发布:2024-07-26 12:58 文章来源：北京圣运律师事务所
一、拆迁律师找哪个地方的比较好?
拆迁律师找当地的律师比较好，因为每个地方的拆迁政策也不一样，找当地律师也便于律师开展工作。拆迁纠纷所涉及的法律问题和法律程序十分复杂，律师的收费标准也不一样。律师收费主要考虑以下因素：
(一)耗费的工作时间;
(二)法律事务的难易程度;
(三)办理法律事务所需律师人数和承办律师的业务能力;
(四)委托人的承受能力和所在地社会经济发展状况;
(五)律师可能承担的风险和责任;
(六)律师的社会信誉和工作水平;
(七)办理案件所需的其他必要成本支出。
二、达不成拆迁补偿安置协议的房屋拆迁纠纷的处理方式
(一)行政裁决
对拆迁人与被拆迁或者拆迁人，被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《拆迁条例》向有关部门申请裁决。《拆迁条例》规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决的内容包括补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
(二)依法起诉
若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日60日内向做出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向做出裁决的房屋拆迁管理部门的上一级主管部门申请行政复议。当事人也可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。
为了不影响拆迁工作的顺利进行，在诉讼期间，拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供了拆迁安置用房、周转用房的情况下，诉讼期间可以不停止拆迁的执行。
(三)强制拆迁
在城市房屋拆迁过程中，如被拆迁人或房屋承租人拒绝执行房屋拆迁管理部门作出的裁决，《拆迁条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁。
实施强制拆迁必须以裁决为前提。对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法强制拆迁。实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行。
法律上并没有强制性的规定，拆迁律师必须要找哪个地方的律师，如果说被拆迁户的经济能力，能够负担的请律师的差旅费，那尽可以在全国范围内挑选那些代理能力特别强的律师。所以，实际上就是拆迁户想找哪个地方的律师，就能找哪个地方的律师。
一、开荒地被征，青苗费属于谁?
1、青苗费属于青苗所有者，《土地管理法实施条例》第二十六条：土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
2、开荒地属于集体所有，开荒者仅享有承包经营权，土地被征用后，土地补偿费当然归被征用土地的所有权人;开荒者作为承包经营权人，其权益已经从青苗补助费中得到补偿。
3、青苗补偿费的标准：征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
4、根据国家规定的价格政策，由于各地的民情不宜，具体标准由各省、自治区、直辖市规定。
二、新农村建设中的征地拆迁存在什么问题?
1、征地补偿标准偏低问题。在征地工作中，被征地农民往往以发达地区的征地补偿标准和政府招拍挂出让土地的价格来衡量当地征地补偿标准的高低，期望高，愿望强，普遍认为现行土地补偿费、安置补助费偏低，不认可，要求提高征地补偿费用。在青苗、地上附着物、建(构)筑物等补偿上，村民想方设法、瞒天要价，造成征地协议签订难。
2、被征地块抢种、抢栽、抢建等问题。部分被征地村民大局意识不强，法制观念淡薄，对政府已经公告告知需要征收的土地范围，采取各种不同的方式,抢种抢栽，或不同程度的增加地面上的附着物、附属物、建筑物、构筑物的数量(面积)，以套取国家补偿资金，人为制造征地补偿工作难题。
3、征地补偿款项分配问题。现在支付征地补偿款项一般是先从县市财政统一拨付到乡镇财政所，然后再由村、组进行统一收益、统一分配。在具体发放中，村或组集体在分配时不根据补偿款性质和法律规定加以区分，在分配过程中存在程序不合法、发放不规范、标准不统一，人为侵犯村民的权益。被征地农民往往把自己和村组集体经济组织在征地补偿费分配和使用上产生的矛盾以及与村组干部的矛盾转移到征地工作上来，借机阻拦，给征地工作设置重重障碍。
4、被征地块内有关租地企业的补偿问题。被征地区域一般距城市中心较近，交通便利，土地区位优势较好，经济较为活跃，因此，部分村民擅自改变土地用途，出租场地或闲杂房屋给个人兴办企业，有的企业还是招商引资的项目，其用地行为是“以租代征”，是一种国家明文禁止的行为。对该部分土地的附着物、附属物、建筑物、构筑物目前还没有明确的拆迁补偿政策，但企业主认为，我的项目是合法的，应该予以补偿;而且企业生产和经营的损失又没有标准补偿，故企业业主瞒天要价。
由此可见，荒地上的青苗是谁种的青苗费就归谁，不过，农村的荒地在被征收了的情况下，征地补偿标准本身就非常的有限，青苗费的补偿也不会特别的高。关于荒地征收的具体政策，到时候会有工作人员根据当时的实际情况跟具体的开荒者当面沟通的。
一、没有营业执照，能算住改非吗?
将住房改成商业用住房时，要取得营业执照，如果没有取得营业执照的，不能算住改非，是属于违法的行为。
“住改非”如何认定：
第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接认定房屋的实际用途。此处应注意：当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。
第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。
第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
第四、房屋实际使用现状。有些房屋虽然没有办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营;而有的房屋，尽管证照登记地就在该房屋内，却没有在此办公或生产经营。前者应视同“住改非”，后者则不能享受“住改非”待遇。
第五、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。
二、“住改非”如何补偿
根据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：
1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。
2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。
3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。
4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。
5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。
对于房屋改成住改非，首先是需要取得相关的营业执照才能够获得。在进行赔偿的时候，拆迁办会根据其实际情况来进行计算，如果有的房屋并未有取得相关证据，但实际上是用于商业办公或者是生产经营的话，那么还是会算做住改非来进行补偿的。
一、模拟拆迁协议有时间限制吗?
模拟拆迁在国家层面的法律是没有规定的，而各地有自己的拆迁规定，例如北京市就有规定，模拟拆迁的，预签补偿协议的期限不超过6个月。
依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，对房屋进行征收拆迁是需要先补偿后拆迁的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
二、房屋拆迁裁决的步骤
(一)申请。如果被拆迁人或房屋承租人提出申请，需提供申请书、身份证明、产权证或公房租赁凭证等资料。其中，申请书要写明申请人基本情况、具体请求、事实理由等内容。裁决申请资料齐全的，裁决机关在收到申请之日起5日内决定是否受理。如果材料不齐，则申请人需在7日内补齐。
(二)审理。在裁决过程中，裁决机关首先会听取各方陈述，认定补偿安置的事实是否清楚，并征询拆迁双方是否愿意进行调解。期间，如果拆迁双方就补偿安置达成一致的，应签订房屋拆迁补偿安置协议并交给裁决机关，拆迁裁决程序终止。若申请人经两次通知没有参加裁决审理的，视作撤回裁决申请。若被申请人经两次通知不出席裁决审理的，裁决机关可缺席裁决。
(三)文书送达。送达裁决文书如申请书副本、裁决书等，必须有送达回证。送达方式可以是直接送达、邮寄送达、留置送达或公告送达。采用公告送达的，可将裁决文书张贴于被拆除房屋的拆迁基地内，公告天数不得少于5天。
(四)执行。拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当按照裁决方案认真执行。不执行的，裁决机关可依法申请有关部门强制执行。
任何没有法律规定的事情，在实际操作中就难免会发生各种各样的问题，虽然是模拟拆迁，但这也是比较重要的一件事情了，可国家到现在不出台战队模拟拆迁方面的法律制度，确实也是让社会各界比较着急的一件事情，如果没有法律约束，可以考虑取缔模拟拆迁。
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