民政府（以下简称铜仁市政府）为了推进城镇化战略步骤，调整和重新制定市域城镇体系规划和城市总体规划，于2012年4月23日以特急·明电方式向所辖区县人民政府下发了《铜仁市人民政府关于在铜仁城市规划区范围内停止私人建房的紧急通知》（铜府发电〔2012〕3号）。通知要求：“从即日起，铜仁城市规划区范围内停止审批私人建房申报，已批准但还未开工建设的，由审批部门通知建房户停止建设；今后在铜仁城市规划区内农村居民确因困难或因拆迁需要安置建房的，必须分别由各区、县政府进行统一规划，并经市人民政府批准后方可实施。”2012年11月22日，碧江区政府作出碧府办发〔2012〕272号《碧江区人民政府办公室关于印发灯塔办事处龙田村下龙田片区房屋拆迁参与式开发建设安置补偿方案的通知》（以下简称碧府办发〔2012〕272号《通知》），该通知对原来的安置方式进行了变更，取消了用宅基地进行安置的方式，实行参与式开发建设安置。同时明确对原按铜府办发〔2011〕168号《通知》签订的异地安置拆迁合同废止。2013年11月贵州省铜仁市国土资源局向铜仁市政府提出审查、请示意见，对贵州省铜仁市川硐城市快速路南部沿线控制性详细规划C-04-OS地块（包含本案协议约定安置地）进行挂牌出让。2013年12月3日铜仁市政府作出了铜府函〔2013〕369号批复，同意将上述地块进行挂牌出让。2014年4月14日，经过招投标，该地块由铜仁市碧江区城市建设开发投资有限公司（以下简称碧江城投公司）竞得。同年4月25日，贵州省铜仁市国土资源局碧江分局与碧江城投公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。碧江区政府对征收何胜贵房屋的相关补偿已全部付清。后何胜贵多次要求碧江区政府交付按原协议约定安置区的宅基地。因碧江区政府无法履行原协议，何胜贵于2014年11月提起民事诉讼，请求碧江区政府履行原协议，经过一、二审，何胜贵的起诉被驳回。2015年11月2日，何胜贵向一审法院提起行政诉讼。

　　贵州省铜仁市中级人民法院一审作出（2015）铜中行初字第68号行政判决认为，《房屋搬迁补偿安置协议书》合法有效，但由于情势变更，客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不能实现协议目的。碧江区政府在变更协议前，需要征得相对方的同意，未征得相对方的同意，单方变更协议内容的行为不合法。现碧江区政府已无法继续履行原协议，依法应采取相应的补救措施，给何胜贵造成损失的应予赔偿，故判决：一、碧江区政府与何胜贵签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》合法有效；二、碧江区政府对何胜贵房屋征收补偿安置采取补救措施。

　　何胜贵不服，向贵州省高级人民法院提出上诉,该院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，碧江区政府2012年11月22日作出的碧府办发〔2012〕272号《通知》，对原来的安置方式进行了变更，取消了用宅基地进行安置的方式，实行参与式开发建设安置。其变更的主要内容为：正房占地面积在60㎡以内的，还一套120㎡安置房，还30㎡商业性用房；正房占地面积在60㎡至180㎡的，还240㎡安置房（2套120㎡安置房），还50㎡商业性用房；正房占地面积超过180㎡的，还360㎡安置房（3套120㎡安置房），还70㎡商业性用房；一户最多还3套安置房和70㎡商业性用房，所还安置房和经营性用房面积含公摊面积，不足或多余部分按还房时的市场价互补。拆迁户主体房屋占地面积不足60㎡、180㎡、240㎡的，需按国家征收同类土地补偿标准补足60㎡、180㎡、240㎡的参与式建设土地款。

　　贵州省高级人民法院二审作出（2016）黔行终861号行政判决认为，关于本案变更、解除原协议是否合法的问题，本案中，碧江区政府为加快城市建设，提升城市形象，对城镇城市规划建设进行调整，将与何胜贵签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》中安置方式实质性变更为参与式开发建设安置方式，该变更、解除行为合法，该院予以认可。关于是否应予补偿的问题，碧江区政府应当依据变更后的碧府办发〔2012〕272号《通知》，对何胜贵履行安置补偿的法定职责，并对何胜贵因未能按原计划建房，过渡期延长等，依法给予补偿。灯塔街道办和九龙拆迁公司只是受委托实施人，一审认定灯塔街道办不是本案适格被告，其与九龙拆迁公司不承担本案责任正确。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误。何胜贵所提依法撤销一审判决第二项的上诉请求，二审法院予以支持。但何胜贵所提改判碧江区政府按照《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定向其交付安置区内宅基地的上诉请求，二审法院不予支持。故贵州省高级人民法院判决撤销一审判决，并由碧江区政府对何胜贵房屋被征收拆迁履行行政补偿的法定职责；驳回何胜贵对灯塔街道办的起诉。

　　何胜贵不服，向本院申请再审称，（一）一、二审法院判决显失公平、公正原则，采信不合法证据，认定碧江区政府将《房屋搬迁补偿安置协议书》中的安置方式予以实质性变更，由用宅基地安置方式变更为参与式开发建设安置方式，该变更、解除的行为合法，属认定事实、适用法律错误。（二）本案诉争土地至今还保持自然原貌，《房屋搬迁补偿安置协议书》约定交付安置宅基地的义务完全具备履行条件，应当继续履行。综上，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。

　　本院经审查认为，根据再审申请人提出的请求和理由，并结合原审审理情况，本案审查的焦点是2012年3月8日灯塔街道办、九龙拆迁公司与何胜贵签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》应如何履行的问题。行政协议是指行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在行使行政职责过程中，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议。行政协议作为一种新型且重要的行政管理和公共服务方式，将传统上认为水火不容的行政和合同两种行为方式奇迹般地结合在一起。现在多数人认为，行政协议既有行政性又有合同性，是行政性和合同性的创造性结合，其因行政性有别于民事合同，又因其合同性不同于一般行政行为。行政协议因协商一致而与民事合同接近，但又因其为实现行政管理和公共服务的一种方式而具有行政性而有别于一般民事合同。行政协议强调行政性是必要的，唯有如此才能解释为什么行政协议需要在行政程序相关法律中进行规定，并且应获得行政复议、行政诉讼救济，也能解释在行政协议中行政机关为什么享有单方变更、解除行政协议等有别于民事合同的优益权。与民事合同主体签订合同是为了自身利益不同，行政机关签订行政协议是为实现公共利益或者行政管理目标。不仅签订行政协议本身是实现公共利益或者行政管理目标的方式，而且在履行协议过程中，行政机关可以根据实现公共利益或者行政管理目标的需要单方变更、解除协议，甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚。当然，行政机关只有在协议订立后出现了由于实现公共利益或者行政管理目标的需要或者法律政策的重大调整，必须变更或者解除时，才能行使单方变更、解除权，由此造成公民、法人或者其他组织合法权益损失的，亦应依法予以补偿。

　　本案中，2012年3月8日灯塔街道办、九龙拆迁公司与何胜贵签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人本应当按照约定全面履行自己的义务。但根据原审法院查明的事实，2011年11月，国务院下发国函〔2011〕131号文件，撤销铜仁地区建制，设立地级铜仁市。新的铜仁市政府为了统筹经济社会的发展，加快城市建设，提升城市品味和形象，调整和重新制定了市域城镇体系规划和城市整体规划，案涉《房屋搬迁补偿安置协议书》涉及的安置宅基地的土地规划已变更，该市规划区范围内禁止私人建房。碧江区政府据此于2012年11月22日作出的碧府办发〔2012〕272号《通知》，对原协议的安置方式进行变更，取消用宅基地进行安置的方式，实行参与式开发建设安置。二审法院据此认定该变更行为系为了公共利益的需要，该单方变更行为合法，并无不当。与此同时，本案所涉地块亦已挂牌出让，碧江城投公司经过投标竞得该地块，并签订了《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》，何胜贵请求按原《房屋搬迁补偿安置协议书》约定的宅基地进行安置建房已无实现的可能。故何胜贵要求碧江区政府按照《房屋搬迁补偿安置协议书》的约定向其交付安置宅基地的请求，原审法院不予支持，不违反法律规定。

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第二款规定，被告变更、解除本法第十二条第一款第（十一）项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第三款规定，被告因公共利益需要或者其他法定理由单方变更、解除协议，给原告造成损失的，判决被告予以补偿。作为国家机关，维护公共利益是行政机关的重要职责，在公共利益与私人利益发生矛盾时，应优先考虑公共利益的实现，但是承认公共利益优先并不否认个人利益的存在及实现。碧江区政府出于公共利益的需要，单方变更、解除协议，必须对相对人进行补偿。二审法院判决碧江区政府对何胜贵房屋被征收拆迁履行行政补偿的法定职责，并无不当。该行政补偿既包括碧江区政府依据变更后的碧府办发〔2012〕272号《通知》，对何胜贵进行安置补偿，亦包括碧江区政府因单方变更协议，给何胜贵造成损失的补偿。碧江区政府应及时履行上述补偿的法定职责，何胜贵亦可就上述补偿依法要求碧江区政府履行法定职责。

　　综上，何胜贵的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回何胜贵的再审申请。

　　审判长杨科雄

　　审判员潘勇锋

　　审判员郭载宇

　　二〇一七年九月八日

　　法官助理苏国梁

　　书记员谌虹蓉

来源：最高人民法院

二、江苏征地区片综合地价最低标准的通知

　　（原标题：江苏征地区片综合地价最低标准的通知）

　　各市、县（市、区）人民政府，省各委办厅局，省各直属单位：

　　为切实维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，按照2019年8月26日新修正的《中华人民共和国土地管理法》规定，省人民政府决定，公布征地区片综合地价最低标准，调整土地补偿费和安置补助费最低标准。现将有关事项通知如下：

　　一、公布征地区片综合地价最低标准

　　全省征收农民集体农用地的区片综合地价由土地补偿费和安置补助费组成，不包括法律规定用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用、地上附着物和青苗等的补偿费用。全省征收农民集体所有农用地区片综合地价最低标准：一类地区64000元/亩、二类地区55000元/亩、三类地区47000元/亩、四类地区40000元/亩。各地制定的征地区片综合地价执行标准不得低于省人民政府规定的征地区片综合地价最低标准。调整后的地区分类详见全省征地区片综合地价地区分类表。

　　征收集体建设用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准执行。征收集体未利用地参照所在区片征收集体农用地区片综合地价标准的0.7倍执行。涉及征收依法取得的集体经营性建设用地采用宗地地价评估的方式确定。

　　根据全省经济发展状况，调整土地补偿费和安置补助费最低标准，具体如下：全省征收农用地的土地补偿费最低标准，一、二、三、四类地区分别为每亩32000元、27500元、23500元、20000元；安置补助费最低标准，一、二、三、四类地区分别为每人32000元、27500元、23500元、20000元。

　　大中型水利、水电工程建设的征地补偿，原则上按照我省规定的征地补偿标准执行，如国务院规定的标准高于我省，执行国务院规定的标准。采煤塌陷地的征地补偿标准另行制定。

　　各市、县（市、区）人民政府根据上述规定制定本行政区域内的征地区片综合地价执行标准，土地征收补偿安置费按照当地征地区片综合地价执行标准和征地面积的乘积计算。同时根据当地实际情况，按照征地补偿费主要用于被征地农民的原则，参照近年来征地补偿费在农村集体和农民个人之间的实际支付费用，合理确定征地区片综合地价中土地补偿费、安置补助费的标准。各项标准均不得低于省人民政府规定的最低标准。土地征收涉及的地上附着物和青苗等补偿标准，按照等效替代、公平合理的原则，由各设区市人民政府根据当地市场供需情况制定，报省人民政府备案后，向社会公布。

　　本标准自2020年1月1日起实施。在2020年1月1日至征地区片综合地价公布实施期间，各地已经国务院、省政府批准的土地征收，须按新公布的征地区片综合地价标准及时补齐差价。建设项目增加的费用纳入项目概算。

　　二、切实做好土地征收工作

　　征地补偿工作政策性强、涉及面广，事关广大被征地农民的合法权益。各市、县（市、区）人民政府要高度重视，加强组织领导，统筹协调，严格执行新修正的《中华人民共和国土地管理法》规定的征地范围、征地程序、征地补偿标准，依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，切实做好征地补偿安置工作。新修正的《中华人民共和国土地管理法》未作规定的，按《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（省政府令第93号）执行。

　　各地要认真做好新老征地补偿标准的衔接，妥善解决实施过程中的有关问题，确保新的征地补偿标准顺利实施。各地相关部门要通力协作，加强对征地补偿安置工作的管理，防止发生侵害被征地农民合法权益情况。

　　在征地批后实施时，土地征收补偿安置费结余部分纳入县（市、区）征地补偿调剂金账户，不足部分由地方政府通过征地补偿调剂金账户统筹补齐。

　　各设区市人民政府将所辖县（市、区）制定的执行标准统一上报省人民政府，经省人民政府批准后，由各市、县（市、区）人民政府公布实施。

　　附件：全省征地区片综合地价地区分类表

　　江苏省人民政府

　　2020年5月19日

三、拆迁补偿过低又遭断水、断电，被征收人该如何正确应对？

　　房屋、土地被征收，老百姓最关心的自然是拆迁补偿。

　　关于拆迁补偿我国在多部法律政策中明确规定，要给予被征收人公平、合理的补偿，不能低于被征收人原有的生活水平。可实际征收过程中，征收方不仅仅给的补偿低，而且征收程序也是颠倒的，在征收过程中甚至是采用断水、断电等违法手段逼迫被征收人搬迁、签订补偿协议。

　　三天前，有个河北的当事人咨询北京圣运律师说，当地要扩展道路，自己的养殖场也要被征收了，但是补偿非常的低，所以就与他们没有签订补偿协议，可是事后自己的养殖场却被断水、断电了，养殖的鱼也大量的死了......

　　这样的情况非常的多，北京圣运拆迁律师在去年就代理过一起，最后胜诉，帮助被征收人拿到了满意的补偿。

　　2017年，吉林省九台市因当地城市规划的需要，需要征收部分土地及房屋，而乔女士（匿名）的房屋正好也在此次征收的范围内。之后，相关部门发布了征地公告、征收补偿安置方案公告，随后，拆迁办人员拿着拆迁补偿协议与乔女士谈补偿，但经过几个小时的谈判，就补偿事宜并没有谈出结果。然而，令乔女士意想不到的是，事后拆迁方为了尽快达到拆迁的目的，便对乔女士的房屋采取断水、断电等一系列的违法逼拆手段。乔女士的生活受到严重影响。

　　此后，乔女士多次与拆迁方进行沟通，但均无结果，于是又向上级部门去反映，也都被拒之门外。乔女士为了维护自己的权益，于是就委托了专门做征地拆迁且办案经验丰富的北京圣运拆迁律师。

　　北京圣运拆迁律师经过走访、调查、申请政府信息公开、行政复议以及诉讼等一系列的维权程序之后，拆迁方迫于压力主动找到乔女士就拆迁补偿事宜进行了谈判，掌握主动权的乔女士终取得了谈判的胜利，双方以乔女士要求的补偿数额签订了协议。

　　在征地拆迁中，征收方通常会以“为了维护大家的利益，这是上级部门要求的，不能不这么做，我们也没办法，为了保障征收工作能顺利进展.......等借口对被征收人采取断水、断电，但无论他们以什么借口来说服，被征收人都不要听信。因为在我国的法律上，对违法断水、断电等是明文禁止的行为。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　《中华人民共和国行政强制法》第43条第2款规定：行政机关不得对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定。

　　《中华人民共和国行政强制法》第61条规定：行政机关实施行政强制，有“对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式迫使当事人履行相关行政决定”情形的，由上级行政机关或者有关部门责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

　　《城市供水条例》第22条规定：城市自来水供水企业和自建设施对外供水的企业应当保持不间断供水。由于工程施工、设备维修等原因确需停止供水的，应当经城市供水行政主管部门批准并提前24小时通知用水单位和个人；因发生灾害或者紧急事故，不能提前通知的，应当在抢修的同时通知用水单位和个人，尽快恢复正常供水，并报告城市供水行政主管部门。

　　而本案中，相关部门无故对乔女士断水、断电显然是违法行为。因此，北京圣运律师提醒大家，在遇到违法断水、断电时，除了要及时的联系供水、供电部门了解被停水、停业的原因之外，也要注意对谈话内容进行录音保存证据，对断电的现场进行拍照留证。

　　另外也要及时的申请查处，申请行政复议或是提起行政诉讼来维护自己的权益，只有这样才能给对方施压，让被动变为主动，获得与征收方再次协商补偿的机会。

　　北京圣运拆迁律师最后提醒大家，拆迁方面的问题相对于来说比较的复杂，因此要及时的咨询专业拆迁律师，让律师制定出一套完善的维权计划帮助您。要知道遇到违法拆迁并不可怕，但最重要的是，要采取相应的法律程序予以还击，只要被征收人掌握了主动权，那么才能解决拆迁最根本的问题，才能把拆迁补偿进一步的提高。

四、北京房屋拆迁律师谈拆迁中，怎么审查评估报告是否合法？有三点很重要

　　评估报告是土地征收、房屋征收过程中必不可少的一份文件，被征收人最后能拿到多少补偿，也基本都会体现在评估报告中，而且从实践过程中来看，评估报告也往往是征收方对被征收人进行补偿的主要依据。因此，评估报告这一份文件对被征收人来说是非常重要的，但也正因为评估报告能直接影响被征收人的切身利益。

　　所以，广大被征收人在征地拆迁中就一定要对评估报告引起重视，千万不要觉得这只是一份普通的文件，只是一份相关部门大致评估自家房屋价值的文件而已，并不会直接与自身利益有所挂钩，然后就置之不理了，这对被征收人来说是非常要不得的，否则，必定会影响到被征收人最终的利益。正确的做法是，我们在收到评估报告后，一定要及时地审查评估报告的合法性及合法性，那么，被征收人在收到评估报告后如何审查评估报告的合法性及合理性呢？有以下几点

　　1、评估机构的选定

　　审查评估报告是否合法，是否合理我们就要从评估机构的选定开始。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规中的规定，评估机构应当由被征收人协商选定。也就是说，被征收人可从有资质的评估机构当中，选定一家由其对自己家的房屋价值进行评估，如果涉及利益较大的话，还可以从有资质的评估机构当中多选几家对所涉及征收的房屋进行评估。

　　如果被征收人没有在规定的期限协商选定评估机构的话，那么则可以通过抽签、少数服从多数等方式选定评估机构。一般情况下，通过这种程序选定的评估机构，那所出具的评估报告基本上也不会有太大的漏洞。

　　但从实践过程中来看，许多征收项目中的评估机构并非是按照法定程序来确定的，而是由征收方在未经过被征收人任何同意的情况下，私自决定的，面明绝大多数基本上都不具备对被征收房屋价值进行评估的资质。那么，试想一下，这样的评估机构所出具的评估报告又怎么会是合理、公平且公正的呢？又怎会真正地有利于被征收人呢？

　　因此呢，北京圣运律师提醒大家，在收评估报告后，一定要先审查出具评估报告的评估机构是否是由自己选定的，或者说是否是经过自己同意的评估机构，如果没有，且自己压根就不知道还有选定评估机构这一法定环节，自己便收到了xx评估机构出具的莫名其妙的评估报告，那该评估报告的合法性及合理性肯定就有待商榷了。

　　此时，作为被征收人在这种情况下，一定要及时地咨询专业律师，或是直接向上一级有关部门投诉、举报，避免日后出现对自己不利的后果。

　　2、评估时有没有考虑到被征收房屋的具体情况

　　房屋征收关系到被征收人的切身利益，所以对被征收房屋价值进行评估的环节则显得非常的重要。一般情况下，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，需要实地查勘，并结合被征收房屋的具体情况，然后依法作出评估报告，比如在对被征收房屋价值进行评估时，需要考虑到被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　只有将影响被征收房屋价值的种种因素考虑进去，那么评估机构所出具的评估报告才有可能是合法、合理的。倘若评估机构未并考虑上述因素，且也没有实地查勘和调查，仅仅只依据航拍图或是别人提供的照片等，便出具评估报告，那肯定对被征收来说是非常不利的。

　　对此，北京圣运律师提醒大家，在有评估机构要对自家房屋价值进行评估时，一定要积极地配合，一来可以督促他们公正的对被征收房屋进行评估，二来也能及时地发现他们有没有考虑到自家房屋实际的情况，一旦发现他们存在漏洞，那么我们便也可以及时地采取相应的措施来维护自己的权益。

　　3、评估时点

　　评估时点简单点来说，就是对被征收房屋价值进行评估的时间，按照法律法规上得来讲，对被征收房屋价值进行评估的时点应当以作出房屋征收决定之日为准，也就是说，如果作出房屋征收决定的时间是今年5月30日，那么评估机构就应当要参照5月30日左右的房地产市场价格来对被征收房屋价值进行评估。

　　不过，需要注意的是，一般情况下，作出房屋征收决定以后，评估机构应当要尽快对被征收房屋价值进行评估。可是实践过程中我们却发现，有的征收方在作出征收决定以后，便没有了下文，直至三四年后，才又重新启动了具体的征收工作，比如才开始对被征收房屋价值进行评估等。

　　这里，这里北京圣运律师需要提醒大家，如果此时房地产市场价格已经发生了较大的变化，那么这评估时点就不宜再以作出征收决定之日为准了，而是需要重新确定评估时点，如果再以几年前作出房屋征收决定之日为评估时点，那将无法保障被征收人的切身利益。因此，实践中，如果征收方执意要以几年前作出征收决定之日为评估时点，建议广大被征收人一定要拒绝，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。

五、北京土地征收专业律师谈在征地拆迁中，被征收人有哪些权利？

　　无论是集体土地征收还是国有土地征收，都事关被征收人的合法权益，而且现在随着疫情管控的放开，各行各业都正式踏上了新的征程，各大基础性建设也会纷纷启动，相信又有不少的老百姓会遇上征地拆迁。遇上征地拆迁自然是好事，也是不少人都期盼的。

　　因为在很多人眼里，通过征地拆迁可以实现“一夜暴富”愿望，可以不用买房就有新房（楼房）可住。事实上，要是在很早之前遇上拆迁的话，比如九十年代初被拆迁，那么这也不是不可能发生的事，而且确实也有人通过拆迁过上了大家所向往的那种生活。

　　但随着时间的推移，征地拆迁风向也在发生着很大的变化，和谐征收似乎离我们是越来越远，尤其是近几年，往往会曝出不少违法暴力拆迁的新闻，导致许多人不愿意拆迁。不过征地拆迁是一项具有强制性的活动，国家要发展，城市要提高经济，离不开征地拆迁，但是只要我们初次遇上拆迁的人能对征地拆迁多多了解，知道自己在整个过程中都享有什么样的权利，那么便会减少与征收方发生纠纷。那么被征收人在征地拆迁中都享有什么权利呢？下面北京圣运律师就结合办案经验来告诉大家

　　1、知情权

　　根据《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人在征地拆迁中享有知情权，也就是征收方需要以书面的形式依法在征收范围内告知广大被征收人征收范围、征收目的、征收主体、征收补偿标准以及对土地现状、房屋相关调查工作安排等事项，依法保障被征收人享有的知情权。

　　实践中，如果征收方并没有在征收范围内张贴土地征收预公告、征收公告、补偿安置方案等，被征收人对征地拆迁一事一概不知，那么，征收方的行为就侵害了被征收人的合法权益，其征收行为就不合法。

　　2、选择权

　　根据《土地管理法》中的规定，土地征收中涉及被征地农民住宅的，采取货币补偿、产权置换及提供宅基地迁建的方式对被征收人进行补偿安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。

　　另外再根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，评估机构由被征收人协商选定，在规定的期限内协商不成的，可以通过抽签等方式确定。

　　上述内容直接告诉我们，被征收人有选择补偿方式，评估机构的权利，这是法律赋予给被征收人的，所以，倘若征收方只提供一种补偿方式，或是以政策规定要求被征收人只能选择货币补偿，那么这就是不合法的，站在法律层面来讲，就是侵害被征收人选择权的行为。

　　3、提出意见、听证权

　　另外，在征地拆迁中，被征收人还依法享有对补偿安置方案不满意，对此提出意见并要求相关部门召开听证会的听证权。

　　根据《土地管理法》中的规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　4、申请复核、鉴定权