发布:2024-07-26 17:25 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁补偿计算方法1
住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。计算公式为：房屋拆迁补偿价=(基准地价×k+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。其中，k为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。
征地拆迁补偿计算方法2
非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为;非住宅房屋拆迁价格=区位价格×k1×k2×k3×建筑面积+地上物补偿价。其中，k1为容积率调整系数;k2为房屋原用途调整系数;k3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0;地上物补偿价的计取按各市、地、县有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。
征地拆迁补偿计算方法3
住房困难户申请拆迁补偿安置必须符合以下两个条件：一是在拆迁范围外别无正式住房，二是住房困难户获得的补偿款低于规定的补偿低限。对于符合以上两个条件的住房困难户，拆迁人应当给予其拆迁安置补助费。拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=规定补偿低限-被拆迁房屋的补偿款。其中，规定补偿低限=经济适用住房均价×规定面积标准。
征地拆迁补偿计算方法4
自建房从法律性质上讲属于违章建筑，按照《新条例》的规定，拆迁时，拆迁人对违章建筑不予补偿。但由于自建房有其存在的特殊客观历史原因，如果对自建房居民不支付任何费用，可能会给社会带来不稳定因素，导致拆迁工作无法正常进行。因此，对自建房居民按户给予带有福利性质的拆迁安置补助费十分必要。所以对拆迁范围内符合规定条件的自建房居民，拆迁人应当按照经济适用住房均价和规定面积标准给予拆迁安置补助费。拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算：拆迁安置补助费=经济适用住房均价×规定面积标准。
征地拆迁补偿计算方法5
拆迁住宅房屋，搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，市、地、县的搬家补助标准均有不同。由拆迁人出车搬迁的。不予补助。拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积×单价计算;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
征地拆迁补偿计算方法6
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产、停业综合补助费。具体标准由各市、地、县房屋拆迁行政主管部门制定。属出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿;双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。
征地拆迁补偿计算方法7
被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，提前搬家奖励费按照提前的日期计算。每户可得500到50000元不等，具体标准由各市、地、县房屋拆迁行政主管部门制定。
近些年来，随着各项有关的惠民政策逐步落地，越来越多的农民朋友为了加快致富步伐投入到四荒地的“开荒”行动中去。但当这部分“四荒地”被划入征收范围时，很多人会有这样的疑问：我开垦经营的“四荒地”被征收时，补偿归我还是归村委会?
所谓的四荒地，即是不宜采取家庭承包方式承包的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”这类未经开垦的农村土地。根据《农村土地承包法》第四十六条的规定，四荒地可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。
“开荒”前一定要先行与村委会签订承包合同，并经依法登记取得土地承包经营权证等证书，确认自己对所承包的四荒地的使用权。
要回答这个问题，首先要提出另一个问题：你开荒四荒地之前，有没有和村委会签订土地承包合同?
这个问题的答案，直接影响土地补偿费的归属。
第一种情况：四荒地的开荒经营者已与村委会(村集体经济组织)签订承包合同，并依法取得四荒地的使用权和承包经营权证书。
国务院通知明确要求，“四荒地”承包完成初步治理后，依法分别由县级以上人民政府发放土地承包经营权证、林权证等证书，确认承包方的土地承包经营权或者“四荒”使用权。
在这种情况下，四荒地的使用权归承包者所有，其承包行为合法应受保护。在其所承包的四荒地被征收时有权依法获得土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费等各项补偿安置费用。其中土地补偿费先行补偿给土地所有权人即村集体经济组织(村委会)，由村委会依法进行分配使用，分配方案应向村集体经济组织成员公开。
同时，在该种情况下，即使土地未被征收，承包者也有权将土地依法转让、出租、入股、抵押或以其他合法方式进行流转。
此外，承包四荒地的农户应当注意，在四荒地承包合同中，关于承包费的约定条款是很关键的。
根据《农村土地承包法》的规定，以招标、拍卖方式承包的，承包费应当通过公开竞标的办法确定;以公开协商等方式承包的，承包费可由双方议定，但必须公开，接受集体经济组织成员的监督。承包费属于本集体经济组织的集体资产，承包费资金的使用应当由集体经济组织决定。承包费的账目应当公开，并只能用于“四荒”等土地的水利设施建设、植树造林、种草和小型农田建设，任何单位和个人不得平调、挪用，不准用于非生产性开支，更不准平分到户。
未与村委会(村集体经济组织)签订承包合同，未依法取得使用权和任何承包经营证书，仅为自行开垦的。
根据《土地管理法》第40条的规定：开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
也就是说，农民开荒之后可以长期使用土地。但是，这项权利也不是想当然的，是要经过县级以上人民政府依法批准的。
虽然在现实生活中经常会存在谁开荒了，谁就直接去耕种经营了，并在农村形成了一种惯例，但是，这实际上并不能被法律认可。
在这种情况下，尽管“四荒地”确实是由开荒农户经营维护的，但由于没有有效的权属证件，依法不予认可。
根据法律法规的规定及对实际判例的分析总结，这类四荒地被征收时，在性质上仍旧属于村集体经济组织未发包的土地，所有权仍旧归集体经济组织，土地补偿费及安置补助费与开荒农户在法律上并无直接关系，归集体经济组织所有，而农户能够获得的一般只有地上附着物及青苗补偿费。
对农户来说，其开垦四荒地时投入各种成本进行经营，但征收时却只能得到极少部分的补偿，心里一定会觉得不平衡。但从法律角度来说，由于缺少了承包确权这一步，开荒农户的权益很难得到法律的认可，征收补偿也就无从谈起。
因此，通过本文可知，我国的土地性质只有国有土地和集体土地两种，不存在无主土地。因此即使是开垦“四荒地”，也应当依法取得土地的承包经营权，办妥相关的确权证书，这样不但在土地被征收时能够依法获得更多补偿安置费，在日常的经营流转中也更踏实更放心。
一、《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的答复》明确了对于房屋未占用的院落、空地等应予以补偿
最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》这一司法解释可谓是对被征收人的一场“及时雨”。其内容规定，“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”前述规定，可以直接作为被征收人主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。
二、最高院制定此《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未确权登记的空地和院落单独予以补偿的答复》背后的法理在哪儿?
首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收补偿的原本就是土地。政府批准的专项资金也是用于征收范围内整块土地的补偿费用。如果只补偿房屋所占面积，那么其余空地、院落的补偿款到哪里去了?!可想而知，本该被征收人所享有的院落、空地等土地补偿权益无疑会被拆迁方截留，成为其从拆迁过程中谋利的手段。那么，最高院所做这一《答复》，除了能够保障更多被征收人的权益，也从法律制度层面规范政府的征收行为。
其次，被征收房屋的价值的补偿包括“被征收房屋及其占用范围内的土地使用权”。那么，“占用范围内的土地使用权”，不仅应包括建筑物占用范围的土地，也包括为建筑服务的房前屋后当事人合法享有使用权的绿化用地、停车用地、院落用地等“空地”。因为被征收人同样对这些“空地”享有土地使用权。如果只对建筑物占地面积予以补偿，不对被征收人合法占有使用的空地予以补偿，实际是无偿收回当事人“空地”的土地使用权，是对被征收人“空地”使用权的掠夺。
最后，在拆迁补偿中院落空地属于被拆迁人的合法权益，征收部门应当对此进行合理补偿。而实践中具体到某个个案，还需要专业征收维权律师的具体分析研判，才能得出涉案空地、院落是否适用于前述最高院司法解释的初步结论。
一、本村房屋能否在同一集体经济组织成员间交易。
根据《土地管理法》对土地使用权的限制性规定，以及国务院(办公厅)此前发布的多项《通知》和《决定》中的明确规定，集体土地上房屋(农村宅基地房)不得向本集体经济组织外成员出售，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
但法律法规和相关文件都没有对本集体经济组织内成员间就宅基地房进行交易做出限制。同时通过对过往判例的分析，我们可以认为，本集体经济组织内成员间进行房屋流转或在争议发生时买受人已将户口迁入争议房屋所属集体经济组织的，买卖合同有效，房屋交易被法律认可和保护。
二、房屋买受人能否获得征收补偿。
我们都知道，征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对农民集体所有土地实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。
也就是说，国家征收征用了农民的土地，就要对因公共利益牺牲个人利益的农民及集体经济组织作出相应补偿。
如果买卖双方在进行交易后及时办理了土地使用权及房屋产权过户登记，那么面对征地时当然能够享有获得补偿的权利。
最后我们来看看，没有办理产权过户登记的情况下，买受人还能不能获得补偿。
我们在开头时也提到了，由于种种原因，买卖双方很可能在进行宅基地房交易后的很长一段时间内都没有进行产权过户登记，直到政府征收土地时，卖家忽然跳出来主张自己的权利。
在这种情况下，买受人还能获得补偿吗?
如果宅基地房买受人购买房屋时在双方自愿、支付对价的前提下签订了合法有效的买卖合同，那么买受人对房屋土地就享有合法权利，这种情况下仍旧可以通过与征收方协商的方式争取补偿。
但在实际案例中，征收方很有可能会为了降低或者不予补偿拒绝买受人(被征收人)的请求。在这种情况下，买受人(实际上的房主、被征收人)要明确，自己对所购买的宅基地房是依法享有权利的，如果仅仅通过自己的力量很难实现维权，那么就第一时间求助专业律师，千万不要因为觉得困难就放弃自己的权利。
同时，如果被征收人仅仅通过协商的方式与征收方进行交涉，很有可能会发生房屋被偷拆、强拆的情况，令自己陷入被动。适时适当地启动一些维权法律程序，有利于为自己争取谈判的筹码，并促进征收方早日给出具有诚意的解决方案。
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●征地拆迁补偿安置标准
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来源：头条-征地拆迁补偿的7种计算方法是什么，征地拆迁补偿的7种计算方法是什么意思
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