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最高法院案例谈若将国有土地上被征收房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行

更新时间:2025-05-09 12:51 发布:2024-10-23 10:38 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：最高法院案例谈若将国有土地上被征收房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行,【裁判要旨】国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进

最高法院案例谈若将国有土地上被征收房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行

一、最高法院案例谈若将国有土地上被征收房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行

　　【裁判要旨】

　　国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。根据上述规定，若将被征收房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行。

　　本案中，行政机关作出征收补偿决定，将涉案房屋的一部分面积作为无证建筑以残值的方式进行补偿，但并未提交其依法进行了调查、认定和处理等相关程序的证据。行政机关辩称其主要是考虑被征收房屋来源于上世纪八十年代农转非时政策及规定，但其并未提供被征收人当时农转非划地自建安置的政策依据，亦未提供被征收房屋修建来源的调查情况，且行政机关所参照的《城镇个人建造住宅管理办法》已废止，其据此确定被征收房屋补偿面积，并无明确的法律依据。评估机构依据所确定的补偿面积作出《分户估价报告》，缺乏相应的事实基础和法律依据。

　　【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

　　（2018）最高法行再66号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐昌淑，女，1951年11月14日出生，汉族，住重庆市××××号。

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：余红丽，女，1975年8月31日出生，汉族，住重庆市××××号附1号。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市九龙坡区人民政府。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪西郊路27号。

　　法定代表人：刘小强，该区区长。

　　委托诉讼代理人：龙晓学，重庆市九龙坡区人民政府工作人员。

　　委托诉讼代理人：王志刚，重庆海外律师事务所律师。

　　一审第三人：张亚龙，男，1954年3月1日出生，汉族，住重庆市××××号。

　　一审第三人：潘军，男，1975年1月2日出生，汉族，住重庆市××××号附1号。

　　一审第三人：陈某，女，2007年11月19日出生，汉族，住重庆市××××号附1号。

　　再审申请人唐昌淑、余红丽诉重庆市九龙坡区人民政府（以下简称九龙坡区政府）房屋征收补偿决定一案，重庆市第五中级人民法院于2017年5月16日作出（2017）渝05行初39号行政判决，驳回唐昌淑、余红丽的诉讼请求。唐昌淑、余红丽不服提起上诉后，重庆市高级人民法院于2017年7月28日作出（2017）渝行终425号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。唐昌淑、余红丽仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院于2017年12月28日作出（2017）最高法行申6826号行政裁定，提审本案，并依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

　　重庆市第五中级人民法院一审查明，2016年11月2日，九龙坡区政府作出《重庆市九龙坡区人民政府关于重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目的房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），并于同日发布《重庆市九龙坡区人民政府关于重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目的房屋征收公告》（以下简称《征收公告》）、《重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收补偿安置方案》（以下简称《征补方案》）。《征补方案》对征收补偿安置对象、征收补偿面积认定等进行了规定。《征收公告》和《征补方案》确定的签约期限为2016年11月9日起至2016年11月18日止，共10天。唐昌淑、余红丽及张亚龙、潘军、陈某的户籍均在重庆市九龙坡区××、××号，居住的重庆市九龙坡区华岩西村××（××）房屋（无房屋产权证）属本次征收范围。经重庆义国测绘有限公司测绘，房屋共3层，房屋面积为574.86平方米。该房屋系重庆市供销社在上世纪80年代对西山村五社征地时，未进行现房安置，而是允许当时的农转非户籍人员以户为单位，在指定区域按每人10平方米的土地面积自行修建房屋而建成，未办理房地产权登记。被征收房屋所在土地的使用权人为重庆市农产品（集团）有限公司。唐昌淑与其夫张亚龙户籍登记住址为华岩西村××号，唐昌淑为户主；余红丽与潘军、陈某户籍登记住址为华岩西村××号附1号，余红丽为户主；唐昌淑与余红丽为母女关系。九龙坡区政府在被诉九征字〔2016〕第024号《重庆市九龙坡区人民政府关于重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目的征收补偿决定》（以下简称024号《征收补偿决定》）中将唐昌淑、余红丽列为被征收人，张亚龙、潘军、陈某列为补充安置人员。

　　2016年11月2日，重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称华康评估公司）受重庆市九龙坡区房屋管理局（以下简称九龙坡区房管局）委托作出了《重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目未经登记建筑参照有证房屋初步估价结果》（以下简称《初步估价结果》），该《初步估价结果》对龙门阵地块房屋征收项目用地红线范围内涉及的未经登记建筑参照有证房屋于2016年11月2日（价值试点）的市场价值进行了初步评估，评估认定了唐昌淑户房屋坐落在华岩西村××（××），修建年代为80年代，房屋用途为住宅，结构为砖混，认定建筑面积120平方米，初步评估单价为5920元／平方米，初步评估总价为710400元。九龙坡区房管局于同日将上述初步评估结果向被征收人进行了为期7日的公示，并安排了负责本项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。2016年11月9日，华康评估公司针对被征收人唐昌淑户作出《重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目被征收房屋市场价值分户估价报告》（重庆）华康（2016）（估）字第396-10号（以下简称《分户估价报告》），报告认定了唐昌淑户房屋坐落在华岩西村××（××），修建年代为80年代，房屋用途为住宅，结构为砖混，认定建筑面积120平方米，评估单价为5920元／平方米，评估总价为710400元。2016年11月10日，重庆市九龙坡区房屋征收中心工作人员将《分户估价报告》向唐昌淑进行了直接送达，唐昌淑拒绝在送达回证上签字，华岩新村社区的两名工作人员对该次送达予以见证。该《分户估价报告》还告知了被征收人对评估结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内依法申请复核评估、专家委员会鉴定等权利。唐昌淑、余红丽未提出复核评估、专家委员会鉴定。同日，重庆市九龙坡区房屋征收中心工作人员与唐昌淑进行了协商谈话。因唐昌淑认为每人20平方米的补偿标准低等，双方未能达成协议。2016年12月10日，九龙坡区房管局向九龙坡区政府提交了《重庆市九龙坡区房屋管理局关于对重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）未签约住户作出征收补偿决定的请示》。2016年12月13日，九龙坡区政府作出024号《征收补偿决定》，对唐昌淑、余红丽以及张亚龙、潘军、陈某纳入本次征收范围的九龙坡区华岩西村房屋作如下补偿：一、按照对被征收人就高不就低的补偿原则，华岩西村××号房屋征收补偿面积为120平方米。如被征收人选择货币安置，根据征收补偿安置方案，房屋征收部门按货币补偿单价5920元／平方米，被征收房屋价值710400元补偿被征收人。如被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供叠彩西城2栋30-1（建筑面积53.38平方米）和阳光心悦Ｂ4（54号3栋1单元）4-6（建筑面积65.59平方米）共二套房屋安置被征收人，其中，叠彩西城的结算单价为4680元／平方米，阳光心悦Ｂ4的结算单价为5280元／平方米，被征收人应按规定结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价。二、根据《征补方案》，如被征收户选择产权调换，房屋征收部门按1000元／户·次的标准，给予被征收户2次搬迁费，其他有关费用按照《征补方案》执行；如被征收户选择货币安置，房屋征收部门按1000元／户·次的标准，给予被征收户1次搬迁费，其他有关费用按照《征补方案》执行。三、被征收房屋残值补助面积为454.86平方米，砖混结构，按600元／平方米给予补助。四、责令被征收人在本决定送达之日起15日内自行搬迁，并将九龙坡区华岩西村××号房屋交征收部门拆除。九龙坡区政府将024号《征收补偿决定》送达唐昌淑、余红丽，并予公示。唐昌淑、余红丽不服，诉至法院,请求撤销九龙坡区政府作出的024号《征收补偿决定》。

　　该院另查明，2017年2月27日，九龙坡区政府作出《关于〈重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目的征收补偿决定〉的更正说明》，将024号《征收补偿决定》中“经重庆近平工程勘测设计有限公测绘”的笔误，更正为“经重庆义国测绘有限公司测绘”。

　　重庆市第五中级人民法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。据此，九龙坡区政府享有依法作出本案被诉024号《征收补偿决定》的法定职权和职责。

　　九龙坡区政府因公共事业建设的需要，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（二）项规定的需要征收房屋的情形，决定征收重庆西站综合交通枢纽工程农转非划地自建房（龙门阵地块）房屋征收项目范围内的房屋。在征收决定公告后补偿过程中，九龙坡区政府对具有资质的评估机构作出的征收范围内的被征收房屋初步评估结果进行了公示。在本案被征收房屋的市场价值分户估价报告作出后，房屋征收部门向唐昌淑、余红丽送达了分户估价报告。九龙坡区政府的征收补偿程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第十八条及第十九条的相关规定。根据建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面的复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案《分户估价报告》送达唐昌淑、余红丽后，唐昌淑、余红丽未依法申请复核评估、专家委员会鉴定，故对该《分户估价报告》应当予以采信。九龙坡区政府在房屋征收部门与唐昌淑、余红丽多次沟通、协调无果的情况下，根据房屋征收部门的请示，按照征收补偿安置方案确定的被征收人和补充安置人员以及征收补偿面积，并以《分户估价报告》等为据，对唐昌淑、余红丽和张亚龙、潘军、陈某作出货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式的024号《征收补偿决定》，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条等规定，并无不当。九龙坡区政府作出的024号《征收补偿决定》认定事实清楚，证据充分，程序合法。唐昌淑、余红丽请求撤销本案被诉024号《征收补偿决定》的诉讼理由不成立，该院遂判决驳回唐昌淑、余红丽的诉讼请求。

　　唐昌淑、余红丽不服上述一审行政判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。

　　重庆市高级人民法院二审认定的事实与一审无异。

　　重庆市高级人民法院认为，华康评估公司受九龙坡区房管局的委托，于2016年11月2日作出《初步估价结果》，该《初步估价结果》对龙门阵地块房屋征收项目用地红线范围内的未经登记建筑参照有证房屋的市场价值进行了初步评估，九龙坡区房管局于同日将该初步估价结果向被征收人进行了为期7日的公示，并安排了负责本项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。2016年11月9日，华康评估公司针对被征收人唐昌淑户作出了《分户估价报告》，重庆市九龙坡区房屋征收中心工作人员将《分户估价报告》向唐昌淑进行了送达，唐昌淑拒绝在送达回证上签字。唐昌淑、余红丽收到分户估价报告后，如对其被征收房屋的评估结果有异议，应当依照建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条的规定，自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面的复核评估申请，并指出评估报告存在的问题；对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中，唐昌淑、余红丽并未依据规定寻求救济，即提出申请复核评估或鉴定，亦未举示有效证据推翻九龙坡区政府举示的《分户估价报告》，一审法院对该《分户估价报告》依法予以采信正确，九龙坡区政府依据该《分户估价报告》确定的房屋补偿价格作出补偿决定并无不当，唐昌淑、余红丽认为一审判决认定事实、采信证据错误的理由不能成立。从九龙坡区政府作出024号《征收补偿决定》的补偿内容来看，包括补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积，以及搬迁费等有关补偿事项，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条的相关规定。至于唐昌淑、余红丽认为一审法院应当中止本案的审理，等待（2017）渝05行初124号案（李正明等5人请求撤销九龙坡区政府房屋征收决定案）判决生效后再启动诉讼的问题，该院认为本案的审判不属于必须以该案的审理结果为依据并应当中止诉讼的情形，一审法院的审判程序并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确。唐昌淑、余红丽的上诉理由不能成立，该院遂判决驳回上诉，维持一审判决。

　　唐昌淑、余红丽向本院申请再审，请求撤销一、二审行政判决，对本案进行再审，改判或发回重审；一、二审诉讼费用由九龙坡区政府承担。其申请再审的主要事实和理由为：1.一审判决认定事实错误，证据不足，部分事实未查清，未查明被征收人的主体，适用法律法规错误，审判程序违法；2.二审判决认定事实错误，二审未开庭审理，审判程序违法，房屋被征收人的主体未审查清楚，适用法律法规错误；3.024号《征收补偿决定》错列被征收人且程序违法，房屋征收决定未生效，未让被征收人选择评估机构，《分户估价报告》的评估机构不是由被征收人协商确定的，对面积的认定不是评估机构的职责，报告并未向被征收人送达，未与被征收人及其他第三人沟通、协商。实体的补偿内容违法，适用法律法规错误，九龙坡区政府按照每人10平方米乘以楼层数计算补偿面积或按照人均20平方米计算补偿面积没有法律依据。被征收人的房屋征收事由不符合法定条件，九龙坡区房管局在上报重庆市九龙坡区重庆市西站综合交通枢纽工程项目评估信息时，无唐昌淑、余红丽的房屋。

　　九龙坡区政府向本院提交书面答辩意见称，1.本案房屋评估机构选定有较为特殊的历史背景，因涉案房屋没有产权证明，其房屋所涉土地的使用权人为重庆市农产品（集团）有限公司，征收范围内有产权证的仅有农产品集团一户，征收部门就该问题征求了该公司意见，通过协商选定方式确定符合法律规定，再审申请人没有参与评估机构选定，但其实体权益并未因此受到影响。2.在征收决定公告后，房屋征收部门将分户的初步估价结果向被征收人进行了公示，华康评估公司针对被征收人作出了《分户估价报告》之后，依法送达了该报告。3.评估公司仅仅是对被征收房屋的市场价值进行评估，不会对被征收房屋的面积作出认定。4.再审申请人认为房屋征收部门没有与其沟通、协商，与事实不符。5.因被征收房屋有其独特的历史背景，《征补方案》明确将80年代西山村五社被征地时农转非户籍人员为征收补偿对象，原户籍人员已去世的，其法定继承人继承其应享受的征收补偿，九龙坡区政府所作024号《征收补偿决定》充分保障了被征收人和补充安置人员的权益。综上，被诉024号《征收补偿决定》主体适格、程序合法、内容适当。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回唐昌淑、余红丽人的再审申请。

　　本院认为，根据再审申请人唐昌淑、余红丽提出的请求和理由，并结合原审审理情况，本案主要涉及以下三个方面的问题：

　　（一）关于九龙坡区政府作出024号《征收补偿决定》的行政程序问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，九龙坡区政府于2016年11月2日作出《征收决定》后，房屋征收部门因与唐昌淑、余红丽在《征补方案》确定的签约期限内经协商达不成协议，经九龙坡区房管局的报请，九龙坡区政府根据《征补方案》内容作出被诉024号《征收补偿决定》并依法送达，其行政程序并无明显不当。

　　（二）关于确定房屋补偿面积的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中，根据原审查明的事实，经重庆义国测绘有限公司测绘，涉案房屋面积为574.86平方米，无房屋产权证。九龙坡区政府所作024号《征收补偿决定》确定120平方米按有证房屋作为房屋征收补偿面积，剩余454.86平方米按残值补助面积补助。根据前述规定，若将涉案房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行。九龙坡区政府作出024号《征收补偿决定》将其中454.86平方米作为无证建筑以残值的方式进行补偿，但并未提交其依法进行了调查、认定和处理等相关程序的证据。九龙坡区政府辩称其确定唐昌淑、余红丽户应补偿的房屋面积为120平方米，剩余454.86平方米以残值方式补偿，主要是考虑被征收房屋来源于上世纪八十年代农转非时按每人10平方米土地的面积依照规定自行修建房屋，并参照当时农转非划地自建时有效的《城镇个人建造住宅管理办法》中关于城镇个人建造住宅的建筑面积，人均建筑面积不得超过二十平方米的相关规定。但九龙坡区政府并未提供唐昌淑、余红丽户当时农转非划地自建安置的政策依据，亦未提供被征收房屋修建来源的调查情况，且九龙坡区政府所参照的《城镇个人建造住宅管理办法》已废止，其按照唐昌淑、余红丽户人均20平方米确定被征收房屋补偿面积，并无明确的法律依据，亦不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定的补偿原则。据此，本案被诉024号《征收补偿决定》确定房屋征收补偿面积的证据不足，缺乏法律依据。

　　（三）关于评估报告的合法性问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，九龙坡区政府通过协商方式选定华康评估公司作为本案征收补偿行为的评估单位，对评估机构作出的被征收房屋初步评估结果进行了公示。在本案被征收房屋《分户估价报告》作出后，九龙坡区政府房屋征收部门工作人员向唐昌淑、余红丽留置送达了《分户估价报告》，由见证人在送达回执上签名予以见证，并无明显不当。唐昌淑、余红丽主张《分户估价报告》未依法送达，与原审查明的事实不相符，该再审理由不能成立。但需要说明的是，华康评估公司所作《分户评估报告》是根据九龙坡房管局《房屋征收评估委托书》中所认定的征收补偿面积进行评估的结果，但因确定本案被征收房屋面积为120平方米，缺乏法律依据，证据不足，故以此确定的面积作出的《分户估价报告》亦缺乏相应的事实基础。

　　综上，九龙坡区政府作出的024号《征收补偿决定》行政程序无严重违法，但确定唐昌淑、余红丽户被征收房屋补偿面积为120平方米的证据不足，缺乏法律依据，且与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定的内容不相符合。一、二审判决认定九龙坡区政府024号《征收补偿决定》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，事实根据和法律依据不足。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十二条之规定，裁定如下：

　　一、撤销重庆市高级人民法院（2017）渝行终425号行政判决；

　　二、本案发回重庆市高级人民法院重新审理。

　　审判长李德申

　　审判员王海峰

　　审判员杨　军

　　二〇一九年四月四日

　　法官助理张林波

　　书记员程怡

来源：行政涉法研究

二、最高法判例谈给予补偿前，房屋被违法强制拆除的赔偿范围、标准和方式

　　裁判要点

　　按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收国有土地上的房屋首先要制定征收补偿方案、作出征收决定，其次是签订补偿协议或者作出征收补偿决定，予以补偿。补偿是房屋征收过程中的主要步骤之一，是关系被征收人核心利益的重要环节。如果在依法给予被征收人补偿之前，房屋被征收机关违法强制拆除，按照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条关于“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：…（三）违法征收、征用财产的…”的规定，产生国家赔偿责任。原本需要给予被征收人补偿的房屋及相关财产的价值转化为违法强制拆除行为造成的财产损失，被征收人作为赔偿权利人可以请求国家赔偿。由于赔偿与补偿指向的客体基本相同，这种赔偿的范围、标准和方式除依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定执行外，还可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的具体规定。此外，为了防止征收机关“以赔代补”、恶意违法强拆行为的发生，赔偿的金额原则上不能低于补偿的数额。

　　裁判文书

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2017）最高法行申7437号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西宁仁杰粮油批发市场有限公司。住所地：青海省西宁市城北区柴达木路600-6号。

　　法定代表人：哈宗仁，该公司总经理。

　　委托诉讼代理人：刘桂芹，北京市东卫律师事务所律师。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海省西宁市城东区人民政府。住所地：青海省西宁市城东区昆仑东路188号。

　　法定代表人：李志坚，该区人民政府区长。

　　委托诉讼代理人：姜萍，青海鑫辰律师事务所律师。

　　再审申请人西宁仁杰粮油批发市场有限公司（以下简称仁杰粮油公司）因诉青海省西宁市城东区人民政府（以下简称城东区政府）房屋强制拆迁行政赔偿一案，不服青海省高级人民法院（2017）青行终3号行政赔偿判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　仁杰粮油公司申请再审称：一、原审判决认定事实不清。1.二审判决300万元作为赔偿，尚未计算停产停业损失、搬迁损失、被拆迁建筑物的附属物及固定资产损失。2.城东区政府拆迁行为系违法拆迁已为法院判决认定，但一、二审法院均未对城东区政府作出每平方米建筑补偿2000元的合理性、合法性给予认定。3.二审法院认定的政府作出补偿的标准是失效的标准，本案拆迁的时间是2013年10月，政府按照2007年的文件在2004年的标准之上上浮15%与市场价值增幅严重不符；被安置的用地系首次拆迁的安置用地，再审申请人无异议，但不属本案争议部分。4.再审申请人一审、二审均提供了附属设施、固定资产损失的证据，提供了公司过渡期临时交易大棚建设合同及相关视频、员工工资支出凭证等，二审法院确认再审申请人没有提供固定资产和附属设施损失赔偿的证据，与事实不符。二、二审判决适用法律法规、地方性法规不当。1.二审判决补偿数额不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条关于"被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格"的规定。2.二审法院未适用《青海省人民政府关于贯彻的实施意见》。3.二审法院不批准重新鉴定不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条规定。请求：1.撤销二审判决；2.改判城东区政府先行给付已确定的"补偿"115757550.5元；并支付自2013年11月1日至实际给付期间的银行同期贷款利息；3.改判城东区政府对被违法拆迁的51400.77平方米建筑物、建筑物附属物、固定资产按照生效判决作出时以同类房屋的房地产市场评估价格为标准予以赔偿，对仁杰粮油公司停产停业、搬迁等损失参照青政（2011）24号文规定的已施行的临时安置标准予以赔偿，即每平方米每年600元过渡费，给付4年。（此项在给付第2项本金诉讼请求基础上进行差额赔偿）。

　　本院认为，本案是因国有土地上房屋征收过程中，征收机关违法强制拆除被征收房屋引发的行政赔偿案件。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，征收国有土地上的房屋首先要制定征收补偿方案、作出征收决定，其次是签订补偿协议或者作出征收补偿决定，予以补偿。补偿是房屋征收过程中的主要步骤之一，是关系被征收人核心利益的重要环节。如果在依法给予被征收人补偿之前，房屋被征收机关违法强制拆除，按照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条关于"行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：…（三）违法征收、征用财产的…"的规定，产生国家赔偿责任。原本需要给予被征收人补偿的房屋及相关财产的价值转化为违法强制拆除行为造成的财产损失，被征收人作为赔偿权利人可以请求国家赔偿。由于赔偿与补偿指向的客体基本相同，这种赔偿的范围、标准和方式除依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定执行外，还可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的具体规定。此外，为了防止征收机关"以赔代补"、恶意违法强拆行为的发生，赔偿的金额原则上不能低于补偿的数额。

　　涉案的城东区政府强制拆除仁杰粮油公司位于西宁市城东区一颗印48号市场的行为已被青海省高级人民法院（2015）青行终字第30号行政判决确认违法，请求国家赔偿的前提条件具备。仁杰粮油公司在本案中的赔偿请求包括：1.判令城东区政府按照每平方米5500元的标准对违法拆除的仁杰粮油公司51400.77平方米建筑物赔偿共计282704235元；2.判令城东区政府因房屋拆迁造成仁杰粮油公司停产停业、搬迁等造成的各项损失每平方米1800元共计赔偿92521386元；3.判令城东区政府赔偿仁杰粮油公司被拆迁建筑物的附属物和固定资产。从赔偿请求内容来看，均是强拆行为导致的财产损失，法院应当结合当事人提交的证据分别予以审查、认定并作出裁判。二审判决虽然认定西宁市人民政府等有关部门在房屋征收过程中拟在西宁市××××村片区安排88.3亩土地作为仁杰粮油公司安置用地，且在房屋被强制拆除后，城东区政府对涉案房屋以及附属物、固定资产的价值进行了重新评估，但是这些补偿和安置措施均未最终落实，仁杰粮油公司的财产损失亦未得到弥补，而目前国家赔偿程序已经启动，法院应当围绕仁杰粮油公司的赔偿请求进行审理，把原本需要补偿的房屋等财产价值纳入国家赔偿的数额范围内。但是二审法院对本案赔偿请求并未全面审理和裁判：对于建筑物损失的赔偿请求，二审判决虽认定仁杰粮油公司主张的每平方米5500元系单方委托评估公司所作，系咨询性质，不符合评估报告的形式和实质要件，不予认定，但对客观存在的被拆除的建筑物价值损失应当按照什么标准计算、数额应是多少没有依法予以认定并体现在赔偿数额中；对于建筑物附属物和固定资产损失的赔偿请求，二审判决虽未采纳城东区政府主张的仁杰粮油公司无损失证明的意见，但对仁杰粮油公司的该请求亦未作出相应裁判；二审判决仅对仁杰粮油公司提出的停产停业、搬迁损失概括判决赔偿300万元，遗漏了第一项和第三项诉讼请求。

　　综上，仁杰粮油公司的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第六项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第一款、第一百一十八条的规定，裁定如下：

　　一、指令青海省高级人民法院再审本案；

　　二、再审期间，中止原判决的执行。

　　审判长李涛

　　审判员李春

　　审判员杨卓

　　二〇一八年十月三十一日

　　书记员赵贝

　　来源：鲁法行谈

三、屏山县征地拆迁补偿安置实施办法

　　屏山县征地拆迁补偿安置实施办法

　　第一章　总则

　　第一条为了依法做好征地拆迁补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织和村民合法权益，保障征地拆迁补偿安置工作顺利推进，促进城乡经济发展，维护社会稳定，根据《中华人民共和国土地管理法》《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等法律及政策法规规定，结合屏山县实际，制定本办法。

　　第二条本县行政区域内依法征收农村集体所有土地，其拆迁补偿安置适用本办法。

　　国家和省重点交通、能源、水利等大型基础设施项目征地补偿安置另有规定的，从其规定。

　　第三条县人民政府是征地拆迁补偿安置工作的主体，县自然资源规划局是全县征地拆迁补偿安置工作的主管部门，各乡镇人民政府是征地拆迁补偿安置工作的实施单位。

　　发展改革、人力资源社会保障、财政、审计、住建城管、医保、公安、民政、司法、农业农村、统计、扶贫开发等行政主管部门，应当按照各自职责，共同做好相关工作。

　　村（居）民委员会应当协助征地机构做好征地拆迁补偿安置工作。

　　第四条征地补偿包括土地补偿、安置补助和地上附着物的补偿。

　　第五条土地补偿费和归属集体经济组织的补偿资金，由被征地集体经济组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行管理和使用。安置补助费用于被征地人员的安置。地上附着物的补偿费归地上附着物的所有者所有。

　　第六条征地安置包括被征地人员安置和被拆迁户住房安置。征收农村集体土地对应安置人员分为农业安置和农转城安置两种方式；住房安置分为货币安置、还房安置和自建房安置三种方式。

　　第二章征地补偿

　　第七条征收土地以实测水平投影面积为准，地类认定以现状为准，按照省人民政府批复并公布的农用地区片综合地价计算补偿。征收农用地以外的其他集体土地参照农用地区片综合地价标准执行。

　　第八条征收农用地的土地补偿费和安置补助费根据屏山县农用地区片综合地价确定，其中土地补偿费占比40%，安置补助费占比60%。

　　第九条农用地区片综合地价分为两类，一类区片范围为屏山镇；二类区片范围为锦屏镇、大乘镇、新安镇、书楼镇、龙华镇、中都镇、新市镇、夏溪乡、屏边彝族乡、清平彝族乡。

　　第十条地上附着物补偿费根据地上附着物种类按实清点丈量后计算补偿。但属下列情形之一的不予补偿：

　　（一）依法迁建住房后，对原宅基地上未按规定自行拆除的房屋。

　　（二）临时用地超过批准使用期限或虽未超过批准使用期限但批准文件上载明不予补偿的地上建（构）筑物。

　　（三）在县政府发布《土地征收启动通告》后抢种、抢栽、抢建的。

　　（四）违反法律、法规规定所修建的建（构）筑物。

　　（五）天然野生杂丛。

　　第十一条拆迁农村村民住宅以被拆迁户的《集体土地建设用地使用证》或《村镇房屋所有权证》等有效证件为依据，按《房屋重置价标准表》（附件1）所列标准计算补偿。

　　建筑物的面积以外墙为边线进行测量。墙体外侧至滴水线之间的面积和未封闭阳台的面积减半计算。

　　第十二条县政府发布《土地征收启动通告》之日前具有营业执照、税务登记证的农村村民合法住宅改作生产经营性用房或经批准的生产经营性用房，按《房屋重置价标准表》（附件1）补偿后，另按6000元/户的标准给予一次性生产经营损失补偿。按以上标准补偿后不再返还生产经营用房。

　　第十三条拆迁涉及电力、通讯、广播电视、管网等公共设施的补偿，参照有关行业规定标准执行。

　　第十四条建筑物的装修（装饰）补偿，以户为单位，被拆迁户可以在下列方式中选择一种方式进行补偿：

　　（一）清点丈量方式：按《装修（装饰）补偿标准表》（附件2）所列标准清点丈量后计算补偿。

　　（二）定补方式：按照应安置人员10000元/人的标准计算补偿。

　　第十五条构筑物的补偿费按《地上构筑物及其他附属设施补偿标准表》（附件3）所列标准清点丈量后计算补偿。

　　第十六条果树、林木等附着物以清点丈量的方式进行补偿，即对成片（指郁闭度达70%及以上的）或零星种植的果树、林木及其他经济作物，按照《成片林木补偿标准表》（附件4）、《零星林木补偿标准表》（附件5）所列标准清点丈量后计算补偿。对未抢栽种农用地，经清点计算，其补偿金额低于5000元／亩的，按5000元／亩补偿。

　　第三章人员安置

　　第十七条城集镇规划区外的水利、交通、能源、通讯等点状、线形项目，对征地应安置人员原则上实行农业生产安置。城集镇规划区内的项目，对征地应安置人员原则上实行农转城安置。具体安置方式以县人民政府批准的《征地拆迁补偿安置方案》为准。

　　第十八条实行农业生产安置的，土地补偿费和安置补助费全额支付给被征地集体经济组织，用于保障被征地农民的生活，原集体经济组织成员身份不变。

　　第十九条征地农转城应安置人数按照被征收土地面积除以征收前被征地集体经济组织人均土地面积计算，不足一人的按一人计算。

　　人均土地面积按照被征地集体经济组织土地总面积除以总人口计算。土地总面积的确定，城集镇规划区外的点状或线形项目用地以土地利用现状数据成果调查到村的结果为准，其他项目以实测土地水平投影面积为准。总人口以项目经有权机关批准之日被征地集体经济组织享有集体土地承包经营权的在册人口为准。

　　第二十条实行农转城安置的，土地补偿费支付给被征地集体经济组织管理和使用；安置补助费全额用于为农转城人员办理社会保障手续，不足部分资金由政府落实，列入征地成本。

　　（一）已满16周岁以上的人员，应为其建立养老保障关系，缴纳养老保障费用。

　　（二）已满60周岁的男性和已满55周岁的女性，应为其建立医疗保险关系，缴纳医疗保险费用；16周岁以上至男60周岁和女55周岁以下的人员，按规定发放医疗保险补助金。

　　（三）16周岁以上至男60周岁和女50周岁以下的人员应参加失业保险。

　　对参保的农转城人员，其应缴纳的失业保险费由个人、集体和政府三方承担;失业保险的缴费标准为被征地农转城人员应享受的全部失业保险待遇所需资金，即24个月失业保险金标准的150%，其中个人应缴纳的部分，按上年度全市职工平均工资的60%作为缴费基数，按1%的缴费比例一次性缴纳10年，余下的由农村集体和政府各承担50%，失业保险经办机构为其建立10年的个人缴费记录，按规定申领失业保险金。

　　对不愿参保的农转城人员，经本人申请和乡镇人民政府批准，经人社（就业）部门测算后，也可一次性按政策标准减半申领失业保险补助金(到退养年龄不足24个月的，按实际月数计发)。

　　（四）未满16周岁的农转城应安置人员，其应享受的安置补助费按照被征地单位征地时人均土地面积乘以区片综合地价补偿费的60%，一次性发放给个人。

　　农转城安置人员的年龄认定，以项目经有权机关批准之日进行计算；农转城安置人员的出生日期，以居民身份证登记信息为准。

　　第二十一条在项目经有权机关批准之日前，户籍已从被征地农村集体经济组织迁出的现役义务兵和初级士官、大中专在校学生、正在服刑人员，按农转城政策予以安置。

　　确定农转城人员时，应优先安排被占地户。农转城安置的具体人员名单，由农村集体经济组织与被占地户协商确定，张榜公示后，在签订《征地补偿安置协议》之日起两个月内报有权机关批准。协商不成的，由乡镇人民政府按占地面积直接确定。

　　未在规定时间内上报人员名单或提交参保相关资料的，由被征地农村集体经济组织和相应农转城人员承担相关责任。

　　第二十二条下列人员只办理农转城手续，不享受第二十条的安置待遇：

　　（一）户口在被征地农村集体经济组织的国家机关、事业单位、国有控股公司在职在编人员。

　　（二）户口在被征地农村集体经济组织的离（退）休、退职人员。

　　（三）法律、法规及政策规定不享受征地补偿安置的人员。

　　第二十三条已确定为农转城安置的人员，在建立社会保障关系前死亡的，按30000元/人的标准发放一次性丧抚补助。

　　第二十四条农转城安置人员须在接受补偿并交付土地后，方可享受有关安置待遇。

　　第四章　住房安置

　　第二十五条拆迁农村村民住宅的，应对涉及的农村村民进行住房安置。

　　拆迁城集镇规划区内的住宅原则上实行货币安置或还房安置方式；拆迁城集镇规划区外的住宅原则上实行自建房安置方式。具体安置方式以县人民政府批准的《征地拆迁补偿安置方案》为准。

　　被拆迁农村村民以户为单位，每户只能选择一种安置方式。

　　第二十六条拆迁农村村民住宅，按照“一户村民只能有一处不超过规定面积的宅基地”的规定和“一户多宅的，面积合并计算”“多户一宅的，人口合并计算”的原则进行补偿安置。

　　被拆迁户中以下人员可以享受住房安置:

　　（一）项目经有权机关批准之日前，在征地范围内有合法住宅的本集体经济组织成员。

　　（二）项目经有权机关批准之日前，原属被征地集体经济组织成员的现役义务士兵和初级士官、在校大中专学生、正在服刑的人员，纳入原户口进行合并安置。

　　（三）未享受住房公积金或福利分房，户口迁回原籍的国家机关、事业单位、国有控股公司在职在编人员中的离（退）休、退职人员。

　　（四）前期因征地未进行住房拆迁安置的被征地农转城安置人员。

　　（五）迁回原户籍的农转城大中专学生（国家机关、事业单位、国有控股公司在职在编人员除外）,纳入共同居住户口进行合并安置。

　　（六）原属被征地集体经济组织成员，集资入户到城集镇，仍然长期居住在原集体经济组织自有合法房屋内的人员，纳入原户口进行合并安置。

　　（七）在《征地补偿安置协议》签订前，因婚嫁（配偶迁入前系农村户籍居民，非国家机关、事业单位、国有控股公司在职在编人员），婚育或随迁18周岁以下农村户籍子女，纳入原户口进行合并安置。

　　对户的认定以县政府《征地拆迁补偿安置方案》批准之日公安机关的户籍资料为准。

　　第二十七条选择货币安置方式的，被拆迁农房按《房屋重置价标准表》（附件1）进行补偿，并根据应享受住房安置的人数，按人均30平方米一次性计发购房补助，政府不再提供安置房，被拆迁安置人员也不再享有农村宅基地的权利。

　　第二十八条货币安置购房补助标准：县城规划区、县城工业园区（含宋家坝工业园区）范围内为4500元/平方米；其他场镇规划区范围内为2500元/平方米。在乡镇辖区设定的工业园区参照该乡镇规划区范围内的标准执行。

　　第二十九条选择还房安置方式的，根据应享受住房安置的人数，除按建筑面积人均30平方米基本住房标准由政府提供安置房进行安置外，每户还可申购建筑面积30平方米的安置房。

　　被拆迁户原住房建筑面积人均30平方米部分不享受第十一条规定的拆迁补偿，且按建筑结构由高到低的顺序进行抵扣。

　　政府提供的安置房不足或超过还房安置面积的，按对应区域货币安置购房补助标准进行结算。

　　还房安置过渡期间，婚嫁（其配偶户籍迁入前属城镇居民的除外）、生育新增的家庭成员，以安置房分配时的货币安置购房补助标准一次性计发购房补助后，不再进行还房安置。

　　第三十条选择还房安置方式的，安置房不动产登记土地使用权原则为划拨性质。安置房不动产登记所需办证费用及安置房首期维修基金统一列入征地成本。

　　被拆迁户可以根据《农房拆迁补偿安置协议》和《家庭房屋产权登记协议》，办理安置房不动产登记。

　　第三十一条选择自建房安置方式的，被拆迁农房按《房屋重置价标准表》（附件1）进行补偿，其中应享受住房安置人口房屋重置补偿费不足30000元／人的，补齐不足部分。

　　根据应享受住房安置的人数，按26000元／人的标准给予一次性计发建房补助（含建房用地以及平场、水电安装、便道等基础设施建设），由被拆迁户按照农村村民建房管理的有关规定申请宅基地建房。具备条件的，由乡镇人民政府组织，纳入聚居点建设。

　　第三十二条被拆迁户按期签订《农房拆迁补偿安置协议》并搬迁的，按照以下标准计发搬迁补助费、过渡费。

　　（一）搬迁补助费：根据应享受住房安置的人数，按照2000元／人的标准一次性计发。

　　（二）过渡费：根据应享受住房安置的人数，按照每人每月200元的标准，根据安置方式，按以下方式计发:

　　1.选择货币安置方式的，按6个月计算一次性发放。

　　2.选择还房安置方式的，自搬迁之日起，按月计发，每季度兑现一次。过渡期超过1年的，过渡费按400元/月的标准计发。安置房分配的次月起停发过渡费，另按1000元/人的标准一次性计发装修过渡补助。

　　政府提供的安置房为清水房的，以签订《农房拆迁补偿安置协议》确定的应安置人口按5500元/人的标准计发水、电、气等综合补助。

　　3.选择自建房方式安置的，过渡费按12个月计算，一次性发放。

　　第五章奖励

　　第三十三条被拆迁户按期签订《农房拆迁补偿安置协议》并在规定期限内搬迁完毕的，按住房安置人口一次性给予5000元／人的搬迁奖励。逾期搬迁的不予奖励。

　　第六章法律责任

　　第三十四条在征地补偿安置费用公示期内，被征地集体经济组织或个人认为有错漏情况的，应当在公示期内向征地机构提出书面复查申请，征地机构在接到申请后及时组织复查，以复查结果为准，但不影响补偿安置费用的按时支付和被征收土地的按时交付工作。对阻挠和破坏征地工作，妨碍工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十五条县级征地主管部门及乡镇人民政府应当各司其职做好征地拆迁工作，及时、足额支付征地补偿费，依法依规安置被征地拆迁群众，接受纪委监委、审计、财政等部门监督。

　　第三十六条农村集体经济组织或者个人逾期拒不领取补偿安置费的，由征地部门依法将补偿安置费转入项目所在地乡镇农村集体资金代管专户或者转入当事人的银行账户。

　　第三十七条有关征地工作人员在征地拆迁补偿安置工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　被征地单位、有关部门或人员弄虚作假，骗取、冒领、截留、挪用征地补偿安置费用的，视情形依法追究有关人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章附则

　　第三十八条本办法自2020年12月31日起施行，有效期5年。《屏山县征地拆迁补偿安置实施办法》（屏府发〔2015〕12号）同时废止。

　　第三十九条本办法由屏山县自然资源和规划局负责解释。

　　来源：屏山县人民政府网站

四、广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知

穗建规字〔2021〕5号

　　广州市住房和城乡建设局关于印发广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引的通知

　　各有关单位：《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

　　广州市住房和城乡建设局

　　2021年4月30日

　　广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引

　　为保障农村集体经济组织及其成员的合法权益，顺利推进城中村改造，依据《广东省农村集体经济组织管理规定》（广东省人民政府令第189号）、《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）、《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》（穗府〔2019〕11号），制定本指引。

　　对于纳入我市三年实施计划、五年行动方案的城中村改造项目，以下表决的事项，若村集体经济组织依法制定的章程已有明确规定的，应按组织章程进行表决；若组织章程不明确的，可参考以下条款执行：

　　一、城中村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）。村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：

　　（一）由村集体经济组织召开成员大会进行表决；

　　（二）由村集体经济组织召开成员代表会议进行表决。

　　二、改造实施方案。村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：

　　（一）在改造实施方案提交城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对城中村改造实施方案进行表决；

　　（二）在改造实施方案提交城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。改造实施方案经城市更新工作领导小组审议通过并批复后，由村集体经济组织召开成员大会进行表决。

　　三、合作意向企业选择。村集体经济组织就是否引入合作意向企业组织成员代表会议表决通过；村集体经济组织在征求村民意见基础上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，报镇人民政府（街道办事处）审核，镇人民政府（街道办事处）应征求区城市更新部门意见；经审核通过后，组织成员代表会议表决，决定的事项在村域范围内公示7个自然日以上。

　　四、合作企业选择。村集体经济组织草拟招商或者公开招拍挂文件，经征询政府相关部门意见后，组织成员代表会议或成员大会表决。村集体经济组织按规定程序选择候选企业后，招商或者公开招拍挂文件中明确还应进行表决的，由村集体经济组织召开成员代表会议或成员大会表决确定合作企业。

　　五、村集体建设用地转国有建设用地。经村集体经济组织召开成员大会或成员大会授权成员代表会议表决，自愿申请将村集体建设用地转为国有建设用地。

　　六、拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。

　　七、关于城中村改造意愿、改造实施方案、合作意向企业和合作企业选择、村集体建设用地转国有建设用地等事项表决通过比例。若村集体经济组织召开成员大会表决，应当有该组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有该组织2/3以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的半数以上通过；若村集体经济组织召开成员代表会议表决，应当有该组织2/3以上的成员代表参加，所作决定应当经到会代表2/3以上通过。

　　八、除合作意向企业选择外，本指引涉及成员大会和成员代表会议表决通过的事项应在村域范围内公示不少于5个工作日；对于成员代表会议讨论决定的事项，1/10以上有选举权的成员提出异议的，应当提交成员大会重新表决。拆迁补偿安置方案表决结果也应在村域范围内公示不少于5个工作日。

　　九、村集体经济组织可以结合项目的具体情况，同步表决多个事项，涉及不同表决主体和通过比例的，应按照规定分别计票。

　　十、如原村集体经济组织完成农村股份合作制改革，村集体经济组织章程明确权力决策机构是股东大会和股东代表会议，则本文中的“成员大会”对应调整为“股东大会”，“成员代表会议”对应调整为“股东代表会议”。

　　十一、本指引自印发之日起实施，有效期二年。本指引实施前已经完成的表决事项不适用本指引。已批改造方案的城中村改造项目，其尚未完成的表决事项，既可按照批复要求进行表决，也可以参照本指引进行表决。

五、最高法判例谈与征地批复内容不符时，征收公告是否具有可诉性？

　　当征地林木附着物补偿款通知书送到家里时，许女士、郭先生才知道自己的承包地被征收了。后又发现征地批复内容与征地公告上面的内容不符，且征收程序也存在违法之处。为了维护自己的权益，许女士、郭先生委托律师向法院提起了诉讼。那么，他们的请求能得到法院的支持吗？今天，北京圣运律师与大家一起来看看这个案件

　　2015年5月，许女士与郭先生收到当地县国土资源局送达的征地林木附着物补偿款通知书，此时他们二人才知道自己的承包地被县政府给征收了。后来他们二人又发现此次征收存在着诸多的违法之处。县政府在征收过程中，并没有召集村民大会听证讨论，也没有依法在被征收区域内发布征地方案公告和安置公告。

　　同时他们还发现，两人被征收的承包经营土地面积足有20多亩，而且还有其他农户的土地也在此次征收范围内，但是该土地面积与省人民政府批复的面积不符，远远超出了省人民政府批准征收的土地面积。为此，许女士与郭先生认为，县政府的行为侵犯了其的承包经营权，于是向法院提起了诉讼，请求确认县政府于2014年7月作出的《征收土地方案公告》涉及其承包经营土地的部分违法。

　　县政府辩称，在征地报批之前依法履行了相关程序，以公告的形式告知了征地情况、对土地现状调查的结果，并经被征地人确认，保障了村民申请听证的权利。至于许女士、郭先生所说的面积不符问题，原因在于测量时各村组间互套种、指界不准造成的，总体面积仍然是xx公顷。

　　经过法院的审理，一审法院以县政府对于xx区总面积认定正确的情况下对于xx组的具体征地面积认定错误属于工作失误，该差错对许女士与郭先生权利不产生实际影响为由驳回了其的诉求。许女士与郭先生不服上诉后，二审法院又以县政府不是本案适格被告为由撤销了一审判决，驳回了许女士与郭先生诉求。

　　随后，许女士向最高院申请了再审，请求撤销二审裁定。

　　再审法院审理认为，实践征收过程中，有些征收土地公告内容与征地批复批准征收土地的用途、范围、面积、补偿标准等内容不相符，该公告行为将对被征收人的权利义务产生实际影响，被征收人以此为由，针对征收土地公告提起诉讼的，应当属于人民法院行政诉讼受案范围。

　　本案中，县政府作为征地实施机关，作出的征收土地公告中涉及征收该组土地的面积与省人民政府批准的该组面积不符，许女士认为侵犯了其承包经营权，于是提起诉讼，该征收土地公告具有可诉性。最高院还认为，本案针对的是征收实施行为提起的诉讼，并非针对征收土地批准行为，因此县政府是本案的适格被告。最终，最高院指令省高院再审本案。

　　针对本案，北京圣运律师认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款的规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。

　　而市、县级人民政府依法发布征收土地公告的行为，仅仅是将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等事项，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公示告知的行为，这对被征收人权利义务并不会产生影响。产生实际影响的是征收土地批复以及后续相关征收实施行为。因此，按照最高院的判例来看，如果实践中，征地公告中的内容与批复内容不符，那么该征地公告就具有可诉性。

　　北京圣运律师提醒大家，征地拆迁涉及到被征收人的相关权益，因此如果发现征收方征收程序不合法，或是有少批多占、未批先占等情况，那么一定要及时的咨询律师，依法提起行政诉讼维护自己的合法权益。