获北京圣运律师获当事人致谢锦旗，北京圣运律师事务所电话号码:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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获北京圣运律师获当事人致谢锦旗，北京圣运律师事务所电话号码

更新时间:2025-05-06 21:22 发布:2024-09-13 11:17 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：获北京圣运律师获当事人致谢锦旗,梁女士（为保护当事人隐私本文中出现的姓名为匿名）系黑龙江省绥化市居民，因为房屋拆迁一直未能得到妥善安置，梁女士于2019年4月委托北京圣运拆迁律师团杨小燕、孙善权律师助其维权，两位拆迁律师介入后为梁女士启

获北京圣运律师获当事人致谢锦旗，北京圣运律师事务所电话号码

一、获北京圣运律师获当事人致谢锦旗，北京圣运律师事务所电话号码

　　梁女士（为保护当事人隐私本文中出现的姓名为匿名）系黑龙江省绥化市居民，因为房屋拆迁一直未能得到妥善安置，梁女士于2019年4月委托北京圣运拆迁律师团杨小燕、孙善权律师助其维权，两位拆迁律师介入后为梁女士启动了相应的法律程序，期间经过多次谈判，最终梁女士取得满意补偿且与相关单位签订了补偿协议，梁女士为了感谢杨小燕、孙善权律师特意向律所赠送致谢锦旗，现该案已经结案。

　　一面小小的锦旗承载着梁女士的深深谢意，这面锦旗不仅是对两位律师服务的认可，更是激励北京圣运律师事务所继续努力的强大动力，追求公平正义，北京圣运与您同行！

二、最高法院行政庭会议纪要房屋强拆行为距房屋征收时间较远的，应当如何确定评估时点？

　　◈案情摘要

　　某市政府发布《征用土地方案公告》，征收集体土地用于高科技园项目建设，规定征地补偿标准和安置办法按该市《征地补偿安置条例》《征地补偿安置条例实施办法》和有关补偿标准执行。当事人依法继承的涉案房屋位于征收红线范围内，属集体土地。八年后，该房屋被区政府的职能部门违法拆除，未达成安置补偿协议或者作出相应决定，强拆行为已被生效行政判决确认违法。当事人向区政府申请行政赔偿，区政府未作出赔偿决定，遂当事人提起赔偿诉讼。

　　◈法律问题

　　房屋强拆行为距房屋征收时间较远的，应当如何确定评估时点？

　　◈不同观点

　　甲说：严格按照房屋征收决定公告或者违法强拆发生之日确定评估时点

　　同一房屋征收项目只有一个评估时点，而且是法定的评估时点。房屋征收补偿或者后续引发的违法强拆赔偿案件中，应当严格按照相关法律规定以房屋征收决定公告或者违法强拆发生之日为评估时点。乙说：按照房屋征收决定公告或者违法强拆发生之日确定评估时点不足以弥补当事人合法权益的，人民法院可以合理调整对于迟延补偿等特殊情形，按照相关评估时点不足以保障当事人合法权益的，人民法院可以根据公平补偿原则，就评估时点予以适当调整。

　　◈法官会议意见

　　采乙说

　　《国有征补条例》第二条规定的“应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”原则，应贯穿于征收与补偿的全过程，否则将影响正常的生产生活秩序和社会稳定。房屋作为一种特殊的财物价格波动较大，为了最大限度地保护当事人的权益，房屋损失赔偿时点的确定，应当选择最能弥补当事人损失的时点。在房屋价格增长较快的情况下，以违法行政行为发生时评估时点无法弥补当事人合法损失的，人民法院可以委托鉴定机构进行评估并合理调整评估时点，以符合公平合理的补偿原则。

　　◈意见阐述

　　征收补偿中的评估时点看似个技术问题，实则是公私博弈的关键。诚然，《国有征补条例》出台解决了城市房屋拆迁中的突出问题，但仍给实践活动留下一些待解难题，其中之一便是：征收与补偿的同时性未明确体现，导致征收时点、评估时点和补偿时点三者关系缺乏规定；在不合理的迟延补偿仍然存在的情况下，被征收人的公平补偿权难以获得充分保障。【参见耿宝建：《国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题-从三起公报案例谈起》，载《法律适用》2017年第9期】如何化解？需要我们重新审视既有规定，合理解释评估时点的应有之义，进而回归《国有征补条例》“保障被征收房屋所有权人的合法权益”的立法本色。

　　一、问题的引出：“一刀切”的评估时点规定

　　《国有征补条例》第十九条第一款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十条明确规定，“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”。

　　以上规定的重要意义在于为《国有征补条例》第二条的公平补偿原则提供制度依据，实现“权利兑现”。主要表现为：首先，完全按照市场价格衡量房产价值。房屋价格评估制度是保障公平补偿的核心制度，然而2001年《城市房屋拆迁管理条例》时期的房地产评估仍然是“准市场化”的，实际执行中常出现评估价格远低于房地产市场实际交易价格的现象，造成被拆迁人在补偿安置中处于不利的地位，《国有征补条例》确立的“不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”标准，意味着被征收人所得的补偿不会比未征收情况下自愿交易所得的少，这是一个“完全市场化”的标准，必然带动房地产评估方法的改革。【参见江必新主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，中国法制出版社2012年版，第29～30页】因《评估办法》明确对房屋价值的评估，不再综合《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《估价意见》）规定的政府定期发布的“指导价”【《估价意见》第十四条规定：“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。”】，而是完全按照市场交易价格来计算，有人称之为实现“和谐拆迁”的重大举措之一，站位于基本的“市场主体”角度，不仅给予被征收人充分的地位和话语权，更充分体现政府方面对私有物权的尊重。【参见柯善北：《实现“和谐拆迁”的重大举措-解读《国有土地上房屋征收评估办法》》，载《中华建设》2011年第7期】其次，设立兜底标准保障群众居住权利。确立不低于类似房地产的市场价格制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，这是《国有征补条例》确定的一项新制度，是针对被征收人的保护性条款。【参见国务院法制办公室农林城建资源环保法制司，住房和城乡建设部法规司、房地产市场监管司编著：《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》，中国法制出版社2011年版，第64页】原国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就《国有征补条例》答记者问中指出，制定条例的总体思路之一是“通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低”，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。【参见《国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就《国有土地上房屋征收与补偿条例》答记者问》，载《人民日报》2011年1月23日】最后，明确公告之日作为估价评估时点。房地产估价理论认为，“确立价值时点原则的意义在于：价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。例如，有关房地产的法规、政策和估价标准等的发布、修订、废止和实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此在估价时究竟是采取发布、修订、废止和实施日期之前还是之后的，就应根据价值时点来确定。”【柴强主编、中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写：《房地产估价理论与方法》，中国建筑工业出版社2017年版，第161页】明确以公告之日作为正式的评估时点，可以与征收实务中的预估时点相区别，通过配套措施保护被征收人的合法权益。【参见贾明宝、王祎：《房屋征收补偿评估若干问题刍议》，载《中国房地产估价与经纪》2013年第1期】

　　直接将公告之日作为私有产权的时间界限，这种“一刀切”的规定更具普遍性和确定性，有其积极意义：一是锁定评估对象，防止突击建房、改变用途。与《国有征补条例》第十六条第一款规定【《国有征补条例》第十六条第一款规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”】的精神相符，不鼓励“确定房屋征收范围后，不当增加补偿费用”的投机行为。二是统一补偿标准，防止权力寻租、有损公平。因人而异的评估时点只会增加被征收人的“寻租”空间，导致不当增加补偿费用的现象严重，对依法搬迁的住户不公，极易引发征迁“回流”。三是因公告张贴于征收范围内及其周围醒目、易于公众阅读的地方，也因公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等重要事项，没有比之更适合作为同一征收项目评估的时间节点。尽管原则易于阐述，但运用征收权的具体细节却常常导致棘手而有争议的问题，比如之前热议的公共利益如何界定问题，以及如何看待合理补偿问题。有人提出，评估时点“一刀切”的规定过于僵硬，在估价目的明确的情况下，未考虑特殊情形下导致的评估时点与估价对象状况、房地产市场状况不匹配的问题，无法如实体现财产的应有价值，进而有碍公平补偿原则的实现。

　　二、问题的分析：评估时点可以重新选定

　　以房地产估价为例，估价时点是估价结果的对应日期，是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间【参见原建设部发布的《房地产估价规范》（1999年6月实施）第2.0.5条；住房和城乡建设部发布的《房地产估价基本术语标准》（2014年2月实施）第2.0.11条】。住房和城乡建设部发布的《房地产估价规范》（2015年12月实施）规定，房地产的市场价值评估，应遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或者价格。“房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，如建筑物变得陈旧过时，周围环境有所改变等。因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。”【柴强主编、中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写：《房地产估价理论与方法》，中国建筑工业出版社2017年版，第161页】简言之，房地产估价实务中的价值时点原则，一是强调“先有评估时点，后有评估价值”，是特定时点的市场价值；二是该时点价值受估价对象状况、房地产市场状况的影响。通观评估行业、政府部门以及人民法院的执法情况，有观点认为，同一房屋征收项目只有一个评估时点，而且是法定的评估时点；还有观点认为，对于迟延补偿等特殊情形，评估时点的确定只能因案而宜，不能机械执行，否则有损合理补偿原则。相比而言，在一个对价平衡的框架下讨论合理补偿问题，即评估时点在特殊情形下可以重新选定，可能更为合理。主要理由有以下几点。

　　理由一：征收与补偿的“唇齿关系”，要求政府及时履行合理补偿义务。关于私有产权和征用（收）的问题，制度经济学认为【参见［澳］柯武刚、［德］史漫飞、［美］贝彼得：《制度经济学财产、竞争、政策》，柏克、韩朝华译，商务印书馆2018年版，第262～263页、第411～412页】，一是在正常情况下，将私有财产充公必须要由国家给予“合理补偿”，多方面的司法实践和法律传统已经形成了将征收与“合理补偿”联系在一起的规则。二是国家实施征用（收），必须进行三项检验：（1）征用（收）现存私有产权的建议是否能促进政策目标；（2）根据专家的最高判断，干预的预期获益是否会超过预期成本；（3）被征收的产权的所有者是否按合理条件得到了补偿，即相当于适当自由市场价值的补偿。如果征用（收）没有符合上述条件，那就是对长期繁荣和现代文明诸支柱之一进行的攻击。三是除了公共利益如何界定外，在实践中一项征用（收）的合理补偿意味着什么，还存在着争议；在要进行征用（收）之前，如果能建立产权的市场价值，合理补偿就应该是这种市场价值。据此论之，可以归纳为以下三个要点：一是有征收必有补偿，两者“唇齿相依”，不可分割；二是合理补偿的是房地产的市场价值，即产权的自由市场交易价格；三是应以征收发生时的市场价值为据，即补偿要紧随其后，使征收时点（评估时点）与补偿时点尽量靠近。要点三是“征收与补偿同步进行”下的理想状态，《国有征补条例》与配套的《评估办法》有关评估时点的规定正是基于此种乐观预设，忽略了征收实践中政府机关未及时履行补偿义务的特殊情形。在征收时点、评估时点与补偿时点分处于不合理期间时，特别是对于处于高涨时期的房地产市场来说，可以根据后续履行补偿义务的情况，对评估时点进行调整。

　　理由二：《国有征补条例》的立法精神，要求政府保障被征收人原有的居住水平。《国有征补条例》第二条的公平补偿原则以及第十九条第一款“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”规定是贯穿于征收与补偿始终的，其目的在于兜底保障被征收人能够通过房屋补偿金额购买类似的房地产，加上其他补助和奖励措施，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。此规定的立法本意，是要保证被征收人以被征收房屋价值的补偿，买到与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产，这是对被征收房屋价值补偿的基本要求，也是《民法通则》及《城市房地产管理法》有关保障被征收人居住条件的规定的具体体现。【参见王胜斌：《对被征收房屋价值的补偿初探》，载《中国房地产》2011年第3期】据此，更应该关注的是结果上，房屋补偿金额能否足以购买类似的房地产，即在迟延补偿、补偿间断等特殊情形下，为满足上述立法精神，应允许评估时点适当脱离征收时点，向补偿时点靠近。并且，《评估办法》仅是部门规范性文件，在与上位法精神相悖的情形下，可以对下位法过于刚性的规定不予适用。

　　理由三：参照分段拆迁行为确定评估时点的观点亦有其道理【参见王胜斌：《房屋征收补偿拖延后再启动评估价值时点的确定》，载《中国房地产估价与经纪》2016年第1期】：过去在房屋拆迁体制下，以拆迁许可证颁发之日为价值时点只是原则，分段拆迁估价时点根据拆迁时间段变化，一段一个价值时点，反映出了拆迁补偿跟随房地产市场的变化而变化的特征，可以保护被征收人的利益不受损害。从评估的角度看，具有相似性，都将被征收房屋分割于两个相对不同的房地产市场之中，为使房屋征收补偿跟随房地产的变化，参照分段拆迁的做法，可以保持征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值，动态地跟随房地产市场的变化走，始终维持等价关系。

　　三、分析的结论：重新选定需要遵循相关规则

　　征收补偿从完全补偿原则、不完全补偿原则发展演进到现今的公平补偿原则。一方面，公平补偿原则避免了对个人财产的过度关注、所有权个人理性的过度膨胀；另一方面，避免了不完全补偿原则对公共利益的过分保护，该原则有利于保证在不损害个人利益的前提下实现公共利益，获得公共利益和私人利益的双赢，达成“补偿要与因征收造成的损失相当”之目的，可以说房地产估价在《国有征补条例》和《评估办法》确立的按照市场价格公平补偿为核心的征收补偿制度中扮演着重要角色。【参见梁津、齐宏：《按市场价格公平补偿及其实现-兼论估价在房屋征收与补偿中的重要作用》，载《中国房地产估价与经纪》2011年第5期】而重新选定评估时点看似“违逆”既有规定，实则是形式法治向实质法治的进阶，是特殊情形下私有产权与公共利益的博弈。人民法院可以通过评估时点等事项，对构成房屋补偿决定之前提的公平补偿的判断取舍进行实质性审查。且不论被诉行政行为系房屋征收补偿决定还是协议，在审理中可以将征收补偿置于私有产权市场交易的场景中进行考量，通过裁判规则，努力维护征收补偿的对价关系。有必要引入实质审查，在私有产权和公共利益博弈之间居中平衡。

　　首先，评估时点原则上应是法律规定的房屋征收决定公告之日，并且补偿时点距离前者处于合理期间内。

　　1．关于合理期间问题

　　立即签订补偿协议或者作出补偿决定过于理想，允许征收补偿适当滞后则较为合理，便于征收部门完成选定评估机构、组织现场勘验、公示分户报告、协商签订协议等后续工作。关键是如何确定合理期限？结合征收工作实际和房地产市场状况，距离评估时点（征收时点与之重合）不宜超过一年。主要理由为：一是如顺利推进，一个征拆项目自征收决定生效（公告）之日后三个月内，大部分被征收人都能签订补偿协议，少部分不愿意的签订可能长达一年至二年。【参见中国房地产估价师与房地产经纪人学会2010年8月5日有关评估时点征求意见讨论记录】实践中，会在征收公告上载明签订补偿期限，一般都在公告之日起一年之内。二是估价程序要求估价师在撰写估价报告时，载明“估价报告使用期限”，自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过该时间；该期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。【参见柴强主编、中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写：《房地产估价理论与方法》，中国建筑工业出版社2017年版，第420页】此外，《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第一款规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。”据此论之，房地产市场状况是认定合理期限的一个重要因素；一年之内房地产市场价值波动较小，在一年之内作出补偿不易对被征收人产生实质损害。

　　2．关于补偿时点问题

　　房屋征收补偿类似于私有产权的市场交易，不能简单以补偿协议的签订时间或者补偿决定的作出时间为补偿时点，还要看征收部门的履行情况。征收部门积极履行补偿决定或者补偿协议，已经交付补偿款项、周转用房或者产权调换房的，抑或依法将标的物（款项、房屋凭证与钥匙）提存的，才能视为“全面履行自己的义务”，导致债权债务关系终止，相应时间即为补偿时点。

　　关于合理期限、补偿时点的上述认定，可以倒逼征收部门及时补偿，维护征收与补偿的对价关系：一方面，在无法就补偿问题达成协议时，督促征收部门尽快依法作出补偿决定，送达当事人；另一方面，避免因征收部门原因，比如资金周转紧张等，在签订补偿协议或者作出补偿决定后延迟履行，损及被征收人的产权利益，难以保障得到的货币补偿可以购买类似房产。对于征收部门在合理期间作出补偿的，人民法院一般应予尊重。

　　另外，超出合理期间作出补偿或者未予补偿的，不一定启动“时点重选”，除非满足实质损失要件。关于实质损失要件，补偿时点距离评估时点超出合理期间的，且实际上影响被征收人“权利兑现”的情形，最高人民法院在个案中认为：“对上述法律规定中有关＇被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日＇的规定，就应当结合《国有征补条例》有关＇公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。”【最高人民法院（2018）最高法行再202号居李等3人诉福州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定行政判决】撇开各种评估时点以及背后的考量因素，判断一个评估时点是否合法合理的标准还是在于能否维护征收与补偿之间基本的对价关系。应结合估价目的和估计对象在补偿时点之前一年内的市场价格变化程度进行评判，在显失公平影响其购买或者重新享有类似房产的场合下，应当允许予以调整，重新选定评估时点。

　　◈延伸阅读

　　最高人民法院、部分高级人民法院对评估时点引发的合理补偿问题已经有所意识。

　　（一）有观点认为，同一房屋征收项目只有一个评估时点，而且是法定的评估时点

　　房地产估价行业认为，将“征收决定生效之日”作为评估时点有其利处【参见中国房地产估价师与房地产经纪人学会2010年8月5日有关评估时点征求意见讨论记录。此处的“征收决定生效之日”在2010年12月15日原国务院法制办向社会公布的《国有征补条例（第二次征求意见稿）》第十六条中已经修改为“房屋征收决定公告之日”，并且成为条例的最终规定。】：一是征收决定生效之日的时间明确，可减少评估中确定评估时点的随意性；二是与《估价意见》中规定的“拆迁许可证颁发之日”的评估时点相衔接，使政策具有连续性，不会因评估时点的改动引起不必要的麻烦；三是一个征收项目内的被征收房屋的评估时点相同，可使该征收项目内被征收房屋评估所依据的房地产市场状况相同，从而使不同被征收人之间得到的补偿相对公平合理，也避免由于评估时点的随意性引起被征收人相互攀比和导致不必要的争议。出于标准统一的考虑，有以下具体观点。

　　第一，如估价时点的确定性强调补偿标准的统一性，“《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》明确在一个项目许可的同一拆迁期限内，只能是一个估价时点。…….就是要求在同一拆迁期限内对拆迁范围内所有住户实行统一的补偿标准。”【张必胜：《如何认识估价时点价值与等价补偿的矛盾问题》，载《中国房地产估价师》2006年第3期】

　　第二，如非法定评估时点的评估报告宜仅作为参考，“从现行法律规定和技术规范的要求看，非法定时点的评估价格就不是合法的补偿价格。所以，从合法角度出发，……告知新评估时点的评估结果只是作为调整补偿方案的参考，不能替代法定评估时点的评估结果，还应当提示委托方，安置房等也应按法定评估时点进行调整。”【贾明宝、王祎：《房屋征收补偿评估若干问题刍议》，载《中国房地产估价与经纪》2013年第1期】

　　第三，如严格把握估价的基准时间，“也即要把握准确评估的时间节点。《国有征补条例》第十九条所规定的＇房屋征收决定公告之日＇应当作为房地产价格评估的基准时点。对于一些大的项目可能需要分期分段实施的，可以分批次作出征收决定。同时，如果征收决定与补偿决定间隔时间较长，除了以房屋征收决定公告之日作出评估报告外，在实际支付补偿款时，有必要考虑被征收人因晚拿到补偿金之合理损失等因素，也可通过补助方式支付。”【江必新主编：《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，中国法制出版社2012年版，第195页】

　　第四，如审理迟延补偿案件时，从最高人民法院提审改判案件【比如最高人民法院（2018）最高法行再202号行政判决，认为“则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。”】看，以法定的评估时点为有效的时点；有研究以“评估时点”为关键词，对中国裁判文书网检索出的2018年全国行政类型涉及迟延补偿的135份案例进行分析，坚持公告日为评估时点的有89份，否认公告日为评估时点的有42份，回避评估时点争议的有4份，所占比例分别为66％、31％和3％。【参见翁川龙、陆伟明：《房屋征收评估时点审理研究》，载《行政与法》2020年第2期】

　　（二）还有观点认为，对于迟延补偿等特殊情形，评估时点的确定只能因案而宜，不能机械执行，否则有损合理补偿

　　房地产估价行业担心，单一地将“征收决定生效之日”作为评估时点有其弊端【参见中国房地产估价师与房地产经纪人学会2010年8月5日有关评估时点征求意见讨论记录】：一是征收决定生效之日比实际给予被征收人补偿之日要早，在此期间房价可能出现较大幅度上涨，从而被征收人会认为评估价低，不接受评估价；二是同一个征收项目内早搬迁和晚搬迁的评估时点相同，晚搬迁的被征收人可能因房价出现上涨而不接受评估价。出于合理补偿的考虑，有以下几种具体观点。

　　第一，如征收评估人员的研究建议。“出于征收补偿的目的，再次启动被长期拖延的房屋征收补偿程序，对未征收完结的房屋进行评估时，评估价值时点不应再是征收决定公告之日，而应是决定再次启动征收补偿评估程序之日。”【王胜斌：《房屋征收补偿拖延后再启动评估价值时点的确定》，载《中国房地产估价与经纪》2016年第1期】或者建议应当将《评估办法》第十条一款修改为“评估被征收房屋价值时点原则上为房屋征收决定公告之日”或在第二款后增加一款，明确“房屋征收决定公告之日一年以后实施房屋征收补偿的，评估被征收房屋价值时点为确定开始实施房屋征收补偿之日”。【王胜斌：《被征收房屋价值评估时点如何定》，载《城乡建设》2017年第14期】或者建议“建立合理的评估制度，对被拆迁房屋价值进行合理的评估，签约前评估师进行修正，评估时点应为签订合同之日，实现房屋的经济价值，保证被拆迁人原有房屋的物权”。【余蔚：《对拆迁评估时点的思考》，载《中国房地产》2011年第7期】

　　第二，如人民法院的裁判观点。（2015）最高法行提字第20号房屋强拆及行政赔偿判决认为：“以法院委托评估时为准，更加符合公平合理的补偿原则，为此本案将委托评估机构评估的2019年4月18日作为评估时点。”（2016）最高法行再80号行政判决认为：“被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。”（2017）最高法行再101号房屋行政强制及行政赔偿判决认为：“结合《国家赔偿法》第三十六条诸项规定以及许某云申请再审的请求，婺城区政府既可以用在改建地段或者就近地段提供类似房屋的方式予以赔偿，也可以根据作出赔偿决定时点有效的房地产市场评估价格为基准计付赔偿款。”（2018）最高法行再202号行政赔偿判决认为：“本案被征收房屋和产权调换房屋价值评估时点，不宜再确定为征收决定公告时点的2013年7月19日，而应当确定为补偿决定作出时点的2016年5月23日。”（2018）最高法行再34号行政赔偿裁定认为：“在皇姑区政府无法给付王某成安置房屋的情况下，王某成应得到的房屋损失赔偿数额不应低于因依法拆迁所应得到的补偿，故可参照一审判决时被拆迁房屋安置地段商品住宅平均价格予以确定。”（2017）鲁行终911号行政赔偿判决认为：“宋某岩在法院确认市南区政府强制拆除违法后于合理期间内提起行政赔偿诉讼，不存在怠于行使诉讼权利的情形，鉴于涉案房屋周边房地产价格明显上涨，应当按照本案判决时涉案房屋周边房地产的市场交易价格予以赔偿。经调查，涉案房屋周边房地产的市场交易价格为每平方米2万元到2.2万元，与被上诉人庭审中的主张一致，在宋某岩未申请对其房屋价值评估鉴定的情况下，从有利于赔偿申请人的角度出发，本院酌情依上限认定涉案房屋行政赔偿标准为每平方米2.2万元。”

　　第三，如地方法院司法文件、行政审判专家观点。《河南省高级人民法院发布审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件工作指南（试行）》（2020年4月实施）第七条第二款规定：“未经法定程序评估或者赔偿义务机关作出的征收补偿决定违法或者显失公平，当事人各方提交的证据均不能证明房屋客观价值的，原则上应将赔偿案件一审立案日作为评估基准日，通过委托评估确定房屋价值损失。”最高人民法院行政庭法官认为：“既不能一律以征收决定公告之日评估价格作为补偿的基础，否则可能会显著降低被征收人的住房保障条件，背离《国有征补条例》保障被征收人合法权益的立法精神；但也不能一律以法院裁判时点的市场价格作为基准，否则必然造成补偿标准不统一，甚至会变相诱导当事人通过诉讼拖延征收补偿过程。因此，针对不同原因造成的迟延补偿问题，应相应作出不同安排。具体可以考虑采取以下方式：…….对市县级政府超过合理期限且无正当理由未予补偿，又不能证明被征收人同意延期协商补偿的，人民法院可将实际作出补偿决定的时点或者双方协商的时点作为评估时点。市县级政府严重违法，在无征收决定、无补偿决定的情况下恶意违法强制搬迁，且长期拒不解决补偿问题，对被征收人合法权益造成重大损害的，甚至可以考虑以一审审理时点作为评估时点。”【耿宝建：《国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题-从三起公报案例谈起》，载《法律适用》2017年第9期】

　　----（撰写人：马永欣、金诚轩）

　　来源：最高人民法院行政庭编著《最高人民法院行政审判庭法官会议纪要（第二辑）》。

　　来源：行政诉讼与行政合规研究

三、拆迁律师房屋拆迁评估的10个易违法和维权的关键点

　　因疫情的影响，全国大部分人民都处于居家闭门的状态，延迟了各地的拆迁进程，导致被拆人能够趁此时机获得休养生息的时机，不必再紧张于自家房屋何时被相关部门实施偷拆/误拆等违法强拆行为。

　　因此，趁此机会被征收人可在日常预防疫情的同时，闲暇时多多学习拆迁相关知识。今天，北京圣运拆迁律师为大家带来学习在拆迁过程中房屋评估阶段10个知识点。

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　　1、评估机构和人员的资质：房地产价格评估机构和注册房地产估价师应当具有相应资质；

　　2、评估机构的选定：评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　3、评估的委托：评估机构选定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具《评估委托书》，并签订《评估委托合同》。

　　4、评估基准日：《房屋征收决定》公告之日；

　　5、评估依据：《国有土地上房屋征收评估办法》；

　　6、评估方式：注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　7、评估方法：被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。

　　8、评估结果的公示：房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，并由评估人员进行现场说明。

　　9、《分户评估报告》的送达：分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。《评估报告》应当由两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

　　10、申请复核。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。

　　11、申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　被拆迁人在评估过程中，如果认为评估结果不公正，应当及时提出异议要求复核，并有权申请鉴定，否则超过10天的期限而无法行使权利。

四、北京土地征收律师,毁坏农田刑事责任是什么

　　毁坏农田可处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。根据《中华人民共和国刑法》第三百四十二条：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。接下来将由北京土地征收律师为您介绍相关方面的知识，具体情况赶紧跟着北京土地征收律师一起来看看吧！

　　一、毁坏农田刑事责任是什么

　　1、毁坏农田可处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。根据《中华人民共和国刑法》第三百四十二条：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

　　2、毁坏农田违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，应当承担刑事责任。

　　二、占用农田建房如何处理

　　1、违反土地管理法规，非法占用农田改作他用，数量较大，造成农田大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;

　　2、违反土地管理法规，非法占用农田改作他用，数量较大，造成农田大量毁坏，以非法占用农田罪定罪处罚;

　　3、非法占用农田“数量较大”，是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的农田十亩以上;

　　4、非法占用农田“造成农田大量毁坏”，是指行为人非法占用农田建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的农田十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。

　　三、怎样认定非法占用耕地罪

　　认定非法占用耕地罪，需要从以下四个方面着手进行分析：

　　(一)、客体要件。侵犯的客体，是国家土地管理、城市规划等机关的正常活动以及其他有关国家机关的正常管理活动。徇私舞弊行为使国家土地管理法律、法规的顺利实施受到严重干扰，损害了国家土地管理、损害了国家和人民利益。

　　(二)、客观要件。客观方面表现为徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，情节严重的行为。

　　(三)、主体要件。主体是特殊主体，即国家机关工作人员，主要是指在各级政府中的主管人员，土地管理、城市规划等部门的工作人员。

　　(四)、主观要件。在主观方面必须是出于故意，即行为人明知自己的徇私舞弊行为是违反有关法律规定的，明知自己行为可能产生的后果，而对这种后果的发生持希望或者放任的态度。

　　私自开垦和毁坏农田需要承担刑事责任，个人破坏农田的，对个人进行处罚，单位破坏农田的，直接责任人和间接责任人都需要承担法律责任，发现违法毁坏农田行为应当第一时间报警，由公安机关立案侦查，根据犯罪情节进行判罚。以上相关内容，希望能对大家有所帮助。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询北京土地征收律师,北京土地征收律师会为大家进行专业的解答。

五、沈某某诉浙江省宁波市奉化区综合行政执法局政府信息公开案

　　案例解读

　　该案例列入最高人民法院2021年发布的十五起行政机关负责人出庭应诉典型案例之七

　　【基本案情】2017年2月22日，沈某某向浙江省宁波市奉化区人民法院（以下简称奉化区法院）提起行政诉讼,请求撤销浙江省宁波市奉化区综合行政执法局（以下简称奉化区综合执法局）作出的政府信息公开答复，其诉讼目的是要求公开政府信息获取相应证据，以解决其房屋征收补偿的实质诉求。沈某某对政府信息公开工作及相关法律十分熟悉，因房屋征收补偿问题未解决，对行政机关具有较为强烈的不满情绪。2016至2017年间，沈某某先后向奉化区法院提起十起政府信息公开案件，涉及综合执法局、自然资源和规划局、街道办事处等多个部门。

　　【出庭应诉情况】因沈某某频繁申请政府信息公开，进而申请行政复议、提起行政诉讼，奉化区法院为依法保护行政相对人的合法权益，实质性化解行政争议，向奉化区综合执法局发送负责人出庭应诉通知。奉化区综合执法局委派负责人出庭，且出庭负责人在庭审前已经做好充分准备，全面掌握案件有关情况，准确把握引发行政争议的真正根源，并在庭审中全程积极发言，对沈某某提出的质疑耐心作出解答，诚恳地认可行政机关存在的问题，承诺依法保护其合法权益，同时也就维权方式的必要性、合理性以及涉案争议的实质性化解等问题充分阐述意见。经过庭审的充分沟通、交流，沈某某对行政机关的不满情绪得以有效缓和，并于庭审结束后三日内撤回涉及奉化区综合执法局的两起案件，就已立案尚未开庭审理的其余四起案件亦撤回起诉。

　　【典型意义】行政机关负责人制度的合理运用以及功能发挥，不仅可以有效缓和行政机关与行政相对人之间的矛盾，也可以增加人民群众对人民法院与行政机关的信任，从而有利于实质性化解行政争议。本案中，人民法院主动通知行政机关负责人出庭，出庭负责人全面掌握案情，并与行政相对人进行真诚交流，在坚持依法行政、执法为民的前提下，勇于承认执法工作中存在的问题，同时诚恳、客观地向行政相对人提出建议，最终促成行政相对人依法、正当、理性地行使诉权，减少了当事人的诉累，节约了行政资源与司法资源。来源：信息公开微信公众号