北京征地专业律师谈征地拆迁中很容易忽视掉的三个违法行为，一旦发现要及时重视，征地拆迁合法程序:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京征地专业律师谈征地拆迁中很容易忽视掉的三个违法行为，一旦发现要及时重视，征地拆迁合法程序

更新时间:2025-05-07 13:33 发布:2024-10-18 10:54 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京征地专业律师谈征地拆迁中很容易忽视掉的三个违法行为，一旦发现要及时重视,大家都知道，征地拆迁是一个比较庞大的活动，其中会涉及不少老百姓的土地或是房屋，一旦被征收，那自然也意味着要给予被征收人不低于其原有生活水平的补偿费用。只不过，在

北京征地专业律师谈征地拆迁中很容易忽视掉的三个违法行为，一旦发现要及时重视，征地拆迁合法程序

一、北京征地专业律师谈征地拆迁中很容易忽视掉的三个违法行为，一旦发现要及时重视，征地拆迁合法程序

　　大家都知道，征地拆迁是一个比较庞大的活动，其中会涉及不少老百姓的土地或是房屋，一旦被征收，那自然也意味着要给予被征收人不低于其原有生活水平的补偿费用。只不过，在具体实施征收过程中，被征收人的合法权益能不能得到保障，能不能拿到合理的补偿，一般就需要看征收方会不会严格按照《土地管理法》或者《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定进行了。

　　征收方严格按照法定程序进行，那被征收人就有可能获得合理的补偿，倘若未依法进行，比如以“旧村、旧宅改造”为由，刻意规避征收程序等，那被拆迁人自然也就有可能无法获得合理的补偿。那么，能不能拿到合理的拆迁补偿就只能完全取决于征收方吗？

　　当然不是的，虽然征收方主导征收工作，但只要我们将被动转换为主动，那么我们也可以有很大的机会获得公平、合理的补偿。一般而言，征收程序相对于来说会很复杂，又涉及巨大的利益，所以在具体实施时，也难免会出现一些，所以，只要我们及时发现征收方的违法点，那么我们就有针对他们的违法行为提起诉讼，依法维护自己的合法权益。只不过，以下几个违法行为经常被被征收人忽略掉

　　1、拆迁方没有发布拆迁公告等文件

　　按照法律上规定的来说，拆迁方在正式征收之前必须要保障被征收人的知情权。拆迁公告及补偿安置方案是被征收人是否知道自己家有没有在征收范围内、征收目的是什么、补偿标准等信息的主要方式，如果征收方未按照法律规定地发布这些文件，那么在一定程度上来说则是侵犯了被征收人知情权的表现，是违反法律法规的行为。

　　根据《土地管理法》中的规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

　　然而实践中，有的被拆迁人却注意不到，虽然我们最终的目的是拿到属于自己的合理补偿，但如果征收方在征收过程中存在违法行为，那么这就有可能使我们无法正常获得合理的补偿。所以，这里要提醒大家，如果征收方未按规定发布与自己利益息息相关的一些文件，一定要引起重视，并收集相关的证据材料，为日后维护合法权益做准备。

　　2、剥夺被征收人选择评估机构的权利

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　而评估机构一般则是由被征收人协商选定，即使被征收人没有在规定的期限内协商选定，也应当通过抽签、多数决定、随机选定的方式确定。可是从实践过程中来看，房屋评估机构多数是直接由征收方决定的，根本不给被征收人选择的机会，并且有些被征收人压根就不知道还有评估这一程序，但这很明显是违反规定的行为，是剥夺被征收人选择评估机构的行为。

　　只不过，这一违法行为，同样也没有引起被征收人的重视，而且有的被征收人还认为，谁确定评估机构其实无所谓，反正不会出错，反正不会有影响。但事实上，评估机构的选定还真有可能会影响到房屋最终的价值，从上述的规定中我们可以看到，对房屋进行评估的评估机构必须要具备相应的资质，只有具备一定的资质，那么评估出来的结果才有可能会公平、合理，但从律师办案的过，一些由征收方直接决定的评估机构往往不具备对被征收房屋评估的资质，那么其评估结果可想而知，自然也有可能会不合理。

　　因此，北京圣运律师在此建议大家，如果有相关的评估机构对房屋评估时，一定要让他们出示相应的资质，即使是被征收人协商选定的也要让他们出示，另外，若该评估机构并非是自己协商选定的，其也没有相应的评估资质，那么一定要引起重视，万不可忽视他们这种侵害自己选择评估机构的行为，一定要及时举报或是咨询专业律师。

　　3、未组织听证

　　《土地管理法》第四十七条规定，多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

　　也就是说，如果补偿安置方案发布后，有近七、八成的被征收人对补偿方案有异议，认为补偿标准不合理，那么相关部门应当要组织，这是法定程序，也是降低拆迁纠纷的一种途径，但实践中，有个别征收方会直接跳过这一程序，有的直接会告诉被征收人去起诉，这也是不合法的行为，所以，广大被征收人对这一点违法行为也要引起重视，不要认为村委会找你谈了就算了。

　　总之，北京圣运律师要说的是，我们对征地拆迁中的一些细节程序一定要注重起来，千万不要觉得影响不到，或是觉得没意义就算了，只有我们牢牢的抓住他们的违法行为，那么我们才能从被动变为主动，争取合理的补偿。

二、住宅改为经营性用房时，拆迁怎么补偿？

　　在征地拆迁过程中，除了普通住宅房屋会遇上拆迁之外，有一些住改非房屋也会被纳入到拆迁的范围内。但针对这类房屋是如何补偿的却有很多当事人搞不清楚。

　　近日，就有一位当事人咨询说，自己家的房子在几年前改成了民宿，也有营业执照，现在要拆迁了，是按照住宅补偿还是按照经营性用房进行补偿？要怎么补偿？拆迁补偿会不会高于住宅？

　　下面，北京圣运律师就根据自己的办案经验，为大家来简单的讲解一下，希望会对大家有帮助

　　住改非房屋以什么性质进行补偿？

　　根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的相关规定，对拆迁范围之内的，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地应当根据其经营情况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当的补偿。

　　依照以上法律规定来看，首先住改非房屋在遇上拆迁时是有补偿的；其次，如果已经依法获得了营业执照，那么房屋可认定成住改商，也就是经营性用房。

　　而且，在《物权法》中也有规定，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可。

　　简单点来理解就是当事人对进行商业经营的房屋已经取得了营业执照，即使没有办理房屋权属变更，也可以从法律层面认定为合法行为。

　　住改非如何补偿的？

　　关于补偿标准，每个地方跟每个地方都不一样的，且各个地方针对“经营性用房”都有自己的规定。不过各地在补偿过程中，都应当要结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定以及当地的规定，来确定最终的补偿。

　　且《国有土地上房屋征收评估办法》第14条也规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。那么擅自将住宅改为经营性用房的又是如何补偿的呢？下面我们就来看一下各地的规定

　　沈阳市

　　《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿：

　　1、房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；

　　2、依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；

　　3、营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致；

　　依此我们可以看到，沈阳是按照商用房评估价格的70%补偿。2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。”

　　新乡市

　　根据《新乡市中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿暂行办法》规定，被征收房屋原为住宅，但实际长期用于商业经营的，经房屋所有人申请，可由所在区政府、乡（镇、街道办事处）、村委会（社区）认定为“住改非”房屋，按照评估价格适当上浮给予补偿。

　　(一)实际用于商业经营用房且正在营业；

　　(二)依法取得工商营业执照、税务登记证,并连续一年以上依法纳税的；

　　(三)营业执照和税务登记证记载地址与实际经营地点一致的。

　　吉安市

　　《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　广州市

　　《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第34条规定，拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

　　（一）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。

　　（二）1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　（三）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　（四）2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。

　　按上述第（一）、（二）、（三）项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。

　　以上就是个别地方针对住改非房屋拆迁补偿补偿标准的规定。但我们也从以上规定中看到，只有当事人在自愿选择货币补偿的情况下才能考虑按照经营性用房市场评估价进行补偿。

　　另外，还要说的是，经营性用房拆迁补偿是否真的就能高于住宅房屋拆迁补偿，这需要看实际情况的。

　　但无论是按经营性用房进行补偿还是按住宅补偿都应当要保障被征收人的合法权益，如果被征收人在实际征收过程中，遇到了违法拆迁或是补偿不合理的情况，那么被征收人都可以委托专业律师，让律师依法申请行政复议或是提起行政诉讼来帮助自己维护合法权益。

三、北京企业拆迁律师谈2023年初次遇上拆迁应要注意哪些方面？

　　随着人们的生活回归正常，当下许多基建建设项目也在国家的力挺下有条不紊的开始推进。所谓的基建建设就是指一些基础设施的建设，包括交通、水利、邮电通讯等等。事实上，一个国家的发展是离不开基建建设的，但是基建建设必然会占用到国有土地或是集体土地。尤其是铁路、公路等交通运输项目的建设，必定会征收一部分老百姓的土地或是房屋，也就是，今后仍然会有老百姓遇上征地拆迁。

　　但是大家应该也都知道，征地拆迁是一项极其浩大的活动，不仅涉及利益巨大，范围广，而且涉及的人民群众也会非常多。所以，在启动征地拆迁时，征收方应当要依法依规的履行前期的所有征收程序。那么，对于初次遇上征地拆迁的被征收人来说，应当在征地拆迁中注意哪几个方面，自己的合法权益才能进一步得到保障呢？

　　一、征收主体是否合法

　　征地拆迁不是谁都可以启动组织的，一般情况下只能是由县级以上地方人民政府申请组织实施征收。比如征收集体土地时，根据《土地管理法》中的规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征收国有土地时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。

　　因此，如果被征收人遇到征收后，如果征收主体并非是县级以上地方人民政府，而是村委会、镇政府等没有权利组织征收的部门，那么被征收人可以拒绝交出土地。

　　对于如何知道征收主体是否合法，可以从相关部门发布的土地征收预公告、补偿安置方案等文件中查看，一般这些文件中都有相关部门的红章，如果红章并非是有权单位的，那征收则是不合法的。

　　二、征收程序是否履行到位

　　无论是征收集体土地还是国有土地，其都有严格的法定程序，征收集体土地的，必须要先办理农用地转用审批手续，也就是要先把集体土地转成国有土地之后才可能进行建设，如果征收集体土地时，相关部门并没有获得审批手续，而是直接占用集体土地在上面进行建设，那么就违反了《土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定。

　　其次，还注意看征收方有没有严格落实土地征收预公告、补偿安置方案公告、社会稳定风险评估、土地现状调查等程序。一般而言，集体土地征收中，相关部门应当要将土地征收预公告、补偿安置方案等文件以书面的形式在征收范围内依法公告，告知大家具体的征收时间、征收目的、征收范围以及补偿标准等事项。

　　实践中，如果相关部门并没有将上述事项告知大家，即征收方并没有落实上述法定程序，直接就找被征收人协商补偿、签订协议等，那就侵害了被征收人的知情权、参与权等权利。

　　面对这样的征收，被征收人一定要提高警惕，必要时可以在专业律师的帮助下直接启动法律程序，避免自己的权益被侵害。

　　三、土地现状调查是否有实地进行

　　另外，在遇到征收之后，被征收人还要注意审查，在土地现状调查阶段，相关人员有没有实地查勘、有没有就土地现状调查结果与自己确认等，如果自己并没有参与到土地现状调查中，甚至自己都不知道还有这一程序，或是土地现状调查结果仅是相关部门依据照片等出具，那么这明显是不合法的。相关部门的行为就违反了《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中的有关规定。

　　事实上，土地现状调查对被征地农民而言非常重要，因为，补偿安置方案就是依据土地现状调查结果及社会稳定风险评估拟定的，所以，如果土地现状调查阶段有漏洞，那补偿安置方案中拟定的补偿标准也有可能是不合理的，所以，这点大家一定要注意，一旦相关部门未告知土地现状调查时间，导致自己错过了这个阶段，那么建议被征地农民可以先不要交出土地，避免弄得个无法挽回的局面。

　　四、注意看补偿标准是否合理

　　最后就是要注意看补偿标准是否合理了，征收集体土地时，原则上来说给予被征收人的补偿是不能低于被征地农民原有的生活水平。所以，补偿安置方案在征收范围公布后，建议广大被征收人一定要及时地查看补偿标准，如果补偿标准明确不合理，明显低于《土地管理法》第四十八条第一款的规定，建议广大被征收人可以先对补偿安置方案进行拍照、录像留证，然后在公布补偿安置方案之日起的三十日内提出自己的意见，或是要求举行听证。

　　如果相关部门以仅是个别几个被征地农民对补偿安置方案有异议为由，拒绝举行听证会的话，那么被征地农民可以直接向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

四、北京土地征收律师谈申请信息公开后，结果不理想怎么办？

　　在向相关部门申请信息公开索要征地拆迁文件时，建议广大被征收人最好是在专业律师的帮助下进行，因为向相关部门申请政府信息公开也有着严格的规定，包括申请书中的内容，文件格式等等，在规定中都有着严格的要求，如果老百姓事先没有了解过这方面的知识，那么就很容易出错，比如所邮寄的材料很有可能会被相关部门以申请书不规范等为由退回，或是被要求重新申请，这就导致被征收人无法及时地拿到相关文件。

　　征地拆迁是一项比较复杂的活动，而且一旦出现矛盾纠纷，其就会涉及很专业的法律知识，所以，只有在专业律师的帮助下进行，那么，被征收人才有可能会在短时间内拿到拆迁补偿安置协议等其他相关文件。

　　在向相关部门邮寄申请书之后，一般情况下，相关部门需要尽快答复，能当场答复的需要当场答复，不能当场答复的，需要在二十个工作日内予以答复，对于延期答复的，也需要作出书面的通知告知被征收人，且其延期答复的期限不能超过二十日。

　　只不过从实践过程中来看，有的相关部门在收到申请书之后往往会超期答复，或是不予答复，甚至答复牛头不对马嘴，答非所问，面对这样的情况，作为被征收人又要该怎么办呢？办法主要有以下三种：

　　一是，针对相关部门的这种不作为向上一级有关部门投诉、举报。

　　二是，申请行政复议。投诉、反映之后若有关部门对此事项置之不理，那么，被征收人可以马上提起行政复议，当然也可以就相关部门超期答复、逾期未答复、答复不全面，或是答非所问等行为直接向有关部门提起行政复议，要求有关部门责令相关部门重新作出答复决定。

　　三是，向人民法院提起行政诉讼。在投诉、举报或者说是行政复议之后，问题均没有得到有效解决，咱被征收人则可以在专业律师的帮助下，向人民法院提起行政诉讼，这也是解决征地拆迁问题最有效的方法。

　　总之，北京圣运律师最后想要告诉大家的是，拆迁协议被相关部门拿走，被征收人是有权利通过信息公开的方式获取的，尤其是在补偿未到位的情况下，申请信息公开获取拆迁协议是很有必要的一步，之后被征收人就可以在专业律师的帮助下通过法律途径来要求征收方继续履行补偿协议，或是变更补偿方式。

五、菏定征补公告〔2024〕27号

　　为保障公共利益用地需要，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和《山东省人民政府办公厅关于规范征收土地管理工作的意见》（鲁政办字〔2022〕13号）有关规定，经研究决定，拟征收盛庄村集体土地。菏泽市定陶区人民政府组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门及杜堂镇人民政府依据土地现状调查结果和社会稳定风险评估结果，拟定了盛庄村征地补偿安置方案。现公告如下：

　　一、拟征收土地的目的

　　地块1拟用于年产100万顶安全防护头盔项目建设，用途为工业用地。上述地块均位于山东省人民政府《关于菏泽市定陶区2022年土地征收成片开发方案的批复》（鲁政土字〔2022〕434号）批准的成片开发范围内。

　　以上拟征收土地符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第（五）项规定的公共利益需要。

　　二、拟征收土地的位置、地类及面积

　　地块1东临建设用地、盛庄村建设用地，南临盛庄村建设用地，西临建设用地，北临盛庄村建设用地；面积：0.0875公顷，全部为农用地，全部为耕地。

　　三、拟征收土地补偿标准

　　拟征收土地补偿安置费按照山东省人民政府《关于山东省征地区片综合地价的批复》（鲁政字〔2023〕144号）批复的菏泽市定陶区征地区片综合地价标准执行。拟征收土地位于Ⅰ级区片，补偿标准为108万元/公顷；其中：农用地补偿标准为108万元/公顷。

　　拟征收土地地上附着物和青苗补偿按照山东省自然资源厅、山东省财政厅《关于菏泽市征地地上附着物和青苗补偿标准的批复》（鲁自然资函〔2021〕1948号）规定的标准执行。

　　四、安置意见

　　经与盛庄村集体经济组织协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取货币安置。征收土地补偿安置费拨付至盛庄村委会后，其具体分配方案由本村集体经济组织成员讨论决定。

　　五、社会保障

　　社会保障费用按照22.5万元/公顷的标准由菏泽市定陶区财政部门拨付至社会保障资金专户，共计1.9688万元。由杜堂镇人民政府按有关规定和程序指导盛庄村委会组织召开村民代表会议或村民大会，研究拟定被征地农民参加居民养老保险方案并报菏泽市定陶区人力资源和社会保障部门备案。在征收土地经依法批准后，由菏泽市定陶区社会保险经办机构根据被征地农民参加居民养老保险方案，办理参保事宜。

　　六、办理补偿登记及签订补偿安置协议

　　拟征收土地的土地所有权人、使用权人及其他相关权利人应自本公告公示期满之日起5日内持相关权属证明材料到盛庄村委会办理补偿登记并签订征地补偿安置协议。

　　未在规定期限内办理补偿登记的，以《土地所有权调查确认表》和《土地使用权及地上附着物和青苗调查确认表》作为补偿安置的依据。

　　七、其他事项

　　本公告在拟征收土地所在的镇（街道）、村（居）和村（居）民小组及山东省征地信息公开查询系统同时予以发布。本公告公示时间为30日，公示期自2024年6月14日至2024年7月13日。

　　拟征收土地的农村集体经济组织成员如对本方案不服或者有修改建议的，应在公示结束前向菏泽市定陶区自然资源主管部门书面反馈；如认为本方案不符合法律、法规规定的，应在公示结束前向菏泽市定陶区自然资源主管部门提出书面听证申请。逾期未提出的，视为放弃听证。

　　特此公告。

　　来源：全国征地信息共享平台