更新时间:2025-05-07 17:27 发布:2024-10-23 15:26 文章来源：北京圣运律师事务所
在土地征收、房屋征收中，双方就补偿事宜长时间没有协商成功且达成协议的现象是非常多见的，毕竟拆迁涉及被征收人的利益及国家的利益。但在没有达成协议的情况下，有的被征收人与征收方通常会持续一段时间的冷战，有的征收方则会克制不住自己的性子，直接强制拆除被征收房屋从而达到征收的目的，那么，征收方的这种做法是否合法合理呢？
首先可以肯定的是，补偿协议未签订，补偿未落实，征收通过直接强拆房屋来实现征收目的行为肯定是不合法的。
其次，双方在补偿事宜上未通过沟通方式签订补偿协议，而是持续冷战，可以说对双方都会产生不利的影响。
那么，当双方就补偿事宜无法通过沟通来达成一致意见并签订补偿安置协议时，应当要如何做呢？
征收方
1、依法作出补偿决定
如果征收方与被征收人在征收中因补偿事宜或是因房屋产权问题迟迟没有签订补偿协议的话，那么征收方若想尽早实现征收目的，完成征收工作，是可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》或是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》中的规定，对被征收人作出征收补偿决定或是征地补偿安置决定的。
直接强拆房屋是不可取的方法，这样不仅违反了阳光征收原则，同时也侵害了广大被征收人的合法权益。
2、申请人民法院强制执行
如果广大被征收人没有在法定期限内申请行政复议或是提起行政诉讼，那么作出征收决定的市、县级人民政府可以申请人民法院强制执行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。
《土地管理法实施条例》第三十一条规定：对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
被征收人
1、 及时收集相关的证据材料
如果对拆迁补偿不满意，那么我们被征收人在启动法律程序之前，就需要做好收集证据的工作，比如保存好与征收方谈判时的录音，一些拆迁文件比如拆迁公告、补偿安置方案、评估报告、房屋、土地现状调查结果等，另外，购买水、电的票据，家具等室内物品的票据也要好藏好。
2、 对被征收房屋里外进行拍照、录像
在拆迁工作正式开始时，被征收人就需要对房屋进行拍照、录像，尽量要拍全了，照片要足够的清晰，以免房屋被征收方突然强拆，日后起诉没有证据证明房屋及室内物品原本的价值。
3、 对补偿方案、评估报告不满意要申请听证跟复核、鉴定
对补偿方案不满意或是对评估报告有异议时，一定要马上向相关部门申请听证或是向当地房地产评估机构、房地产价格评估专家委员会申请复核或是鉴定，否则相关部门会认为您认同补偿方案中的补偿标准或是评估结果，放弃了申请听证的权利或是申请复核或是鉴定的权利
4、 及时地咨询专业律师
在征地拆迁中，一旦出现拆迁问题，要及时地咨询专业律师，这是很有必要的，千万不要与征收方纠缠不清。
5、针对补偿决定或是征地补偿安置决定直接提起诉讼
绝大多数情况下，一旦双方未签订补偿协议，那么征收方通常会先对被征收人作出补偿决定或是征地补偿安置决定。当大家收到该文件时，一定要引起重视。如果广大被征收人对征收方下达的征收补偿决定不服，那么一定要在60天内申请行政复议或是在6个月内提起行政诉讼。只要我们启动了法律程序，那么相关部门也就暂时不能向法院申请强制执行了，只能等到诉讼结束。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
所以，大家不管是收到征收补偿决定也好，还是其他会对自己本身利益产生影响的文件，一定要及时地在专业律师的帮助下，启动法律程序，如果未在法定期限内提起诉讼，那么其结局一定不是征收方妥协，而是房屋被强拆。
总之，北京圣运律师需要提醒大家的是，不管是集体土地征收还是国有土地征收，都始终关系到被征收人的利益，一旦遇到补偿不合理，或是征收方违反法定程序，违法强拆房屋，给被征收人造成巨大损失，那么被征收人一定要及时地通过法律途径来维护自己的权益。
【基本案情】
林某某是福建省人，其在当地拥有一处合法的房屋，但后来当地相关部门相继作出了土地征收的批复文件及土地征收的通知，同意征收某村旱地，同时将上述农用地转让建设用地，随后，相关部门又发布了《征地补偿安置方案公告》，并张贴在村委会的公告栏中。在看到补偿安置方案后，林某某则认为补偿安置方案中的补偿标准非常的不合理，如果按照现在的补偿标准进行补偿的话，那么日后的生活水平肯定会远不如现在，所以，林某某便拒绝了与相关部门签订补偿安置协议。
然而让林某某没有想到的是，其拒绝签订补偿安置协议的行为，让相关部门非常的不满意，相关部门在对林某某未作出任何文件，且未告知林某某的情况下，擅自将林某某的房屋以“违法建筑”的名义实施了强制拆除行为。由于林某某常年不在当地生活，相关部门也未通知林某某，所以，林某某得知其房屋被拆除的消息时，距离房屋被拆除已是一年之久。
看到自己好端端地房屋被以“违法建筑”之名拆的满目疮痍，林某某十分的痛心，但为了保障自己的合法权益，林某某决定通过法律途径来维护自己的合法权益。随即林某某便针对相关部门的强拆行为自行向人民法院提起了行政诉讼，请求确认相关部门强制拆除自己房屋的行为违法，在提起确认强拆违法时，林某某也一并提起了国家赔偿。但是在收到一审判决后，林某某是非常的不满意，一审判决给予的林某某每平方米只有一百多元的赔偿。
林某某深知二审的重要性，所以，其也不敢自行提起上诉，于是在经过查找与对比后，林某某委托了专门做征地拆迁的北京圣运律师来帮助自己。
【办案过程】
北京圣运律师在介入该案件后，根据林某某现有的证据及描述，又重新对整个案件进行了分析与探讨，并制定了一套维权计划来帮助林某某，由于时间非常紧迫，所以，维权计划在取得林某某的同意后，便马上指导林某某向省高院提起了上诉，在上诉过程中，北京圣运律师认为，相关部门在强制拆除林某某房屋之前，并没有按照法律规定的程序进行，林某某自始至终没有收到过任何的责令限期改通知书，而且房屋是否属于违法建筑并不属于此案的审理范围。另外，一审法院按照xx建设项目征地拆迁补偿安置方案的批复中的标准坟算房屋补偿价值，显然过低，一旦按照这个标准进行补偿，进而就会导致林某某原有的生活水平会降低。
再者，相关部门的突然强拆行为，导致林某某屋内的财产损失无法认定，而以推理的方式对屋内损失进行推定，这显然是不合理的。
【案件结果】
针对本案，省高院审理认定，一审法院在对林某某房屋具体情况没有查清的情况下，便作出一审判决，属于认定事实不清，证据不足，依法应发回重。最终，二审法院裁定撤销一审判决，发回重审本案。
【律师说法】
在今后的征地拆迁中，如果遇到相关部门为推进征收工作，在未履行任何法定程序的情况下，便强行拆除了房屋，被征收人除了要第一时间收集强有力的证据和报警之外，还应马上启动相应的法律程序，要求他们承担因强拆给自己合法财产造成损害的赔偿。
根据去年3月份最高人民法院发布的《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》，违法征收征用土地、房屋，人民法院判决给予被征收人的行政赔偿，不得少于被征收人依法应当获得的安置补偿权益。
也就是说，以后要是遇到强拆，法院判决给予被征收人的赔偿是不能低于被征收人通过合法征地拆迁获得的补偿安置权益，如果低于这一标准，那则是不合理的。
1.人民政府征收集体土地为建设用地时，被征收所在地政府应当对土地所有权人、使用权人履行全面补偿之责。
2.在法定期限内当事人虽未对行政机关实施的两次拆除行为进行复议或诉讼，但因行政机关强制拆除时方法不当，且未按照法定程序进行拆除，强制拆除行为实际已导致当事人养殖的动物死亡，并造成屋内物品、用于养殖的生产设备等毁损，因此为减少诉累，当事人要求在本案中一并解决不违反法律规定，也符合《中华人民共和国行政诉讼法》中实质性解决行政争议的立法本意。
标题：安徽省蚌埠市中级人民法院行政赔偿判决书案号：(2018)皖03行赔初1号
原告蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场，经营场所安徽省蚌埠市李楼乡汪圩村。
经营者王敏，男，1965年6月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托代理人陈敏，女，汉族，1970年1月1日出生，住蚌埠市禹会区。委托代理人谢茂亮，北京本录律师事务所律师。被告蚌埠市龙子湖区人民政府，住所地安徽省蚌埠市龙子湖区治淮路**。法定代表人马瑞，该区区长。委托代理人孙守同，龙子湖区人民政府政法委书记。委托代理人郭利，安徽南山松律师事务所律师。
原告蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场（以下简称鲲鹏养殖场）诉被告蚌埠市龙子湖区人民政府（以下简称龙子湖区政府）行政赔偿一案，于2018年1月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案并依法组成合议庭，于2018年3月1日公开开庭审理了本案。原告鲲鹏养殖场的经营者王敏及委托代理人陈敏、谢茂亮，被告龙子湖区政府的委托代理人孙守同、郭利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲲鹏养殖场诉称，2014年11月18日，被告在未履行任何法定手续的情况下，对原告养鹿管理用房进行了强制拆除。2015年1月5日又进行二次强拆，导致鹿圈被毁，部分梅花鹿死亡，给原告造成巨大经济损失。强拆后，经过双方协商，2015年2月和2016年3月，被告先后向原告支付了共计200万元养殖场地上建筑设施的补偿，但一直未对原告进行全面足额补偿（梅花鹿死亡及经营损失等）。蚌埠市中级人民法院于2017年9月21日作出（2017）皖03行初24号行政判决书，确认被告未就拆除养殖场对原告予以全面补偿违法，现判决已经生效。原告依据《中华人民共和国赔偿法》第九条之规定，在2017年10月23日向被告提出行政赔偿的申请，但时至今日被告一直未处理。为维护当事人合法权益，诉至法院，请依法判令被告赔偿各项损失计6749136元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从强拆之日起至实际支付之日的利息。（从2014年11月18日起暂计算至申请日为1543324元）。
被告答辩认为，1、原告诉称的养殖场被依法认定为违法建筑，于2015年1月5日由蚌埠市龙子湖区城市管理行政执法局依法予以拆除；2、拆除后，原告已经领取了相关的补偿款200万元；3、原告诉请的赔偿数额、利息无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、驯养繁殖许可证、王敏身份证，证明原告在蚌埠市李楼乡汪圩村合法经营蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场；2、安徽省蚌埠市中级人民法院行政判决书（2017）皖03行初24号判决书，证明法院判决确认被告未就拆除养殖场对原告蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场进行全面补偿违法；3、行政赔偿申请书、邮单，证明原告于2017年11月2日以邮寄方式向被告提出赔偿申请，被告一直未作出赔偿决定；4、养殖场拆迁损坏物品清单赔偿明细，证明被告拆除原告养殖场给原告造成的损失情况；5、养殖场梅花鹿死亡数字统计表，证明被告拆除原告养殖场造成梅花鹿的死亡情况，即大鹿98只、小鹿49只；6、说明一份，证明被告与李楼乡的负责人承诺在二次拆迁中按实际损失给原告予以补偿；7、房产及附属物初步估价结果汇总表，证明原告养殖场部分房产和附属物的初步估价是2634696元；8、当庭提交音频光盘一张、两段视频及文字说明一份，证明被告及李楼乡领导认可给原告的损失包括三部分：评估报告的数值、搬家费、梅花鹿死亡损失及砸坏物品的损失（死亡鹿的统计表是由李楼乡负责人提供的）；第一段视频是2016年7月5日在龙子湖区政府王寿权的办公室，王敏、陈敏与王寿权的谈话录音、第二段是2016年7月18日在治淮街道书记办公室录的，王敏、陈敏与刘磊（案件负责人，李楼乡政协主席）的谈话；9、照片12张，照片是在2015年1月5日下午拍摄的，证明强拆事实的存在以及养殖场部分损坏物品的事实；10、当庭提交禾泉农庄蒋宝宣的证明一份，证明2015年1月5日梅花鹿移至禾泉农庄的死亡情况，以及1月6日早上死亡4只的事实。
被告质证意见：证据1的真实性无异议，合法性、关联性有异议，请法庭进一步审查原告目前的工商登记状况、是否具备诉讼主体资格；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，但该份判决并未确认拆除行为违法；证据3三性均有异议，虽有邮寄单封面，但没有被告签收的回执，不能证实原告已经向被告送达，且本案所涉争议系补偿纠纷，不应适用国家赔偿程序；证据4三性均有异议，该清单是由原告单方出具，也是未经拆除方或被告确认，不能证实清单所列物品客观存在，不能证实在拆除过程中受损，且金额计算也没有依据，达不到原告的证明目的；证据5三性均有异议，该表系原告单方出具，原告没有提供任何辅助证据证实梅花鹿死亡的时间、数量和具体死亡原因，该表格也未经拆除方或者被告的确认，达不到原告的证明目的；证据6真实性无异议，两名签字人员不能代表被告，且该份说明也只是提到对物品和鹿的损失根据实际情况予以补偿，因此该证明达不到原告的证明目的；证据7三性均有异议，没有评估机构盖章，是由原告单方出具，达不到证明目的；证据9三性均有异议，没有原始载体，来源不明，拍摄的时间、地、地点以及涉及的人均无法确认；证据10三性均有异议，从证明记载的内容看是证人证言，证人没有出庭作证，证据形式违法，且没有相关证据证明出具证明的证人的身份以及与待证事实之间的关联性和证言的证明效力，达不到原告的证明目的。证据8原告提供光盘的真实性、关联性认定，但合法性不予认定。
被告在法定期限内举证：1、立案审批表、现场勘查检查笔录、询问检查笔录、市国土局《关于鲲鹏特种养殖场用地情况的回复》、区规划局《关于汪圩村养鹿场建筑及设施规划许可的复函》、王敏违法建设拆除通知书、行政强制执行决定书，证明龙子湖区城市管理与行政执法局依法对原告的违章建筑进行拆除；2、征地批复{皖政地（纳入增减挂钩）[2011]112号}、征地拆迁通告（蚌政通[2012]18号）、用地范围略图、企业拆迁赔付款发放表2张，证明原告已经领取企业拆迁补偿款200万元的事实；3、蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场附属物一览表、固定资产统计表、龙子湖区司法局关于鲲鹏鹿场拆迁过程中相关数据的说明、鹿场拆迁视频等，与原告的证据5、7对比，说明原告诉请中主张的补偿数额没有事实和法律依据。
原告质证意见：第一组证据中的立案审批表、现场勘查检查笔录真实性、合法性有异议，立案审批表中的来源写的是领导交办，这是违法的；原告房屋是1999年至2005建造，城乡规划法是2008年1月1日实行的，承办人意见、法制部门审核意见、审批意见都是同一个日期即2014年8月20日，现场勘验检查笔录也是2014年8月20日，以上不符合正常的办案流程；审批表上签字人的身份不明确，现场勘验检查笔录上当事人、见证人均未签字，故真实性有异议；询问检查笔录中调查人和被调查人都是王敏，故合法性有异议，该记录虚假，是违法的调查笔录；根据国土资源部、农业部《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》即国土资发[2007]220号的规定，兴办规模化畜禽养殖所用地按农用地实行，国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》即[2014]127号也明确规定按农用地管理，原告的养殖场应按农用地管理，在农用地上不存在违法建设的问题；市国土局《关于鲲鹏特种养殖场用地情况的回复》证据形式上不合法，应由单位负责人及制作人签名并加盖单位印章；区规划局《关于汪圩村养鹿场建筑及设施规划许可的复函》、王敏违法建设拆除通知书的合法性有异议，违法建设拆除通知书、行政强制执行决定书等并未向原告送达，原告从未见过；区规划局《关于汪圩村养鹿场建筑及设施规划许可的复函》不是主动作出的，是应李楼乡政府的要求作出的是违法的，与证据2的证明目的相矛盾；第二组证据，征地批复皖政地（纳入增减挂钩）[2011]112号原告未见过，通告与征地批复的关系不清楚，用地范围略图也看不出对应征地内容；企业拆迁赔付款发放表无异议，先后收到200万元且发放表的备注一栏中注明均是暂付企业补偿款，但不能证明对原告养殖场进行了全面的补偿；第三组证据，蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场附属物一览表、固定资产统计表未对原告的资产进行全面的统计；龙子湖区司法局关于鲲鹏鹿场拆迁过程中相关数据的说明中有不符合实际情况的内容，即拆迁过程中实际死亡9只鹿、冷藏鹿茸应是170副、司法局清点说明中179头不对，实际为193头；鹿场拆迁视频的真实性认可，恰证明强拆原告养殖场事实存在，但不能证明原告具体的实际损失，原告的损失物品都在前面，视频显示是后面养鹿的地方，没有显示拆除鹿场的全貌。
庭审后，为查明案件事实，本院要求原告、被告补充了如下证据，且本院依法调取了四份证据，并于2018年9月21日组织当事人予以质证和发表意见。
原告补充证据如下：各项损失分类赔偿清单五份，证明损失情况。
被告补充提供了一份梅花鹿的参考价格，证明该份报告是龙子湖区农林水委向山东祥鲁养殖场和山东嘉祥孔氏珍禽养殖有限公司进行询价的结果，证实了梅花鹿的真实市场价格。
本院调取以下证据：1、对原告的询问笔录；2、对参与拆除的工作人员刘磊的询问笔录；3、本院向长春双阳市鹿业协会进行了询价回复；4、蚌埠市天平地产评估咨询有限公司出具一份说明。
针对上述证据原告的质证意见为：对被告补充的询价函认为价格太低，与市场价严重不符，这个价格根本买不到梅花鹿。对刘磊的问话笔录，认为内容属实；对双阳区出具的价格回函，因为上述表格提供的价格基本上是双阳区鹿乡刚上市市场的收购价，而不是原告冬天出售给医院药房以及个人作为礼品形式购买的零售价，原告出售的价格远远高于上述价格，现在的药房价格远远高于评估价格；原告鹿茸都是二杠，在本地是最好销售的；对蚌埠市天平地产评估咨询有限公司出具的说明没有异议。
针对上述证据，被告的质证意见如下：1、关于2015年1月5日损毁物品及价值（起诉时所附清单），被告对三性均有异议。第一次拆除时双方已就附属物品和现场财产进行过清点并共同签署确认，现原告也不能证明这些物品在拆除现场且拆除中被损毁；估价结果汇总表存在的物品原告有重复计算，例如路灯、铁门、冷库设备等；原告认为被告提交的统计表中遗漏未抬出的物品没有事实依据；另原告的价值计算缺乏依据。2、关于原告2018年5月31日提交的情况说明，被告对三性均有异议，该说明中对有关鹿的死亡时间、数量均没有提供充分的证据证实，被告仅确认拆迁过程中鹿死亡8头，由于其他时间鹿的死亡原因不明，即使其他时间鹿的死亡数量和时间如原告所述，亦不能证实鹿的死亡与拆迁之间存在任何关联性，因此对于该份情况说明被告不予认可。3、关于原告2018年8月22日提交的情况说明，原告分为三个部分，被告亦从三个部分分别质证。第一部分原告称双方均有记载的类目及价值不符合客观事实，以下几类物品是原告单方记载，未经被告确认，被告提交的固定资产统计表上并未记载：一鹿茸，被告提交的固定资产统计表仅仅记载70副，且载明系女主人口述未清点。同时该统计表确认鹿茸并非未抬出，故不应计入损毁价值。二空调，被告记载的未抬出空调，是一台挂机并非两台柜机。三笔记本电脑，被告统计表没有损毁记录。四650拉丝机，被告统计表没有三台损毁的记录。五东北玉米2000公斤，被告统计表上没有记录，上述物品并非是双方均有记载的类目。其他双方均有记载的物品类目，原告的价值计算也缺乏依据。4、关于2018年8月29日原告提交的情况说明，是原告单方出具，三性均有异议。其中鹿茸的数量、储存方式等原告的陈述缺乏依据，且与原告之前陈述的内容不符；关于鹿茸价格，应在原告证实其客观损失数量的情况下，公平公正的计算其损失金额，不能以原告单方询价作为计算依据；关于饲养员所作的证明，证据形式不合法，因系证人证言，被告对三性均有异议，同时证言内容没有其他证据佐证，更不能证实所谓的饲料在拆迁时受损，达不到原告的证明目的。5、关于法院对原告的询问笔录，即2018年3月9日、2018年8月17日、2018年10月29日谈话笔录，认为笔录的内容是原告单方陈述，相关内容无法证实，且关于违章建设依法拆除、物品损失、鹿的死亡等主要事实与被告提供的证据不符，不能作为认定事实的依据。6、关于法院对刘磊的询问笔录，对签名的真实性没有异议，但刘磊只了解部分情况，其笔录中也陈述有些情况他不太清楚。关于鹿的死亡数量，其称拆迁现场比较混乱，具体情况不太清楚；迁移到禾泉以后的情况也不清楚；对于鹿的死亡原因与拆迁的关联性，该份笔录更未提及。对于刘磊在笔录中提到的清单，系被告认可的公证处所作的清单，而非原告单方出具的清单。对刘磊笔录中提到的评估结果汇总表，认为未形成正式评估报告，故不能作为合法有效的计算依据。对刘磊未参与的相关事实其无权确认，更不能代表被告进行确认。请法庭结合本案其他有效证据对其笔录记载的内容进行综合认定。7、关于法院询价函的真实性没有异议，这个询价函对应的是东北长春地区的并适用于长春地区。原告应提供证据，证实其鹿场中鹿的种类是来源于该地区，这样才能适用该地区的市场指导价；必须查明原告鹿的死亡系因拆迁行为导致死亡，对应的数量才能按该价格进行计算。非因拆迁导致的死亡，不应计入原告的损失赔偿范围。三是即使存在鹿茸损失，不应按照最高等级计算其损失。8、关于蚌埠市天平地产评估咨询有限公司出具的说明，对此被告没有异议。补充质证认为，汇总表中记载的附属物种类只有在拆迁时未抬出被损毁的才应当进行价值评估，可拆除可移动以及未损毁的不应进行价值补偿的评估，且该评估表中附属物的种类数量与双方共同签字确认的一览表记载存在部分不符。
本院对原被告提供的证据认证意见如下：
（一）对原告举证认证意见：证据1被告对真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以确认，能证实原告养殖场在被拆除时是合法的经营者，主体资格适格；证据2被告对真实性、合法性认可，本院予以确认，生效的判决书中虽未确认被告强制拆除行为违法，但生效判决确认了被告未全面履行征收补偿的行为违法；证据3邮寄单及回执能证实原告已向被告提出了赔偿申请，被告在法定期限内未予答复，故证据三性予以确认；证据4系原告单方制作的财产损失清单，被告不认可，故证据三性不予认定；证据5梅花鹿死亡清单结合证据6说明，能证实被告在二次拆迁过程中存在梅花鹿死亡的事实，被告亦承诺在拆迁过程中死亡的梅花鹿和造成的物品损失，按照实际情况予以补偿，故该两份证据的三性予以确认；证据7初步评估报告因无公章，故三性不予认定；证据8原告当庭提交的音频资料，能证实在养殖场拆除后，原告多次与被告方协调补偿事宜的事实；证据9照片的真实性予以认定，能够证实原告养殖场被拆除时的情况；证据10证人蒋宝宣证词，因其未到庭作证，故不予认定。对原告补充的证据清单，系单方提供，不能仅依此作为认定原告损失的依据，达不到原告的证明目的。
（二）对被告举证认证意见：第一组证据是龙子湖区行政执法局强制拆除原告养殖场的证据，原告虽未对强制拆除行为进行复议和诉讼，但能证明对被告未按照法定程序对原告养殖场进行拆除；第二组证据的真实性、关联性、合法性认可，能够证明原告养殖场在此次增减挂范围内，养殖场拆除后，原告已领取200万元的事实；第三组证据的真实性、关联性、合法性予以认可，能证明在拆除时，被告职能部门对养殖场的固定资产进行了登记、清点，养殖的梅花鹿转移、清点过程，但达不到证明原告诉请无事实依据的证明目的。对被告补充的证据，系被告单方询问，不能作为认定价格的依据，达不到被告的证明目的。
经审理查明，2011年12月31日，安徽省人民政府作出《关于蚌埠市2011年第1批次纳入增减挂钩试点管理使用先行复垦建设用地指标的批复》，2011年2月25日，蚌埠市人民政府依据省政府指批复，发布蚌政通［2011］11号征地通告，原告鲲鹏养殖场所使用的集体土地在本次征收范围内。2014年8月20日，蚌埠市龙子湖区城市管理行政执法局经调查，认为原告鲲鹏养殖场所使用的集体土地上有违章建设，该违章建设未办理规划许可，用地也未经审批，同年10月21日遂向原告下达《龙子湖区违法建设拆除通知书》，同年11月18日，鲲鹏养殖场被拆除部分房屋。2015年1月4日龙子湖区行政执法局又作出（龙）城管（规划）强决［2015］001号行政强制执行决定书，决定于2015年1月5日对原告违章建设予以拆除，并最终于当日拆除完毕。
另查明，原告鲲鹏养殖场系个体工商户，经营者为王敏，组织形式为个人经营，登记经营场所位于蚌埠市李楼乡汪圩村，经营范围及方式为梅花鹿驯养，繁殖销售。2015年1月5日鲲鹏养殖场被拆除时，李楼乡及龙子湖区政府相关领导出具说明一份，载明“王敏户鹿厂在二次拆迁中造成的物品损失和鹿的损失，将按实际情况予以补偿。”在鲲鹏养殖场被拆除后，王敏曾与龙子湖区政府负责人沟通补偿事宜。原告于2015年2月、2016年5月从李楼乡各分别领取100万元，共计200万元。两次发放款项表均载明“高铁东广场企业拆迁赔付款发放表”，2015年2月的发放表中“备注”内容为“暂付企业补偿款”，2016年5月发放表“备注”内容为“根据龙政纪要［2016］15号，暂付企业补偿款”。2016年2月3日印发的龙政纪要［2016］15号会议纪要为“龙子湖区、蚌投集团高铁新区拆迁安置项目有关问题专题会议纪要”，会议召开时间为2016年1月20日，该会议纪要中载明“春节前对高铁东广场王敏的养殖鹿场先期支付补偿款100万元，对其反映的鹿场拆迁问题由龙子湖区住建局介入，参与解决问题，在以后会议再行议定补偿。”据此，本院于2017年9月21日作出（2017）皖03行初24号行政判决，确认被告未就拆除养殖场对原告予以全面补偿的行为违法。2017年11月2日，原告蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场向被告龙子湖区政府邮寄行政赔偿申请，在法定期限内，被告未予答复，原告遂于2018年1月8日向本院提起行政赔偿之诉。
再查明，鲲鹏养殖场在拆除前，与龙子湖区李楼乡人民政府共同委托蚌埠市天平房地产评估咨询有限公司（下称天平评估公司）对房产及相应附属物品进行了初步评估，初步评估价格为2634696元（包括房产、附属物、搬迁费）；2014年11月18日第一次拆除时当场死亡8头；2015年1月5日第二次拆除时当场死亡8头，转移至禾泉山庄死亡4头（死亡大小未记载）。
本院在审理此案过程中向长春市双阳区鹿业协会进行询价，其出具了“2015年鹿茸、鹿只指导价格”，内容如下：“通过对全区梅花鹿养殖企业及经销商的调研走访及今年市场行情的预测，初步确定今年鹿茸及鹿只的价格，现公布如下：鹿茸价格二杠鲜茸：一等茸1300元/市斤、二等茸1100元/市斤、三等茸950元/市斤；三杈鲜茸一等茸900元/市斤、二等茸700元/市斤、三等茸500元/市斤。鹿只价格：公鹿分生产10000元/只、育成6000元/只、幼仔4000元/只；母鹿分生产4500元/只、育成3000元/只、幼仔2400元/只。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》的规定，人民政府征收集体土地为建设用地时，被征收所在地政府应当对土地所有权人、使用权人履行全面补偿之责。原告养殖场在本次增减挂的征收范围内，被告本应当对该处土地的使用者进行合法、全面补偿，但被告在未予全面履行补偿之责前即拆除了原告鲲鹏鹿业养殖场的厂房，本院于2017年9月21日作出（2017）皖03行初24号行政判决，确认被告龙子湖区政府未就拆除养殖场对原告鲲鹏鹿业养殖场予以全面补偿违法，该判决已经生效。依据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，原告在判决生效后向被告提出申请，要求其全面履行赔偿责任，但被告在法定期限内未予答复，故原告向本院提起诉讼，本院依法应予受理。
本案争议焦点是：1、原告的养殖场是否是违法建设；2、原告的养殖场厂房及附属物赔偿标准；3、原告在养殖场拆除后已经领取了相关的补偿款200万元，现原告诉请的赔偿项目、数额及利息损失有无事实和法律依据，是否属于被告履行补偿之责的范围。
关于本案第一个焦点，即原告的养殖场是否是违法建设问题。被告在庭审中举证称，经过龙子湖区行政执法局的调查取证，证明原告在集体土地上所建房屋未经过规划许可和用地批准，属于违法建设；原告认为根据当时国家政策，原告在集体土地上办养殖场应按照农用地进行管理，不存在违法建设问题，且被告未按照法定程序予以认定和拆除，故应予赔偿。经本院审理认为，国土资发［2007］220号《关于促进规模化禽养殖有关用地政策的通知》提出，规模化养殖按照农用地管理，不需要办理农用地转用审批手续，但必须向县级国土局办理用地备案手续；其中，“生产设施及绿化隔离带用地占用耕地的，应签订复耕保证书，附属设施用地涉及占用农用地的，应按照规定的批准权限和要求办理农用地转用手续。”《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》国土资发［2010］155号文，再次要求农业设施的建设与用地由经营者提出申请，乡镇政府申报，县级政府审核同意；国土资发［2014］127号《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》中也强调经营者要签订用地协议，并要向国土局报备；“生产设施、附属设施和配套设施用地直接用于或者服务于农业生产，其性质属于农用地。按农用地管理，不需要办理农用地转用审批手续。”从以上出台的养殖用地政策能够确定，经营养殖场的用地行为一般按照农用地进行管理，但仍需要向所在地国土局报备并经政府同意。涉案养殖场从2000年一直经营至拆除前，虽然其未向所在地国土局申报用地情况，但李楼乡政府对原告在辖区内租赁集体土地并进行经营养殖的事实是知情的，在养殖场所在集体土地未被征收前，各级部门也从未对原告用地行为予以查处或要求其按照规定补办相关手续；从被告提交的证据来看，被告职能部门龙子湖区行政执法局在对原告养殖场进行拆除时，亦未依照法定程序对原告养殖场的房屋及附属物的性质予以认定，更未依照行政强制的要求依法予以拆除；此外，拆除前，被告职能部门李楼乡政府认可原告房屋及相应附属物品的合法性，并与原告共同选择评估机构对养殖场及附属物进行了初步评估。综上，根据以上的国家出台的养殖用地政策，结合考虑原告长期养殖的过程等因素，不宜认定原告建造的养殖场为违法建设，被告认为原告养殖场是违法建设的意见不予采纳。
关于本案第二个焦点，即养殖场厂房及附属物品补偿标准问题。被告认为，由于原告养殖场属于违法建设，故不应予以赔偿；原告认为该养殖场系其合法经营的，应予赔偿。本院经审理认为，依据蚌政〔2009〕2号文第十五条规定：“拆迁集体土地上生产企业或单位的房屋，由负责实施拆迁的区人民政府与生产企业或单位共同委托有评估资质的评估机构进行评估，按不含土地价值的评估价格给予货币补偿。”本案在拆除前，原告与具体实施部门李楼乡政府已共同委托评估机构进行评估，评估公司对原告的房屋、养殖棚及附属物品等进行了清点，双方均签字予以确认。但由于原告一直与被告未达成补偿意见，被告仅将上述初评结论告知原告，未将正式评估结果予以送达，现由于评估机构已被注销，无法出具正式评估结论，虽双方同意再次评估，但由于涉案房屋、养殖场及附属物品均已拆除，已不具备重新评估的可能。鉴于原、被告对初评结果双方均认可，故对该评估报告中涉及原告经营性用房及附属物部分计2634696元被告应予以赔偿。
关于本案第三个焦点，即原告在养殖场拆除后已经领取了相关的补偿款200万元，原告诉请的赔偿项目、数额及利息损失有无事实和法律依据，是否属于被告履行补偿之责的范围。被告认为，原告已经领取了补偿款200万元，因此，原告诉请赔偿梅花鹿死亡费、屋内物品损失、经营损失等，系因强制拆除行为所造成，故原告请求对上述损失应由被告履行补偿之责无事实和法律依据。原告认为，被告提供的证据不能证明其已经对鲲鹏养殖场的实际损失补偿完毕，原告要求赔偿以上损失符合法律规定，且由于强制拆除造成原告无法经营所产生的一次性经营损失、低价处置梅花鹿的损失及长期未得到补偿的利息损失等也应一并予以赔偿。经审理本院认为，依据省政府批复、蚌埠市人民政府发布蚌政通［2011］11号征地通告，原告养殖场在本次增减挂的征收范围内，因此被告应当依据蚌政［2009］2号及蚌政办［2010］62号文对原告履行全面补偿责任。依据以上规范性文件规定的补偿项目有：集体土地及附属物补偿、生产经营性用房补偿，因征地造成停业、停产等损失的，应给企业或单位一次性补助，补助费（含过渡费和搬迁费）的标准为其拆迁补偿额的10%等。由于原告未与被告签订安置补偿协议，被告对原告养殖场实施了两次强制拆除。在法定期限内原告虽未对被告实施的两次拆除行为进行复议或诉讼，但因被告强制拆除时方法不当，且未按照法定程序进行拆除，强制拆除行为实际已导致原告养殖的梅花鹿死亡，并造成屋内物品、用于养殖的生产设备等毁损，因此为减少诉累，原告要求在本案中一并解决不违反法律规定，也符合《中华人民共和国行政诉讼法》第一条中实质性解决行政争议的立法本意。
（1）关于梅花鹿的赔偿问题。一是拆除当日梅花鹿死亡情况：原告养殖场共计经历两次拆除，2014年11月18日第一次拆除时当场死亡无记录（刘磊记录单据上显示的鹿死亡时间为19日），原告提供的音频证据中刘磊认可2014年11月18日漏登记8头；2015年1月5日第二次拆除时当场死亡8头，转移至禾泉山庄死亡4头（公证书和被告提供的说明有记载、死亡大小未记载、蒋保安证词）以上合计死亡数为20头。故对于拆除当日死亡的梅花鹿被告应当予以赔偿双方均无异议。二是两次拆除过程中梅花鹿受惊吓死亡情况：即2014年11月19日之后至同年12月31日期间死亡25头大鹿、19头小鹿；2015年1月11日至同年2月19日期间死亡73头大鹿、30头小鹿（刘磊记录单据上记载），综上，两次拆除当场死亡及陆续死亡梅花鹿合计为167头。被告虽对以上梅花鹿死亡数字予以认可，但认为原告未举证证实拆除行为与梅花鹿死亡有因果关系，故不应予以赔偿。经本院审理认为，被告提交的拆除现场录相看，被告在拆除养殖场的过程中行为粗暴，致梅花鹿迁移方法不当，因梅花鹿养殖属于特种养殖行业，梅花鹿的生长习性有别于一般养殖，不当迁移致使鹿群后期受惊吓而陆续死亡的事实存在，上述不当的拆除行为与梅花鹿陆续死亡有直接的因果关系；此外，被告亦未充分举证证明该因果关系不存在，该拆除行为原告虽未起诉，但养殖场拆除后，李楼乡及龙子湖区政府相关领导出具说明一份，载明“王敏户鹿厂在二次拆迁中造成的物品损失和鹿的损失，将按实际情况予以补偿。”故陆续受惊吓死亡的梅花鹿被告应予赔偿。三是低价出售梅花鹿情况：原告诉称因迁移的养殖场场地小，其剩余77头梅花鹿均每头少卖2000元，该损失应予赔偿。经审查认为，由于原告至今未提供其处置剩余梅花鹿的相关票据及其他证据，低价出售剩余梅花鹿的事实无法确认，故该诉请赔偿本院不予采信。由于原、被告双方均未记载死亡梅花鹿的品名、大小等，本院前往东北梅花鹿产地对梅花鹿的价格进行了询价，并对一般养殖场梅花鹿群中公鹿、母鹿、仔鹿的比例进行了咨询。因本案原被告双方均无法证实公鹿、母鹿、仔鹿、种鹿的数量，在此情况下，酌定每只鹿价为6000元，即167只×6000元/只=1002000元。
（2）关于养殖场财物损失的赔偿。原告认为，其提供了物品损失清单，上述物品系被告强制拆除过程中所造成，故应予赔偿。被告认为其在拆除养殖场时对物品进行了清点，有第三方见证，且当场已经交付原告，故不应赔偿。本院经审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第（二）项规定，“在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”被告对养殖场实施拆除时，虽对原告屋内物品进行了清点并制作了“固定资产统计表”，但原告对该表中罗列财物数目、品种等不认可，列表中物品在拆除后是否交还原告、何时交还，被告均未举证证实；列表中未包含原告部分衣物、澡堂用具、厨房内用具、电器等生活用品及部分生产设备、饲料等；被告又未充分举证证明原告罗列清单中的物品不存在，未在强制拆除时致使物品毁损、遗失，故被告认为不应赔偿的理由不予采纳。原告从2000年起实际经营养殖场至今，其清单中所列物品既有生活用品、办公设施，又有生产、养殖设备等，以上物品的存在是养殖企业生活生产所必须的物品，因此，对于原告清单中用于生活生产的必备物品本院予以认定。由于毁损、遗失物品数量多，所列物品已无法评估，现综合考虑原告实际经营时间、物品保管使用年限及折旧等情况，酌情按6折计算赔偿数额。
其一，对于原告物品损失清单中载明生活用品209515元的认定。其中，紫藤5棵100000元（50年树龄）、大号景德镇龙缸5个4000元、六角宜兴紫砂盆5个10000元、宜兴紫砂圆盆4个1600元、盆栽万能紫茉莉3盆1500元、灵璧石1块1500元、青花金鱼缸1口2800元、金鱼100条2000元、黑花锦鲤1条800元，以上合计124200元暂予扣除；邮票3000元、纪念币2000元因不属于生活类用品不予认定，家庭用电器类单列（在生活类用品中扣除）。对清单中一般生活用品即衣物、澡堂用具、厨房内用具等，因属于养殖场正常生活使用，原告要求赔偿的意见予以支持，酌情赔偿38829元（64715元×0.6）。其二，对于原告物品损失清单中载明办公用品42200元的认定。此类物品为养殖场经营所必须，被告在“固定资产统计表”上有部分记载，原告要求赔偿的意见予以支持，酌情赔偿25320元（42200元×0.6）。其三，对于原告物品损失清单中载明家用电器类物品，即太阳能2台50**元、格力空调柜机3台210**元、格力空调挂机2台64**元、保险柜大中小各1台152**元、冰柜4台145**元、洗衣机1台40**元等，合计66200元，原、被告在评估前对该类物品有清点记录，故应予认定并酌情赔偿39720元（66200元×0.6）。其四、对于原告物品损失清单中载明养殖生产经营物品889895元的认定。其中，太阳能路灯12个45960元、铁制楼梯3个3600元、铁大门2个9400元、监控设备1套5800元、二道大门1个2500元、店门1个2000元、鹿舍铁门12个5400元、鹿舍围栏74520元、电动卷闸门3个8400元，以上合计157580元属于房屋内装饰装修组成部分，已在初评报告的附属物中包含并予以了计算，故应予从赔偿总额中扣除；其中原告主张的酒损失60000元，另行计算，剩余生产设备及饲料等酌情赔偿403389元（672315元×0.6）。其五、关于原告提出的花木、观赏鱼、奇石合计124200元的认定。原、被告在在评估前对该类物品有清点记录，在初评报告的附属物中对各类树木已经进行了评估，计1110元，故应予从赔偿总额中扣除；对于观赏鱼及花缸、鱼缸等酌定20000元。其六、关于鹿茸和酒的认定。原告称其冰柜内存放鹿茸170副计450市斤，单价每市斤2600元；被告认为仅有冷藏鹿茸70副，单价未查询。经审理认为，虽然被告职能部门区司法局作出鹿茸数量仅有70副的“说明”，但其提供的“固定资产统计表”上记载“鹿茸170副（女主人口述未清点），鉴于被告在拆除养殖场时未对室内物品清点、保管，并于其后返还原告，故其承担举证不能的不利后果，原告认为冷藏鹿茸有170副计重450市斤的意见应予采信。由于上述鹿茸是二杠、三杈的品类、等级等无法判定，本院对鹿茸的价格前往东北梅花鹿产地询价，酌定冷藏鹿茸170副计450市斤，每市斤1000元，计450000元。原告在其赔偿清单中列项为“酒”，数量300斤，单价200元/斤，共计60000元，但原告庭审中主张此为鹿血酒，鉴于系养殖鹿的过程中会产生此类副产品，本院酌定为30000元。
综上，原告应享有的依据规范性文件规定的补偿有：1、集体土地及附属物补偿1424418元；2、生产经营性用房补偿1210278元；3、因征地造成停业、停产等损失的，应给企业或单位一次性补助，补助费（含过渡费和搬迁费）的标准为其拆迁补偿额的10%，即（1424418元+1210278元）×10%=263469.60元。3、死亡的梅花鹿损失1002000元；4、养殖场内生活物品损失38829元、办公用品损失25320元、家用电器类物品损失39720元、生产设备类损失403389元、花木鱼等损失21110元；5、鹿茸和酒损失共计480000元；。以上各类损失计4908533.60元，扣除原告已从被告处领取的2000000元，被告尚需给付2908533.60元。
据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十六条、《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（三）、（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
（一）被告龙子湖区人民政府于本判决生效后三十日内给付原告蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场集体土地及附属物补偿1424418元、生产经营性用房补偿1210278元、一次性经营补助263469.60元、死亡的鹿损失1002000元、养殖场内生活物品损失38829元、办公用品损失25320元、家用电器类物品损失39720元、生产设备类损失439386元、花木鱼等损失21110元、鹿茸和酒损失480000元，以上各类损失计4908533.60元，扣除原告已领取的2000000元，被告尚需给付2908533.60元及其利息。利息按银行同期贷款利率自2015年1月4日起至赔偿完毕之日止。（二）驳回原告蚌埠市鲲鹏鹿业养殖场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审判长 顾 倩
审判员 匡 伟
人民陪审员 王庆凤
二Ｏ一八年十一月二十八日
法官助理 梅 莹
书记员 曾乐乐
书记员 郭艳丽
来源：不止行政裁判观察
关于拆迁纠纷中的动迁款分割问题，我们之前也多次提到，但由于法院的判决也是各不相同，因此在这里与大家分享，希望对大家有所借鉴。
案例一
薛老先生老夫妻在普陀区有一套使用权房屋，二老一共有四个子女，分别是薛小龙、薛小虎、薛小琴和薛小凤;四个子女长大以后各自成婚后迁出户口，只有小儿子薛小虎一直与父母共同生活，薛小虎的女儿薛莹也是出生在该使用权房屋内，户口也一直在该房屋内，长期以来薛莹与薛小虎一直居住在该房屋内，但是薛小虎2006年因病去世，薛小虎去世后薛莹就搬出去与母亲同住，2014年该房屋动迁，动迁后因为动迁款分割问题达不成一致发生诉讼，双方起诉至普陀区人民法院，法院经过审理认为薛莹不是该房屋的原始受配人，动迁前不居住在系争房屋，不是系争房屋的同住人，无权分割动迁款。
案例二
闸北区某使用权房屋承租人是郭老太太，老太太有两个儿子，分别是老大石浩、老二石峰。老大先结婚后搬出去居住，但是老大的户口并未迁出，老二一直随父母一起生活，户口也在该房屋内，截止到2015年动迁时该房屋内的户口情况为，郭老太太与老大石浩一个户口本，老二石峰与妻子和儿子三人一个户口本，动迁时郭老太太代表该户与动迁公司签订了动迁协议，获配两套拆迁安置房以及动迁款若干，但是并未将上述情况告知老大石浩，老大石浩遂起诉至人民法院要求分割动迁补偿利益，人民法院经过审理认为“石浩在被征收房屋内报出生，本市他处无福利性质住房，应当认定为被征收房屋的共同居住人”，有权分割动迁利益。
法律分析
可以说上面两个判例，情况基本类似，但是法院的判决却是截然相反的，这也是我们为什么多次就这一话题展开讨论的原因。法院的判决不统一，造成当事人或者律师无法在这个问题上给出明确的答复，但并不是说我们遇到这样的问题就只能听天由命，无所作为，还是要根据自身的情况，尽力争取自身利益。
共同居住人的认定标准，市政府71号文中规定“所谓共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在系争房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。
这个规定只要是动迁款分割的案件我们必然要谈起，因为他是处理此类案件的关键。根据这个规定，可以看出，共同居住人的三个要件，户口、实际居住以及他处无房。本文着重讨论的是共同居住人认定中“实际居住一年以上”问题。
前面的两个案例可以看出，人民法院的判例在这个问题上的观点是不尽然相同的，在没有一个硬性的统一标准的情况下，很难说哪种判决是正确的，况且这里还有一个法官的自由裁量权问题，但是根据我们代理案件的经验，法官在遇到“实际居住一年以上”这个问题的时候，经常还会联系其他因素作为参考来判断是否应该认定为“共同居住人”，这些因素概括如下：
1、是否因为居住困难而在外居住。很多老的使用权房屋，面积狭小，居住人员较多，家庭结构复杂，很难满足所有人的居住需要，所以部分人只能居住在外，或者自行购商品房或者租房，因此如果是因为居住困难而居住在外的，是属于71号文中规定的特殊情况的，应该作为共同居住人的。
2、是否因家庭矛盾而居住在外。不少家庭因为家庭矛盾无法在一起共同生活，比如说曾经因家庭矛盾多次报警或者因为家庭矛盾在居委会、街道调解过，甚至经过法院处理过，都可以证明家庭矛盾的事实，如果确系因为家庭矛盾而无法实际居住的，也符合71号文中规定的特殊情况。
3、是否是该房屋的原始受配人。原始受配人一般是该房屋取得时住房调配单上记载的受配人口，也就是说其基于户口因素对于房屋的取得做出过重大贡献的，《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》中有明确的规定，不轻易认定原始受配人丧失受配房屋的居住权。
4、在房屋取得过程中做出过重大贡献。根据房屋的来源情况，曾经为取得被拆迁房屋的所有权或者使用权曾经出资、出力或者做出过其他重大贡献的，一般也不能轻易认定丧失了对于被拆迁房屋的居住权利，从而丧失获得动迁分配补偿利益的权利。
5、户口的迁入时间和迁入方式。如果是在该房屋内报出生并且一直未迁出户口的话，那么实践中法院也会适当考虑;如果是因读书、就学等原因迁入户口的，则有可能会被认为是帮助性质。
6、是否在外租房或者借房居住。如果是享受过福利分房当然属于他处有房就不讲了，如果确实没有享受过，并且也没有购买过商品房，一直在外借房或者租房居住的话，那对于法院判决动迁利益的分配还是有一定影响的。
7、一年以上是连续居住还是探亲式的断续居住，人民法院一般认可前者而不认可后者。连续稳定的居住是判断是否有居住权的重要标志，如果是断续的探亲时回来居住或者因为过渡需要而短期居住一般会被认为借住关系属于帮助性质。
8、房屋的来源与本人的关系。如果房屋来源于直系亲属，比如说爷爷奶奶或者父母出资购买的或者受配的房屋遗留下来的，那么认定共同居住人的可能性更大;如果房屋来源于旁系亲属，比如说房屋是叔叔或者伯伯单位分配的，侄子的户口是后迁入的，又没有实际居住，那么法院认定共同居住人的可能性就会小的多。
其次，关于主张“实际居住一年以上”的举证责任分配和如何举证的问题。
根据证据规则的规定，主张积极事实的一方承担举证责任。假定对于一套老的使用权房屋，张三主张自己居住过，李四主张张三没有居住过，那么从法律上来讲张三有义务举证证明自己实际居住在被拆迁房屋内。如果张三不能提供证据的话，那么就有可能承担对自己不利的结果。
很多人认为对于是否实际居住问题无法举证，对此我们也深表认同，但是既然法律有规定，那么还是应该尽量完成举证，读者可以试着从下面几个方面考虑证据的搜集：
1、居委会证明。一般来说居委会的居住证明对于认定是否实际居住非常重要，不仅因为居委会最了解情况也因为他的性质，导致居委会的证明被采纳的效率非常高。
2、办理过暂住证、居住证或者人口普查登记的类似证明也可以作为证据提供。
3、居住期间缴纳的水电煤的票据，支付的公房租金的票据保留原始凭证的，也可以佐证曾经在系争房屋内居住过的客观事实。
4、老邻居的证人证言。邻居对房屋的居住状况比较了解，如果愿意出庭作证，那么对于查清居住情况还是非常重要的，不过按照规定证人作证必须要出庭才可以。
总之，“实际居住一年以上”是处理拆迁纠纷以及动迁款分割案件中非常重要的一个因素，在这个问题上的充分举证和说明对于胜诉有着非常重要的意义，希望本文对读者有所帮助。
对于停产停业损失费是如何计算的，我们先来看看《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。所以，停产停业损失费具体的标准，结合地方的相关规定来看，一般主要通过以下几种方式来计算停产停业损失费
1、按照被征收房屋市场评估价的10%确定
以上海为例，根据相关法律规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。
2、按照生产经营利润来计算
以深圳为例，根据相关法律规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按照上年度同行业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
3、按照营业年限计算
一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
4、据实补偿、协商确定
由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定，补偿期限为停产停业的时间。
总之，北京圣运律师要提醒大家，如果遇到补偿不合理等问题，建议及时咨询专业律师，在专业拆迁律师的帮助下维护自己的合法权益，切勿盲目维权
●拆迁补偿达不成协议怎么办
●拆迁补偿谈不拢怎么办
●拆迁未补偿怎么办
●拆迁补偿迟迟不到怎么办
●拆迁补偿不同意怎么办
●拆迁没有补偿协议
●拆迁补偿不到位怎么办
●拆迁补偿不合理可以起诉吗
●拆迁协商不成怎么办
●拆迁没有补偿协议
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文章来源参考：【头条】北京拆迁律师谈拆迁补偿一直没有协商成功，征收双方应当如何做？，，拆迁未补偿怎么办
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