【房地产】政策“组合拳”持续发力，城中村改造新增信号意义明确——对近期房地产政策的点评（何缅南/庄晓波）

【房地产】政策“组合拳”持续发力，城中村改造新增信号意义明确——对近期房地产政策的点评（何缅南/庄晓波）

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特别申明：

报告摘要

事件：

2024年10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部等五部门介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

点评：

一、 中央政策“组合拳”持续发力与完善，房地产止跌回稳效果可期

9月29-30日，北上广深均“因城施策”发布了进一步优化房地产调控的针对性细化政策，从购房资格等多方面进行了优化调整，其中广州全面放开了楼市限购；10月12日国新办新闻发布会上财政部提出“抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策”等；9月24日，国新办新闻发布会上央行会同金监局出台了五项房地产金融新政策，包括：引导商业银行降低存量房贷利率至新发放贷款利率的附近；统一首套房和二套房的最低首付比例均为15%，由地方政府和商业银行因城施策决定具体比例等。

二、 新增100万套房屋改造，有助于提升市场需求，加速库存去化

“两个增加”中第一个“增加”为通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造（合称“房屋改造”）。据统计，目前在全国35个大城市，需要改造的城中村有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。此次100万套房屋改造是在前期城中村和危旧房改造基础上再新增100万套，主要针对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前动工的项目，其中，政策重点支持改造需求强烈（群众改造意愿强烈、安全隐患突出）、项目资金方案总体能平衡的项目，主要采取货币化安置的方式。

总体上，我们认为本次新增实施的100万套房屋改造信号意义明确；从规模角度，对比2014-2019年期间我国每年平均实施棚改538万套，本次新增100万套房屋改造规模不及上一轮棚改规模，倪虹部长表示若前期工作做得好，可以在100万套基础上继续加大支持力度，后续实际落地规模可能超越100万套；从信号意义角度，本次100万套房屋改造主要采用货币化安置且重视动工效率，可见政策期待尽快形成实物工作量，体现中央对促进房地产市场止跌回稳的决心，亦符合9月26日中央政治局会议提出的“严控增量、优化存量”精神。

三、 房地产项目“白名单”扩容，完善行业融资机制，促进上下游信用修复

“两个增加”中另一个增加为2024年底前，将“白名单”项目的信贷规模增至4万亿元：第一，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”；第二，进入“白名单”的项目，商业银行“应贷尽贷”；第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。我们认为，此次融资“白名单”对所有合格项目扩容，提高了后续房地产行业项目融资的便捷性与资金管理的安全性，降低行业新增烂尾项目的风险，有效实现项目风险与房企集团风险的分隔，将促进修复居民购买新房的信心；同时，保障项目建设过程中资金充裕，或将缓解房地产对上下游行业的经营现金流占用，有望促进房地产上下游行业的信用修复。

四、 财政支持态度明确，收储效果值得期待

财政部部长助理宋其超提到：拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。我们在前期报告中提到：从供给侧来看，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的存量闲置土地，将有效减少土地闲置，精准调节土地供需，从具体执行层面落实了政治局提出的“严控增量”；从需求侧来看，相比于保障性住房贷款，我们认为地方政府使用专项债券收购存量商品房，从资金性质/信用保证/资金久期/资金成本等方面更加精准有效，多样化的期限及利率选择可以更好的匹配存量商品房的收储节奏和运营周期。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

发布日期：2024-10-20

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来源：头条-【房地产】政策“组合拳”持续发力，城中村改造新增信号意义明确——对近期房地产政策的点评（何缅南/庄晓波），