北京强制拆迁律师谈村委会强制拆除了房屋怎么办？应当由谁来承担赔偿责任？，村委会强拆该怎么办:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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北京强制拆迁律师谈村委会强制拆除了房屋怎么办？应当由谁来承担赔偿责任？，村委会强拆该怎么办

更新时间:2025-05-07 13:28 发布:2024-10-18 13:41 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：北京强制拆迁律师谈村委会强制拆除了房屋怎么办？应当由谁来承担赔偿责任？,从大多数的征地拆迁案件中我们发现，有的村委会经常会以“旧改居”“城中村改造”等名义要求被腾退的村民腾退房屋，但是在整个腾退过程中，村委会并没有与村民就补偿安置问题达

北京强制拆迁律师谈村委会强制拆除了房屋怎么办？应当由谁来承担赔偿责任？，村委会强拆该怎么办

一、北京强制拆迁律师谈村委会强制拆除了房屋怎么办？应当由谁来承担赔偿责任？，村委会强拆该怎么办

　　从大多数的征地拆迁案件中我们发现，有的村委会经常会以“旧改居”“城中村改造”等名义要求被腾退的村民腾退房屋，但是在整个腾退过程中，村委会并没有与村民就补偿安置问题达成协议，村民也没有拿到相应的补偿，村委会便强制拆除了村民的房屋，那么此时被腾退的村民应当如何维护自己的权益呢？

　　2017年xx工程建设项目启动，该项目经xx村，贾某某的房屋在拆除范围之内。同年8月，村民代表大会通过了《拆迁补偿安置方案》，但是因贾某某未在规定的时间内签订补偿协议，村委会便强制拆除了贾某某的房屋，随后贾某某向法院提起了诉讼，请求确认强制拆除房屋行为违法。

　　但是一、二审法院认为，贾某某的诉讼请求是要求确认xx开发区管委会、镇政府强制拆除房屋行为违法。而贾某某提供的拆除现场证据只能证明xx开发区管委会、镇政府相关工作人员在拆除现场，不能证明强行拆除其房屋的行为是xx管委会、镇政府所为。最终贾某某的起诉和上诉分别被裁定驳回。

　　随后，贾某某向最高人民法院提出了再审申请，最终最高人民法院纠正了一、二审裁判中的错误，指令河北省高级人民法院再审。下面我们来看看针对本案最高人民法院是怎么认为的。

　　1、村委会议或是村民代表会议决定不得与宪法、法律、法规和国家政府相抵触

　　针对本案，最高人民法院认为，对因历史原因形成的城中村改造，村民会议或村民代表会议可以在《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的权限范围内议决涉及村民利益的相关事项，村民也应遵照执行，但是，村民会议或者村民代表会议决定不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得侵犯村民的人身权利和财产权利。

　　在现行土地和房屋征收补偿法律法规框架内，基于“旧城改造”“村改居”或者“新城镇建设”等实际需要，村民会议或者村民代表会议可以在符合上位法规定前提下，通过村民自治方式决定建设项目和补偿事项，并可通过签订协议等方式解决补偿安置问题；但在未经协商一致情况下村民委员会等自治组织即单方采取强制拆除等方式则涉嫌违法。

　　2、法律上并没有规定自治组织有权实施强制搬迁和强制拆除

　　《中华人民共和国行政强制法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，对强制搬迁合法房屋的步骤、程序和方式有具体明确的规定，但是上述的法律、法规中，我们并没有看到村委会等自治组织有权实施强制搬迁和强制拆除房屋的权利。

　　一般对于合法建筑的强制拆除只能是由相关部门依法按照法定程序向法院申请强制执行，谁都不可以强制拆除被征收人的房屋。

　　而且就本案而言，虽然村委会自认系其自行实施强制拆除，但是各方对xx开发区管委会主要领导主持召开拆迁动员大会，参与组织拆迁工作的事实并无异议，而且村委会在房屋被强拆后送达的《通知》也明确，拆迁系xx工程顺利进行，要求贾某靶标自行拆除房屋并到村委会办理拆迁补偿手续，否则将按照法律程序依法予以强拆，所以对贾某某房屋的强制拆除，不应当认定是村委会自主实施，而应当认定系职权主体与非职权主体在市政项目征收拆迁中基于共同意思的联络、共同参与下实施的强制拆除。

　　3、村委会仅仅只是行政机关的行政助手和行政辅助者

　　另外就本案而言，虽然从形式上来看是村委会实施，但是村委会等自治组织仅仅只是行政机关的行政助手和行政辅助者，犹如其“延长之手”。

　　也就是说，村委会只能帮助征收方落实征收工作，而不能擅自强制拆除房屋。实践中，如果村委会强制拆除房屋，那么赔偿责任应由相关部门与村委会共同承担，而不能只由村委会来承担责任。

　　总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，无论是什么征收项目，村委会和相关部门都没有强制拆除房屋的权利，所以实践征收中，要是遇到村委会或是街道办等部门强制拆除房屋，那么这是不合法的行为，被征收人应当要及时地咨询专业律师，并在专业律师的指导下向法院提起诉讼。

二、北京拆迁律师谈违法占地怎么办？

三、北京市北京圣运律师事务所谈明确了！禁止强迫村民搬迁退出宅基地，非法占用土地要被罚款

　　“我们老家的宅基地被村委会给偷偷地卖了，在卖之前没有给我们打过任何的招呼，也没有给予任何的补偿怎么办，他们的这种行为合不合法？”

　　“去年家里贴出公告说是征收我们村小组土地，但是相关部门什么文件也没有发布，而且根本就没有获得批准，现在擅自占用我们村的土地进行建设，还破坏了地上附着物等，给自己造成了严重的损失，有没有什么维权办法？”近日，有两位当事人分别咨询北京圣运律师时说道。

　　事实上，在实践过程中，违法占用土地搞建设、未经村民同意擅自流转宅基地、买卖宅基地，强迫村民退出宅基地的情况非常多，但这些行为基本上都是不合法的。

　　侵犯村民合法权益的要承担赔偿责任

　　但根据近日公布的新《土地管理法实施条例》第三十五条、第三十六条的规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

　　依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

　　从以上的规定中我们可以看出，要不要退出宅基地，或是流转宅基地是由村民说了算，并非是村委会或是其他相关部门说了算的，而且村民在退出宅基地时，还需要给予村民相应的补偿。因此实践中，如果相关部门或是村委会以各种理由侵犯自己的合法权益，那么当事人可以向有关部门举报，要求查处他们的违法行为，依法维护自己的合法权益。

　　根据新《土地管理法实施条例》第六十三条规定，违反本条例规定，侵犯农村村民依法取得的宅基地权益的，责令限期改正，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。

　　未经批准非法占用土地要被罚款

　　针对未经批准，擅自占用土地进行开发建设的，不论是因为公共利益的需要，还是其他原因非法占用土地的，同样也是不合法的行为，同样也会予以不同的处罚。

　　《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

　　根据新《土地管理法实施条例》第五十七条规定，依照《土地管理法》第七十七条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米100元以上1000元以下。

　　违反本条例规定，在国土空间规划确定的禁止开垦的范围内从事土地开发活动的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，并依照《土地管理法》第七十七条的规定处罚。

　　对于不及时改正的按2倍以上5倍以下的罚款

　　另外，还需要注意的是，非法占用永久基本农田发展林果业或者挖塘养鱼的，也会被予以处罚，比如由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，对于不及时改正的，还可能会面临着2倍以上5倍以下的罚款，对于破坏种植条件的，则会按照《土地管理法》第七十五条的规定处罚。

　　《土地管理法》第七十五条，违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　总之，北京圣运律师要提醒大家的是，要是遇到村委会强迫自己退出宅基地，或是以退出宅基地作为村民进行落户的以及非法占用土地或是永久基本农田的情形时，一定要及时地向有关部门进行反映或是举报，要求相关部门查处他们的违法行为，如果相关部门置之不理，那么当事人可以向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

四、人民法院案例库谈行政机关单方变更行政协议相关问题处理指引

　　裁判要旨

　　本案争议焦点是行政机关是否能单方变更行政协议。行政协议是行政机关为履行行政职责实现行政管理目标，与行政相对人经过协商一致达成的协议，行政协议作为公共管理和服务的一种方式，具有鲜明的公权力属性，其特征之一就是具有行政优益性，即行政协议当事人的地位不完全平等，当继续履行协议会影响公共利益或者行政管理目标实现时，行政机关可以单方行使合同变更权和解除权。本案中，王某抢种抢栽致使其与镇政府签订的协议标的发生变化，若镇政府继续履行案涉协议将导致国家财政多支出土地征收补偿款从而损害国家利益、社会公共利益，故镇政府单方行使了合同变更权和解除权。结合《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十六条第一款“在履行行政协议过程中，可能出现严重损害国家利益、社会公共利益的情形，被告作出变更、解除协议的行政行为后，原告请求撤销该行为，人民法院经审理认为该行为合法的，判决驳回原告诉讼请求”之规定，法院判决驳回王某诉讼请求，支持了行政机关依法行政，维护了国家利益及社会公众利益。

　　基本案情

　　王某诉称，王某是海原县海城镇某行政村村民。王某承包村内土地共计24.76亩。2019年4月12日，某县人民政府给王某颁发农村土地承包经营权证。海原县海城镇人民政府分两次对01093宗地的8.52亩土地进行征收。2020年4月21日，王某与海原县海城镇人民政府签订《土地征用及地上附着物补偿协议》，海原县海城镇人民政府征收涉案土地3.28亩；2021年5月25日，王某与海原县海城镇人民政府签订《土地征用及地上附着物补偿协议》，又征收3.4亩，征用土地补偿为37400元。地上附着物补偿为122400元，共计159800元。2022年3月11日，海原县海城镇人民政府作出《关于变更海原县海城镇人民政府与王某签订的“土地征用及地上附着物补偿协议”的决定》，将2021年5月25日王某与海原县海城镇人民政府签订的《土地征用及地上附着物补偿协议》内容第二项中“地上附着物补偿122400元”变更为“地上附着物补偿金额为0元”；《某县人民政府关于公布某县征收农用地区片综合地价的通知》将该协议第三项第一条中征用土地补偿37400元变更为54672元。变更后的（2022）10号决定书没有给王某送达，王某也没有签字。2022年7月8日，某市人民政府行政复议委员会作出《行政复议决定书》，认为某县人民政府作出的《某县人民政府关于S50公路建设项目王某土地征收补偿的决定》事实不清、证据不足，依法予以撤销。

　　海原县海城镇人民政府（以下简称镇政府）辩称，2021年5月25日，镇政府与王某签订的《土地征用及地上附着物补偿协议》地上附着物系原告抢栽抢种，镇政府查明事实后与王某协商重新签订协议，但王某一直推诿，直至2022年3月11日镇政府在协商无果的情形下，作出《关于变更海原县海城镇人民政府与王某签订的“土地征用及地上附着物补偿协议”的决定》，将该决定送达王某时，王某拒绝签字。依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》（法释〔2019〕17号）第十六条规定，“当行政协议的履行，严重损害国家利益、社会公共利益，行政机关可以单方面变更、解除行政协议”。故请求驳回王某的诉讼请求。

　　法院经审理查明，王某是海原县海城镇某行政村村民，承包位于海原县海城镇土地共计24.76亩。2019年4月12日，某县人民政府给王某颁发农村土地承包经营权证。镇政府分两次对王某的01093宗地8.52亩土地进行征收并与其签订《土地征用及地上附着物补偿协议》。2020年4月21日，镇政府与王某签订《土地征用及地上附着物补偿协议》，征收3.28亩土地，共计补偿36080元。2021年5月25日，镇政府与王某签订《土地征用及地上附着物补偿协议》，又征收3.4亩土地，征用土地补偿37400元、地上附着物补偿122400元，共计159800元。后镇政府工作人员在对征收情况核查时发现涉案土地上无任何附着物，但在镇政府工作人员分解逐户丈量时，王某在涉案土地上抢栽抢种了松树苗，导致地上附着物补偿金额有误。2022年3月11日，镇政府作出《关于变更海原县海城镇人民政府与王某签订的“土地征用及地上附着物补偿协议”的决定》，将2021年5月25日王某与镇政府签订的《土地征用及地上附着物补偿协议》内容第二项中“地上附着物补偿122400元”变更为“地上附着物补偿金额为0元”；根据《某县人民政府关于公布某县征收农用地区片综合地价的通知》将该协议第三项第一条中征用土地补偿37400元变更为54672元。

　　另查明，镇政府与王某签订的01093宗地中3.28亩的土地补偿款已领取，签订的3.4亩的土地补偿款未领取。

　　宁夏回族自治区海原县人民法院于2022年11月21日作出 (2022)宁0522行初29号行政判决：驳回王某的诉讼请求。宣判后，王某不服一审判决提起上诉。宁夏回族自治区中卫市中级人民法院于2023年3月30日作出（2023）宁05行终28号行政判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：本案的争议焦点在于镇政府在发现协议约定的内容不符合客观事实，且无法与王某协商一致的情况下，能否单方变更协议。行政协议是行政机关为履行行政职责实现行政管理目标，与行政相对人经过协商一致达成的协议，行政协议作为公共管理和服务的一种方式，具有鲜明的公权力属性，其特征之一就是具有行政优益性，即行政协议当事人的地位不完全平等，行政主体享有合同履行的指挥权、监督权，当继续履行协议会影响公共利益或者行政管理目标实现时，行政机关可以单方行使合同变更权和解除权。本案镇政府与王某于2021年5月25日签订的《土地征用及地上附着物补偿协议》，征收王某3.4亩土地，约定征用土地补偿款为37400元、地上附着物补偿为122400元，共计补偿159800元。后镇政府工作人员在对征收情况核查时发现涉案土地上无任何附着物，但在镇政府工作人员分解逐户丈量时，王某在涉案土地上抢栽抢种了松树苗，导致地上附着物补偿金额有误。镇政府遂作出《关于变更海原县海城镇人民政府与王某签订的“土地征用及地上附着物补偿协议”的决定》对相关补偿数额进行了变更。镇政府与王某2021年5月25日签订的协议依据的基础事实发生重大变化，如果继续履行变更前的协议会导致国家财政多支出土地征收补偿款105128元。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十六条第一款“在履行行政协议过程中，可能出现严重损害国家利益、社会公共利益的情形，被告作出变更、解除协议的行政行为后，原告请求撤销该行为，人民法院经审理认为该行为合法的，判决驳回原告诉讼请求”。本案中，镇政府与王某2021年5月25日签订的《土地征用及地上附着物补偿协议》在履行过程中，出现严重损害国家利益、社会公共利益的情形，且影响行政机关实现土地征收的行政管理目标，镇政府依法可以依职权进行更正。因此镇政府作出的《关于变更海原县海城镇人民政府与王某签订的“土地征用及地上附着物补偿协议”的决定》事实清楚、证据确凿、依法应予维持。

　　关联索引

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第69条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第16条第1款

　　一审：宁夏回族自治区海原县人民法院（2022）宁0522行初29号行政判决（2022年11月21日）；二审：宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2023）宁05行终28号行政判决（2023年3月30日）

　　来源：鲁法行谈

五、未签补偿协议、未作补偿决定、未合法评估就拆房，这样的棚改法院也不认可

　　房屋被纳入棚改，但征收时存在程序违法问题，起诉后，法院认为，未通知参与评估机构选择，未及时送达评估报告，未依法作出补偿决定或是签订补偿协议，应依法确认征收行为违法。下面，北京圣运律师就与大家一起来看一下这个案件

　　杜女士租赁某实业股份有限公司围墙院内的土地办燃料厂。2018年，征收方作出《房屋征收决定》，杜女士所租赁的土地及修建的房屋在棚户区改建项目的红线范围内。但是，在房屋评估阶段，征收方并没有告知杜女士有参与评估机构选择的权利，而是直接让某房地产评估机构对杜女士的房屋进行了评估。

　　2019年，征收方在未与杜女士签订补偿协议，未向杜女士作出房屋征收补偿决定的情况下，拆除了杜女士的房屋。杜女士不服此次征收行为，于是向人民法院提起了诉讼，要求确认征收方征收其房屋未予补偿的行政行为违法，并判决征收方支付其安置补偿款XX万元。

　　杜女士认为，征收方在房屋评估阶段未告知其参加评估机构的选定，未向其及时送达评估报告，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”之规定，侵害了自己的相关权益。

　　另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，但是，征收方在未与自己签订补偿协议或是作出补偿决定的情况下就拆除了自己的房屋，不仅给自己造成了严重的财产损失，且也违反了上述规定。

　　一审法院判决确认征收方的征收行为违法，并在判决生效之日十五日内向杜女士支付其被征收房屋、附构筑物及其装饰装修价款XX万元。

　　征收方不服判决上诉称，原判超越了行政审判职权范围，其的征收行为，未违反法定征收程序。杜女士提出的补偿问题，只能与某公司通过民事途径另行解决，为了便于杜女士与某公司补偿问题的解决，其委托评估对杜女士要求的物价值单独进行了评估，在对杜女士要求补偿的标的物已经评估的情况下，原审法院在未经同意的情况下，又重新委托评估机构进行评估的程序不合法。

　　而且新的评估报告只是在原来的评估报告的基础上进行了摘抄和擅自加价，原审法院否定原评估报告以新的评估报告作为裁判依据，有失公正。

　　法院认为，在未签订补偿协议、未作出房屋征收补偿决定的情况下就拆除涉案房屋，判决确认征收方征收的行政行为违法，有事实和法律依据，并无不当，征收方就应对违法征收杜女士房屋所造成的损失，承担赔偿责任。最终，法院驳回了征收方的上诉。

　　对于本案，北京圣运律师认为，房屋征收过程中，应当要遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第二十七条第一款实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定，这是最起码的原则。同时，也要保障被征收人的选择权、参与权。在评估阶段，被征收人是有权选择评估机构的权利的。

　　实践中，如果遇到如本案这样的问题，即不通知被征收人选择评估机构，也不遵守相关的法律法规就实施征收，那么，被征收人可及时的咨询专业律师维护权益。