发布:2024-07-26 15:17 文章来源：北京圣运律师事务所
这些年，为了加快城市建设进程，不少老旧小区和城郊农村开始慢慢拆除了，对于很多人来说，生活也将发生重大改变。对被拆迁人来说拆迁最重要的就是补偿了，而通常补偿都有两种选择，一种是直接给钱，而另一种就是给房。于是，不少被拆迁人开始纠结了，到底是要钱还是要房?
首先，在补偿合理的情况下，被拆迁人无论选择是要钱还是要房都是不亏的。因为要钱是根据被拆迁房屋、土地的市场价评估给出的现金补偿，相当于拆迁方买了你的房子;而要房子是直接补给与被拆迁房屋价值相当的房产，相当于拆迁方用新房换你的旧房。那么，被拆迁人应该怎么选才最划算呢?
一、货币补偿方便省事，但有贬值风险
货币补偿最大的优点就是操作简单方便，可以一次性解决问题，被拆迁人可以自己规划使用。所以，对于已有合适住房的被拆迁人来说，拿钱可能更方便。因为房子已不是必需品，而且每月可能还有房贷要缴，那么这个时候选择拿钱就更合适一点。不仅能减轻贷款压力，还可以做点小投资，为长远生活做打算。
但拿钱也有缺点，那就是房屋变成货币后存在的相对贬值，或者拿到钱后不知如何使用造成的无度挥霍。目前房价、物价涨幅较快，被拆迁人要是拿到钱款后再慢慢寻找合适房源，可能很难再买到同样面积的房屋了。
另外如何支配这一大笔钱也是个问题，一夜暴富的“拆二代”最后过得比穷人还悲惨的新闻报告不胜枚举，如果被拆迁人不具备一定的投资理财能力，手中钱款也将面临贬值问题。
二、产权调换解决居住问题，但后期纠纷多
房子最大的优点就是升值空间大，尤其是这些年在经济发展的促进下，所以对选择要房的被拆迁人来说，这算是一项投资。若被拆迁人的城市级别较高，不妨把房子当做一项投资，自己居住或以后出租都划算。
但拿房也存在一些缺点。比如，很多地方奉行先拆后建，在拆迁时没有妥善的安置计划，造成安置房迟迟不能交到被拆迁人手中。另外，不能保证安置房的产权、质量是一个很大的问题，很多被拆迁人不懂这些，光听拆迁办说是大产权，等办证知道只能住不能交易就傻眼了。还有就是被拆迁人对房子的位置、户型、环境等因素的选择权十分有限。
因此，我们建议被拆迁人在签订补偿协议时，要看清协议条款，对安置房的产权、面积、位置、质量问题、违约责任等是否有作出约定，不要等到交房后出现问题才追悔莫及。
综上，无论是哪种方式都有利有弊，实践中出现的问题可能也比文章阐述的更复杂，被拆迁人对补偿方式的选择要慎之又慎，建议大家根据自己的需求并结合当地房价、物价等实际情况综合考量，作出最适合自己的选择。
去年10月，相关会议对棚改作出了指导，要求对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。一段时间，关于棚改今后给钱不给房的话题热炒于网络当中。引发了一些拆迁户的担忧，棚改不再给货币补偿了，拆迁暴富的梦可能要破灭了。事实真的如此吗?下面拆迁律师团为您具体分析。
棚改并非一刀切的“不再给钱了”
去年底，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，在要求对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策的同时，也提出各地制定安置政策还需因地制宜，不宜一刀切对待棚改安置。
而此前的7月12日，住建部也表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。
综上来看，棚改并非一刀切的取消货币补偿，而是作出了更灵活的棚改政策的调整。
根据现行的拆迁法律来看，棚改地区的被征收人是依法享有货币安置和房屋安置两种补偿方式的，可以自由选择。因此，棚改户依然可以根据自己需要来选择适宜自己的安置方式。
只不过，征收方在执行相关政策时，会设计更为有利于房屋安置的补偿方式，主要就是提高奖励或执行房屋安置的相关优惠政策，从这些方面来引导大家选取房屋安置。
棚改数量逐年递减，取消货币化安置，是稳定房价的需要
前些年里，各地房地产市场库存量大，形成了较大的经济压力。因此在执行棚改拆迁时，各地大力推行货币化安置，来鼓励大家买房，去库存。
但这又吸引了大量的资金涌入房地产市场，一定程度上推高了各地尤其是三四线房价和物价，让普通老百姓感受到了极大的生活压力。
为了障百姓的居住生活水平，能够安居乐业，国家多次在不同场合提出了，要让房子回归居住的根本属性。一句话，就是控房价，降房价。
因此高层在棚改项目上执行了两个重要措施，一是降低棚改房屋开工量，二是引导各地一定程度取消货币化安置。
这从近年棚改开工量的变化上面也有所反映。从2015年到2017年短短3年时间，我们国家就开工建设了1800万套棚户区的房屋，年均开工600万套，可见棚改的力度非常之大。但2018年棚改建设就降为560万套，2019年和2020年的棚改力度继续降低为每年460万套，呈逐年下降的趋势。
棚改取消货币化补偿，对拆迁户的影响是好是坏?
棚改取消货币化补偿是大势所趋。对于咱们拆迁户来说，取消货币补偿，影响还是不小。
一方面确实是会让一夜之间暴富的拆二代明显减少，拆迁致富梦很难发生了。
另一方面，以前房价高，房子稀缺，如果只给货币补偿，不利于保障拆迁户的居住需求，而且货币也不如房屋保值增值;现在倾向于房屋安置，对于老百姓来说，满足了居住需求，是很好的一件事。
最后房子多了，房价势必也就得到控制了，老百姓换房买房也就方便多了。同时物价也得到了稳定，生活水平更有保障了。
当然坏处是，大家房子都不缺了，房屋增值的属性也会有所减弱。
总体而言，房屋安置利大于弊。
棚改补偿不合理，拆迁户应积极维权，争取提高补偿
棚改是违法征地拆迁的较为频繁的领域，主要的问题集中为补偿安置方式不合理及压低补偿这两个方面。
这里拆迁律师团再次提醒各位棚改住户，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
所以，被拆迁人有权选择货币补偿或是产权调换，这是法律赋予大家的合法权利。个别地方的征收方是根据自己的利益需要，只提供一种补偿安置方式，这其实侵犯了咱们的补偿权益，咱们可以依法维权。
如果面临房屋拆迁被压低补偿，那么咱们也可以通过行政复议或者行政诉讼来维护自己的合法权益。因为国家相关政策明确规定，征地拆迁不得降低被征收人的原有生活水平。“越拆越穷”不是征地拆迁的本意，也不应该发生在被征收人身上。
分安置房，原本是一件开心的事情，但签了安置补偿协议，就真的能如愿分到满意的新房吗?
实践中往往存在这样一种现象。花了大半年的时间和拆迁方谈妥补偿，好不容易签到了满意的补偿协议，等着分房，可等了好几年，却始终没有动静。之前承诺的好好的房子，到现在甚至建都还没有建起来。去找拆迁方要个说法，却被一拖再拖。面对此情此景，被拆迁人又该如何维护自己的权益呢?
下面拆迁律师团就这个问题具体为大家分析并提供应对策略。
拆迁安置却没分到房，主要有哪些原因?
一般来说，在遇到拆迁的时候，拆迁方会先有个大概的规划。对于建安置房的区位，以及安置房的建造结构、户型，楼层等，都有个施工图纸。等签完拆迁补偿协议之后，再按照图纸去实际的建房。房屋建成后，再给被拆迁人分房。
但是房屋的建成毕竟有一个很漫长的过程，这期间可能会有许多不确定的因素。可能原本的房屋选址被实际用作其他用途了，无法继续建造安置房;或者说施工方因为资金问题停止修建了，安置房项目停滞;亦或是原本规划的可居住人数大于实际建造出来的可居住人数，部分被拆迁人无法参与分房。
另外，即使房屋建起来了，也有可能和当初的规划完全不同。想要的户型，楼层，实际上分不到了，或者说因为分房顺序的原因，当时约定的房屋已经实际分给了别人，补偿协议陷入了无法履行或者难以履行的地步。
签了补偿协议，征收方不履约，导致拆迁户分不到房，如何维权?
其实，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关于协议无法正常履行时如何处理的相关法律依据。第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”
也就是说，当拆迁方不按照协议的约定履行义务时，法律明确赋予了被拆迁人提起诉讼维权的权利。此时的协议，其实就是拆迁方与被拆迁人达成的合同，如果不按照合同的约定来执行，其本质上就是违约，被拆迁人可以追究拆迁方的违约责任。
但值得注意的是，向法院起诉，手上得有证据，毕竟空口无凭，所以我们要准备好当时签订的拆迁补偿协议。
如果说原件已经被收走的，要及时的找拆迁方拿回。若自己无法拿回的，可向律师寻求帮助，申请政府信息公开拿回补偿协议，再向法院提起诉讼。
既然法律赋予了我们提起诉讼的权利，在真正遇到这种问题的时候，也要及时的行使，千万不要错过了诉讼时效。
拆迁补偿谈判就是一场征收人和被征收人之间的心理战和智慧较量。我们都知道，对房屋进行拆迁时，应当对被征收人进行公平合理的补偿。但是这个补偿能不能合理，通常是谈判谈出来的。那么在房屋拆迁补偿谈判时，有哪些重要的小技巧呢?下面由拆迁律师团根据办案经验，为大家进行相关知识的科普解答，助您谈出高补偿。
第一个小技巧：找准目标，合理定位
这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键。
这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。
对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。
第二个小技巧：谈判中少说多听，仔细分析和判断，抓破绽
因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说锣鼓听声，听话听音。会不会倾听?能不能听出对方的音?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的软筋或破绽?从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。
所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。
在对方说的时候，不要打断对方，不要怕冷场。在对方有一种言多有失的警觉时，要尽力地谆谆善诱。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。
第三个小技巧：学会控场，抓住拆迁人心理谈判
拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。
就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢?
第四个小技巧：抓住拆迁人的违法点，促进谈判，从中获利
拆迁人有时自己都不知错在何处，如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等，因此咱们被征收人一定要善于分析和找准征收方的违法点，合理利用。
通常，拆迁人并不希望被征收人提起诉讼，因为一旦拆迁人败诉，会对整个拆迁造成不好的影响和损失。于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。
第五个小技巧：关于房屋拆迁赔偿谈判中的几个注意事项
1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。
2、避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。
3、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。如果不假思索的就答应对方的第一次报价，拆迁人也就乐得不去主动提高你的补偿了。常言说得好，“会哭的孩子有奶吃”。
4、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外。如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要学会里面的一些条款感到意外。在你表示有些意外或者不满意后，对方通常会做出一些让步。这其实是有利于被征收人争取到利益的。
以上知识就是拆迁律师团对于房屋拆迁补偿谈判技巧的相关法律知识科普解答。房屋征收拆迁时，与征收部门谈判的技巧是比较多的，包括找准目标，合理定位;谈判中要善于倾听、分析和判断、抓住拆迁人心理等。
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●拆迁是要房子还是要钱好
●拆迁补偿拿钱划算还是要房子划算
●拆迁要房子划算还是要钱划算
●拆迁应该要房还是要钱
来源：中国法院网-拆迁补偿是要钱还是要房，哪种更划算听听律师怎么说，拆迁补偿要房子好还是要钱好
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