更新时间:2025-05-07 17:19 发布:2024-10-18 11:37 文章来源：北京圣运律师事务所
生活中，存在很多未办理相关审批手续或是未登记的房屋，而这些房屋基本上会被有关部门以违反《城乡规划法》《土地管理法》等规定为由，给这类房屋戴上“违建”的帽子，尤其是当这些房屋因公共利益需要纳入征收范围时，被认定为违法建筑几乎是逃不掉的事实，这也由此让许多老百姓既纳闷又委屈，自己住了几十年的房屋，好端端地怎么就一夜之间变成了“违法建筑”....
想必大家都非常地清楚，房屋一旦被认定为违法建筑，那么相关部门便会根据《城乡规划法》或是《土地管理法》、《行政强制法》等相关的法律法规，对当事人作出限期拆除决定书，要求当事人在规定的期限内自行拆除，若不自行拆除，便会强制拆除。
而且最主要的是，在征收范围内的房屋如果被认定为违法建筑，不仅可能会被强制拆除，而且被拆迁人还可能无法获得征收补偿，可谓是双重打击。那么在遇到这种情况时，被拆迁人应当如何维护自己的合法权益呢？被拆迁人要想房屋不被强拆或是拿不到补偿，必须要知道以下三点：
1、及时了解自家房屋的具体情况
无论房屋在不在征收范围内，当被“一刀切”地认定为违法建筑时，一定要及时地了解自家房屋的具体情况，比如自家房屋是何时建成的，房屋面积是多少呀，是因为什么原因未办理登记手续等，及时地收集可以证明该房屋是合法建筑的证据。
如果房屋始建时间比较久，比如房屋是在七、八十年代建成的，或是因相关部门的原因导致未办理相关手续的，那么一般来说就不宜全部认定为“违建”。一般而言，相关部门认定违法建筑往往依据的是《城乡规划法》等相关的法律规定，但是我国《城乡规划法》正式施行的时间却是在2008年，若相关部门依据现在的法律法规来处罚过去的建设行为，那么显然是不太合理的。
另外，还需要大家知道的是，房屋是不是违法建筑也不能简单地只口头上认定，尤其是在征收范围内的房屋，相关部门在作出房屋征收决定之前就必须要先对征收范围内未登记的房屋进行调查、认定和处理。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
实践中，如果相关部门在未经法定程序的情况下，将这类房屋直接认定为违法建筑且不予补偿并强拆，那其中一定有猫腻，此时，大家一定要提高警惕了，避免无偿被征收。
2、收到限期拆除决定后及时申请行政复议（60日内）
一般在房屋被认定为违法建筑后，相关部门通常会对被拆迁人做出限期拆除违法建筑通知书等之类的文件，收到该文件后，可别不重视，甚至是一味地与相关部门抵抗，这是不利于被拆迁人的做法。正确的做法是，针对限期拆除决定书第一时间向相关部门申请行政复议。
《行政复议法》第九条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
也就是说，只要我们被拆迁人认为相关部门的行为已经侵害到自己的合法权益了，比如拆迁方以“拆违”名义要强制拆除房屋，以达到尽快拿到土地或是低补偿的征收目的，或者是发现相关部门未按照法定程序对所谓的“违法建筑”进行调查、认定等等，那么我们可在收到该文件之日起的60日内依法申请行政复议，只要启动了法律程序，相关部门就不能再进行下一步拆除工作了。
3、收到行政处罚决定后及时向法院提起诉讼
如果对行政复议决定不服，那么可以在收到复议决定之日起的15天内向法院提起行政诉讼。需要提醒大家的是，被拆迁人在收到行政处罚决定（包括责令限期拆除决定书等文件）后也可以直接在收到该文件之日起的六个月内向法院提起行政诉讼。
根据《行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。不过，由于涉及很强的专业性，所以还是建议大家最好是在专业律师的帮助下进行，千万不要认为自己通过网上或是咨询律师就可以自己搞定，从实践过程中来看，很多当事人因此错过了维护自己合法权益的机会。
总之，北京圣运律师提醒大家，无论是收到限期拆除决定也好，还是收到补偿决定等对自己权益会产生影响的一些文件，在收到后，要立马咨询专业律师，并通过法律途径依法撤销或是确认违法。
一般情况下，在被征收人起诉之后，可能会有征收方为了尽快完成搬迁工作，在诉讼过程中，直接强制拆除被征收人的被征收房屋。近日，就有一位当事人咨询律师说，自己在今年年初已经向法院提起了行政诉讼，可是案件还未结束，相关部门却将自己的房屋在上个月给违法拆除了，那么相关部门的这种做法是否合法呢？
不论是起诉后征收方能不能实施强拆，还是起诉后征收方强拆了被征收房屋的行为是否合法，都需要看实际的情况，不能一概而论。我们不妨来看看法律法规中对强拆是如何规定的
国有土地上房屋
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
也就是说，被征收人在法定期限内没有提起行政诉讼或是向有关部门申请行政复议，那么相关部门可以依法向法院申请强制执行。但是，如果被征收人在法定期限内向法院提起了行政诉讼，那么相关部门就不能向法院提起行政诉讼，更不能擅自对被征收人房屋实施强制拆除。
集体土地上房屋征收
根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
《行政强制法》第五十三条规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起3个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。
集体土地上房屋的强制拆迁，不同于国有土地，一般需要相关部门先作出责令交出土地决定书，如果当事人没有按照该决定书中交出土地，也没有依法向有关部门申请复议或是向法院提起行政诉讼，那么相关部门就可以向法院依法申请强制执行。如果当事人依法在规定的时间内提起了诉讼，那么相关部门同样也不得向法院申请强制执行，或是擅自强拆村民房屋，强制清除地上青苗等。
违法建筑
即便房屋是违法建筑，相关部门也不擅自拆除房屋，而需要依法进行，否则强拆行为违法。
《行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
从上述的规定中我们可以看出，对于违法建筑的强制拆除（必须依照法律规定的程序进行）且也只能是发生在当事人没有在法律规定的期限内依法申请行政复议或是向法院提起行政诉讼的情况下。一旦当事人向有关部门申请了复议或是向法院起诉，那么相关部门也就不能实施强制拆除了。
总之，北京圣运律师要说的是，在征地拆迁中，征收方的强拆行为多数是发生在被征收人不知道的情况下，比如有的可能会在半夜偷拆，有的可能会在节假日期限，趁当事人不在家里时进行强拆等。
因此，被征收人一旦与征收方就补偿事宜未达成一致意见，那么就要做好一切心理准备，然后做好收集证据的工作，不论房子在或是被违法拆除，都需要及时地咨询专业律师，在律师的指导下向法院起诉依法维护自己的合法权益，避免遭受损失。
在征地拆迁中，许多被征收人对征收方作出的补偿标准可能都会不太满意，从而拒绝与征收方签订补偿安置协议并搬迁。但是从实践过程中来看，被征收人拒绝搬迁并签订补偿安置协议的行为，可能会让征收方非常的不满意，并且有的征收方可能会为了尽快拿到土地，从而对被征收人采取各种施压手段，比如我们常见的就有断水、断电，阻断被征收人出行的唯一道路等，当然，实践中并不光只有这些，有的征收方可能还会采取甜言蜜语的方式，企图让被征收人自觉搬迁，包括答应给予被征收人比别人高的拆迁奖励费，或是让被征收人先行选择安置房位置、朝向等等之类的。
不过，北京圣运律师提醒大家，征地拆迁事关被征收人的切身利益，不管征收方是以暴力行为强迫自己签订补偿安置协议还是搬迁，还是以甜言蜜语的方式企图让自己腾空房屋交出土地，都建议被征收人一定要权衡好利于弊，尤其是在遇到后者时，一定要对自己的补偿标准进行审查，一旦发现补偿标准本就不合理，那么千万不要轻易地去拿高额地搬迁费或是拆迁奖励费，以免掉入他们的圈套中。
总而言之，被征收人在遇到相关部门以各种方式方法让自己签订补偿安置协议时，建议被征收人都要尽快的咨询专业律师，在专业律师的帮助下，弄清楚整个案件的来龙去脉，一旦发现他们存在猫腻，那么，被征收人便可以在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益，只要被征收人能在法律规定的期限内采取相应的法律措施，那么，我们就会看到胜利的曙光。
开庭日期
2020年6月10日上午9：00
开庭地点
株洲中级人民法院
案由
逼迁查处不作为纠纷案
办案律师
杨小燕律师团队
房屋是老百姓一生的财富，也是老百姓避风的港湾，更是一家人栖息的地方，所以，无论是谁都不可以以任何理由和借口侵犯，比如未经房屋所有权人擅自闯入公民房屋内等。但随着城市化不断地建设，越来越多的老旧房屋和土地也被随之征收。
一旦房屋和土地被征收，那必定就会与咱老百姓的切身利益挂上钩，与国家利益挂上钩。所以，在推进城镇化建设、城镇化建设过程中，为了保障老百姓和国家利益，申请征收房屋和土地的相关部门应当严格按照相关的法律、法规实施征收工作，比如给予被征收人合理、公平的补偿，依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查、认定等。
事实上，从实践过程中来看，在征收范围内的房屋并非都是有房屋所有权证的房屋，有一些房屋还存在未办理房屋所有权证、未办理相关审批手续的情况。一般情况下，针对这类房屋，相关部门在实际征收之前还需要入户实地调查、认定。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，对于未经登记以及相关审批手续不全的房屋，相关部门在作出征收决定之前就需要对这类房屋进行调查和认定，对认定为违法建筑的，不予补偿。因此，实践过程中，就经常有征收方打着被征收人的房屋是“违法建筑”之名，给予被征收人非常低的拆迁补偿，或是对被征收人不予补偿，尤其是在双方就补偿事宜未协商成功的情况下，征收方往往为了尽快实现征收目的，降低征收成本，以被征收人的房屋是无证房屋，没有办理建设规划许可证等为由，将其房屋认定为违法建筑。
从上面的内容中，想必大家都已经清楚了，房屋一旦被认定为违法建筑，那么这对被征收人来说是极其不利的，不仅房屋有可能被拆除，而且还有可能拿不到一分钱的补偿。那么房屋被认定为违法建筑后，被征收人应该要怎么办呢？
一、开始审查认定程序是否合法
房屋被相关部门认定为违法建筑以后，被征收人不要慌张，也不要害怕，可以先审查相关部门的认定程序是否合法。一般情况下，房屋是否是违法建筑，需要由相关部门组织至少2名以上人员实地对被征收房屋进行认调和认定。在认定过程中，相关人员还需要结合被征收房屋的具体情况进行，比如房屋是否有证、是否办理了审批手续，了解房屋为何会没有办理相关审批手续的详细情况等。
实践中，如果在房屋被认定为“违法建筑”之前，相关部门并没有针对房屋进行实地调查和认定，只是口头上将被征收人的房屋认定为“违法建筑”，且还是在未与被征收人就补偿事宜协商一致的情况下，那么，这很有可能就是“以拆违促拆迁”。
二、审查相关部门作出的文件是否合法
房屋被认定为“违法建筑”以后，相关部门会针对被征收人作出责令限期拆除违法建筑的决定书，一般情况下，这一份文件上必须要有有权部门的公章，倘若没有公章，那么该文件则是不合法的。其次，在作出责令限期拆除决定时，需要保障当事人依法享有的陈述权和申辩权。
根据《行政处罚法》中的规定，当事人有权要求听证和陈述，相关部门要根据当事人的陈述和申辩作出最终的书面认定。反之，若相关部门未告知当事人相关权利，该责令限期拆除通知书就有可能是不合法的。
在责令限期拆除决定作出后，如果当事人没有依照文件中的内容进行，那么，相关部门若想拿到土地，实现征收，则还需要依法对被征收人作出催告书，需要注意的是，这一份催告书必须是要以书面的形式对被征收人作出，如果只是以口头的形式告知，那同样也是程序违法。
三、及时地咨询专业律师
对此，北京圣运律师提醒大家，无论是在征地拆迁中，还是在环境整治中，只要老百姓收到了有权部门作出的限期拆除决定书（通知书）那么，当事人均应当要引起重视。因为，从实践过程中来看，如果当事人对这一份文件不重视，不依法向人民法院提起行政诉讼，那么，房屋就很有可能会保不住，所以，为了保住自己的房屋，大家一定要及时地咨询专业律师，并且在专业律师的帮助下，通过申请政府信息公开等方式，找到相关部门的违法点，然后向人民法院提起行政诉讼，请求撤销责令限期拆除决定，或是确认相关部门作出的责令限期拆违法建筑的通知（决定）违法。
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文章来源参考：【头条】北京房屋拆迁律师谈合法房屋被认定为违法建筑不予补偿且强拆？只需知道这三点，，2021房屋违建房屋强拆政策
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