北京拆迁律师谈农村土地经营权流转要遵循哪些原则？:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京拆迁律师谈农村土地经营权流转要遵循哪些原则？

更新时间:2025-05-07 11:20 发布:2024-10-15 09:53 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京拆迁律师谈农村土地经营权流转要遵循哪些原则？,农村土地经营权流转现在来说是非常常见的事情，实践中，许多农民因长期在外工作或是因其他原因导致无法耕种，或是一些养殖、种植大户看中某地块需要承包时，村委会通常会与其签订土地经营权流转合同

北京拆迁律师谈农村土地经营权流转要遵循哪些原则？

一、北京拆迁律师谈农村土地经营权流转要遵循哪些原则？

　　农村土地经营权流转现在来说是非常常见的事情，实践中，许多农民因长期在外工作或是因其他原因导致无法耕种，或是一些养殖、种植大户看中某地块需要承包时，村委会通常会与其签订土地经营权流转合同，将土地租给别人。但是农村土地经营权流转需要遵循法律规定，不能随随便便地就进行流转。

　　可是近日，有一位河南的当事人咨询律师说，由于自己长期在外工作，家里的老母亲又无力耕种，村委会就擅自做主将自己家的承包地在自己不知情的情况下流转给了一个当地公司，而且还没有任何的补偿...那么，村委会的这种做法对吗？

　　近日，为规范农村土地经营权流转交易行为，保障交易双方的合法权益，维护市场交易秩序，海口市根据《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关法律法规及政策规定，发布了《海口市农村土地经营权流转交易管理暂行办法》，下面我们就结合该办法来告知大家土地经营权应该要怎样流转，流转时又该遵循什么原则？

　　什么是土地经营权？

　　首先我们先来了解一下土地经营权。该《办法》第三条规定，农村土地经营权是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、四荒地，以及其他依法用于农业的土地经营权。

　　村集体经济组织的农村土地经营权可以以出租、转包、转让、入股或其他方式进行流转，但是以出租、转包、转让、入股或其他方式流转的，应当统一在海口农村产权交易中心进行。

　　不过还需要注意的一点是，通过互换、转让、出租、转包、入股等其他方式取得农村土地经营权后，若再进行流转，就必须要征得农村土地承包经营权人及所在集体经济组织的同意，如果没有征得同意，那么就不能擅自再进行流转，否则该流转行为必然违法。

　　而农村土地经营权流转交易包括：（一）以家庭承包方式以及通过招标、拍卖、公开协商等其他方式承包的农村土地经营权；（二）集体经济组织未发包的土地经营权；（三）其他依法可流转交易的土地经营权。

　　土地经营权流转原则

　　不过，土地经营权流转不是想怎么流转就能怎么流转的，根据农业农村部对外发布的《农村土地经营权流转管理办法》中的规定，土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

　　海口市发布的《办法》依据《农村土地经营权流转管理办法》再次细化了土地经营权流转原则，这足以说明保障村民合法权益的决心。该《办法》中规定，农村土地经营权流转，应当遵循以下原则：（一）依法自愿有偿和平等协商原则；（二）不得损害农民的土地承包权益；（三）不得改变土地的集体所有性质；（四）不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（五）流转期限不得超过第二轮土地承包期的剩余期限；（六）受让方须有农业经营能力或资质；（七）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

　　也就是说，土地经营权流转过程中，必须要遵循老百姓的意愿，该给补偿时就必须要给予补偿，不能损害农民的土地承包权益，不能采取恐吓、威胁等方式强迫或是阻挡农民流转土地经营权，更不能以“以租代征”的方式强迫村民交出土地，土地经营权是否流转由农民自主决定。

　　同时，在取得土地经营权之后，还不能改变土地的用途等。实践过程中，如果发现有相关部门人员或是单位、个人在取得土地经营权之后，擅自改变土地用途，未批先占或是搞非农业开发，或是村委会擅自将自己的土地经营权流转给别人，且也没有给予自己任何的补偿，那么建议老百姓可以及时地拨打12336进行举报，也可以向上一级有关部门反映，要求他们查处相关违法行为。

二、北京专业拆迁律师谈农村土地征收程序现在是这样的！建议收藏

　　农村土地征收不同于国有土地征收，不仅会涉及众多的农民老百姓以及农村承包地，而且，其还有着很复杂的征收程序。国有土地征收只要相关部门依法发布征收决定，给予被征收人合理、公平的补偿之后，便可以实际的开展征收工作，但是农村集体土地征收就不一样的，其在具体的征收之前，需要先将农村承包地转为建设用地，之后才可以在农村集体土地上进行建设。

　　所以，在具体实施的过程中，往往会很容易出现矛盾与纠纷，比如我们最常见的纠纷就有拆迁补偿不合理、征收程序颠倒，征收方强制拆除房、强制清除地上附着物、青苗等。但其实出现这些问题的原因大多都是相关部门未将相关的法律法规落实到位，也就是未将法律规定的程序落实到位，所以才引起了种种矛盾与纠纷。所以，为了广大被征地农民的合法权益能在征地拆迁中得到保障，北京圣运律师又再次整理了一下农村集体土地征收程序，倘若广大被征地农民在土地征收中发现，征收方未按照以下程序进行，那么便可以初步判断此次征收不合法。

　　1、发布土地征收预公告

　　相关部门在确定征收范围以后，需要在征收范围内发布土地征收预公告，告知大家具体的征收事项，包括土地征收目的、征收具体的范围（占用土地的面积和农田亩数），同时还要告知被征地农民土地现状调查的安排等内容。

　　发布土地征收预公告是土地征收开始之前的第一步，也是被征地农民了解征收信息最方便的一个主要渠道。由于被征收人都是普普通通的农民，所以，从原则上来说土地征收预公告需要以最有利于被征地农民知晓的方式进行公布。

　　而最有利于被征地农民知晓的方式无疑就是以书面的形式在征收范围内进行公告，如将征收公告张贴在村庄路口，或是张贴在老百姓经常聚集的地方。

　　总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，土地征收预公告这是法定程序，相关部门必须要依法行政，必须将这一份文件依法主动公开，否则就是违法征地。

　　2、组织土地现状调查

　　在发布土地征收预公告之后，那么接下来就需要针对征收范围内的土地实际情况进行调查，包括占用了老百姓多少的土地，土地权属归谁、土地属于哪一类，地上青苗的种类以及棵数、农村村民住宅具体的情况、等。需要注意的是，土地现状调查需要有被征地农民的参与，而且在调查过后，土地现状调查表需要与被征地农民共同确认。

　　实践中，如果相关部门未就保障被征地农民参与土地现状调查的权利，或是未与被征地农民共同确认土地现状调查表，那么这就无法体现出，土地现状的真实情况，同时也就无法保证被征收人的合法权益。

　　3、社会稳定风险评估

　　在完成前面两个步骤后，接下来那就是社会稳定风险评估了，社会稳定风险评估也是不能少的。不过，需要注意的是，社会稳定风险评估同样也需要有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加，如果相关部门没有告知广大被征地农民有这一项参与权，那么征收也是不合法的。

　　4、拟订征地补偿安置方案

　　集体土地征收中，拟订征地补偿安置方案是重中之重，依照法律法规完成土地现状调查和社会稳定风险评估后，相关部门需要依据土地现状调查表和结合社会稳定风险评估拟订征地补偿安置方案。

　　5、征求老百姓意见、组织听证

　　在拟定好征地补偿安置方案后，相关部门需要就书面的征地补偿安置方案在征收范围内进行公告至少三十日，征求老百姓的意见。需要注意的是，征地补偿安置方案必须要以书面的形式进行张贴，广大被征收人在看到征地补偿安置方案后，一定要第一时间针对该文件进行审查，如果发现征地补偿安置方案中拟定的补偿标准特别的低，那么广大被征地农民是有权利在三十日内提出自己的意见和建议的，如果绝大多数被征地农民都对补偿安置方案有异议，那相关部门还需要组织听证，并且要根据听证会的情况修改补偿安置方案。

　　6、办理补偿登记

　　当然了，如果广大被征地农民对征地补偿安置方案没有意见，认为征地补偿标准合理，那么则可以去征地补偿安置方案中指定的地点去办理补偿登记。

　　7、签订补偿安置协议

　　办理完补偿登记，那么接下来就需要与征收方在签约期限内签订一式两份的补偿安置协议。具体什么时候签订协议，一般情况下，村委会会通过广播等形式告知被征地农民。这里需要提醒大家的是，协议一旦签订，那么则意味着双方就需要按照协议中约定的履行各自的义务。所以，广大被征地农民在签订征地补偿安置协议的时候一定要认真、仔细，一定要看清楚里面的内容，尤其是具体的金额，安置方式，安置房位置、面积等，万不可大意，否则一旦签订协议，那日后维权可能变得很困难。

　　8、作出征地补偿安置决定

　　对于没有在签约期限内签订补偿安置协议的，相关部门则需要先针对未签订协议的被征地农民作出征地补偿安置决定。需要注意的是，这一份文件只针对未在签约期限内签订协议的被征地农民，如果未签订协议的被征地农民在没有收到这一份文件的情况下，其房屋或是土地就被强制拆除或是清除，那么，相关部门的强制行为则是不合法的。

　　9、发布土地征收公告

　　在完成前置征收程序后，拟申请征收土地的部门则可以向有关部门进行报批，等拿到批准文件以后，则还需要在征收范围内发布正式的土地征收公告。广大被征地农民一定要注意，这一份文件是必须要有的，如果大家认为征地不合法，那么则可以依法向人民法院提起行政诉讼。

　　10、作出责令交出土地决定

　　最后就是作出责令交出土地决定。一般情况下，责令交出土地决定针对是恶意阻拦征收工作，已经拿到全部补偿，但就是不交出土地、不搬迁的被征地农民。也就是说，实践中，如果有这种情况存在，相关部门想要拿到土地，就必须要先作出这一份文件，若被征地农民没有在法律规定的期限内针对这一份文件启动法律程序，那么，相关部门便可以向人民法院申请强制执行，拿到土地，实现最终的征收目的。

三、北京土地征收律师谈拆迁补偿协议是属于行政协议还是民事合同？认定行政协议的标准是哪三点？

　　房屋征收过程中，如果双方就补偿事宜达成一致后，就会签订一式两份的补偿安置协议或是xx协议，但是签订完之后，往往会因为各种原因，出现协议纠纷。此时，可能就会有许多人问，已经签订的xx协议是属于行政协议还是属于民事合同？下面我们就结合相关的案例来为大家说一下吧

　　当地因公共利益所需，xx食品厂被纳入到搬迁范围内。2008年，xx矿业有限责任公司与市政府、镇政府签订xx地段搬迁项目委托协议，该协议中约定了双方应负责完成的工作内容。后xx食品厂将市政府、镇政府起诉至法院，请求判令市政府、镇政府履行职责，安排xx食品厂搬迁并负责恢复重建。

　　但一审法院以xx食品厂无权依据该协议要求市政府、镇政府对其履行拆迁还建的义务，且没有法律、法规规定市政府、镇政府对此负有法定义务，所以一审法院驳回了xx食品厂的诉讼请求。随后，xx食品厂提起了上诉，但是二审法院驳回了上诉，维持了原判。

　　xx食品厂向最高院申请再审称，一审和二审法院程序违法，未调取巡视组对其回复的证据，镇政府提交的相关证据未向其进行交换，一审未允许证人出庭作证。再者，市政府对xx村整体搬迁颁发了xx号文件，其实施搬迁补偿的行为明显属于行政行为，一审法院未作审理。另外，相关部门并未对其厂进行评估，又未安排场地还建，侵犯其合法利益。其要求产权置换，要求对其房屋和生产设备进行评估，给予停产停业损失费，因未谈妥，所以未搬迁...

　　针对本案，在市政府及镇政府答辩后，最高法院认为，一个协议，到底是属于行政协议，还是属于民事合同，有时的确难判断。但就本案而言，市政府和镇政府均坚称本案所涉的《委托协议》是属于民事合同。但通说认为，协议的属性应由协议本身客观判断，协议当事人的主观意思并不能作为判断标准。

　　根据当时生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十一条第一款规定，认定行政协议的客观标准应当包括以下三个方面：第一，协议的一方当事人是行政机关；第二，协议的内容涉及行政法上的权利义务；第三，协议的目的是为实现公共利益或者行政管理目标。

　　本案中，《委托协议》的市政府和镇政府均属于行政机关，协议所约定的已乙方和丙方的义务包括：“征地及征地手续的办理”、“土地权属登记、发证”、“搬迁”及“与被搬迁者签订相关补偿协议”等均属行政职权范畴，而协议的目的在于“治理重大地质灾害”、“实现安全生产”，显然也具有公共利益的性质。因此，对于市政府及镇政府的抗辩以及一、二审法院对于“民事合同”的定性，本院不予认可。

　　另外，对于市政府、镇政府在答辩中提出的“合同只能约束合同双方当事人”的问题，一、二审法院亦以“合同相对性原则”为据，否定xx食品厂要求市政府、镇政府履行合同约定的搬迁安置义务的请求权。固然，民事合同原则上仅具有相对效力，其权利义务关系仅可约束合同双方当事人。行政协议既采民事合同之形式，合同相对性原则亦应遵循。但行政协议之所以属于“行政”，自有其不同于民事合同之处。当行政协议属于补充或者替代诸如征收拆迁这样的单方高权行为，当行政协议具有针对诸如竞争者等第三方的效力，则不应简单地以合同相对性原则排除合法权益受到行政协议影响的第三方寻求法律救济。

　　本案中，xx食品厂虽然不是《委托协议》的当事人，但却是《委托协议》约定的“整体搬迁重建”范围内的利害关系人。《委托协议》既然约定了相关部门的搬迁安置义务，那么则应当赋予搬迁安置的对象寻求法律救济的权利。

　　最高法院说，行政协议的功能是为了丰富行政机关的行政手段，增进行政相对方的合作与信任，扩大解决问题的弹性余地，如果法律、法规没有作相反规定，行政机关原则上有权以协议方式活动，但不能通过协议方式扩大法定的活动空间，使之成为规避依法行政的特殊领地，更不能借此减损行政管理相对人的合法权益与救济权利。

　　最后，就本案而言，根据《地质灾害防治条例》中的第六条、第十九条规定，市政府、镇政府与xx矿业有限公司签订《委托协议》以及据此实施的一系列地表房屋搬迁补偿安置行为，就是履行上述条例规定职责的具体行动。因此，即使不存在该《委托协议》，依据相关的法律规定，xx食品厂也是有权提起相关的诉讼的请求权基础。原审法院仅仅基于合同相对性原则就否定行政机关的法定职责，属于认定事实的主要证据不足。

　　最终法院撤销了一、二法院作出的判决，责令市政府、镇政府在三个月内就xx食品厂的搬迁避让和补偿安置作出处理。

　　北京圣运律师最后要提醒大家，征地拆迁中，如果出现相关部门以各种理由不予补偿或是以各种理由要求搬迁，那么建议被征收人要及时地咨询专业律师，及时地启动法律程序依法维护自己的合法权益。

四、兰陵征补公告〔2024〕504号

　　兰陵征补公告〔2024〕504号

　　为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》（鲁政办字〔2022〕13号）有关规定，经研究决定，拟征收山里王村集体土地。兰陵县人民政府组织自然资源、财政、农业农村、人力资源社会保障等有关部门及新兴镇人民政府依据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了山里王村征地补偿安置方案。现公告如下：

　　一、拟征收土地目的

　　拟征收土地用于S38岚菏高速新兴互通立交及连接线工程项目建设，用途为公路用地，符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第二款规定的公共利益需要。

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　本次拟征收山里王村土地，位于山里王村，拟征收土地总面积2.1268公顷，其中：

　　农用地2.1268公顷（耕地2.0634公顷、园地0公顷、林地0公顷、其他农用地0.0634公顷）；

　　建设用地0公顷；

　　未利用地0公顷。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）批复的兰陵县征地区片综合地价标准执行。拟征收土地位于Ⅲ级区片，补偿标准为93万元/公顷。

　　地上附着物和青苗补偿标准按照山东省财政厅、山东省自然资源厅《关于临沂市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2022〕56号）的规定执行。

　　四、安置意见

　　经与山里王村集体经济组织协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　（一）货币安置。征收土地补偿安置费拨付到山里王村村委会后，其具体分配方案由本村集体经济组织成员讨论决定。

　　（二）社保安置。

　　社会保障补贴资金按照22.5万元/公顷的标准由兰陵县财政局拨付至社会保障资金专户，共计47.853万元。由新兴镇人民政府按有关规定和程序指导山里王村村委会组织召开村民代表会议或村民大会，研究拟定被征地农民社会保障方案并报兰陵县人力资源社会保障局备案。在征收土地经依法批准后，由兰陵县社会保险经办机构根据被征地农民养老保险方案，办理参保事宜。

　　五、办理补偿登记安排

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自公告发布结束后5日内持相关权属证明材料到山里王村村委会办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。

　　未在规定期限内办理补偿登记和签订征地补偿安置协议的，以《土地所有权调查确认表》和《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》作为补偿安置的依据。

　　六、其他事项

　　本公告在征收土地涉及的农村集体经济组织所在的乡（镇）、村和村民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示期为30日。

　　拟征收土地的农村集体经济组织成员如对本方案不服或者有修改建议的，应在公示结束前向兰陵县自然资源和规划局书面反馈；如认为本方案不符合法律、法规规定的，应在公示结束前向兰陵县自然资源和规划局提出书面听证申请，听证申请书送至兰陵县自然资源和规划局政策法规科。逾期未提出的，视为放弃听证。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台

五、北京农村拆迁律师谈未给予任何补偿的情况下，千万不要这么做

　　一、不要上交房屋所有权证等

　　无论征收项目是什么，无论征收主体是谁，只要补偿没有给到位，广大被征收人都不要轻易地将房屋所有权证等证件上交，一旦上交就会对自己产生很大的影响。许多征收方在与被征收人就补偿事宜谈不下来的时候，往往就会以各种语言方式方法让被征收人先交出房屋或是土地证件，单纯，善良的老百姓可能不明白他们这么做的意思，然后就会乖乖的将这些证件交给对方，殊不知，自己已经掉进了他们布好的陷阱里。

　　二、补偿不合理，千万不要搬迁

　　在补偿不合理或是征收方未给予自己任何补偿的情况下，无论征收方说的多么好听，都不要搬迁，一旦搬迁，房屋所有权证、土地使用权证原件又不在自己手里，那房屋就很有可能保不住了，十有八九房屋就会被征收方组织人员强制拆除。

　　三、口头承诺，不要轻易相信

　　实践中，有的征收方为了尽快让被征收人搬迁，通常会提出各种看似有利于被征收人的条件，比如会给予被征收人较高的拆迁奖励费，会让被征收人优先选择安置房位置、朝向（事实上，安置房的位置面积早就已经确定了），承诺给予被征收人比别人高的搬迁费等，但就是不落实在书面协议上，还一味地让被征收人先从被征收房屋内搬迁，在搬迁后才会落实这些。

　　对此，北京圣运律师想要说的是，只承诺，没有书面的协议，还让被征收人先搬迁这就是典型的先搬迁、后补偿行为，这种行为显然对被征收人拿到公平、合理的补偿有很大的风险。因此，广大被征收人在遇到这种情况时，一定要在收集相关证据材料的同时，及时地咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，尽快针对征收方的违法行为向有关部门提起行政复议或是提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益，避免自己的合法权益被侵害。