征收拆迁到底有没有必要聘请律师，拆迁时“凶宅”会遇到区别对待，是真的吗？

一、征收拆迁到底有没有必要聘请律师

当被拆迁人遇到征收拆迁时会很迷茫，拆迁方所给的补偿到底是否合适，若是对补偿不满意又要如何维权?是否都需要聘请律师呢?北京晏清律师事务所的专业拆迁律师来为您对不同情况进行分析：

并非所有的拆迁案件都需要聘请律师代理维权，需要视实际情况而决定。

一、考虑自身案件的实际情况综合判断

每个被拆迁人所遇到的实际情况都是不相同的，需要综合考虑各种影响因素。例如：

被拆迁人所面对的拆迁项目是否合法，是征收拆迁、土地征用、房屋改造、腾退、旧房改造、违建拆除等情况;

被拆迁人房屋情况：房屋面积、构造、结构、权属、合法性、拆迁方所作评估认定等情况;

征收拆迁所处不同阶段：拆迁项目启动前期、作出征收决定后、协商谈判的签约期限内以及超出签约期限后的强制阶段;

最后还应当考虑当地的补偿标准、被拆迁人所给补偿、周边相同地段房屋市场价值、补偿协议是否签署，是否属于签署补偿协议后又反悔等诸多情况。

并非所有情况均适合拆迁律师代理维权，被拆迁人最好将案件详细情况对律师详细说明，由律师来判断是否属于适合代理维权的情形，如若不适合代理可通过其他途径解决纠纷。

二、明确认知自身诉求是否切实可行

被拆迁人委托律师的目的是为了提高原本不合理的拆迁补偿。但若是以违法目的而提出过高的、不合理的补偿而委托律师进行维权，其目的不仅很难实现，还会损失维权所需的必要支出，给自己造成不必要的经济损失。

三、一知半解、手足无措时可向律师咨询

各位被拆迁人在拆迁的初期阶段无论是否有委托律师的意愿均可向专业的拆迁律师进行咨询，将自己对案件期望值及案件细节情况详细说明，让律师对案件进行整体分析，自行权衡利弊与风险后再决定是否委托律师进行维权。

四、综合考虑自身能力与实际需求，最终决定是否委托律师维权

被拆迁人是否需要聘请律师进行维权需要综合考虑上述几点因素后作出初步决定。在这之后，被拆迁人所应考虑的便是自身能力、风险承受能力等方面，最终由被拆迁人和律师进行双向选择是否达成委托代理进行维权。

最后，征收拆迁类案件通常是协商谈判与法律程序共同进行的，二者相辅相成。若是一味地追求谈判和解而超出了起诉维权的诉讼时效限制，被拆迁人必然要承担被剥夺胜诉权利的严重后果。对于被拆迁人缺乏维权相关法律知识，或是合法权益可能面临更大损失(例如房屋即将被强拆)的情况难以自行解决的时候，聘请专业的拆迁律师代理维权，才能更有针对性地提出行政复议及行政诉讼程序，通过政府的复议决定或者法院的判决来挽回自身的损失。

二、拆迁中可能藏着哪些诡计？

拆迁是城市化过程中必不可少的一环，拆迁本是要推动中国城市化进程，改善被拆迁人生产生活条件，却常常被拆迁方加以利用，变成商业目的的拆迁，有的拆迁导致被拆迁人生活标准降低，违法拆迁、暴力拆迁充斥在拆迁过程中。本是改善被拆迁人生活条件的拆迁，却富了拆迁方的腰包，这显然是不合理且不合法的。但是大多数拆迁方不会明目张胆的违法拆迁，而是利用被拆迁人对法律规定的不了解，加之许多手段与伎俩，哄骗、诱导被拆迁人签约，当被拆迁人发现时，大多为时已晚，维权无路，只能吃下这哑巴亏。那在拆迁中可能藏着哪些诡计呢?今天晏清律师事务所就带各位被拆迁人甄别一下。

一、拿着鸡毛当令箭

很多拆迁方自以为是国家公权力的代表，张嘴闭嘴就是一句：“上边的政策就是这样”，每当被拆迁人有不满，或者发现了他们的违法行为，他们就是这一句搪塞过关。这是典型的拿着鸡毛当令箭，将“政策”作为他们违法行为的护身符，事实上政策究竟是怎样他们不会告知被拆迁人，因为政策中绝对不会允许存在违法拆迁、侵害被拆迁人权益的规定，他们只是想通过这种方式唬住、安定住被拆迁人，好方便他们完成工作。有的被拆迁人可能会反驳：“我看到了他们的政策文件，里边就是那么规定的。”这种情况更要注意，极有可能是拆迁方为了方便自己的行动，不顾法律法规规定，自己随意制定出的一套政策，用来吓唬被拆迁人，实际上所谓的政策合法性都存在问题，怎么可能用来指导拆迁工作，但是这种情况下被拆迁人由于不懂“政策”制定的程序，也看不出“政策”中的违法性，常常被欺骗和威胁，在这种情况下，一定要及时咨询律师，用法律维护我们的合法权益，不要被所谓的“政策”蒙蔽了双眼。

二、以公共利益为由随意忽悠

法律中规定了征地拆迁大多是处于公共利益的需要，这也成了拆迁方的“保命符”，只要被拆迁人对补偿数额、补偿协议不满，就向被拆迁人灌输：“这是为了公共利益。”，看似大义凛然，其实是想借拆迁丰自己的腰包，最终少补给被拆迁人的钱，都落在他们自己口袋里。这极大的侵害了被拆迁人的合法权益，但是被拆迁人不懂什么叫做公共利益，也辩不过他们，拆迁方给的补偿极低，连拆迁前的生活水平都保障不了，严重影响了被拆迁人的生产生活。晏清律师在此提醒各位被拆迁人：公共利益需要根据每个地方的具体情况，结合法律法规作出界定，绝不是拆迁方一句话就能确定的，也不是他们侵害被拆迁人合法权益的理由。如果碰到了这种情况，一定要及时联系律师咨询，不要被拆迁方的诡计蒙骗。

三、补偿协议有问题

毫无疑问，对被拆迁人来收，补偿协议是最重要的。因为这关系到被拆迁人最后能够获得多少补偿，拆迁方也最愿意在这其中做手脚，比如模糊的约定补偿的数额和方式，现糊弄被拆迁人签订协议，之后便又开始忽悠，竭尽全力压低补偿数额，而被拆迁人这时想要维权的难度也会增加，毕竟没有明确的约定好补偿，就算最后胜诉，最终法院判决的可能也不是合理的补偿。所以对于补偿协议有问题的被拆迁人一定要联系律师，律师能依靠专业知识和充分的经验发现其中猫腻，有无数被拆迁人在律师的帮助下将补偿数额提高到原来的二倍、三倍，打破拆迁方的诡计。

行政案件复杂多变，有些时候不是一个诉讼、两个诉讼就能彻底解决的，被拆迁人仅依靠自己很难与征收方抗衡，被拆迁人请律师介入到案件之中，应宜早不宜迟，拖延的时间越久，案件的复杂程度、维权难度都会大大增加，如果正在看这篇文章的您也遇到了类似问题，请不要迷茫，及时与专业律师取得联系，确保案件获得诉讼的优势。保护每位当事人的权益，也是北京市晏清律师事务所律师一直以来的信念。希望各位当事人均能在律师帮助下，维护自身合法权益，获得应得的征收补偿!

三、拆迁时“凶宅”会遇到区别对待，是真的吗？

“杭州杀妻碎尸案”发生后，据新闻媒体报道，当地小区整栋楼的居民均陆续搬离。诚然，随着我国法制化进程的推进和完善，老百姓已不像以前一样封建迷信，但由于上述案件的死者来女士死状过于惨烈，基于公序良俗的思想，周围居民还是会不可避免地有所敬畏。“凶宅”，旧时指不吉利的或发生凶杀，意外死亡以及闹鬼等的房舍。如上述发生凶杀案的房屋，日后在房屋买卖方面也会受到阻碍，房屋不管是出租或是选择卖出，价格方面均会远低于市场价格，甚至更多的局面是无人问津、门可罗雀。那么，就有些当事人听说如果“凶宅”遇到拆迁，拆迁价格也会格外的低，这是真的吗?且听晏清律师为各位慢慢分析。

在民商事领域，根据我国《民法典》的规定及相关法院判例，如果买家在不知情的情况下买到了“凶宅”，那么买卖合同是可以申请法院撤销的，买家有权要求卖家返还购房款。卖家之所以隐瞒房子是“凶宅”的消息，无非是一旦透露是凶宅，那么房屋的价格必然是直线下降，否则会面临无人问津的尴尬境地。

但是在拆迁方面，如果征收单位清楚了房子是“凶宅”的消息，便会以此为借口，给与当事人较低的补偿。但是，征收单位的做法有法可依吗?

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定;“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”可见，拆迁时对于房屋的补偿，不能低于房屋周围类似房地产的市场价格。“凶宅”拆迁时也应当同样参照周围房地产的市场价格进行补偿，而不是基于房屋本身的市场价格。因此，“凶宅”在遇到拆迁时，也应当收到合理的拆迁补偿，而不是像民商事领域中一样被区别对待。

此外，在遇到征收时，根据我国的相关法律法规，征收单位应当完整的履行征收程序，保证程序的合法性、正当性，不能恃强凌弱。如果“凶宅”的所有权人遇到上述征收单位不合理的补偿价格及谈判时，建议及时委托专业的拆迁律师，通过研究当地的房地产市场价格、房屋权属、房屋所在位置规划区域以及征收行为的程序合法性等，运用法律手段与征收单位进行谈判，或者采取诉讼手段，拿起法律的武器，坚决维护自己的合法权益!

四、拆迁补偿中的“三大件”，有了它补偿少不了

许多被拆迁人都对拆迁所涉及的诸多问题存有疑问，例如自建房能否获得补偿?房屋被补偿面积应当以哪个为准?承包地拆迁是否应当给予补偿?北京晏清律师事务所的专业拆迁律师来为您总结拆迁补偿中最重要的“三大件”，有了这三样补偿不会少!

第一件：可证明土地及房屋权属的原件

在征收拆迁中，被拆迁人一定要保存好土地使用权证、土地承包证、土地承包合同、宅基地证、房屋产权证、建房规划和审批手续、经营用房的营业执照等一系列证件的原件。

拆迁方土地性质、土地面积、房屋的权属、构造、房屋面积等情况进行认定时，都会以上述这些证件作为最基础的认定依据。各位被拆迁人一定要保存好这些证件的原件，在未签署拆迁安置补偿协议前切勿交付给拆迁方，以防拆迁方用其自行办理拆迁手续。

第二件：证明房屋及土地面积与补偿数额的文件

与这些文件相关的材料有：拆迁安置补偿标准、被拆迁户房屋调查登记表、土地调查测量表、房屋拆迁安置补偿计算表等等一系列文件。

因房屋及土地登记时间通常都比较早，房屋很有可能存在扩建、加盖等情况而未进行变更登记。这种情况下，拆迁方也应当在对房屋面积进行调查核实后，依据实际情况对未登记部分面积进行适当补偿。

各位被拆迁人对土地及房屋调查登记等文件中的认定或补偿数额有异议的情况下，可以申请重新调查评估或提出行政复议来纠正其错误。之后若是认可拆迁方给出的补偿便可签署拆迁安置补偿协议，而此时被拆迁人还需注意：协议内的补偿条件与数额是否与调查评估及协商的结果相一致。若是出现空白协议或是补偿过低的协议要拒绝签署，切勿听信“事后补偿”等借口，最后得到的补偿极有可能完全按照协议内注明的条件与数额补偿，低于口头协商的条件。

第三件：涉及被拆迁人权利与义务的相关文书

这些文书既包括法院的司法文书，还包括了政府和行政机关作出的行政文书。主要的类型有：拆迁安置补偿决定书、责令限期拆除决定书、责令限期交出土地告知书等一系列文书。当被拆迁收到此类文书时，一定要及时采取必要措施进行维权，否则在超出了规定的期限未提出异议后，便标志着被拆迁人放弃提出异议的权利并认可这些文书所作的决定，行政机关和法院便可以名正言顺地实施决定内容。

这些文书标志着强制补偿和强拆程序的到来，被拆迁人不仅要及时提出行政复议或行政诉讼程序，还应当保存好这些文书，在后续的维权中可同时作为证据使用，有着很大的帮助。

北京晏清律师事务所的专业拆迁律师提醒您：

征收拆迁类案件是普通民众与拆迁方之间的博弈，其所涉及到的利益巨大，因此会有很大的阻力。对于律师来说，征收拆迁类案件也是一场硬仗!若是被拆迁人自行协商却难有寸进时，可及时咨询北京晏清律师事务所的专业拆迁律师，在律师的指导下采用高效、合理、合法的方式进行维权，更有效地保障被拆迁人的合法权利。

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