北京房屋征收律师谈国有土地上房屋征收补偿标准，国有土地上房屋征收补偿标准比较私人土地征收:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

当前位置：首页 > 新闻 > 北京房屋征收律师谈国有土地上房屋征收补偿标准，国有土地上房屋征收补偿标准比较私人土地征收 > 正文

北京房屋征收律师谈国有土地上房屋征收补偿标准，国有土地上房屋征收补偿标准比较私人土地征收

更新时间:2025-05-07 20:53 发布:2024-10-15 14:58 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京房屋征收律师谈国有土地上房屋征收补偿标准,国有土地上房屋征收依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律规定及政策。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿

北京房屋征收律师谈国有土地上房屋征收补偿标准，国有土地上房屋征收补偿标准比较私人土地征收

一、北京房屋征收律师谈国有土地上房屋征收补偿标准，国有土地上房屋征收补偿标准比较私人土地征收

　　国有土地上房屋征收依据的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律规定及政策。

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及补助和奖励。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，如果被征收房屋周边的房价一平米是5000，那么给予被征收人的补偿也不应低于这个数。不过，需要注意的是，被征收房屋的最终价值，需要由有资质的评估机构按照房屋征收评估办法中的规定评估确定。

　　总之，不论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收，法律上都没有规定具体的补偿标准，而是需要结合实际的情况及当地的相关政策规定来确定。但无论如何，拆迁补偿都不能低于被征收人原有的生活水平，不能让老百姓越拆越穷，这是征收原则。

二、北京房屋拆迁律师谈被征收人去世后，继承人可以要求补偿安置吗？

　　拆迁补偿安置协议是被征收人可以获得征地补偿安置利益最好的凭据。一般情况下，双方就补偿事宜协商一致，并达成协议后，无论是被征收人还是征收方均需要按照协议中约定的履行各自的义务。

　　可是在签订完协议到真正拿到补偿安置利益往往需要一段时间，但在这期间什么事情都有可能发生。我们都知道，在征地拆迁中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权置换，如果被征收人选择的是货币补偿，只要征收方能如约履行，那被征收人很快就可以拿到补偿款，但如果被征收人在签补偿协议时选的是产权置换，由于绝大多数安置房是期房，所以是需要等很长一段时间才能拿到，那么在这期间，如果被征收人因各种原因去世的话，那补偿怎么办呢？继承人可以要求征收方继续履行补偿安置吗？下面我们就结合一个案例来告诉大家

　　张某某是北京市门头沟某村村民，1967年，张某某与李某某结婚，婚后育有两子。1985年，李某某去世。1999年，张某某申请宅基地并建有被征收房屋。2012年，张某某作为被征收人与征收办、镇政府签订补偿协议。

　　2015年，张某某与门头沟征收办、镇政府签订补充协议，约定安置张某某两居室一套，一居室一套，其中两居室安置房一套已交付被征收人。同年，由张某某之子张某军选择了安置房屋。同年年底，张某某去世，次年张某某之子，张某军去世，此时安置房屋尚未交付。张某某之子张某成提起行政诉讼，主张其为张某某唯一合法继承人，请求判令征收办、镇政府交付涉案安置房屋。

　　但是一审法院以张某成提交的证据不足以证明其为张某某的唯一合法继承人为由驳回了张某成的诉求。

　　随后，张某成提出上诉，最终二审法院以张某成可以继承张某某在被拆协议和被诉补充协议中享有的权利，撤销了一审判决，并判令征收办与镇政府向张某成交付涉案安置房屋。

　　另外，二审法院还审理认为，如果事后出现新的证据，能够证明张某某尚存在与张某成处于同等地位的其他继承人，该继承人亦有权向张某成主张涉案安置房屋的相关权利，有权要求共同分割该部分利益。

　　行政争议实质性化解是行政诉讼制度的一项重要功能。司法实践中，行政协议当事人之间的争议可能根源于基础民事法律关系的确认。根据法律规定以及已有证据可以直接认定或者推定基础民事法律关系的，人民法院不宜再要求当事人另行提起民事诉讼。

　　本案中，二审法院为确认基础民事法律关系是否真实存在，依职权向有关行政主管部门核实，并在案件事实部分直接予以认定，可以减少当事人进一步证明“我就是我”的诉累，确保当事人的合法权益及时兑现，促进行政争议的实质性化解。

　　同时，因可能存在推翻推定事实的证据，为保障潜在权利人的合法权益，二审法院为后续可能产生的争议明确解决方案或者救济路径，可以实现裁判公平与效率的有机统一，切实增强人民群众的获得感。

　　事实上，如我们前面所说的一样，在具体的补偿安置过程中，一般情况下安置房的建设周期往往都会比较的长，有的是两年，有的是三、四年，有的甚至超过了十余年，所以从签订完补偿安置协议再到落实，被征收人需要等待很长一段时间，在这期间内，难免会出现一些让人意想不到事情。

　　但无论如何，如果相关部门以各种理由拒绝履行补偿安置协议，或是违约，不按时交付安置房，发放补偿款的话，那么北京圣运律师建议大家，一定要及时地咨询专业律师，及时地启动法律程序，在专业律师的帮助下向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

三、超详细的国有土地上房屋征收与补偿的法定程序（附要点总结）

　　国有土地上房屋征收与补偿，既要维护社会公共利益，又要最大限度地保护被征收人的合法权益，人民法院对此类案件进行审查、裁判应当进行充分的利益衡量。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，国有土地上房屋的征收与补偿一般分为三个阶段，即征收决定阶段、征收补偿阶段、搬迁阶段。本文试图对每个阶段进行梳理，以期从程序节点上对相关案件的适用标准提供借鉴。

　　一、征收决定程序

　　第①步：建设单位提出用地申请，政府启动房屋征收程序。

　　【规划审批】发展改革部门、国土资源部门、城乡规划部门、行业主管部门分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审批。其中，保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，并经本级人民代表大会审议通过。

　　第②步：房屋征收部门组织对征收范围内的房屋进行调查登记，并适时公布调查结果。【告知不得扩建改变、暂停手续办理】房屋征收范围确定后，房屋征收部门向征收范围内的房屋所有人和房屋使用人发出告知书，告知被征收人不得新改扩建和改变房屋用途；向有关单位发出通知，暂停办理相关手续。【未登记建筑的处理】对未经登记的建筑，由政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

　　第③步：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

　　第④步：政府组织有关部门论证、修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。　

　　第⑤步：征求公众意见期满后，政府公布征求意见情况并根据公众意见对征收补偿方案的修改情况。【听证要求】因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，政府组织听证会并修改方案。

　　第⑥步：政府按照有关规定进行社会稳定风险评估。【风险评估要求】房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，还要经政府常务会议讨论决定。

　　第⑦步：征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。

　　第⑧步：市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。同时收回国有土地使用权。

　　第⑨步：被征收人对征收决定不服的，可申请行政复议，也可提起行政诉讼。小结：征收决定的作出是由数个环节组成，征收人作出征收决定之前的各个环节一般属于阶段性、过程性行为，对外不产生独立的法律效力，当事人对此不能单独提起行政诉讼。

　　二、征收补偿程序

　　第①步：被征收人协商选定房地产评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机抽取等方式选定。【评估机构选择时点】值得注意的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是在之后的补偿程序中选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。

　　第②步：房地产评估机构对被征收房屋的价值进行评估并将分户评估报告向被征收人送达。【复核评估和鉴定】被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告10日内向房地产评估机构申请复核评估，房地产评估机构应当自收到申请之日起10日内对评估结果进行复核。被征收人对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定，评估专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内进行鉴定。被征收人对鉴定结果仍有异议的，房屋征收部门报请市、县级人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出征收补偿决定。

　　第③步：被征收人选择补偿方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。【产权调换要求】选择房屋产权调换的，政府提供用于产权调换的房屋，并计算、结清差价；因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，政府优先给予住房保障。

　　第④步：房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。【补偿标准】房屋征收部门向被征收人支付被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费或提供周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失补偿；支付政府对被征收人的补助和奖励。被征收人在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。【签订协议的房屋征收部门为适格被告】补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。根据人民法院判决，政府对被征收人给付补偿，或者被征收人如期完成搬迁。

　　第⑤步：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，并予以公告。

　　第⑥步：政府根据补偿决定给予被征收人补偿；被征收人在补偿决定确定的搬迁期限（不少于90日）内完成搬迁。

　　第⑦步：被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。小结：在补偿过程中，当事人对评估程序或结果有异议的，一般不能单独提起行政诉讼，而应对最终的补偿协议或者补偿决定提起行政诉讼。房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序。征收决定及其附属的征收补偿方案是审查征收补偿决定是否合法的核心证据。如果征收决定或征收补偿方案存在重大明显违法，失去证明效力，或者市、县人民政府根本未作出征收决定或征收补偿方案，直接作出征收补偿决定，被诉征收补偿决定的合法性均是缺乏合法依据的，应当认定征收补偿决定主要事实不清，证据不足，依法应予撤销。

　　三、搬迁程序

　　1）自行搬迁

　　第①步：房屋征收部门与被征收人订立补偿协议，被征收人在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

　　第②步：房屋征收部门与被征收人在补偿方案确定的期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，政府依据补偿决定对被征收人给予补偿。被征收人在补偿决定确定的搬迁期限（不少于90日）内完成搬迁。

　　2）强制搬迁

　　情形一：非诉强制执行

　　房屋征收部门与被征收人在补偿方案确定的期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，政府依据补偿决定对被征收人给予补偿。被征收人在法定的期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限（不少于90日）内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　情形二：诉讼强制执行

　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议，一方不履行协议的，另一方可提起诉讼。根据人民法院的判决、裁定、调解，政府对被征收人给付补偿。不履行法院的判决、裁定、调解的，由人民法院民事强制执行。小结：补偿安置完毕，当事人与被征收房屋不再具有利害关系，一般不能再对强制搬迁拆除提起行政诉讼。

　　四、其他值得注意的几个问题

　　1、有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。

　　2、以市场价格确定补偿基准。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。在未依法解决补偿问题前，被征收人有权拒绝交出土地。

　　3、经营性“住宅用房”的补偿安置问题。产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，已取得营业执照并能够提供纳税证明的，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。地方人民政府可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况对此类房屋给予适当补偿。

　　4、公租房、经营房承租人在房屋征收案件中的原告资格。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》将房屋所有权人作为被征收人，但并没有排除与房屋征收有利害关系的其他人参与补偿安置。一般而言，承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告。但是如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。

　　5、国有土地使用权范围内院落空地应给予补偿。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有的国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

四、拆迁律师谈行政机关擅自处理违建材料，是否应当要承担赔偿责任？

　　在生活中，违法建筑是无处不在，而所谓的违法建筑一般指的是违反城乡规划，城市规划，未办理建设工程规划许可证或是乡村建设规划许可证，没有按照审批而建的房屋。

　　用一句话来概括就是违反了《城乡规划法》《土地管理法》等相关法律法规规定的房子。

　　对于违反上述两部法律法规的违法建筑，一旦被举报，或是在相关部门整治违法建筑过程中被发现，那么被拆除则是迟早的事，一旦被依法拆除，那对违法建设者来说就是晴天霹雳，损失肯定会不少。

　　不过，话又说回来，违法建筑的拆除也需要依法进行，不能想怎么拆就怎么拆，想怎么处理就怎么处罚，并且违法建筑的处理和拆除也只能由有权机关实施，若非是无权机关，比如村委会等其他群众性自治组织，那则是不合法的。

　　一般情况下，城市规划区内的违法建筑则是由县级以上地方人民政府城乡规划部门结合实际情况作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除等处罚。

　　而集体土地上的违法建筑，则是由县级以上人民政府农业农村主管部门、乡（镇）人民政府、县级以上人民政府自然资源主管部门及县级以上人民政府城乡规划部门依法作出相应的处罚。

　　除此以外，街道办事处现在也有权实施行政处罚。根据《行政处罚法》第二十四条规定，省、自治区、直辖市根据当地实际情况，可以决定将基层管理迫切需要的县级人民政府部门的行政处罚权交由能够有效承接的乡镇人民政府、街道办事处行使，并定期组织评估。决定应当公布。

　　承接行政处罚权的乡镇人民政府、街道办事处应当加强执法能力建设，按照规定范围、依照法定程序实施行政处罚。

　　拆除后的建筑材料，相关部门是否有权处置？

　　但对违法建筑拆除时，一定要将当事人的合法财产进行保全，避免当事人的合法财产利益有所损失。比如说室内家具，相关的设施设备等，这些都属于当事人的合法财产。不过，此时可能就会有人问，那建筑材料是否是合法财产呢？如果相关部门在拆除违法建筑后，直接将建筑材料一并给处理了，那么其行为是否合法呢？当事人是否有权要求建筑材料方面的赔偿呢？

　　对于这样的问题，想必很多人会说，既然是违法建筑，都不受法律保护，那建筑材料自然也就得不到法律的保护，相关部门在拆除后一并将建筑材料予以处理，也是帮了违法建设者的大忙...那么相关部门自行处理建筑材料果真是帮了当事人的忙吗？其行为就属于合法行为吗？

　　答案显然不是的。相关部门擅自处理建筑材料的行为是有损当事人合法权益的行为，也就是不合法的行为。

　　违法建筑者未按城乡规划法、土地管理法等规定办理审批手续，没有拿到建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等，擅自搭建建筑物、构筑物虽然违反了法律法规，所建建筑得不到法律的保护，被认定为违建，但其对该建筑物、搭建物的建筑材料享有所有权。

　　也就是说，违法建筑的建筑材料是当事人的合法财产，所以是受法律保护的。实践中，相关部门在依法强制拆除违法建筑后，将拆下的建筑材料运离现场并作建筑垃圾给处理，那么显然是侵害了当事人的权益。

　　所以，北京圣运律师提醒大家，如果遇到相关部门擅自将建筑材料进行处理的行为时，那么被征收人可以先向上一级有关部门投诉、举报，如果问题没有得到解决，那么可以咨询专业律师，在专业律师的帮助下，向法院提起行政诉讼，要求他们赔偿就擅自处理建筑材料给自己造成的一切损失。

五、北京房屋拆迁律师谈2022年城市房屋征收这些事项你不能不知

　　事实上，一直以来，无论是国有土地上房屋征收中还是集体土地上房屋征收中，老百姓最在乎的往往不是房屋征收程序是否合法，而是征收方能给予多少的补偿。只不过，由于征收方常常不发布补偿安置方案，拆迁公告等，导致老百姓根本就不知道具体的补偿标准是什么，如何对被征收人进行补偿，补偿原则又是什么？直至拆迁方拿着补偿安置协议找自己签字时，才知道最终的补偿数额。

　　对此，北京圣运律师先提醒大家，在自己还不知道补偿标准的情况下，最好不要轻易被征收人的话，不要轻易地签订补偿协议，如果自己压根就没有见着拆迁公告等这样的文件，那说明征收方侵害了自己的知情权，也就意味着，征收方的征收行为不合法，被征收人可以拒绝签订补偿协议或是交出土地、房屋。

　　那么，在国有土地上房屋征收中，被征收人必须要了解哪几件事情才不会吃亏，才能保障自己的权益不被侵害呢？下面，我们就结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他相关的法律规定，来告诉大家

　　一、补偿内容

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　二、补偿原则

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条、第十九条规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　从上述的法律规定中我们可以看到，国有土地上房屋征收中，被征收房屋价值的补偿原则上来说是不能低于房屋征收决定作出之日时的房地产市场价格。比如说，作出房屋征收决定当天，周边房价是5000平方米，那么给予被征收人的补偿原则上来说就不能低于这个标准，如果被征收人选择的是产权置换的话，那么原则上来说应当是要按拆一还一的原则进行补偿安置，倘若低于拆一还一这个标准的话，那么则说明就不太合理，此时被征收人就可以拒绝交出房屋。

　　三、征收必须先补偿、后搬迁

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

　　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　无论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收中，先补偿、后搬迁都是铁打的征收原则，任何人、任何单位都不能违反，一旦违反了先补偿、后搬迁的原则，即征收方先征收、后补偿，那就侵害了被征收人的合法权益。

　　实践中，一旦遇上征收方违背征收原则，那么被征收人可以直接拒绝签订补偿协议，拒绝搬迁，然后及时地向上一级有关部门反映，收集相关的证据材料，及时地咨询专业律师，通过向有关部门申请政府信息公开等法律途径维护自己的合法权益。

　　四、禁止暴力拆迁

　　房屋征收过程中，有的征收方在未与被征收人就补偿事宜签订补偿协议的情况下，为了尽早完成征收工作，常会采取断水、断电、强拆或是以误拆为由强迫被征收人搬迁，有的被征收人因抗不住对方的不断施压，便会签订补偿协议，从被征收房屋搬出去，但这其实很不利于被征收人。

　　对此，北京圣运律师要提醒大家，在征地拆迁中遇到断水、断电等逼迁行为，大家千万不要害怕，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　所以，当大家遇到断水、断电等违法逼迁行为时，被征收人可以先收集相关的证据材料，比如对现场进行拍照、录像等，然后及时地拨打水、电公司的电话，询问情况，或是直接向上一级有关部门反映，要求他们查处，倘若相关部门未对违法行为进行查处，或者说是拨打110报警后，警察并没有出警，那么我们便可以通过法律途径来维护自己的权益。

　　五、申请行政复议和提起行政诉讼的期限

　　不过，需要大家知道的是，向相关部门申请行政复议，要求责令相关部门履行自己的法定职责时，一般需要在60日内向复议机关申请行政复议，倘若对复议机关作出的复议决定不服，那么可以在6个月内向法院提起行政诉讼。