更新时间:2025-05-08 21:07 发布:2024-10-18 10:01 文章来源：北京圣运律师事务所
由于集体土地征收程序较为复杂，时间又比较的长，所以，许多征收方在占用集体土地时，经常有人打着“旧改”“棚改”等名义行“预征收”之实，但严格来说是，这是侵害被征收人合法权益的行为，更是刻意规避集体土地征收程序的行为。
因此，为了保护被征地农民在征地拆迁中的合法权益不被侵害，规范征收程序，减小征地纠纷矛盾，这两年国家不仅修订了《土地管理法》，还将与其配套的《土地管理法实施条例》也一并做了较大的修改，并且新《土地管理法实施条例》已于去于9月1日正式施行。
而且新《土地管理法实施条例》、《土地管理法》施行后，不少地方根据两部法律法规及政策连接发布了关于征收土地管理工作的相关通知或是意见，严格明确了征收主体及细化了征收程序。比如近日，天津市就发布了《天津市人民政府办公厅关于进一步加强征地管理工作的通知》，该《通知》中就谁是征收主体，征收应当如何进行做出了详细的规定。
一、征收主体只能是县级以上人民政府
该《通知》中规定，各区必须实行政府统一征地，区人民政府对本行政区域内征地涉及的公共利益认定、土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案确定和征地补偿安置协议签订、征地补偿安置、征地补偿费用及时足额支付到位、落实征地项目养老保险资金、确定被征地农民具体参保人员并纳入基本养老保险制度等负总责。
征地经依法批准后，由被征地所在区人民政府组织规划资源、人社、农业农村、民政等部门和有关乡镇人民政府（街道办事处）实施。市规划资源局要加强对区人民政府征地工作的指导，市自然资源生态修复整治中心统一做好全市建设项目征地相关事务性工作。
那也就是说，土地现状调查、社会稳定风险评估、确定征地补偿安置方案等均属于相关部门直接负责的事项，尤其是签订补偿协议这块，被征收人也只能与相关部门签订补偿协议，如果是村委会与被征收人来协商补偿，甚至签订补偿协议，那该补偿协议的合法性就有待商榷。
新修订的土地管理法和土地管理法实施条例中明确规定，征收主体只能是县级以上人民政府，不能是其他相关部门，就算在集体土地征收中，有村委会或是其他无权征收的部门顶了违法拆迁的“锅”，但从司法实践过程中来看，该法律责任仍然是需要相关部门来承担的。
总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，征收主体是区（县）级以上人民政府，与自己签协议的也只能是区政府或是县政府，如果是村委会大张旗鼓的搞征收，或是与你签协议，那则是不合法的，被征收人可以打12345举报。
二、严禁以“预征”名义违法违规征收
除此以外，该《通知》中还明确规定，禁止违法违规预征地行为。为了公共利益确需征地的，必须严格依法履行征地程序，依法办理土地征收、转用和供地审批手续。
未经依法审批，区人民政府不得以“预征”等名义违法违规征收或实际控制农村集体土地，不得直接占用用于非农业建设，严禁以“开发区园区”、“新城”、“示范镇”、“新农村建设”、“特色小镇”、“特色小城镇”等名义违法违规预征地。对违法违规预征地，区人民政府要对责任主体、直接责任人按照有关法律、法规规定严肃处理，切实维护农民合法权益。
事实上，打着“旧改”“棚改”等名义实施“预征”在实践中有很多，之所以会这样，绝大多数因素是因征收审批时间较长，无法按时完成征收工作等，所以，导致许多征收方为了尽快完成征收工作，常常会在没有拿到征地批文的情况下，以各种名义开启征地拆迁工作，但这严重侵害了被征地农民的知情权、参与权以及监督权，是置被征收人合法权益于不顾的行为，严重违反了土地管理法等相关法律法规及政策，而且这种刻意规避集体土地征收程序的行为，严重违背了土地管理法的立法目的。
总之，北京圣运律师想要告诉大家的是，集体土地征收有着严格的法定程序，凡是未批先占、未批先建均不合法，而想要征收行为合法，就必须要按照土地管理法中的规定办理审批手续，就必须要依法获得征地批复文件，否则势必要承担相应的法律责任，严重者还可能会触犯《刑法》被判刑。
三、不得变相降低补偿标准
最后，《通知》还明确规定，区人民政府要严格按照天津市征地区片综合地价标准实施征地补偿，不得擅自以会议纪要、政府文件等形式变相降低补偿标准，严禁低于现行征地区片综合地价标准实施征地。按现行补偿标准支付土地补偿费和安置补助费尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，区人民政府可以予以补贴。
在征地报批前，区人民政府应当落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等征地补偿费用，保证足额到位、专款专用。其中，土地补偿费和安置补助费预存到专户，跨区的单独选址重点建设项目的土地补偿费和安置补助费预存专户设立在市自然资源生态修复整治中心，其余建设项目的土地补偿费和安置补助费预存专户设立在相关区生态修复整治利用中心。
区人民政府在土地征收申请材料中需对相关费用落实情况作出说明，并附相关凭证，未足额到位的，不予批准征地。
土地征收中，征收方以各种形式“变相”降低被征收人补偿标准，擅自截留、挪用、私分被征地农民的征地补偿的情况时有发生，但从上述的规定中我们可以看出，该《通知》中的内容进一步地保障了咱被征地农民的合法权益，而且该《通知》中还明确规定了，相关补偿费用未足额到位的，那么将不得征地。
总而言之，北京圣运律师要说的是，土地征收关系到被征收人的切身利益，如果相关部门未批先建、未批先占、擅自截留征地补偿款、补偿未到位就开始征收等，作为被征收人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的权益。
各乡镇、县直各有关部门：
现将《中阳县被征地农民实行基本养老保险补贴实施办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
中阳县人民政府办公室
2021年7月30日
（此件公开发布）
关于被征地农民实行基本养老保险补贴
实施办法（试行）
为进一步推进被征地农民社会保障工作，切实保障我县被征地农民的养老权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及山西省人民政府办公厅《关于对被征地农民实行基本养老保险补贴的意见》（晋政办发〔2019〕10号）、山西省人力资源和社会保障厅等6部门关于印发《山西省对被征地农民试行基本养老保险补贴的审核规程》的通知（晋人社厅发〔2019〕41号）《吕梁市人民政府办公室关于对被征地农民实行基本养老保险补贴的实施意见》（吕政办发〔2019〕68号）等文件精神，经县人民政府同意，提出如下实施办法试行。
一、基本原则
（一）按照统筹推进城乡社会保障体系建设的总体要求，将符合条件的被征地农民纳入基本养老保险范围，给予基本养老保险补贴，不再为被征地农民建立单独的养老保险制度。
（二）坚持“先保后征”原则，建立“谁征地、谁负责，谁用地、谁承担”的筹资机制和被征地农民基本养老保险补贴预存制度。基本养老保险补贴在征地成本中单列，足额安排，一次性划拨，用于被征地农民参加基本养老保险补贴。
（三）确保被征地农民当前生活有改善、长远生计有保障。本着村集体确定、部门审核的办法，妥善解决历史遗留问题，确保新老政策平稳衔接。
二、补贴对象及补贴办法
1.被征地农民基本养老保险补贴对象，是指因政府依法统一征收农村集体土地而导致失去全部或大部分土地，且在征地时享有土地承包权的16周岁（含）以上在册农村居民。全部失地指失去全部承包地或剩余承包地人均不足0.3亩；失去大部分土地指失地比例达50%（含）以上。多批次征地的，累计达到上述标准的被征地农民纳入补贴对象范围，不重复享受补贴。补贴对象年龄以县自然资源局发布的《拟征收土地告知书》公告日为基准日。
2.征收承包到户的农村集体所有土地，应将征地面积、基本养老保险补贴资金落实到户。符合条件的补贴对象，由承包户提出申请并报村（居）委会审核；不符合补贴条件的，只进行摸底登记经审核上报备案，不纳入补贴对象范围。土地承包到户是指土地二轮承包政策执行彻底的承包户（承包户持有土地承包证）。征收承包地比例的计算办法为批次征收的承包地面积除以确认的承包户总耕地面积。
3.征收未承包到户或因其他原因不能明确具体补贴对象的农村集体所有土地，由村（居）委会召开村（居）民代表大会，在保障人数范围内确定参加基本养老保险的补贴对象名单，原则上向45岁（含）以上人员及困难群体倾斜。保障人数的计算办法为征用土地面积除以本村人均承包地面积（尾数四舍五入）；人均承包地面积的计算办法为本村二轮承包时的已承包耕地面积之和除以本村二轮承包户现有在册农村户籍总人口（尾数四舍五入）。
4.在办理项目征地手续时，村（居）委会在履行必要的告知、听证、公示等程序后，将补贴对象名单报乡（镇）政府，由乡（镇）政府审核后统一报县人力资源和社会保障局。鼓励和支持有条件的农村集体经济组织对被征地农民参保缴费给予补助，补助标准由村（居）委会确定。
三、补贴费用筹集与管理
（一）筹资标准
1.征收承包到户土地的：对全部失地的，人均筹资标准为我县上一年度城市低保月标准的139倍；对大部分失地的，人均筹资标准为全部失地人均筹资标准乘以失去土地的比例。
2.征收未承包到户土地的：筹资标准为保障人数乘以我县上一年度城市低保月标准的139倍。
（二）资金管理
在征地报批前，属分批次项目的，由县政府缴纳被征地农民基本养老保险补贴费用；属单独选址项目征地的，由用地单位缴纳基本养老保险补贴费用。缴纳基本养老保险补贴费用全额预存入县财政部门开设的相关财政专户，不得减免或缓交。
征地项目获批后，县自然资源部门应及时函告同级财政、人力资源社会保障部门，由县财政、人力资源和社会保障部门与县政府据实结算，分别进入县城乡居民基本养老保险基金专户，多余资金和产生的利息原渠道退还；征地项目未获批的，应将预存的基本养老保险补贴费用本息全部原渠道退还。
基本养老保险补贴资金的预存管理，按照财政专户管理办法执行，实行单独记账、核算，任何部门（单位）和个人不得挤占挪用。
四、资金划转与记账
征地项目获批后，县人力资源和社会保障局提请县财政局将该项目基本养老保险补贴费用本息从相关财政专户划入城乡居民基本养老保险基金专户，县社会保险服务中心根据县人力资源和社会保障局下发的《被征地农民参加基本养老保险补贴花名表》及时将基本养老保险补贴根据土地归属分别准确记入补贴对象养老保险个人账户的“被征地农民承包地补贴”项目及“被征地农民集体土地补贴”项目下。已参加城镇职工基本养老保险或未参加城乡居民基本养老保险的被征地农民，由县社会保险服务中心为其建立城乡居民基本养老保险个人账户，并将基本养老保险补贴费用记入其个人账户。
被征地农民基本养老保险补贴费用不得抵扣基本养老保险年度缴费，不参与计算基本养老保险缴费年限。
五、待遇核定与发放管理
对参加基本养老保险，达到领取养老保险待遇条件的，其个人账户养老金按国家及我省规定的办法衔接、计发，按月支付。其中，参加城镇职工基本养老保险的人员，按照国家及我省规定的养老保险转移接续办法，将参保补贴本息与原城镇职工基本养老保险个人账户储存额合并后计发养老保险待遇。
已领取养老保险待遇的人员,根据基本养老保险补贴金额计算加发个人账户养老金，其计发月数按基本养老保险补贴记入个人账户时的实际年龄确定，从计发次月起支付，原个人账户养老金与新计发的个人账户养老金叠加发放。
六、新老政策衔接
2019年1月30日后所征土地按新办法执行，之前的按以下办法执行：
（一）历史征地处理
1.2007年10月—2019年1月期间的，因政府统一征收农村集体土地（县政府请示上报，国家省批复），造成失去农用地的农村居民，以村为单位，按自然资源局提供累次征收农用地的亩数乘以2018年的本县统一年产值标准的五倍，计算本村应得被征地农民基本养老保险补贴总额。
2.村委会依据补贴总额和县自然资源局提供的征地信息，重点补贴实际失去承包土地的承包户。征用承包到户土地的，由承包户确定参保对象及补贴金额；征用村集体土地的，由村集体具体确定参保对象和补贴金额。因历史原因形成的养老保险补贴缺口由村委申请，乡镇审核，报县被征地农民社会保障工作领导小组会审，缺口由县财政补足。
3.上述补贴标准、补贴金额，经村委初审、乡镇复核后提请县被征地农民社会保障工作领导小组会审，县社会保险服务中心依据县被征地农民社会保障工作领导小组《会议纪要》确认的保障对象名单与对应的补贴金额，以集体补助的方式计入城乡居民基本养老保险参保人员的个人帐户。
（二）特殊问题处理
1.以村清算完毕后，原按晋政办发〔2009〕72号文件规定不应征收（未组卷上报或已退件，或无批文）的5倍年产值标准的社会保障资金，由县自然资源局确认并提供相关数据，县人力资源社会保障局申请，报财政局将本金全部退还原交款单位。
2.历史遗留问题政府一次性处理完毕后，所有涉及被征地农民社会保障的帐户（预存款户、收入户、支出户、财政社保专户）全部注销。
七、组织保障
（一）加强组织领导。为加强对全县被征地农民社会保障工作的组织领导，切实维护被征地农民切身利益，县政府成立被征地农民社会保障工作领导小组作为县人民政府的议事机构，组长由政府县长担任，副组长由分管人社与自然资源的副县长担任，各乡（镇）、人社局、自然资源局、财政局、农经中心、民政局、公安局、发改局为成员单位，小组办公室设在县人社局，办公室主任由县人社局局长担任。
（二）明确责任分工。县政府是被征地农民基本养老保险工作的责任主体，各职能部门要在政府统一领导下，按照职责分工，建立密切配合的组织领导和工作协调机制，共同推动工作落实。
各相关部门职责：
1.被征地农民社会保障工作领导小组，负责被征地农民参加基本养老保险补贴对象名单及金额的复核与最终确认工作，并形成《会议纪要》。项目征地涉及的被征地农民没有符合享受养老保险补贴条件的，《会议纪要》中要予以确认和说明。
2.各乡（镇）人民政府负责组织指导征地所在村（居）委会制定《补贴方案》，审核被征地农民参加基本养老保险的补贴对象名单及金额，做好被征地农民报审材料的上报工作。
3.县自然资源局负责项目或批次征地面积的审核。
4.县农经中心根据征地结果变更被征地农民的《农村土地承包经营权证》事项，指导农村集体经济组织与承包农户变更《农村土地承包合同》事项。
5.县公安局负责提供被征地农民的户籍及身份确认工作。
6.县财政局负责基本养老保险补贴资金管理，保障工作经费。
7.县民政局负责提供我县城市低保标准。
8.县人力资源和社会保障局负责社保审核，出具审核意见。县城乡居民养老保险经办机构负责对被征地农民参保情况进行审核；在资金到位、保障对象名单确定的基础上，为被征地农民办理参保手续、个人账户管理及养老保险待遇计发等工作。
八、法律责任
在被征地农民社会保障工作中，有关人民政府、主管部门及其工作人员有下列行为之一的，由上级人民政府或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）出具被征地农民补贴人员名单和补贴资金落实虚假凭证的；
（二）对被征地农民社会保障资金落实情况提供虚假审核意见的；
（三）侵占、截留、挪用被征地农民社会保障资金的。
被征地农村集体经济组织或村（居）委会弄虚作假，冒领、截留、挪用被征地农民社会保障资金的，由有关机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究事责任。
被征地农民基本养老保险补贴工作严格按照晋人社厅发〔2019〕41号文件规定的审核规程办理。如省、市出台新的被征地农民基本养老保险补贴征收、计发政策，按其规定执行。林地等其它性质农村集体土地的实施办法待省市相关政策出台后另行制定。
本办法自发文之日起试行，由县人力资源和社会保障局负责解释。
来源：中阳县政府网站
在征地拆迁过程中，作出房屋征收补偿决定，意味着征收工作已经进入到了后半程，但对被征收人来讲，一旦收到征收补偿决定，则意味着被下了最后通牒。那么被征收人收到的征收补偿决定书还能被撤销吗？
邹先生是某市某村人，当地因旧城改造，需要征收邹先生在内的部分村庄里的房屋。2014年，评估机构的相关工作人员对邹先生的房屋进行评估，且在一个月之后对邹先生作出《集体土地房屋征收补偿决定书》。
面对这一决定书，邹先生认为《集体土地房屋征收补偿决定书》所依据的事实错误，其本人合法宅基地上房屋共四层，建筑面积为600多平方米，而《补偿决定》将房屋结构认定为三层半，建筑面积553.87平方米，与事实不符。而相关部门却认为，邹先生存在抢建的情形，并且房屋没有取得工程规划许可证，且决定作出是依据：2007年7月23日《某人民政府办公室转发关于进一步清理整治违法建设的通知》、2011年3月31日营前街道发布的《关于禁止违法建设和非法买卖土地的公告》。
面对相关部门的行为，邹先生并没有一丝的退缩，为了维护自己的合法权益，联系到了北京圣运所的律师，北京圣运律师了解过案情之后，制定了一套非常具有针对性的维权方案，且在北京圣运律师的帮助下，法院撤销了相关部门于2018年9月14日对邹先生作出的《集体土地房屋征收补偿决定书》。拿着判决书的邹先生十分的欣喜，也向北京圣运律师表达了感激之情。
我们都知道，无论是集体土地征收还是国有土地征收，在法律上均对抢建、抢盖等行为有明确的规定。
《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中明确规定，在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、标准等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。
在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征收的土地上抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗的，征地时一律不予补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中第十六明确规定：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
也就是说，在确定征收范围之后如果当事人有抢建、抢修、抢栽的情况，那么法律上是不予认可的，更得不到拆迁补偿。
虽然法律上有明确的规定，但是也不能不依据法律法规就随意的给被征收人扣上抢建的帽子。本案中，邹先生土地征收批复文件于2012年底作出，而邹先生宅基地上的房屋建设在先，所以并不存在抢建的情形和过错。同时邹先生没有取得建设工程规划许可证的相关手续市政府出于各种管理的目的造成的，责任不在邹先生。基于此，拆迁补偿面积按照实际面积的60%折算，是不合理的。
与此同时，根据相关部门提交的邹先生《房屋分层平面图》、《被征收房屋面积确认单》、《房地产估价报告》所附的《测绘报告》等证据，载明邹先生房屋为四层、建筑面积595.91平方米，原相关部门仅对该房屋内的“混合结构三层半楼房”进行认定并作出补偿决定，未对该房屋其他建设情况及是否给予补偿进行认定，而且决定事项中关于某村路58号“混合结构五层楼房”的表述，没有事实证据，显属错误。
因此，法院最终撤销相关部门作出的补偿决定是真真切切的维护了被征收人的合法权益。北京圣运律师也提醒大家，在征收过程中，千万不能有任何的侥幸心理，一旦在征收范围确定后进行抢修、抢建等，那么被征收人可能会既得不到拆迁补偿，也会给自己造成没必要的损失。
当然，征地拆迁中，被征收人会遇到各式各样的问题，因此在遇到自己不懂或是关乎切身利益的问题时，被征收人一定要及时的咨询律师，避免遭受损失。
十大征拆案件要点目录
案例1
（2019）最高法行赔申51号——李学农诉被申请人邹平县政府、邹平县孙镇党里村村委会违法占地行政赔偿案（未批先征怎么判？）
案例2
（2018）最高法行再119号——刘以贵诉阜宁县政府、阜宁县国土局、阜宁县住建局城建行政强制案（谁拆的？）
案例3
（2017）最高法行再102号——马桥酒店诉闵行区政府土地房屋行政强制案（如何推定谁拆的？
案例4
（2018）最高法行再124号——上海蝶球开发部诉闵行区政府履行征收补偿法定职责案（谁负责补？）
案例5
（2018）最高法行申1995号——上海蝶球开发部诉闵行区政府履行征收补偿法定职责案（告什么？）
案例6
（2018）最高法行申2624号——汪慧芳诉龙游县政府行政征收案（协议收购不成怎么办？）
案例7
（2018）最高法行再202号——居李诉福州市鼓楼区政府房屋征收补偿决定案（什么时点市场价？）
案例8
（2017）最高法行申1342号——华庆公司诉苏州市国土局土地行政补偿案（如何评估？）
案例9
（2017）最高法行再101号——许水云诉金华市婺城区政府房屋行政强制及行政赔偿案（强拆后补偿还是赔偿？）
案例10
（2018）最高法行再163号——周小平诉湖州经开区管委会拆迁行政赔偿案（城中村房屋如何赔？）
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征地拆迁
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最高法院：征地拆迁十大案例裁判要点集锦
案例1
（2019）最高法行赔申51号——李学农诉被申请人邹平县政府、邹平县孙镇党里村村委会违法占地行政赔偿案（未批先征怎么判？）
针对行政机关未经批准即征收涉案土地的行为，若撤销该行政行为将会给社会公共利益造成重大损害，人民法院可以在判决确认该行政行为违法的同时，责令行政机关补办征收土地手续，一并对被征收人履行补偿安置义务。
为了更好地保障被征收人权益，相关单位应尽快书面告知未领取相关款项的被征收人相应的依据和具体款项；被征收人仍然拒绝领取的，应依法办理提存手续。同时，行政机关也应尽快履行征地报批义务，并在取得相应的征地批复后，妥善处理好后续事宜。
案例2
（2018）最高法行再119号——刘以贵诉阜宁县政府、阜宁县国土局、阜宁县住建局城建行政强制案（谁拆的？）
一、关于土地征收过程中合法建筑拆除的法定职权与适格被告
农村集体土地征收过程中对合法建筑的拆除，宜首先推定系征收实施主体实施或者委托实施的拆除行为，而不应认定为民事主体等实施的拆除。因为现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法进行补偿，整个过程均系行政权行使的过程。农村集体土地征收过程中强制拆除合法建筑的法定职权问题，应当结合现行有效的土地管理法律、行政法规、司法解释等规定，依法加以判定。
在当地市、县人民政府未对补偿安置主体有特殊规定的情况下，拆除征收范围内合法建筑的行政职权归属于土地行政主管部门。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。实施强制拆除既是土地行政主管部门必须行使的法定职权，也是其必须履行的法定义务，更是其应尽的责任；在法律没有相应授权性规范的前提下，土地行政主管部门无权将法律已经明确规定的行政强制职权再行赋予其他主体行使。
在经依法批准的征地过程中，因合法房屋被强制拆除引发的行政案件，土地行政主管部门应当首先被推定为适格被告；除非有相反证据或者生效裁判足以推翻上述认定。
二、关于用地单位实施强制拆除行为的性质
按照征地补偿安置方案组织实施的行为，均为有权行政机关行使行政职权的行为，而非用地单位等的民事行为；被征收人所得到的补偿，也是市、县人民政府及土地行政主管部门代表国家进行的补偿，而非用地单位私法上的补偿；相关集体土地权属证书的收回和注销以及其后的国有土地使用权出让金收取等，也均是土地行政主管部门等的法定职权。
案例3
（2017）最高法行再102号——马桥酒店诉闵行区政府土地房屋行政强制案（如何推定谁拆的？）
一、原告的初步证明责任
原告在起诉无书面决定的事实行为时，只要能够提供初步证据证明事实行为存在且极有可能系起诉状所列被告实施，即应视为已经初步履行了适格被告的举证责任；除非起诉状所列被告明显不适格，或者为规避法定管辖而多列被告，或者原告明显存在滥用诉讼权利情形。
二、对合法建筑的拆除首先应推定为行政强制行为
不论是农村集体土地还是国有土地上的房屋征收、强制搬迁、收回国有土地使用权以及随后的土地出让金收取等，均为政府及其职能部门的法定职权。因此，对合法建筑的拆除首先应推定为行政强制行为，除非有证据足以推翻
三、民事主体或基层群众自治组织并无实施强制拆除权力
我国法律不认可私力救济。因此，民事主体等或自治组织负责人违法强制拆除他人合法房屋，涉嫌构成故意毁坏财物罪的，权利人可以依法请求公安机关履行相应职责。
案例4
（2018）最高法行再124号——上海蝶球开发部诉闵行区政府履行征收补偿法定职责案（谁负责补？）
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，市、县人民政府是代表国家负责具体征收与补偿的法定行政主体。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。市、县人民政府有权代表国家组织实施征收，也负有确保被征收人通过签订协议或者以补偿决定等方式取得公平补偿的义务。市、县人民政府可以结合实际需要，要求土地管理部门具体组织实施本行政区域的土地房屋征收补偿工作，或者委托乡镇人民政府、区（县）征地事务机构等主体从事具体的补偿安置事宜，但市、县人民政府不因此即免除法定补偿安置义务，在被征收人未签订补偿安置协议的情况下，市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法应当以书面形式作出补偿安置决定，履行补偿安置义务。否则，被征收人可以依法请求市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法履行补偿安置职责，要求依法作出包含补偿安置内容的补偿安置等决定。
案例5
（2018）最高法行申1995号——上海蝶球开发部诉闵行区政府履行征收补偿法定职责案（告什么？）
一、关于农村集体土地征收补偿义务主体的确定
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度；市、县人民政府及土地管理部门是代表国家负责具体征收与补偿的法定主体。《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及《征收土地公告办法》等，虽未明确规定市、县人民政府在取得国务院或者省级人民政府征地批复后，应当依法以自己名义作出征收决定，并在无法就补偿安置达成协议时，另行以自己名义依法作出补偿决定；但前述法律规范规定的不明确，并不能成为市、县人民政府规避履行集体土地征收补偿安置义务的理由。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。市、县人民政府代表国家组织实施征收被征收人合法房屋，也有确保被征收人通过签订协议或者以补偿决定等方式取得公平合理补偿的义务。
农村集体土地征收补偿形式虽然多样，参与主体虽然多元，但如果补偿安置问题无法通过协商或签订协议方式解决，且无法定主体作出补偿决定，又无生效裁判对补偿安置问题进行过裁判，则合法房屋的被征收人可以依法请求市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法履行补偿安置职责，要求依法作出包含补偿安置内容的补偿安置等决定。依法发布《征收土地方案公告》的市、县人民政府，不能以未实施强制拆除行为为由，而否定其应依法进行补偿安置的义务；即使认为被征收人补偿安置诉求“要价过高”，依法无法满足，亦应在合理期限内及时作出书面的补偿决定，并依法告知救济途径；而不能怠于履行补偿安置职责，或者以反复协商代替书面决定，甚至以拖待变造成安置问题长期无法通过法治化渠道解决，造成既损害被征收人补偿安置权益，又提高补偿安置成本。人民法院亦不能以市、县人民政府或其指定的土地管理部门并非补偿安置义务主体甚至并非征收主体为由而裁定不予立案。
二、关于未取得房屋所有权证但长期实际使用房屋的权利人的权利保护
虽然未取得房屋所有权证，但长期实际使用房屋的权利人是适格的被征收人和补偿安置对象，应得到相应的征收补偿，具有提起要求市、县人民政府履行补偿安置职责之诉的原告主体资格。
三、关于被征收人是通过民事诉讼还是行政诉讼主张补偿安置权益
在双方既不能通过协商或签订协议方式解决，且无法定主体作出补偿决定，又无生效裁判对补偿安置问题进行过裁判的前提下，通过请求市、县人民政府及其指定的土地管理部门履行补偿安置职责的方式，由市、县人民政府及其指定的土地管理部门承担土地征收补偿的法定义务，既有利于明确农村集体土地征收中有且仅有政府才是补偿义务主体，还有利于强化市、县人民政府及其指定的土地管理部门对乡镇人民政府、区（县）征地事务机构配合和具体实施补偿安置工作的监督职责。
案例6
（2018）最高法行申2624号——汪慧芳诉龙游县政府行政征收案（协议收购不成怎么办？）
在旧城改造过程中，地方政府为实现公共利益和行政管理目标，以“收购”来代替应当依法进行的“征收”。此种收购协议具有行政协议的属性。将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用“收购”代替征收，规避司法审查监督。且建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性。
不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。
在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。相关单位在与房屋所有权人未能就收购问题签署收购协议的情况下，应当及时启动征收程序；其不及时依法进行征收反而采用不适当拆除方式破坏房屋所有权人的居住与经营环境，造成其房屋正常使用功能严重贬损，依法构成行政侵权，并应当承担相应的行政责任。相关单位因其收购与拆除等先行行为，也即因此而负有依法征收补偿或者赔偿的附随义务；房屋所有权人依法具有选择征收补偿程序或者侵权赔偿程序的权利。
案例7
（2018）最高法行再202号——居李诉福州市鼓楼区政府房屋征收补偿决定案（什么时点市场价？）
一、国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则
基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。因此，对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。
二、确定国有土地上被征收房屋价值评估时点应当考虑的因素
人民法院不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断：
（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。
（2）市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。
（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
（4）坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。
（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
现行法律制度下的征收与房屋强制赎买有一定的相似性，而市场经济条件下的房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制，以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理，即以一方交付房屋另一方交付购买金更为适宜；而房屋征收中的产权调换类似于以房换房，以双方同时交付房屋时点更为适宜。而对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的产权调换而言，在补偿决定明显存在不合理迟延的情况下，以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点，也更有利于实现公平补偿；此时的补偿决定书类似于以房换房的交割书，征收人与被征收人权利义务自补偿决定书作出之日起，始得固定；被征收人有异议的，只能通过复议或者诉讼渠道解决。
三、补偿安置纠纷不能久拖不决
当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，市、县级人民政府应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。此既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象。
案例8
（2017）最高法行申1342号——华庆公司诉苏州市国土局土地行政补偿案（如何评估？）
根据《土地管理法》第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿；根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第八条规定，财产征收征用应遵循及时合理补偿原则，给予被征收征用者公平合理补偿。
因此，结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定以及国家依法保护产权政策，对于上述“给予适当补偿”，不宜单纯以法条规定的文意为限，不能静止、孤立、机械地解释为以受让土地价格为基础给予相应补偿，而宜作统一的法律解释。即行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的，收回的土地使用权以出让方式供应的，应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等，参照市场地价水平经专业评估后予以补偿；收回的土地使用权以划拨方式供应的，参照评估的划拨土地使用权价格，核定土地使用者应有权益后予以补偿；确定补偿标准的基准日，原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。本案双方当事人均认可按照案涉国有土地使用权收回当时的市场价值给予补偿，也均同意通过评估方式确定案涉国有土地使用权的客观合理价格。
案例9
（2017）最高法行再101号——许水云诉金华市婺城区政府房屋行政强制及行政赔偿案（强拆后补偿还是赔偿？）
一、关于强制拆除主体的认定问题
在国有土地上房屋征收过程中，有且仅有市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门才具有依法强制拆除合法建筑的职权，建设单位、施工单位等民事主体并无实施强制拆除他人合法房屋的权力。民事主体自行违法强制拆除他人合法房屋，涉嫌构成故意毁坏财物罪的，权利人可以依法请求公安机关履行相应职责；人民法院经审查认为有犯罪行为的，应当依据《行政诉讼法》第六十六条第一款的规定，将有关材料移送公安、检察机关。因而，除非市、县级人民政府能举证证明房屋确系在其不知情的情况下由相关民事主体违法强拆的，则应推定强制拆除系市、县级人民政府委托实施，人民法院可以认定市、县级人民政府为实施强制拆除的行政主体，并应承担相应的赔偿责任。
二、关于本案拆除行为是否违法的问题
《城市规划法》施行前建造的未经登记的房屋，应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。但如果行政机关既未及时依法履职，又未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解《征收与补偿条例》有关强制搬迁制度的立法目的，还未能实现旧城区改造项目顺利实施；而是久拖不决，并以所谓民事"误拆"的方式违法拆除被征收人房屋，最终不得不承担赔偿责任。
三、关于本案通过行政赔偿还是行政补偿程序进行救济的问题
行政补偿是指行政机关实施合法的行政行为，给行政相对人合法权益造成的损失，由国家依法予以补偿的制度。行政赔偿是指行政机关实施违法的行政行为，侵犯行政相对人合法权益，由国家依法予以赔偿的制度。在国有土地上房屋征收过程中，征收及与征收相关联的行政行为违法造成损失的赔偿问题，较为复杂。其中，既有因违法拆除给权利人物权造成损失的赔偿问题，也有因未依据《征收与补偿条例》第十七条和当地征收补偿政策进行征收补偿而给权利人造成的应补偿利益的损失问题，甚至还包括搬迁、临时安置以及应当给予的补助和奖励的损失问题。尤其是在因强制拆除引发的一并提起的行政赔偿诉讼中，人民法院应当结合违法行为类型与违法情节轻重，综合协调适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《征收与补偿条例》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准，依法、科学地确定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以获得的征收补偿，确保产权人得到公平合理的补偿。
四、关于赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与赔偿数额的确定问题
（一）房屋损失的赔偿方式与赔偿标准问题
案涉房屋已经被列入旧城区改造的征收范围，且已被政府拆除，因此，对原告要求恢复原状的赔偿请求，不予支持。对于因违法强制拆除引发的赔偿，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫，并有效维护公民合法权益，赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。
（二）停产停业损失的赔偿标准问题
《征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第一款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》第三十四条第一款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的百分之五计算。
由于征收过程中的停产停业损失，只是补偿因征收给房屋所有权人经营造成的临时性经营困难，具有过渡费用性质，因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。同时，房屋所有权人在征收或者侵权行为发生后的适当期间，也应当及时寻找合适地址重新经营，不能将因自身原因未开展经营的损失，全部由行政机关来承担。
（三）屋内物品损失的赔偿金额确定方式问题
行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。因此，因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作证据清单，给原告履行举证责任造成困难的，且被告也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在原告就损失金额所提供证据能够初步证明其主张的情况下，依法作出不利于行政机关的损失金额认定。
案例10
（2018）最高法行再163号——周小平诉湖州经开区管委会拆迁行政赔偿案（城中村房屋如何赔？）
1、赔偿范围
行政机关基于合法行政行为造成他人损失产生的是补偿责任，反之因违法实施行政行为造成他人损害产生的是赔偿责任。行政赔偿是国家赔偿的一种形式。《国家赔偿法》规定“直接损失”的范围，除包括被拆建筑物重置成本损失外，还应当包括被拆迁人应享有的房屋拆迁安置补偿权益以及对动产造成的直接损失等，不仅包括既得财产利益的损失，还应当包括虽非既得但又必然可得的财产利益损失。也就是说，赔偿范围至少为被拆迁人按照拆迁补偿程序本可获得的全部补偿。
2、赔偿方式
从切实保障被拆迁人应享有合法权益角度看，行政机关仍有提供产权安置房或者支付拆迁安置赔偿金的义务，以保障被拆迁人的赔偿方式选择权，进而保障被拆迁人所享有的实际居住权益。
3、赔偿标准
首先，为体现对违法拆除行为的惩戒，对被拆迁人的相应赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。其次，应当考量其他被拆迁户以及当地其他项目的类似补偿方式与标准、安置情况，全面考虑法律、行政法规以及相关政策规定的连续性、一致性和公平性。在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合被拆迁人实际情况，尽可能给予被拆迁人必要、合理的照顾和安排，确保其享有的居住条件不降低、有改善。再次，人民法院针对赔偿案件可以组织调解。如果难以达成一致意见，宜依照《国家赔偿法》有关规定及时作出赔偿决定。按照全面赔偿原则，对被拆迁人的合法权益全面及时、一次性地赔偿救济到位。
来源：最高人民法院
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