万科能解城中村之“困”吗，万科 城中村

万科能解城中村之“困”吗

2017年12月30日，万科岗头新围仔村首栋样板楼揭幕仪式正式举行。这是万科首栋城中村改造的样板楼，预计于今年3月份正式面向租客招租，业内人士称这是政企合作进行城中村综合改造整治的新模式。

城中村的现状

一批人来了，一批人走了，但还会来新的一批人，如此络绎不绝的循环。城中村对绝大多数人来说只是一个驿站，是那些匆匆过客试图在高楼大厦林立的城市之间，安下的一盏灯。

它们往往处于优越的地理位置，但其本身的文化配套匮乏，公共设施落后。

以本次案例新围仔为例，处于深圳坂田街道，汇集着众多来自周边华为、富士康等知名企业园区的奋斗者，租房需求大。与传统的城中村相比，新围仔村的楼房规划比较整齐，街道相对宽敞，但也难免陷入传统的城中村的尴尬。村中依然随处可见阴暗逼仄的巷道、乌黑密布的电线盘踞在楼层之间、锈迹斑驳的防盗网里面挂着色彩缤纷的各式衣物等情景。

新围仔村也是一个以宅基地为划分单元的城中村，楼大都是村民自建的，一般没有消防设施。在早期规划中，既没有预留人车分流的路线，也没有规划公共休息场所，社区内常年人车混杂，缺乏邻里之间的公共空间，楼与楼间距过小，甚至仅仅相隔一两米，街巷非常狭窄，宽的两三米，窄的勉强过人。新围仔村用仅有的约7.5万平方米的土地承载着旧居民楼约230栋，平均每一万平米上建有31栋楼（按楼间距至少15米的标准，一般每一万平米上只有4-9栋），“握手楼”“接吻楼”“贴面楼”在这里举目皆是。这样拥挤的楼宇安排暨缺乏科学的安全布局。也存在着线路老化、污水排污混乱、居住环境差、消防安全隐患大、流动人员多，治安形势严峻等问题，除了影响了城市整体面貌，还增加了的居住在城中村中和周边居民的安全隐患。

根据公安部消防局公开的最新火灾统计数据，2016年全年作为介于城市与农村之间的半城市化区，近年来比例有增大趋势，所占比重由2015年的29.7%增加到31%，比前5年（平均占28.9%）增加了2.1个百分点，特别是县城集镇共发生26起较大火灾，占较大火灾总量的40.6%，城中村的整改问题已迫在眉睫。

政策的红利

2017年8月，深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理，深圳也将引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。

由此可见，在有利的政策背景下，城中村改造也从大拆大建转到现在的“统租运营+物业管理+综合整治”，也揭示了房地产行业从关注增量市场向关注存量市场的转变。随着城中村升级的推进，在深圳会有越来越多的案例发生。

万科的旗帜

——我们不拆房，只做升级

为了城中村改造项目，万科专门成立了运营公司——深圳市万村发展有限公司（简称万村），记者注意到，这家公司的经营范围是公寓租赁和管理、商铺和写字楼租赁及销售代理、家具安装、物业管理、停车场经营和管理、食品零售等。

据万村业务三位创始合伙人蔡学金、黄楠和孔浩的介绍，万科提出了“整村运营、开放式社区管理”的理念，希望帮助政府改造城中村，并为深圳的奋斗者提供更宜居、更安全、更舒适的居住环境。针对新围仔村的整体改造工程，万村提出了综合整治加内容运营的思路——将在不拆除现有建筑的前提下进行。万村团队从去年6月的三人组开始，现在已经发展到近70人，随着业务的发展，未来将会成为一个400人的大团队。

早在2017年9月29日，深圳市福田区南园街道办宣布与万科合作，对辖区内城中村玉田村进行企业化运营整治，希望走出城中村综合治理发展的新模式。而早在玉田村之前，万科便已率先入驻龙岗坂田街道，华为边上的新围仔村，并设立了“综合经营办公室”，实行“统租运营+物业管理+综合整治”。

据深圳万科的相关人士透露，他们将在保障村民的前提下，通过市场化的租赁谈判，将村民自建的物业以长期的形式收储过来，改造之后，交给泊寓团队运营，推动村内教育文化与产业创新发展。他们将尊重村落文脉，建设特色的社区，每一个社区的定位都不一样，社区的不同楼层也是不同的设计风格。以玉田为例，与新围仔村不同，玉田是教育氛围比较浓厚的地区，出现很多陪读家长，针对这种情况，万科或者会主打家庭租赁。

新生儿泊寓

此次的样板楼是新围仔村中两栋陈旧居民楼经过万科改造后的，成就现代时尚、配套功能完善的长租公寓——“泊寓”。外墙与内饰已经翻然一新，与周边的旧楼形成了鲜明对比。两栋楼共八层，装有电梯，设有健身房、洗衣房、厨房、室外休息吧等公共区域。分大中小三个户型，并更换了智能电表、水表，可以实现线上签约。

据万科坂田新围仔公寓项目负责人郑先生的介绍，这两栋楼是从业主手中租来的，经过了包括格局、墙面、家具等的全新装修，租客可以拎包入住。每间房大小在20平米左右，主要的受众是城市的新青年。初步估计，月租金在800-1000元不等。与之同步施工的还有一处公共社区公园，据记者的观察，公园已大体完成，在拥挤不堪的楼宇之间，平添了一处风景。目前万科已经在该村成功签约了20多栋楼，未来将统一改造成长租公寓。

就像马云所说的，今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但是大多数人死圣运天晚上，看不到后天的太阳！新围仔村“泊寓”样板楼的揭幕仅仅是城中村改造的第一步，随之而来的一堆问题中，最棘手的是租金。

据调查，当地出租房源以单间和一室一厅为主。在以前，单房房租的区间是500-800元/月，一房一厅是600-1200元/月。一楼底商业态多为快餐店、家电维修、小超市等，这里的水果店比大型超市要便宜30%，生活成本低。对于新青年来讲，无疑是一个巨大的福利。

改造之后，租金大致为多少，万科官方尚未明确。据了解，新围仔村改造后的房租起步价或接近900元。租客们有的欣然接受，有的愤慨，有的悲伤，而更多的是淡漠。网友zzkka大骂城中村整治行为，直言这类行为炒高租金，逼走租户。

淡漠的“淡”字的构成很奇特，左边是水，右边是火，水能止火，火也能烧干水。平衡是关键，就像车辆行驶在荒野中高速公路上，向右多了就会冲出公路，失去速度。向左多了就很可能与对面的来车相撞，直接出局。

与大多数人想的不一样，事实上反对租金暴涨的人，不止是租客和网友，还有造成这次事件的主角——万科。

从万科的角度出发，即使目前万科对城中村改造项目没有盈利的梦想和具体的业绩指标，但有投入就一定要有产出，“赚钱”是任何一家企业生存的根本。改造后的城中村势必对租金会有一定影响，过低的租金会导致难以盈利，但如果租金涨幅过高会导致无人租房，也就是意味着万科自己的失败。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企进驻城中村也是看到了市场机会，更充分利用现在的政策红利。房企应控制城中村改造成本，以保证后续的盈利空间。

城中村的未来

有人说，深圳之所以有今天的辉煌，就是因为深圳的包容性。如果在万科进村后，房租随之暴涨，那么新青年们只能敬而远之，搬到更远的地方去，甚至撤离，深圳的活力将会大打折扣。城中村整改就像把双刃剑，有利有弊，但长久看来，利大于弊。但现在的弊还没有实实在在的市场反馈和现实数据，所以言之尚早。

我们相信在城中村通过改造后，其生活质量、居住环境、社会安全等能逐步回升。也许随着城中村的改造，其本身也会在城市建设中逐渐消失，彻底和城市融为一体。坂田的新围仔有着深圳IT第一村的美称，是实现新青年梦想起飞第一步的地方，希望也是实现中国城中村改造美好梦想的第一步，可以为城中村治理提供一个嬗变样本。

参考资料：

《万科首个城中村改造项目亮相》——CUTV城视网www.cutv.com

《深圳万科首栋城中村样板楼揭幕！将于今年三月正式招租》——微信公众号：深圳大事件

《万科进村首栋样板楼惊艳揭幕！未来深圳城中村也能这么美...》——搜狐号：深圳不孤单

《城中村为何成了火灾频发地？》——西陆网 发帖人：dream_梦儿

《广州今夏火灾622起 白云区城中村“发火”频率最高 》——金羊网 记者：化麦子

《万科+城中村=？｜万村考察记》——微信公众号：万科周刊

《万科改造深圳城中村：有人喊惊艳有人担心租价高》——新浪财经 南方都市报 作者：黄玉凤

《西安市城中村火灾事故安全分析》——作者：不明

《2016年全国发生火灾31.2万起 冬春火灾多发》——公安部消防局

《租赁风口下 谁在撬动深圳城中村》——证券时报

《万科进村第一站：我的500块单间还能住多久？》——乐居

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来源：中国法院网-万科能解城中村之“困”吗，，万科 城中村