专业智汇 | 快速认识城市更新与工改的区别和交集，城市更新 工改工

专业智汇 | 快速认识城市更新与工改的区别和交集

城市更新与工改的区别和交集

地产人常能遇见 城市更新和工改的概念， 因为二者同为开发模式，在地产家族内存在密切的亲属关系，也一定程度上容易被混淆，今天我们来简单了解一下这二者的概念和特征，结合几个项目案例认识它们的 区别和交集。

概念区分

城市更新主要是指符合规定的主体根据城市规划和有关规定程序对符合条件的特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

工改指的是将工业用地性质的旧厂房改造的同时，改变用地性质或改变建筑功能，将工业用地改成居住用地或商业用地等手段。根据用地性质是否改变，可以分为 工改工和 工改其他类（工改保和工改商），而市场上常见的工改工项目，是指在工业用地上建造除产业功能外其他功能的建筑物，比如建造综合体、商业、办公、居住等。

城市更新和工改的 区分点在于：

城市更新包含旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等，旧工业区是城市更新范围中的一种；

工改的类型既包含城市更新类的工改，也包含非城市更新类工改（M1净地升级为M0，此类别项目较少，例坂田的乐荟科创中心）。

图 01

城市更新和工改的区别和交集

产生背景

深圳经济的迅速发展，使得土地成为这个城市最为珍贵稀缺的资源。而土地资源有限，为了集约节约利用土地，满足人们更好地生产和生活的需求，新的土地利用方式应运而生， 城市更新和工改的概念都是对于土地利用方式的不同探索。

在2004-2008年，这一时间未正式出现“城市更新”的概念，主要还是以城中村、旧工业区为主的改造。2009年12月1日，《深圳市城市更新办法》正式发布，深圳开始转向城市更新工作，并且在规划编制、产权处置、土地出让、利益分配等方面进行系统的政策创新，此为城市更新产生的背景。

在城市更新未正式出现的第一阶段就有旧工业区的改造，随着社会发展和产业升级，产业的优胜劣汰使得不符合城市产业规划的低端制造工业外移，原有的厂房空置；与此同时，产业升级需要新的产业承载空间，新的建筑功能需求也相应产生。在80年代（1985-1989年）签订的厂房产权年限几乎都是30年，因此， 近年来迎来续签或者升级的爆发期，工改项目在深圳的市场上层出不穷。

项目案例

城市更新

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综合整治类城市更新项目

是指不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容。如 福田区水围1368文化街区，则是属于这一类。

图 02

福田区水围1368文化街区

水围1368国际街区，以庄氏迁徙水围的时间1368年命名，由35栋统建居民楼及8000平方米街区改造而成。既保留城乡改革的历史文化遗产，又突出本土传统文化与国际化建设融合的特色，吸引大批外国人士、港澳人士以及各地游客前来休闲购物，成为深圳城中村文化的标杆和名片。

图 03

福田区水围1368文化街区

城市更新

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功能改变类城市更新项目

是指改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。如 南山区华侨城创意文化园，则是典型的功能改变类城市更新项目，且是来深圳必去的网红打卡点。

图 04

南山区华侨城创意文化园

该项目占地面积约15万㎡，建筑面积约20万㎡，分为南北两区。由华侨城集团创造性地将工业区改造为LOFT创意产业园区，保留旧厂房的建筑形态，同时引进了香港著名设计师高文安、梁景华等人的工作室，国际青年旅社，设计创意行业的品牌企业，动漫设计基地，华侨城国际传媒演艺公司等创意、设计、文化机构。

图 05

南山区华侨城创意文化园

城市更新

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拆除重建类城市更新项目

拆除重建类城市更新项目在市场上最为多见，大量拆除重建类城市更新项目入市销售，这里则不一一举例。这一类是严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划规定实施的项目类型，拆除重建类城市更新项目在改善城市面貌的同时，也带来大量的公共配套和服务设施落地。

工改类型

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工改项目

工改项目的类型也多种多样，按照用地性质是否发生改变，可以分为工改工，工改保、工改商项目；按照用地上建筑的功能，则工改工的类型又可细分为工改综合体、工改办公、工改住和其他。

图 06

工改项目

工改工项目最为典型的是南山区智慧广场项目和龙岗区天安云谷项目，工改保项目如含保障住房的君子广场项目，而工改商项目，如万科云城和深业上城。

图 07

智慧广场（左）、深业上城

小结

以上，那么有哪些项目既是属于城市更新，又是属于工改项目呢？华侨城创意文化园是属于城市更新中功能改变类的工改项目，而天安云谷，则属于拆除重建类的工改工项目，且建筑功能包含办公、居住、商业等，是工改工中的综合体项目。

资料参考刘凯峥,王振国《转型背景下的深圳城市更新政策趋势研究》 文：苏伟、吴丽萍

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