发布:2024-12-07 19:48 文章来源：北京圣运律师事务所
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁房屋货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，而房地产的建筑面积、用途、建筑年代、结构等重要因素均依房屋权属登记的内容为准。
如何评估被拆迁房屋的市场价格，这就必须了解房地产权证上登记的内容，依据登记的建筑面积、结构、用途、土地使用状况等情况，结合房地产市场进行估价。
一、正确理解房屋拆迁工作中的各项业务与产权登记的联系
在一个城市的房屋总登记后，新增加的房屋必须办理初始登记，取得房屋权利证书，房地产权利证书是房屋拆迁补偿安置的合法依据。
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。”
第二十二条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;……。”
对房地产用途变更和租赁房屋进行限制，对违章建筑明确规定不予补偿。这就明确了在拆迁中，只有取得合法房屋权利证书的房屋才可给予补偿。
二、房地产权证登记不规范对拆迁补偿的影响
1.产权登记面积与实际面积误差问题
办理房屋产权初始登记的必备要件为建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，产权登记的面积以测绘的面积为准。而在拆迁工作中往往会遇到房屋实际面积大于或小于建设工程规划许可证上规划的面积，产权证上的面积大于或小于房屋的实际面积等情况。
根据有关法律的规定，不按建设工程规划许可证确定的建筑位置、范围、性质、建筑面积和建筑造型建设的建筑物属违章建筑，不得办理房屋权属登记，拆迁时不予补偿;需要变更建筑工程规划许可证的，应当变更建设规划许可证，实际面积与产权登记面积有误差的，应申请测绘，按测绘的面积进行房屋权属变更登记。
2.房改房产权登记面积与实际面积不符问题
房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际面积，这也给拆迁补偿带来了困难，如何确定房改房的拆迁面积，专家认为房改房权属登记的面积应该是房屋的建筑面积，而不是享受折扣后的房屋面积。
在办理房改房产权登记时，只要在备注中说明参加房改的面积二建筑面积—厨卫折半的面积—阳台和楼梯的面积即可。在拆迁时这部分房改房可按实际丈量的建筑面积给予补偿，同时由产权登记部门按规定出具产权认定书。
3.房屋权属登记时漏填用途问题
关于房地产权属证书的填写，在房屋设计用途一栏内，现在有很多房地产证书此栏空白无任何内容，这也给拆迁补偿带来很多不便。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。如果产权用途栏漏填是空白的话，产权人就可以根据自身的需要，自行填写上用途，影响了正常的拆迁补偿工作，也给产权登记部门带来诸多的麻烦，涉及到权属证书的真假，往往还会进行不必要的诉讼。
因此，产权用途必须按照填写说明要求认真填写设计用途，维护产权证的合法性、真实性。
三、注销登记和他项登记债权实现的问题
房屋灭失后三个月内应办理注销登记，房屋拆除后，如何办理注销登记和实现债权：
1.产权登记部门应在拆迁公告发布后，积极配合拆迁人的工作，了解拆迁范围内的房屋权属登记情况，做好注销登记的准备工作;
2.实行产权交换的房屋，在办理房屋登记时，应提交原房屋所有权证书和拆迁补偿安置协议书，注销原证后，方可办理新证，在办证费用上应给予一定的优惠;
3.实行货币补偿的房屋，拆迁人在发放拆迁补偿金额的同时，收回原房屋权属证书，由拆迁人集中统一到产权管理部门办理产权注销登记;
4.产权登记部门应根据拆迁管理部门书面通知上的拆迁范围，提供列入拆迁范围内的房屋他项权利登记情况，及时与债权人和拆迁人联系，提供相关的抵押登记的房屋资料，以保证债权的实现。
在房屋拆迁中，正确把握处理拆迁补偿与产权登记的关系和产权登记部门、拆迁人与被拆迁人的关系，才能有利于城镇房屋拆迁工作的顺利进行。
房屋拆迁补偿与产权登记的关系 在房屋拆迁工作中，我们往往会遇到被拆迁的房屋没有进行产权登记，存在着和房屋权属登记的结构、面积与实际不相符合等问题，还有部分房屋产权登记的记录不齐全，缺少建筑年代、使用性质，房改房登记的面积小于实际面积等情况，这些都给房屋拆迁补偿工作带来了一定的难度。 为使房屋所有权人依法登记的房屋权利受到国家法律的保护，正确处理房屋拆迁补偿与权属登记的关系显得尤为重要，笔者就自己在实际工作中的感受谈几点粗浅认识。 一、正确理解房屋拆迁工作中的各项业务与产权登记的联系 在一个城市的房屋总登记后，新增加的房屋必须办理初始登记，取得房屋权利证书，房地产权利证书是房屋拆迁补偿安置的合法依据，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋；(二)改变房屋和土地用途；(三)租赁房屋。”第二十二条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；……。”对房地产用途变更和租赁房屋进行限制，对违章建筑明确规定不予补偿。这就明确了在拆迁中，只有取得合法房屋权利证书的房屋才可给予补偿。 二、把握好拆迁房屋补偿评估与产权登记的关系 根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁房屋货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，而房地产的建筑面积、用途、建筑年代、结构等重要因素均依房屋权属登记的内容为准，如何评估被拆迁房屋的市场价格，这就必须了解房地产权证上登记的内容，依据登记的建筑面积、结构、用途、土地使用状况等情况，结合房地产市场进行估价。 三、房地产权证登记不规范对拆迁补偿的影响 1．产权登记面积与实际面积误差问题 办理房屋产权初始登记的必备要件为建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，产权登记的面积以测绘的面积为准。而在拆迁工作中往往会遇到房屋实际面积大于或小于建设工程规划许可证上规划的面积，产权证上的面积大于或小于房屋的实际面积等情况。根据有关法律的规定，不按建设工程规划许可证确定的建筑位置、范围、性质、建筑面积和建筑造型建设的建筑物属违章建筑，不得办理房屋权属登记，拆迁时不予补偿；需要变更建筑工程规划许可证的，应当变更建设规划许可证，实际面积与产权登记面积有误差的，应申请测绘，按测绘的面积进行房屋权属变更登记。 2．房改房产权登记面积与实际面积不符问题 房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际面积，这也给拆迁补偿带来了困难，如何确定房改房的拆迁面积，笔者认为房改房权属登记的面积应该是房屋的建筑面积，而不是享受折扣后的房屋面积，在办理房改房产权登记时，只要在备注中说明参加房改的面积二建筑面积—厨卫折半的面积—阳台和楼梯的面积即可。在拆迁时这部分房改房可按实际丈量的建筑面积给予补偿，同时由产权登记部门按规定出具产权认定书。 3．房屋权属登记时漏填用途问题 关于房地产权属证书的填写，在房屋设计用途一栏内，现在有很多房地产证书此栏空白无任何内容，这也给拆迁补偿带来很多不便。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。如果产权用途栏漏填是空白的话，产权人就可以根据自身的需要，自行填写上用途，影响了正常的拆迁补偿工作，也给产权登记部门带来诸多的麻烦，涉及到权属证书的真假，往往还会进行不必要的诉讼。因此，产权用途必须按照填写说明要求认真填写设计用途，维护产权证的合法性、真实性。 四．注销登记和他项登记债权实现的问题 房屋灭失后三个月内应办理注销登记，房屋拆除后，如何办理注销登记和实现债权，笔者认为： 1．产权登记部门应在拆迁公告发布后，积极配合拆迁人的工作，了解拆迁范围内的房屋权属登记情况，做好注销登记的准备工作； 2．实行产权交换的房屋，在办理房屋登记时，应提交原房屋所有权证书和拆迁补偿安置协议书，注销原证后，方可办理新证，在办证费用上应给予一定的优惠； 3．实行货币补偿的房屋，拆迁人在发放拆迁补偿金额的同时，收回原房屋权属证书，由拆迁人集中统一到产权管理部门办理产权注销登记； 4．产权登记部门应根据拆迁管理部门书面通知上的拆迁范围，提供列入拆迁范围内的房屋他项权利登记情况，及时与债权人和拆迁人联系，提供相关的抵押登记的房屋资料，以保证债权的实现。 在房屋拆迁中，正确把握处理拆迁补偿与产权登记的关系和产权登记部门、拆迁人与被拆迁人的关系，才能有利于城镇房屋拆迁工作的顺利进行。 《中国房地产》
一、拆迁的合法性。
拆迁评估，顾名思义是有拆迁才有评估。但不是所有的拆迁都是合法的，房屋拆迁应该按的规定申领合法的房屋拆迁许可证，对于没有合法的房屋拆迁许可证的拆迁评估，其评估作业得不到的支持，其评估价格得不到法律的认可，由此引起的拆迁评估纠纷也就不属于有关拆迁法律法规调整的范畴。违法拆迁的种类有无证拆迁、超范围拆迁等。无证拆迁就是没有取得合法的房屋拆迁许可证就开始拆迁，而超范围拆迁是指超过许可证核定的拆迁红线范围进行的拆迁行为，同样也是不合法的。有的开发建设单位，甚至有的政府部门，为了赶超进度，在没有取得房屋拆迁许可证的情况下，就与被拆迁人进行拆迁评估、签订拆迁协议、要求被拆迁人提早实施搬迁等拆迁行为，为拆迁纠纷的产生埋下了隐患。还有一种违法拆迁是采用欺骗手段取得房屋拆迁许可证实施的拆迁，由于取得房屋拆迁许可证的前置条件不符合，这样的行为也是不合法，这种拆迁给被拆迁人带来的危害更大，带来的后遗症更多。我们评估机构应该能识别拆迁的合法性，这样既可以树立自己的信誉，又能使被拆迁人避免遭受不必要的损失。
二、房地产权属的合法性。
房地产权属的合法性，是指房地产产权文件的合法性。就是指拆迁评估前评估机关在评估前应该掌握房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效法律凭证，它包括房地产档案、房地产所有权证、土地使用证、建设用地规划许可证等。这些文件是评估对象被拆迁房屋及其附属物合法性的证明文件，是拆迁评估合法性的前提，在一定程度上还可能影响评估采用的方法。尽管自上世纪80年代房地产制度改革以来，特别是省市有关产权产籍的法律法规颁布实施以来，城市房地产产权管理逐步完善，但由于大量历史遗留问题和大量房地产纠纷又造成部分房地产权属状况错综复杂。因此评估机构在拆迁评估前，必须理清房地产产权状况，只有对被评估的房地产权属状况有一个全面的了解，才能得出正确的评估结果。这是房地产评估师正确估价的基础，也是拆迁评估合法性的前提之一。
三、评估的合法性。
评估的合法性是指拆迁评估机构产生、评估方法、原则、操作程序、依据、纠纷的解决都有其明确规定，只有严格按照有关条例、行政法规、部门规章等规定执行，才能保证评估结果的合法性。评估机构首先要具有一定的资质，应该按照资质规定的范围开展评估业务；其次评估机构的产生要有严格的程序，先公正推荐，后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定。这里要特别注意一个公平竞争的问题，在由被拆迁人选择的期限内，各评估机构可以利用各种宣传形式推销自己，但决不允许采用虚假承诺、贬低对方等不光彩手段。由于新的实施时间不长，拆迁管理部门对评估机构产生过程缺乏有效监督，也出现了由于不公平竞争引起的纠纷，目前杭州市城市房屋拆迁管理办公室正在制定有关规定来进一步约束评估机构在宣传推销方面的行为，使评估机构能在一个比较公平的环境中开展竞争。拆迁评估是一件十分严肃的工作，应该严格按照规定的程序进行，程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示期间，评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。对于有异议的评估结果，要在规定的时间内进行复核；拆迁当事人对复核结果再有异议的，可向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，在规定时间内作出裁决。拆迁评估还有许多配套文件，而且还有时效性，房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日，因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依。
拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。
1、市场评估价
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、交易均价
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
一、公房的拆迁款怎样分配
依据我国相关法律的规定，对公房进行拆迁的，经济补偿可参考国有土地上房屋征收与补偿条例的规定对被征收人进行经济补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
二、拆迁程序不合法可以拒绝拆迁吗
房屋拆迁的程序不合法的，被征收对人征收补偿不满意的，是可以拒绝拆迁的，被征收人对征收决定不服的，是可以提起行政诉讼的。
相关法律规定：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十三条【征收公告】市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
第十四条【征收复议与诉讼】被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
法律分析：在拆迁补偿中，房屋评估是一个非常重要的环节。根据我国法律规定，拆迁补偿应当按照合理、公正、公开的原则进行，而房屋评估就是其中重要的一环。评估的准确性会直接影响到补偿的公正性和合理性。
法律依据：
1.《拆迁补偿条例》第七条：“拆迁补偿应当按照合理、公正、公开的原则确定。”
2.《拆迁补偿暂行条例》第十三条：“城市拆迁应当结合城市规划，科学制定拆迁补偿政策，确保拆迁补偿与拆迁前的合法收益大体相当。”
3.《城市房地产管理法》第三十五条：“房地产估价应当依据市场价格确定，不得低于房地产的市场价格。”
因此，在拆迁补偿中，应当根据市场价格和相关法律规定进行房屋评估，确保评估结果准确合理，保障权益受到合理的维护。
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文章来源参考：【头条】杭州市国有土地上房屋征收评估技术参考意见，2021年度杭州市国有土地上房屋征收计划表本文到此结束，希望对您有所帮助，欢迎我们的本网站以便快速找到！
投稿：方依美
内容审核：冯立影律师
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