原创 曾经的“旧改之王”，如今的增城楼市，还能不能顺利翻身

原创 曾经的“旧改之王”，如今的增城楼市，还能不能顺利翻身

增城曾经被称为广州楼市的“东部大仓”，其楼市热度一直居高不下。在楼市热度的带动下，增城旧改也曾一度受到市场热捧。

但如今的增城楼市，似乎有点不太一样了。

今年上半年，增城新房共网签9683套，成交均价为17973元/㎡。

虽然整体成绩看起来还不错，但从4月份开始，增城的新房成交套数逐渐减少。

在成交TOP10的项目中，增城也仅仅只有一席。

而增城二手房的表现也同样如此。

增城楼市的降温，还表现在了土拍市场。

从2018-2021年，增城每年成交超20宗地块。而从2022年起，仅仅成交了3宗。

土拍市场的遇冷，那旧改自然也会停下脚步。作为曾经的“旧改之王”，增城正陷入困境。

作为旧改重启之年，今年各区开足马力搞旧改。不仅中心四区率先发力，就连番禺南沙也在旧改上有所表现。

但增城显然不在这场热闹当中。

曾经的“旧改之王”，停下了脚步

增城旧改的巅峰时期，出现在2020年。

当年广州全市共有59个旧改项目启动招商，增城就占了其中的24个，远超其他区域。

不仅如此，根据此前的公布过的《工作方案》，增城共有25条村城中村纳入10年改造计划当中。

并且纳入计划的旧改项目，均完成了招商。招商率高达100%，这个数据领跑广州11区。

可以说，增城的旧改，火到出圈。每隔一段时间，市场上就会传出增城旧改的消息，一度霸榜广州楼市资讯。

然而，2021年10月发布防止大拆大建问题的征求意见稿，文件明确杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式。

广州旧改出现变局，旧改市场进入了冷静期，增城也不例外。

同时，大量民企出现资金紧张，这种影响很快传递到了增城的旧改上。自此，增城旧改就鲜有消息传出。

根据最新的城市更新专项规划显示，增城共纳入25个旧改项目，其中24个旧村项目，1个旧城项目。

但从目前的旧改进度来看，显然《专项规划》也并未激起增城旧改的水花。

增城旧改出现了分化

旧改复苏的春风，究竟有没有吹到增城？

我们来看一下今年增城区的旧改计划。

以下为各村的动态详情：

金星村

金星村于今年5月被纳入《广州城市更新年度计划名单（第二批）》，目前部分村民房屋已经拆除，下一步将进入实施方案编制阶段。

湖中村

湖中村已被纳入《2023年城中村改造项目计划》名单，今年2月基础数据调查成果已完成公示，并且在3月实施方案获得批复。

值得注意的是，湖中村项目采用储改结合模式实施改造，由增城区城投集团协助开展土地整备并负责筹集前期工作费用。

夏街村

夏街村同样被纳入到《2023年城中村改造计划》，项目进展类型为“前期工作项目”，原则上要求今年完成片区策划方案批复。

南坣村

南坣村早在2020年11月获得实施方案批复，今年也被纳入《2023年城中村改造计划》当中，目前实施方案优化调整中。

群星村

群星村实施方案在2020年已获得批复，目前处于实施方案调整中。

中新村

中新村同样被纳入到《2023年城中村改造计划》，属于“新开工项目”，2023年5月完成基础数据调查成果补充公示，整体推进较快。

从以上项目动态可以看出，湖中村、金星村、夏街村、中新村等几条村，处于推进或快速推进阶段，因此被纳入今年的改造计划。

对于这几个项目，推进问题不大，并且有预期，自然会得到更多的扶持。而其他旧改项目因房企自身经营、风向转变、村情复杂等各种问题处于停滞阶段。

同样是旧改，也会出现分化。

要重启旧改，必先重振楼市

尽管被纳入计划，但增城的旧改速度已经不及以往，甚至不及中心四区的旧改项目。

就像上面所说的，虽然增城整体成交量是11区当中最多的，但整个区域缺乏热度，土拍市场也一度遇冷。

而众所周知，旧改是高投入、长周期的开发工作，对房企的资金实力要求很高。

对于一个缺乏热度且预期不明的区域，现阶段开发商很难再花费大量的精力和资金在这上面。

另外，对于现阶段的增城来说，城市更新并不是一想迫切需要推进的工作。

为什么这么说？

其一，目前的增城城镇化为74.1%，这个数值比广州整体的城镇化还低，而广州整体城镇化为86.48%。

我们都知道，城市更新的本质是存量土地开发。为何广州中心区要大搞旧改？因为中心区的新增土地有限，无法满足大量的产业升级、产业导入等需求，因此才会进行存量土地开发。而增城的目前现有的储备建设用地，要比中心区乐观得多。

其二，增城更迫切的是配套落地和产业规划。

6月27日，增城发布了关于公开征求《增城经济技术开发区产业发展规划（2023-2035年）（征求意见稿）》意见的公告。

它面向2035年远景，提出产业总体定位和发展目标。

在定位目标上，近期，增城开发区需强化产业特色和核心环节，保障供应链和产业链的安全，打造“芯片之极、汽车之城、显示之都”。

中远期，则应凭借高端制造业的核心环节，提升自主创新能力和建立开放合作的机制，争取国际产业链和供应链的话语权和竞争地位，为此增城开发区在三个层次努力树立区域地位。

也就是说，只有这些重大规划落地了，城市更新的迫切程度才能更上一个台阶。

另外，增城的公建配套还有很大的上升空间，或许应该把有限的资金投入到更能改善老百姓生活的公建配套上。

其三，楼市信心恢复了，旧改才会有盼头。

在前几年，要想参与增城的旧改项目，就需参与增城的土拍。即使是这样，也难抵挡开发商对增城旧改的热情。很大原因在于开发商对增城楼市的普遍看好，即使要投入大量的资金，也能在商品房上赚回来。

旧改要推进，楼市就要先复苏。这样开发商才会有预期，才会把真金白银投入到旧改当中，

因此，要扭转增城旧改全面降温的局面，还是要落实增城城市规划和经济产业的支撑，丰富增城的公建配套，提高增城的楼市价值。以区域产业联动带动经济发展，从而提高增城整体的经济实力。

预期有了，信心有了，旧改也就稳了。

作者：旧改徐老师

来源：临律-原创 曾经的“旧改之王”，如今的增城楼市，还能不能顺利翻身，

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文章编辑：沈安杰
内容审核：李帅律师

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