政府拆迁补偿谈判技巧「怎样和拆迁办的人谈判」-圣运律师事务所

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政府拆迁补偿谈判技巧「怎样和拆迁办的人谈判」

发布:2025-01-23 13:24 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：政府拆迁补偿谈判技巧,政府拆迁补偿谈判技巧,法律主观：1、拆迁谈判时，拆迁户经常被约到拆迁办公室或者指挥部等地点，去协商谈判补偿事宜。 2、因为不同的谈判环境，对谈判者才智的发挥会起到或大或小的激发作用，有利的地点、场所能够增强谈判者的谈判

政府拆迁补偿谈判技巧「怎样和拆迁办的人谈判」

一、政府拆迁补偿谈判技巧,政府拆迁补偿谈判技巧

法律主观：

1、拆迁谈判时，拆迁户经常被约到拆迁办公室或者指挥部等地点，去协商谈判补偿事宜。 2、因为不同的谈判环境，对谈判者才智的发挥会起到或大或小的激发作用，有利的地点、场所能够增强谈判者的谈判地位和谈判实力，同时也可压制谈判对手的谈判空间。 3、应对策略：拆迁户要懂得拒绝且应友好的拒绝拆迁公司工作人员谈判邀请，争取对自己有利的谈判地点。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

二、拆迁谈判技巧二十条

拆迁谈判技巧二十条如下：1、知己知彼，百战不殆。这是拆迁协商谈判前的准备工作；2、少说多听，不要轻易亮底。征收方第一次来上门谈判，其实也是来摸你的底的，探探你的情况和心理预期；3、跟有决定权的人谈判。与对方谈判有意义的前提是双方对谈判结果都有执行权，也就是要确定和你谈判的是能说了算的人；4、合理报价，不漫天要价。给自己定一个心理预期价是谈判前必须要做的一件事情，也是大家比较犹豫和不容易确定的；5、找出征收方的违法点，以备灵活运用。征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的，如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等；6、房子不能轻易搬，签订协议要谨慎。房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码；7、适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。

三、怎样和拆迁办的人谈判

法律分析：谈判对象要有选择性：在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上，一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解，通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价，通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息，了解对方的可承受价格与底线。其次，从谈判技巧上讲，我们也不主张在谈判的一开始就与高层人员交谈，这样能保证我们较大的回旋余地，等到我们在项目调查和其他渠道中抓住对方的把柄和短处，足以撼动谈判的地位时候找到高层人员，一锤定音。最后，多方的获取信息也极为重要，一般高层的信号都会逐级通过工作人员释放出来，及时的把握信息、判断形势，有利于我们最终获得最理想的谈判结果。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、拆迁补偿谈判要怎么做

1、知己知彼，百战不殆

这是拆迁协商谈判前的准备工作。大家一定要注意搜集信息，及时查阅以及相关公告、申请国家行政机关信息公开和适当了解周边类似房地产的市场价格，了解当前拆迁补偿的标准和水平，再结合自身情况可以确定自己的目标和底线。我们不仅要知己还要知彼，这样才能在之后的谈判时做到心中有数，游刃有余。所以，还要多征收存在一些拆迁方的信息，例如到底是谁要拆我们的房子？他们有没有权限？又有着一种怎样的背景？做好了这些需要充分的准备，就容易在之后的谈判中做到从容应对。

2、少说多听，不要轻易亮底

征收方第一次来上门是来摸你的底的，探探你的情况和心理预期。这时候千万不要把自己内心的真实报价直接透露给对方。因为一旦发现对方知道了你的底线，主动权就在他手里了。不要轻易让对方摸清你的底，一方面不要明确表态接受或不接受征收方提出的补偿条件，为日后的谈判留出余地；另一重要方面就是不要选择直接说出自己的心理价位，这样可能会导致没有争取实现更高要求补偿的空间。其次，一定要善于倾听，而且能够尽量不露痕迹的启发对方多说，在他发表不同意见的过程中和判断对方的底线，捕捉有用信息，及时做好录音记录，从而不断调整自己的应对方法策略，掌握谈判的主动权。

3、跟有决定权的人进行谈判

与对方谈判有意义的前提要确定和你谈判的是能说了算的人。否则你可能费了大量的口舌和精力跟对方谈了半天，最后他说的不算，此时你就会很崩溃。所以，在谈判之前，大家就要确认跟自己谈判的人是不是有决定权和执行权，以免对方在关键时刻以没有权限为借口来推脱，浪费您宝贵的保护合法利益时间。实践中，一些被征收人会根据情况主动提出与项目动迁工作的负责人、领导来直接谈，这是富有智慧的做法。

4、合理的价格，不是漫天要价。

谈判前必须给自己定一个心理预期价位，这也是大家比较犹豫的。如果要求过高，可能会直接谈崩；要求过低，又担心吃亏。所以报价要合理，可以选择稍微高于自己的心理预期，但是也不要高到让拆迁方觉得太离谱。首先，可以和周边房地产市场价格对比，因为对被征收房屋价值的补偿，一般情况下不得低于房屋征收方式决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这是有充分的法律理论依据的；其次，要考虑到了自己之后的生活质量和居住条件，以不降低且略有提升为标准。无论对于如何，指望着拆迁暴富都是不值得提倡的心态，也往往无法得到实现。

5、找到征收的非法点灵活运用准备

征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的，如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等。这时指出它的违法点，往往可以提高谈判的筹码。因为拆迁方怕一旦在败诉，整个拆迁建设项目的进度将会受到严重影响，损失也会极大。所以需要谈判时抓住对方的破绽和弱点，对最终能够获得满意的谈判结果也能起到十分重要的作用。当然，这就需要被征收人对590号令及相关的规范性文件具有一定相当重视程度的基础和了解了。两眼一摸黑式的谈判，信息和知识储备都不对等，那么被征收人吃亏几乎是难以扭转的。

6、房屋不能轻易动迁，协议要认真签订

房子和拆迁补偿协议是两个非常重要的砝码。房子是要求经济补偿的重要凭证和依据，一旦房子守不住被非法强拆，之后的保护合法利益和谈判将变得更加困难重重。而补偿协议一旦签了，就意味着你接受了对方提出的条件，对方已没有可以和你继续谈判的必要。由于协议具有法律制度效力，之后再想反悔也很难。所以对于大家一定要谨记，对待房子和补偿协议这两个对拆迁工作至关重要的问题，要慎之又慎，切不可听信拆迁方的口头承诺或诱骗搬出房子、签署合作协议。只要能够坚守住房子就是这个主要阵地，在对补偿安置不满时暂不签字，你手中就还有很多谈判的砝码，就有机会在之后的保护合法利益中为自己努力争取一个比较满意的补偿。

7、及时提起诉讼抓获违法拆迁过程

需要注意的是，不要以为守住了房子、也没有同意签协议，就可以占据主动地位了。要防备对方看你一直不肯合作，为了争取时间，进行司法强拆或者违法强拆偷拆。应对策略就是能够及时通过行政法律诉讼来阻滞征收方逼迁的脚步。譬如及时提供依据590号令的规定来提起针对征收补偿方式决定的复议、诉讼，就可以得到有效的暂停司法强拆的推进步伐，提起的时间点上，通常情况来说，可以选择稍微向后拖延一下，在6个月的起诉期限届满前提起，充分开发利用这段起诉期限来征收工程项目涉嫌违法及补偿安置显著偏低、不合理的证据，这是聪明的做法。

一、借钱不还怎么办啊？

借出去的钱收不回来一直都是摆在大家面前的无法绕过的难题，绝大部分人都有过借钱收不回来的经历。作为律师，我建议大家可以考虑以下方面进行维权：1、通过电话和函件催收。经常给对方打电话，询问何时能够还款。当然要注意打电话的时候记得录音，防止对方钻法律空子，提前保留好证据。2、亲自到对方公司或者家里上门催收。如果对方有一定的经济实力，而且又好面子，有可能会因为不堪其扰，然后把钱还上。3、委托律师代为催收。如果考虑到自己不懂如何催收或者精力有限，可以委托专业律师处理，律师可以通过谈判、发律师函等方法进行催收。4、向人民法院起诉或者申请仲裁。向人民法院提起诉讼或者仲裁的同时，建议提供担保冻结对方的银行账户、房产等财产，以免对方转移财产，这些手段都会给对方造成较大的影响，对方也经常会因此而主动联系我方进行谈判。5、通过媒体向对方施加压力。如果对方在社会的知名度较高或者忌惮舆论压力，可以通过媒体曝光。

五、拆迁补偿如何谈判

被拆迁人与拆迁方谈判时，想要获得合理的拆迁补偿，首先要了解征收补偿方案、然后了解自己房屋价值、掌握拆迁的法律知识，必要时可以委托律师谈判。

如果拆迁补偿数额明显过低，这其中必然涉及到拆迁方的一些不合理、不合法的行政作为。。

要想掌控主动权，要找出拆迁方的违法点。

只有依靠法律对行政权力的规制，才能帮助自己获取一个平等协商谈判的地位。

如果协商不成，应及时针对违法点提起相应的诉讼，达到阻碍拆迁进程的目的，通过以诉促谈的方式解决征收补偿的问题。

一、租房子20年了动迁了有补偿吗？

房屋拆迁时承租人作为行政相对人有权获得相应的补偿，一般来说，承租人可以享受装修补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿。首先，在政府发布征收决定后，承租人应到拆迁办办理有关登记手续，比如承租人的营业执照、纳税凭证等。其次，当政府发布征收补偿方案后，承租人应根据方案和实际情况，与拆迁方协商补偿款并签订拆迁补偿协议。

二、因规划调整工厂被责令停产停业补偿赔偿标准

包括以下赔偿方面：

1、拆迁资产的补偿费用；

2、停产停业损失；

3、拆迁补偿费用；

4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，征收补偿方案不合理的，被征收人对征收补偿方案有异议的，是可以申请行政复议。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、房屋拆迁怎么谈判

在进行房屋拆迁谈判时需要找准合理的定位、善于分析和判断并抓住拆迁人心理进行谈判，那么双方在进行拆迁谈判时也是需要将拆迁的具体费用以及拆迁的方案确定下来，同时双方也是需要签订拆迁协议，如果在协议履行的过程中有任何违规行为也是可以立即解除合同。一、门市拆迁装修补偿如下：1、宅基地补偿费；2、房屋补偿费及装修费；3、安置费和搬迁费；4、困难补助和奖励；5、房屋内各项家电移机补偿；6、非住宅房屋营运损失补偿等。拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。二、房屋拆迁需要经过以下程序：1、市、县级人民政府先进行社会稳定风险评估，将征收补偿费用筹措到位。2、市、县级人民政府作出房屋征收决定及时将房屋征收的决定向被征收人进行公告。3、房屋征收部门与被征收人协商确定房屋补偿协议。4、按照补偿协议支付补偿费用后，对房屋实施拆除措施。法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。