发布:2024-09-24 16:43 文章来源：北京圣运律师事务所
李先生的房屋因棚改被纳入到征收范围内。但在拆迁补偿标准低于市场价格，评估公司未经李先生同意，分户评估报告没有送达给其且也未进行协商的情况下，征收方就作出了补偿决定，后李先生为维护自己的合法权益将征收方诉讼至法院。今天，北京圣运律师与大家一起来看看这个案件
李先生是河南省人，在当地有一套合法住宅。当地为加快棚户区改造步伐，改善城区群众生活居住条件以及完善城市功能，于2012年11月发布了《关于对xx棚户区改造项目进行房屋征收的决定》，同时公布了《xx棚户区改造项目房屋征收补偿方案》。李先生的房屋也在征收范围内。
2011年6月，房屋征收部门xx市xx区房地产管理局发布选择房屋评估机构的通知。2017年11月6日，房地产评估公司出具了李先生的房屋分户评估结果报告，认定房屋评估时点价值xx元。但因拆迁补偿不合理，李先生便与征收方未签订补偿协议。征收方随后便对李先生作出补偿决定。
李先生不服该补偿决定，委托律师后向法院提起了诉讼。李先生认为，房屋的价值补偿明确低于市场价格，而且评估公司的选择也没有经过其在内的被征收人自主选择，评估公司对其被征收房屋的评估没有依法进行，而且作出的补偿决定明显违反了法律规定。因此，请求法院撤销补偿决定。但是一审法院以评估程序不存在违法之处、补偿决定的产权置换基本公平为由驳回了李先生的诉求。
李先生不服一审判决上诉称，涉案评估机构没有经过被征收人自主选择，且涉案评估公司在2011年被选择时还不具有评估资质，无权参与评估工作，而且该评估报告还存在诸多的问题，因此不能作为房屋征收补偿决定的合法依据。另外涉案评估人员并没有入户实地查勘，也没有进行初步评估、没有将初步评估结果进行公示，更没有将涉案评估报告依法送达，因此一审法院认定事实错误....
区政府辩称，该补偿决定是依据国有土地上房屋征收与补偿条例等有关法律规定作出的，涉案补偿方案合法有效，这是作出涉案房屋征收补偿决定的合法性依据，再者，房屋征收部门在公证处的现场公正下随机抽签选定了评估机构，且评估机构是具有相应的房地产评估资质的，其已经给与被征收人协商选定评估公司的权利....没有损害李先生的合法权益，涉案征收补偿决定合法。
二审法院认为，李先生主张没有在涉案房屋内居住，亦没有人在家。相关证人证言也证实送达涉案分户评估报告时没有见到李先生，因此区政府在没有证据证明已送达给李先生分户评估报告的情况下，该评估报告不能作为确定涉案房屋价值的依据。最终，二审法院撤销了一审判决，撤销了房屋征收补偿决定书，责令区政府三个月内对李先生重新作出补偿决定。
针对本案，北京圣运律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第20条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定以及第17条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
本案中，在评估报告未依法送达的情况下，征收方便作出补偿决定，显然是剥夺了房屋被征收人对房屋价值提出异议的权利。北京圣运律师提醒大家，如果在征地拆迁中遇到评估报告不合理、评估未依法定程序进行时，一定要及时的咨询律师。
郑先生是浙江省村民，在2014时，郑先生分别同其他村村民签订了土地承包经营权转包（出租）合同，承租该村近35亩土地用于种植苗木，约定种植时间6年。之后郑先生一直经营苗木绿化生意。可是在2015年时，当地欲进行高速公路建设工程项目，要对郑先生所在内的苗木基地进行征用。不过相关部门同郑先生就苗木基地的补偿问题始终未能达成一致意见，2017年，高速公路指挥部和相关部门下发了《交地清表告知书》，要求被征收人在十五日内完成清表工作，未进行搬迁的一律按照无主物处理。因为补偿事宜未谈拢，所以郑先生并未进行相关的清表工作。事隔几月后，相关部门组织人员对郑先生的苗木基地进行了强制清理。相关部门的强制拆除行为给郑先生带来了巨大的经济损失，于是委托了北京圣运律师。
北京圣运律师在经过一系列的维权程序之后，确认了相关部门强制清理的行为违法。随后北京圣运律师便对郑先生遭受的损失提起了行政赔偿。
根据《中华人民共和国国家赔偿法》中的规定，国家机关及其工作人员因行使职权给公民、法人及其他组织的人身权或财产权造成损害，依法应给予的赔偿。国家赔偿由侵权的国家机关履行赔偿义务。
那么作为被征收人，当自己的房屋被非法强拆、土地被非法强征、地上附着物被强清时，是有权在法律规定的时效内提起行政赔偿诉讼的。
依据以上的法律法规，本案中的郑先生同样也是有权提起行政赔偿的。而本案在经过一审法院审理后，判决相关部门赔偿给郑先生185万元。但北京圣运律师及郑先生并不认可一审判决中房地产评估公司及造价工程咨询公司所做的评估报告认定的赔偿数额，于是北京圣运律师立马上诉到省高院。
在庭审过程中，北京圣运律师对评估报告中存在的问题提出了意见：1、对郑先生花木作出评估的房地产评估公司并不具备对花木等进行评估的资质且该评估公司系征收部门单方选择的结果，并未遵循相关规定，因此该评估报告的真实合法性有待考证；2，对郑先生的树木进行评估时，郑先生进行了实际的参与，并签字确认了树木的实际数额，可是造价建筑公司在实际作出报告时，并没有按照双方无异议的数据进行认定，且遗漏了相关建筑，另外该公司也无专业资质，如果以该结果作为最终的结果，那么就有失公平。3，一审过程中，郑先生曾申请法院调取相关证据，但一审法院却以未作出评估拒绝调取申请，有失公正。
无论是评估公司还是造价建筑公司首先都应当要具备相关的资质，但本案中相关单位并没有相应的资质，况且评估报告也并没有按照双方确认好的数据予以认定，实属违法。最终，在北京圣运律师的帮助下，省高院撤销了一审法院作出的判决，并判决相关部门赔偿郑先生240万。
本案是一起典型的行政赔偿案件，但是申请行政赔偿并不是人人都可以的。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第六条的规定可知，受害的公民、法人和其他组织有权要求赔偿。受害的公民死亡，其继承人和其他有抚养关系的亲属有权要求赔偿。受害的法人或者其他组织终止的，其权利承受人有权要求赔偿。
另外关于申请赔偿的请求时效大家也要注意一下，赔偿请求人请求国家赔偿的时效为2年，自其知道或应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。
在申请行政复议、行政诉讼过程中一并提起的，适用行政复议法、行政诉讼法有关时效的规定。赔偿请求人在赔偿请求时效的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。从中止时效的原因消除之日起，赔偿请求时效期间继续计算。
赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿；逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起三十日内向上一级机关申请复议。
最后北京圣运律师提醒大家，在遭遇到强制拆除、清除时首先要对现场进行拍照、录像等方式留证，为日后维权做准备。但因征地拆迁比较复杂，涉及的事项问题又比较的专业，因此被征收人还需及时的咨询拆迁律师，让律师帮助您维护合法权益。
在房屋拆迁过程中，什么事情都有可能发生，比如违法拆迁，拆迁补偿低、未批先征等。但实践中有个别的征收方却是先斩后奏，在与被征收人就补偿事宜未谈妥的情况下，将部分补偿款直接打到其账户上，之后却对被征收人解释说，这个补偿款仅仅只是预付款，不会侵害你的权益.....
强行将征收补偿款打到账户上，对被征收人来说是好事还是坏呢？是不是只能等房屋被强拆了？面对这种情况被征收人该怎么做呢？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当“先补偿、后搬迁”。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
而且今年实施的《土地管理法》中同样也规定，涉及农村村民住宅的，应实施“先补偿、后搬迁”的原则。
据此，征收方在与被征收人就补偿事宜达成一致后，双方签订补偿协议，在法律规定的期限内由相关部门将补偿款打到被征收人的账户上，之后被征收人才在规定的期限内完成搬迁。
但是对于补偿款不合理，与征收方没有签订补偿协议，且就补偿事宜未达成一致的情况下，却收到征收方打来的补偿款，对于这笔补偿款，对被征收人而言可能就是个陷阱。
此时被征收人千万不能动这个钱，更不能要这个钱，一旦拿了这笔钱，你可能就真的陷入了征收方设上的陷阱里，征收方可能就会认为你对这个补偿标准没异议，然后对你的房屋、土地进行强征、强拆，你可能也就失去提高补偿的机会了。
此前北京圣运拆迁律师就代理过一起这样的案子.....
彭先生是河南省某村村民，在2018年4月的时候，相关政府部门在未出具任何手续及补偿方案的情况下，以高速公路改建、新建工程项目为由，强占了彭先生等30多户村民的承包地，并且在其不知情的情况下，擅自将极低的补偿款汇入其银行账户。随后，相关政府部门便开始着手对彭先生等人的宅基地进行征收。
补偿事宜没谈妥，钱却到账了，这令彭先生很是苦恼，于是在几番对比之下委托了北京圣运律师。北京圣运律师为了能更好的帮助彭先生，向相关部门申请了政府信息公开，要求公开此次公路工程项目建设的批复以及相关的审批、安置补偿方案等材料。后经一波三折，最终该案件凭借北京圣运律师出色的办案水平取得了阶段性的胜利。
本案中，征收方显然是存在程序上的违法。
根据《土地管理法实施条例》中的第25条规定，征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。
市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。
征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
从以上条例中我们可知，征收首先要依法获批，取得批准手续之后，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，征收补偿方案要经相关部门批准，之后由市、县级人民政府土地行政主管部门组织实施。
在此期间如果被征收人对补偿标准不满意，可以由县级以上人民政府协商，协调不成的申请裁决或是以诉讼的方式来解决。
而本案相关部门并未依法履行法定职责，而是直接将极低的补偿款打入当事人账户，剥夺了被征收人救济权等相关权利。
早在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中就有提到，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
但是对于这种强行将补偿款打户被征收人账户的行为，是对被征收人要求合理补偿权力的侵犯。
因此在被征收人遇到这种情况时应当要保存好与征地拆迁相关的证据，比如房屋照片、土地被强征后的视频等，在条件充许的情况下也可对双方谈话录音，以做证据，之后要及时的采取法律措施，维护自己的合法权益。
随着老百姓的生活水平不断提高，现在越来越多的农村老百姓开始建设新房，或是对旧宅进行翻建，提高自己的居住环境。但是，想必大家都知道，现在我国对土地管理这块非常的严格，就算是农村老百姓建房，也需要按照当地发布的相关法律法规中规定的流程进行，不能擅自加建、扩建、改建、翻建，甚至擅自占用别的耕地新建等。
那么实践中，如果老百姓要建房，一般都需要注意哪些事项呢？下面，北京圣运律师就结合安徽省实施《中华人民共和国土地管理法》办法中的规定来告诉大家
1、村民建房应当要符合村庄规划
一般情况下，农村村民新建、扩建、改建房屋应当要符合村庄规划等。根据安徽省实施《土地管理法》中的第五十条规定，农村村民新建、改建、扩建住宅，应当符合村庄规划，尽量使用原有宅基地、闲置宅基地、村内空闲地。编制乡镇国土空间总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
对于使用原宅基地建房的，在没有超过批准用地范围的情况下，则无需再进行审批，不过需要注意的是，无需再进行审批并不代表着就不用办理乡村建设规划许可证了，也就是说，在原有宅基地上进行建住宅的，仍然是需要办理乡村建设规划许可证，如果没有办理乡村建设规划许可证的话，那么建设程序可能就不合法。
但如果超过了原批准用地范围的，则需要重新审批。不过，需要注意的一点是，倘若村民获得了批准，可以在别地进行建造房屋的话，那么就需要将原宅基地交回农村集体经济组织，并拆除原宅基地上的房屋及附属房屋，如果不自行拆除，那么相关部门就会组织拆除。
根据安徽省实施《土地管理法》办法中的规定，农村村民原地拆旧建新且不超过原批准用地范围建住宅的，无需另行审批，但应当办理乡村建设规划许可证；超过原批准用地范围建住宅的，应当重新审批。农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当交还农村集体经济组织，原地上住宅、附属用房等应当自行拆除；不自行拆除的，由乡镇人民政府组织拆除。
2、农村村民只能拥有一处宅基地
《土地管理法》第六十二条中明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地，如果一户村民，拥有多处宅基地，那则就违反土地管理法中的规定，就会被认定为违法建筑且拆除。不过，大家需要注意的是，并不是所有的一户多宅都是违法的，如果是因继承原因形成的一户多宅，那么原则上来说是合法的，如果村委会让你交回并拆除宅基地上房屋，村民可以及时地向有关部门反映。
3、宅基地面积不能超过地方规定的标准
另外就是大家还要注意的一点是，宅基地的面积一般是不能超过地方规定的标准的。根据安徽省实施《土地管理法》办法中的规定，农村村民新建住宅，其宅基地的面积标准：
（一）城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过一百六十平方米；
（二）淮北平原地区，每户不得超过二百二十平方米；
（三）山区和丘陵地区，每户不得超过一百六十平方米；使用荒山、荒地建房的，每户不得超过三百平方米。
关于宅基地面积标准，每个地方规定的都不一样，建议大家在建房时可以查看地方规定的标准，尽量不要超面积建房，否则超过的部分有可能会收费使用，甚至是拆除。
总之，北京圣运律师要说的是，农村村民建房一定要按照批准的进行，千万不要擅自占用耕地，甚至永久基本农田建住宅、建养殖场等，也不要超面积进行建设，更不要在批准后改变土地用途，比如本来是用来建住宅的，结果你在获得批准后，建起了养殖场、停车场等，这种情况，同样会被认定为违法建筑且拆除的。
根据《土地管理法》中的规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
裁判要旨
房屋搬迁补偿安置协议是对不动产物权权利人进行的搬迁补偿，行政主体依法应当履行调查职责，在查明房屋产权归属的基础上，与权利人签订搬迁补偿安置协议，除非有证据证明协议缔约一方具有家庭成员代表权等特殊情形。行政机关在未查明房屋所有权人的情形下所签订的搬迁补偿安置协议属于认定事实不清，依法应予撤销。
裁判文书
江苏省南通市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2022)苏06行终907号
上诉人（原审原告）许某1。
被上诉人（原审被告）如皋市人民政府城北街道办事处。
被上诉人（原审第三人）佘某。
原审第三人许某2。
上诉人许某1因诉被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处（以下简称城北街道办）及佘某、许某2房屋搬迁补偿安置协议一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2022）苏0691行初448号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2023年2月3日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，许某1、许某2系许某某、吴某某子女，佘某系许某某姐姐之子。1985年5月，许某某作为户主申请在原如皋县东风村十二组建造房屋，经批准新建房屋两间，家庭成员载明为妻子吴某某、女儿许某1、儿子许某2。1985年8月14日的《如皋县邓元乡村镇建房准建证》中的房屋位置平面示意图载明，东西长约8.5米，南北宽约5米。上述房屋建成后，由佘某实际居住使用。1994年3月15日，佘某领取了上述房屋的宅基地使用权证，证书载明土地坐落于邓园乡东风村十二组，案涉两间平房东西长约8.6米，南北宽约4.85米。在上述两间房屋所在地，佘某还建造有约94.5平方米的楼房等建筑物。2021年，城北街道办在东风村十二组实施如泰运河南侧搬迁地块（二期风光带）项目协议搬迁。在此过程中，佘某向城北街道办提交了户口簿、身份证、宅基地使用权证、双群社区居委会出具的未享受拆迁待遇证明、周边群众出具的案涉房屋为佘某方建造和所有的情况说明。2021年11月2日，城北街道办委托的博文房地产评估造价集团有限公司出具搬迁评估结果分户报告，报告载明，估价依据为皋政规[2020]1号、皋政办发[2020]9号、皋政办发[2020]10号等相关政策文件，其中1号房屋面积为41.76平方米，房屋评估价值为185957.00元，总建筑面积为143.70平方米，房屋评估价值总计639548.00元，附属设施50431.15元，附属设施按质论价13204.50元，过渡费15519.60元，搬迁费4311.00元，按时评估签约奖8622.00元，按时搬迁交房奖8622.00元，误工补贴2874.00元，未突击装修并按时签约交房奖励14370.00元，树木空补1680.00元，优惠购房奖59340.00元，人口空补113838.10元，其他450.00元，补偿合计932810.35元。2021年11月5日，佘某在《房屋搬迁调查评估结果确认书》上签名。
2021年11月5日，佘某在《搬迁补偿计算表》上签字，该表所载各项补偿计算与上述评估报告及结果确认书所载明的明细和价格不存在差异。同日，佘某与城北街道办签订《如皋市房屋搬迁补偿安置协议》，协议载明，乙方为佘某（现使用人），房屋所在地点为东风社区十二组，房屋所有权人佘某（现使用人），搬迁人口5人，房屋用途居住，房屋实测建筑面积143.7平方米，认定合法建筑面积143.7平方米，选择房屋产权调换补偿安置方式，被搬迁房屋评估价值补偿639548元，装饰装潢及附属设施补偿50431.15+13204.50元，过渡费按每平米每月18元计算，先行支付六个月临时安置费15519.6元，搬迁费补偿4311.00元，按时评估签约奖8622.00元，按时搬迁交房奖8622.00元，误工补贴2874.00元，未突击装修并按时签约交房奖励14370.00元，树木空补1680.00元，优惠购房奖59340.00元，人均不足35平方米空方补助113838.10元，其他450.00元，补偿合计932810.35元。协议还约定了房屋产权调换安置方式及其他相关约定事项。
《如皋市国有土地上房屋征收与补偿办法》（皋政规[2020]1号）规定，集体土地上房屋搬迁，其补偿方法参照本办法及其配套政策执行。《如皋市国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》（皋政办发[2020]10号）规定，被征收房屋附属设施及装饰、装潢的评估根据《如皋市国有土地房屋房屋征收与补偿评估技术规范》（皋政办发[2020]9号）要求进行评估。一审庭审中，各方对评估报告及搬迁补偿计算表予以认可，对协议确定的补偿价值认可，只是对上述协议所涉的两间平房（评估报告中涉及的1号房）的权属归属不认可。
2022年4月7日，许某1提起行政诉讼，请求确认城北街道办与佘某就位于如皋市城北街道东风居十二组18号两间房屋签订的房屋搬迁补偿安置协议无效。
一审法院认为，行政协议是行政机关履行行政管理职能或者实施社会管理的一种方式，它不同于一般行政管理行为的单方性、强制性，更多地体现了协议签订双方的意思自治和意思表示一致。随着城市化进程加快，行政机关经常通过行政协议方式实施土地、房屋的搬迁工作。在此情形下，行政机关就相应房地产权利的取得、房屋安置补偿等与行政相对人协商达成一致意见，取得行政相对人的土地、房屋，在保证行政相对人充分合理补偿的情况下，有利于加快城市化建设进程和土地集约化管理。案涉行政协议是否合法有效，需结合《中华人民共和国行政诉讼法》及相关法律规范等进行综合判定。
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院确认无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条规定，行政行为实施主体不具有行政主体资格、减损权利或者增加义务的行政行为没有法律依据规范、行政行为的内容客观上不可能实施、其他重大且明显违法的情形，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条规定，行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
本案中，针对案涉区域搬迁项目的实施，案涉两间平房的宅基地使用权人登记为佘某，楼房等房屋建筑物为佘某户所建，城北街道办对案涉两间平房在内的佘某户居住使用的房屋建筑物等进行了评估，评估符合皋政规[2020]1号、皋政办发[2020]9号、皋政办发[2020]10号等规范性文件的规定。相应的过渡费、搬迁费、按时签约奖、交房奖、未突击装潢奖等均是按照上述文件规定的标准执行，评估结果经过佘某户的确认，庭审中各方对案涉协议所确定的补偿价值均予以认可。城北街道办与佘某签订的案涉《如皋市房屋搬迁补偿安置协议》合法有效，不存在行政诉讼法及司法解释和民事法律规定的无效情形，为合法有效的协议。本案起因于许某1等人与佘某之间就案涉被拆除两间平房的权属及拆迁利益分配纷争，对此各方应另行通过协商或者民事诉讼途径依法予以解决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回许某1的诉讼请求。
许某1提起上诉称，佘某是许某某的外甥，八岁时寄养在许某某的父母处，并非许某某的养子。案涉两间平房由许某1父母建成，佘某因结婚需要借住两间平房。城北街道办应当和真实的宅基地使用权人、房屋所有权人许某某签署拆迁补偿安置协议。佘某不持有不动产所有权登记证书，亦未提供许某某赠与房屋的证据，无权签订案涉房屋搬迁补偿安置协议。请求撤销一审判决，改判确认城北街道办与佘某就位于如皋市城北街道东风居十二组18号两间房屋签订的房屋搬迁补偿安置协议无效。
被上诉人城北街道办辩称，一审法院充分听取了各方意见，综合评判现有证据，认定案涉房屋搬迁补偿安置协议合法有效，一审判决并未不当。本案实质上是拆迁利益分配之争，应通过协商或民事诉讼途径依法予以解决。请求判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人佘某辩称，许某某与佘某之间客观上存在收养关系。案涉两间平房由佘某户出资建设，并且由佘某长期居住使用。城北街道办与佘某签订的房屋搬迁补偿安置协议合法有效。请求判决驳回上诉，维持原判。
原审第三人许某2经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
本院经审理，对一审判决采信的证据和据此认定的案件事实予以确认。
本院认为，从表面上看，本案是一个行政争议，即许某1、许某2与城北街道办的案涉房屋补偿安置是否合法有效之争，但从实质上看，本案还存在一个民事争议，即许某1、许某2与佘某就案涉房屋的所有权之争。显而易见，案涉房屋的所有权之争直接影响到补偿安置协议争议的结果。判断案涉补偿安置协议是否合法有效，是否侵犯许某1、许某2的合法权益，需要从以下三个方面进行分析。
一、关于案涉房屋权属应否纳入本案审查范围的问题。
行政行为所及之处决定了审判权审查的范围。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。由此可见，通常情形下，行政审判的职责在于对行政行为的合法性进行审查，并不涉及具体民事法律关系的评判。但是，当行政行为对民事主体的权利义务应当或已经作出处分时，这一处分本身已构成被诉行政行为的重要内容。基于合法性审查的需要，人民法院在行政诉讼中需要对被诉行政行为进行全面审查，必然要对行政行为的这种处分的合法性进行审查。否则，对被诉行政行为的合法性审查就是片面的和不充分的。
行政活动不能损害公民的合法权益。征收是国家通过法律方式将公民、法人或者其他组织的财产征为国有并给予补偿的法律制度。无论是国有土地上的房屋征收，还是集体土地使用权的收回，或者是一级政府决定并实施的所谓协议搬迁，行政机关均负有对房屋所有权人进行补偿安置的法定义务。这项义务涉及到私人的重大合法权益，无论何种理由均不可动摇。当房屋的所有权归属存在争议时，行政机关必须在查清权利主体的前提下，才可以确定享有补偿安置利益的主体。
就本案而言，城北街道办通过协议的方式将案涉房屋的补偿安置利益确认由佘某享有，意味着在事实上将案涉房屋的权属认定为佘某所有。城北街道办一方面将案涉房屋的补偿安置利益确认给佘某享有，另一方面又在案涉协议中注明佘某为现使用人，并在一、二审中陈述“对1号房屋的权属未作出判断，在所有权人不明确的情况下，也可以与现有的使用权人签订协议”，充分表明了对自身法定义务的漠视。
二、关于被诉房屋搬迁补偿安置协议将案涉房屋的权属确认由佘某享有是否具有事实依据的问题。
房屋属于不动产，对房屋权属的认定必须要有充分的依据。我国法律对房屋建设行为规定了严格的审批程序，符合条件者方可提出建房申请，获得批准者通常是房屋的所有权人。基于以下分析，城北街道办将案涉房屋的所有权确认由佘某享有，缺乏基本的事实依据。
首先，准建证在房屋权属的判断中优于宅基地使用权证。行政批准行为的相对方特定，批准内容特定，获得批准的相对人取得相应权利。农村村民建房需要相关部门根据申请，依据法律规范作出审批，审批内容包括建房人口、准建面积、准建位置等基本内容。在房屋所有权归属发生争议时，通常应当根据“谁获批、谁有权”的原则作出判断。宅基地使用权证虽然也可以成为农村村民合法拥有房屋和土地的权利凭证，但在宅基地上建房之前，还需要提出申请并获得批准。在准建证所确定的权利人与宅基地使用权证所确定的权利人发生冲突时，准建行为因为主体内容的特定性，相比宅基地使用权证而言，对房屋权属的证明更具优势。
其次，社区和群众的情况说明并不具有否定准建证的效力。国家机关制作的格式文书通常具有优于私人证言的证明效力。由于法律规范确立了明确的房屋管理制度，在对房屋的来源和权属进行判断时，行政机关的批准文书具有更佳的证明效力。当其他证据与批准文书的内容发生冲突，又没有正当理由时，应当根据批准文书的内容确认待证事实。更何况，社区和群众的情况说明充其量只能证明佘某在本次协议搬迁之前未享受过拆迁待遇，佘某户参与了案涉房屋的建造，这与房屋的所有权判断并不具有当然的关联性。
最后，建房的资金来源不能成为判断房屋权属的标准。只有符合条件获得批准的相对人才能成为房屋的权利人，建房的出资主体未必符合建房条件，事实上也没有获得准建批准。因此，以出资为由主张房屋所有权没有法律依据。
三、关于一审判决要求许某1通过民事诉讼途径解决争议是否符合法律规定的问题。
行政机关既然启动了协议搬迁工作，就负有不可推卸的向权利人进行补偿安置的义务，不得以任何理由规避自身义务的履行。行政机关只有在无法查清房屋权属的情况下，才可以要求当事人通过民事诉讼的途径确认权属问题。行政诉讼必须解决当事人争议的实质问题，不可推卸解决争议的职责。一审法院要求当事人通过民事诉讼的途径解决拆迁利益分配争议，没有法律依据。
一方面，这种解决争议的思路掩盖了行政机关对法定义务的违反，本质上放弃了行政诉讼的审查职责，可能纵容行政机关在协议搬迁中损害权利主体的合法权益。另一方面，在行政行为已经发生法律效力的前提下，让当事人对行政行为所涉及的内容再行通过民事诉讼途径予以救济，不仅浪费公共资源，也会导致行政行为与民事判决的无谓冲突。本案实质上是因行政机关在协议搬迁中的不当行为所致，对拆迁利益争议让当事人另行提起民事诉讼，使得行政诉讼程序形同虚设，没有实现解决争议的功能。
综上所述，被诉补偿安置协议将案涉两间平房的补偿安置利益确认由佘某享有，等于在事实上确认了两间平房的权属，这种确认缺乏充分的证据支持，当属事实不清，应当依法予以撤销。城北街道办应当依法履行调查核实职责，在明确了案涉两间平房权属的前提下重新作出补偿安置处理。此外，虽然许某1的诉讼请求是确认城北街道办与佘某就位于如皋市城北街道东风居十二组18号两间房屋签订的搬迁补偿安置协议无效，但本案并不存在应当确认无效的情形，故应当根据审查的实际情况作出相应判决。经本院释明，许某1将诉讼请求变更为撤销案涉协议中涉及两间平房的补偿安置内容。一审判决驳回许某1的诉讼请求不当，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第七十条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十四条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十五条第二款之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南通经济技术开发区人民法院（2022）苏0691行初448号行政判决；
二、撤销被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处与佘某签订的《如皋市房屋搬迁补偿安置协议》中涉及两间平房（案涉评估报告中的1号房屋）的补偿安置内容；
三、责令被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处于本判决生效之日起两个月内对案涉两间平房的补偿安置依法重新作出处理。
一、二审案件受理费各人民币50元，均由被上诉人如皋市人民政府城北街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 鸿
审 判 员 刘海燕
审 判 员 张祺炜
二○二三年二月十六日
法官助理 张娟娟
来源：专注行政法
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文章来源参考：【头条】分户评估报告未送达，该评估报告还能否作为补偿依据？，，分户评估报告有效期
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