评估报告谈被拆迁房屋价值的核心依据！法律效力不可小觑！，被拆迁房屋产权的认定:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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评估报告谈被拆迁房屋价值的核心依据！法律效力不可小觑！，被拆迁房屋产权的认定

更新时间:2025-05-07 13:21 发布:2024-09-13 17:36 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：评估报告谈被拆迁房屋价值的核心依据！法律效力不可小觑！,“评估报告”是房屋价值认定的核心依据，房屋征收部门和被征收人均可对其提出异议，但实践中，多是被征收人提出异议，该异议也是不服补偿决定的主要原因。对评估报告的审查，主要依据为《征补

评估报告谈被拆迁房屋价值的核心依据！法律效力不可小觑！，被拆迁房屋产权的认定

一、评估报告谈被拆迁房屋价值的核心依据！法律效力不可小觑！，被拆迁房屋产权的认定

　　“评估报告”是房屋价值认定的核心依据，房屋征收部门和被征收人均可对其提出异议，但实践中，多是被征收人提出异议，该异议也是不服补偿决定的主要原因。对评估报告的审查，主要依据为《征补条例》第19条、第20条规定以及住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》），但具体审查及效力认定，实践中有不同模式。

　　（1）坚持程序直接确定原则。实践中可分为以下两种。

　　①初步审查确定。根据《征补条例》第19条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，审查重点应为是否依法保障了被征收人申请复核和鉴定的权利，如评估报告的送达方式、送达时间、评估机构是否对被征收人提出的疑问做出了说明解释、是否影响了被征收人正当申请复核和鉴定的权利等。如果被征收人没有申请复核和鉴定，应视为被征收人认可评估报告，如果被征收人提出了复核和鉴定，应推定依法作出的复核和鉴定结论为有效的。主要理由有两点：第一，评估报告在案件审理中仅作为证据使用，其具有较强的专业性，经过专业机构多重程序确认，其效力应当得到肯定；第二，在经过复议、鉴定程序后，评估报告具有合法的效力，并可以据此作出征收补偿决定。根据《评估办法》第22条的规定，被征收人对复核后申请鉴定的结论仍有异议的，按照《征补条例》第26条规定处理，即由房屋征收部门作出征收补偿决定。

　　②深入审查确定。除了审查程序外，还需深入审查影响评估报告合法性、正当性等因素。例如，其一，房地产价格评估机构的选定。评估机构的选定是否合法、公正，直接影响被征收人对评估报告的认同。根据《征补条例》第20条、《评估办法》第4条等规定，省级政府制定了具体办法的，在没有与《征补条例》及《评估办法》相抵触内容的前提下，直接适用相关规定即可。但目前仍有较多地区并未制定具体办法，实践中常因规定不具体、不明确而引发争议，如评估机构的初选办法，协商的时间限制，协商的具体表现方式，随机方式的具体表现等。一般而言，上述事项均应在补偿方案中予以确定，未在补偿方案确定的，则以是否可能侵害被征收人合法权益、客观条件是否允许为标准，确定其是否合法合理。其二，房地产价格评估机构与房地产估价师的资质，房地产价格评估专家委员会成员的资质和组成。作出评估的机构和成员，不具有相应的法定资质或条件，或者与房屋征收当事人有利害关系应当回避的，则从根本上可以否定评估结论的公正性或正确性。其三，评估的总体程序。评估机构是否严格按照《评估办法》确定的程序或步骤作出，对评估报告的公正性具有较大影响，因而评估报告的总体程序应纳入司法审查范围。

　　（2）坚持全面审查原则

　　即对评估报告所涉事项，从实体和程序上进行全面、深入的审查，以确保评估报告对被征收人的合法权益不造成侵害。在审查范围上，除了前述的程序审查外，还需审查各项实体性事项，如评估对象是否全面客观、评估时点是否为房屋征收决定公告之日、评估师是否实地勘察、评估方法的选择是否正确、是否考虑影响被征收房屋价值的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素，以及价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、重要参数选取、评估结果确定方式等事项。在审查程度上，存在两种做法：其一，初步审查。仅审查事项是否齐全，名目是否正确，形式是否符合等；其二，深入审查。全面审查评估报告每个事项的具体内容是否与客观相符、是否与法律规定相符等。

　　结合上述两种模式，较为合理的选择是将评估程序作为审查的重点，实体事项则作初步审查。在评估报告的效力认定上，则遵循两个原则。

　　第一个原则是程序推定的一般原则。即已经完成所有评估救济程序，且所有程序均无明显违法之处，已保障了被征收人合法的程序权利，则可推定评估报告具有效力。主要理由有：第一，评估报告具有极强专业性，且其性质主要为证据，司法机关应尊重专业部门的专业判断；第二，合法的征收项目需加快推进，一般不宜再次重复周期较长的评估程序。因此，评估报告仅存在部分程序上的瑕疵，不能完全否定其效力。一般而言，评估报告不侵害被征收人实体权益的，不宜否定评估报告的效力，具体应区分不同情况。一是完全不影响评估结论的瑕疵，可以认定评估报告的效力，但应明确指出所存在的瑕疵；二是可能影响评估结论的瑕疵，可以采取补救措施的，则根据补救后情况认定；不能采取补救措施的，则不认定评估报告的效力。需要注意的是，对于评估报告有重大程序违法问题，如评估机构的选择程序不合法、评估人员不具有资质等，即使完成所有的评估救济程序，也不宜肯定其效力。

　　第二个原则是特殊情况实体审查的例外原则。对于评估报告明显存在与事实不符之处且直接影响评估结论的公正性，如评估对象明显遗漏、评估时点明显错误、评估结果明显低于市场价值等情形，则需对评估报告的实体事项进行审查。需要注意的是：第一，由于实体审查属于例外情形，被征收人已充分行使程序救济权利的，应承担证明符合实体审查启动条件的责任；第二，实体审查仅作初步审查，仅针对被征收人提出异议的部分进行审查，且审查程度限于明显性、非专业性事项。

来源：

本文节选自《法律适用》2017年03期

作者：章文英（最高人民法院行政审判庭法官）

二、北京拆迁律师谈什么是综合征地区片地价？

　　想必大家都知道，新的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》施行后，我国集体土地征收程序和补偿标准发生了很大的变化，比如大家最常聊的，最常在乎的征地补偿标准，旧版土地管理法中，对于土地补偿费和安置补助费是按征用前三年前的平均年产值来计算的，但是新法施行后，土地征收补偿费和安置补助费不再按照年产值来计算，而是按照征地区片综合地价来确定，由此一来，很大程度上提高了征地补偿标准。

　　新的《土地管理法》第四十八条中是这么规定的，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

　　虽然说新的《土地管理法》实施已经快三年了，但是很多被征地农民根本就不知道什么是征地区片综合地价，可是，如果不知道什么是征地区片综合地价，那么我们就很难判断出补偿标准是否合理，想必大家都不愿意在征地拆迁中拿到比较低的补偿吧，所以接下来北京圣运律师就来告诉大家什么是征地区片综合地价，征地区片综合地价应当要如何制定？被征收人应当要知道哪些？

　　什么是征地区片综合地价？

　　征地区片综合地价是指在城镇行政区根据土地利用总体规划确定的建设用地范围，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的征地综合补偿标准。

　　从上述的法律法规中我们已经看到，征地区片综合地价只包括征收农用地的土地补偿费、安置补助费两项标准，不包括法律规定的其他补偿费用，比如社会保障费、地上附着物、青苗补助费以及其他补贴等。

　　也就是说，征收方在制定补偿安置方案时，需要将青苗补偿费、地上附着物补偿费和社会保障费单独列支，不能纳入到征地区片综合地价中，更不得挤占土地补偿费和安置补助费。

　　需结合实际情况制定区片综合地价

　　这里需要再次提醒大家一点，制定区片综合地价，并不是随随便便就能制定的，相关部门在制定区片综合地价时，需要结合实际的情况以及当地的经济情况来制定。

　　根据《土地管理法》中的规定，制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　也就是说，征地区片综合地价并不是一成不变的，而是每隔一段时间就需要调整一次，或是重新公布一次，调整之后，必须要按照新的补偿标准对被征收人进行补偿安置。因此，实践中，如果有地方仍然按照旧的征地区片综合地价进行补偿安置，那么就是不合法的，被征地农民可以举报。

三、征地拆迁律师谈农村宅基地上房屋拆迁5大问，节后补偿少不了！

　　当下许多老百姓都面临着拆迁，尤其是农村的老百姓，国家为了改善老百姓的居住环境，提高生活质量，拆迁项目已经触及到各地的农村村庄。不过，有拆迁自然就会有纠纷，而且大部分拆迁纠纷都发生在农村集体土地上及宅基地上房屋拆迁上。

　　为了不让老百姓在农村宅基地上房屋拆迁过程中吃亏，北京圣运律师就从办案过程中总结出了以下几点常在征地拆迁中遇到的问题，俗话说，“知己知彼，方能百战不殆”。所以，只要被拆迁人提前了解征地拆迁过程中可能会存在的一些问题，那么自身合法权益就不会被侵害。

　　1、宅基地所有权属于村集体，所以征地时被拆征收村民得不到宅基地的补偿？

　　这种说法可以明确的告诉大家是不对的。根据《土地管理法》第48条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

　　从以上的规定中我们可以了解到，以宅基地所有权为村集体为由搪塞村民，不给发放宅基地的补偿款，是不合法的，对此，北京圣运律师提醒大家千万不要被忽悠了。

　　2、有两处宅基地，其中一处没补偿？

　　在《土地管理法》第62条虽然明确规定了，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但这并不代表着所有的一户多宅都是不合法的，且都没有补偿。如果说几处宅基地的总面积加起来符合当地标准，或是在分户之前完成建房但符合乡村建设规划，公告无异议并补办手续了的宅基地、因继承而来形成的一户多宅等都是合法的，在拆迁时也要给予合理的补偿。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，千万不要听信拆迁方口中的一户多宅没补偿的话，否则可能就会损失掉自己的合法利益。

　　3、宅基地房子没有证书，是违法建筑吗？

　　很多农村房屋，之所以没有证，多数情况下是因为历史原因。在农村，由于一些房屋建成的比较早，法律又不健全，因此很少的手续就可以建成房屋。且农村建房长期管理较松，产权管理不到位，也会致使农村出现很多无证房屋。

　　法不溯及既往，不能把几年前甚至几十年前建造的历史形成的房子，执行现在的规定，然后扣上“违章建筑”的帽子，把应该给被征收人的补偿全部撸掉，而是应该按照建造年代分门别类给于合理的补偿。

　　4、村委会有权拆除老百姓房屋吗？

　　根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。从此规定来看，村委会并不是国家的行政机关、权力机关，也不是国家的司法机关。

　　因此，村委会是没有权力来进行拆除的，目前，只有司法才是合法的。如果村委会冒然对被征收村民房屋进行拆除，那么村委会将面临着承担行政侵权及赔偿的后果。

　　5、遇到逼迁、强拆，律师能否制止？

　　无论是国有土地征收还是集体土地征收都避免不了强拆的出现，如果真的出现强拆，无论是谁都无法阻止，但是只要我们收集好相关的证据，及时的请律师早早的介入到案件当中，那么维权就成功了一半。

四、最高法院案例谈土地权属争议处理决定应当适用复议前置

　　【裁判要旨】

　　《行政复议法》第三十条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政复议法〉第三十条第一款有关问题的批复》【法释（2003）5号】规定：“根据《行政复议法》第三十条第一款的规定,公民、法人或者其他组织认为行政机关确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的具体行政行为,侵犯其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的,经行政复议后,才可以向人民法院提起行政诉讼,但法律另有规定的除外;对涉及自然资源所有权或者使用权的行政处罚、行政强制措施等其他具体行政行为提起行政诉讼的,不适用《行政复议法》第三十条第一款的规定。”，根据前述批复，《行政复议法》第三十条第一款规定的需要复议前置的案件，仅限于政府对自然资源权属纠纷作出确权处理决定的行政裁决案件，不包括颁发自然资源权属证书的案件，也不包括对自然资源所有权、使用权作出行政处罚、行政强制措施、行政强制执行等行为的案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十六条第一款规定：“法律、法规规定应当先申请复议，公民、法人或者其他组织未申请复议直接提起诉讼的，人民法院裁定不予立案。”复议前置案件经过复议程序实体处理，才能视为经过复议。复议机关对复议申请不予答复，或作出程序性驳回复议申请的决定，不能视为已经经过复议，未经复议当然不能直接对原行政行为提起行政诉讼。行政复议前置案件，复议机关不予答复、作出程序性驳回复议申请决定，当事人只能对复议机关的不予答复、不予受理行为依法提起行政诉讼，无权直接起诉原行政行为。

　　【裁判文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2019）最高法行申11290号

　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）叶张镇。

　　委托代理人赵一刚。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）广西壮族自治区百色市人民政府。

　　法定代表人周异决。

　　被申请人（一审第三人、二审上诉人）广西壮族自治区田东县医药公司。

　　法定代表人黄少权。

　　委托代理人龚振。

　　一审被告广西壮族自治区田东县人民政府。

　　法定代表人黄文明。

　　再审申请人叶张镇因诉被申请人广西壮族自治区百色市人民政府（以下简称百色市政府）、广西壮族自治区田东县医药公司（以下简称田东县医药公司），一审被告广西壮族自治区田东县人民政府（以下简称田东县政府）土地确权行政裁决一案，不服广西壮族自治区高级人民法院于2018年11月6日作出的（2018）桂行终646号行政裁定，向本院申请再审。本院于2019年10月9日立案受理，依法组成合议庭进行审查。案件现已审查终结。

　　叶张镇与田东县医药公司争议的土地位于田东县××人民路××号，上世纪七十年代初之前为叶张镇房屋后土地，现为田东县医药公司用地。1973年1月4日，田东县革命委员会商业局下发《关于下拨折旧款的通知》，随后拨款7000元给田东县医药服务站，该款项注明用途为搬迁民房折旧款。田东县医药服务站为田东县医药公司前身，1973年8月6日更名为田东县医药公司。1973年8月18日，田东县革命委员会商业局下发《关于下拨另星基建款的通知》，拨款给田东县医药公司建中成药仓库。医药仓库建在叶张镇房屋后的地块，即本案争议地。1974年6月12日，田东县医药公司向田东县革命委员会计委会提出扩大用地范围至东北面小水塘的报告。1983年4月22日，田东县医药公司向田东县经济委员会提出，在人民路街边修建医药销售门市部，并获得批准。田东县医药公司遂在该处建起一栋四层宿舍楼。

　　2009年5月，田东县医药公司申请土地登记。在田东县国土资源局进行地籍调查时，叶张镇提出田东县医药公司建设仓库和门市部、宿舍是占用其使用的土地，且没有进行补偿，双方发生争议。2009年7月14日，叶张镇等人联名向田东县国土资源局提交报告，以田东县医药公司建医药仓库占用其房屋后土地为由，要求田东县国土资源局暂停给田东县医药公司办理土地使用权证。2010年11月9日，田东县人民代表大会常务委员会办公室向叶张镇等人出具复函称，叶张镇与田东县医药公司的宅基地纠纷案，经田东县医药公司向田东县政府反映，已批转由田东县平马镇人民政府（以下简称平马镇政府）按管理权限进行处理；对田东县医药公司向平马镇政府提出的土地权属纠纷调处申请，平马镇政府已安排平马司法所接受此案，并正在审查中。

　　2013年11月27日，田东县国土资源局作出《土地权属审核结果公告》，载明个人名称、地址、土地坐落、土地权属性质、土地用途、土地面积、宗地编号等，附医药公司宗地图。叶张镇等人提出异议，认为该审核结果有部分土地为其合法拥有。2014年6月16日，平马镇政府作出平政决字（2014）第3号《关于田东县医药公司与平马镇人民路古榕街居民叶张镇的土地权属纠纷的处理决定》（以下简称3号处理决定）。叶张镇不服，提起行政诉讼。2014年11月3日，田东县人民法院作出（2014)东行初字第50号行政判决书，撤销3号处理决定，责令平马镇政府60日内重新作出具体行政行为。

　　2015年1月9日，叶张镇等人向平马镇政府提交《关于要求提级处理的报告》，请求本案纠纷提级由田东县政府处理。2016年11月17日，田东县政府作出东政处（2016）6号《关于平马镇古榕街居民叶张镇与县医药公司土地权属纠纷的处理决定》（以下简称6号处理决定），认为争议地在1973年已经县革委会批准划拨给田东县医药公司使用，田东县医药公司在争议地上建房经营超过40年，叶张镇持有的土地房产契书不能作为土地权属依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定及《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》第四条和第三十五条第二项、第四项规定，决定将争议地使用权确认给田东县医药公司使用。6号处理决定明确告知叶张镇，不服处理决定可以在接到决定书之日起60日内向百色市政府申请行政复议。2016年11月24日，叶张镇收到6号处理决定。2017年2月17日，叶张镇申请行政复议，请求撤销6号处理决定。2017年2月23日，百色市政府作出百政复决字（2017）第22号《行政复议决定书》（以下简称22号复议决定），认为叶张镇申请行政复议，超过法定期限。根据《中华人民共和国行政复议法》第十七条第一款规定，决定不予受理。2017年3月2日，叶张镇提起本案行政诉讼，请求撤销6号处理决定。

　　百色市中级人民法院（2017）桂10行初41号行政判决认为，田东县政府直到开庭审理没有提供纠纷当事人到现场指认争议地范围的证据材料，而调解会议记录并不能证明工作组的工作人员已通知纠纷当事人到现场进行指界确认争议地范围，6号处理决定违反法定程序。叶张镇于2016年11月24日收到6号处理决定后，2017年2月17日申请行政复议，超过法定的申请复议期限，百色市政府作出不予受理行政复议决定并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，判决撤销6号处理决定，由田东县政府在判决生效之日起六个月内重新作出行政行为。田东县医药公司、百色市政府不服，提起上诉。

　　广西壮族自治区高级人民法院（2018）桂行终646号行政裁定认为，百色市政府以叶张镇的申请超过法定申请期限为由作出不予受理复议决定，不属于复议机关维持原行政行为的情形，因此复议机关不应作为本案的共同被告。一审将百色市政府作为共同被告不当。土地确权案件应经过行政复议才能提起诉讼，叶张镇未在法定期限内申请行政复议，百色市政府以叶张镇的申请超过法定期限为由不予受理。本案未经行政复议，叶张镇只能起诉复议机关的不予受理决定，不能起诉田东县政府作出的处理决定。叶张镇对田东县政府作出的处理决定不服，直接向人民法院提起行政诉讼，人民法院立案后，依法应驳回起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第五项规定，裁定撤销一审判决，驳回叶张镇的起诉。

　　叶张镇申请再审称：1.本案被诉行政行为应为核发土地使用权证的行为，即田东县国土资源局2013年作出的《土地权属审核结果公告》，非土地使用权行政确权行为，不属于复议前置情形。2.22号复议决定不予受理叶张镇的复议申请，实质是维持6号处理决定，二审认为不属于维持原行政行为的情形，适用法律错误。3.田东县医药公司1973年修建医药仓库未办理批准征用土地手续，侵占叶张镇的宅基地。请求依法再审本案，撤销二审裁定、6号处理决定。

　　田东县政府答辩称：1.本案纠纷地点、面积、现状经过卫星定位测绘，经双方确认。田东县政府通过双方提供的材料，结合调解会、听取陈述等过程进行认定，作出6号处理决定，事实清楚、证据确凿、程序合法。2.叶张镇提出的1952年《土地契纸》，已被其1997年申办的同一地块《国有土地使用证》替代，不能作为定案依据。请求驳回叶张镇的再审申请。

　　田东县医药公司答辩称：1.本案未经行政复议，不存在复议机关维持或改变原行政行为的情形，一审将百色市政府列为共同被告不当。2.田东县医药公司1973年使用涉案土地，经过当时政府及革命委员会同意，已合法使用四十多年。二审认定事实清楚、适用法律正确、处理正确。请求驳回叶张镇的再审申请。

　　百色市政府未提交书面答辩意见。

　　本院经审查认为，《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。法释（2003）5号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政复议法〉第三十条第一款有关问题的批复》规定，根据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政行为，侵犯其已经依法取得的自然资源所有权或者使用权的，经行政复议后，才可以向人民法院提起行政诉讼，但法律另有规定的除外；对涉及自然资源所有权或者使用权的行政处罚、行政强制措施等其他行政行为提起行政诉讼的，不适用《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款的规定。根据前述批复，《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定的需要复议前置的案件，仅限于政府对自然资源权属纠纷作出确权处理决定的行政裁决案件，不包括颁发自然资源权属证书的案件，也不包括对自然资源所有权、使用权作出行政处罚、行政强制措施、行政强制执行等行为的案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第五十六条第一款规定，法律、法规规定应当先申请复议，公民、法人或者其他组织未申请复议直接提起诉讼的，人民法院裁定不予立案。复议前置案件经过复议程序实体处理，才能视为经过复议。复议机关对复议申请不予答复，或作出程序性驳回复议申请的决定，不能视为已经经过复议，未经复议当然不能直接对原行政行为提起行政诉讼。行政复议前置案件，复议机关不予答复、作出程序性驳回复议申请决定，当事人只能对复议机关的不予答复、不予受理行为依法提起行政诉讼，无权直接起诉原行政行为。本案中，叶张镇与田东县医药公司发生土地权属争议，田东县医药公司申请确权。田东县政府作出的6号处理决定，是政府对土地权属纠纷作出确权处理决定的行政裁决案件，属于《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款规定的复议前置案件。叶张镇没有在法定期限内提出行政复议申请，百色市政府作出不予受理决定，系程序性驳回复议申请。叶张镇在复议机关程序性驳回其复议申请后，直接起诉6号处理决定，起诉不符合法定条件。二审裁定撤销一审判决，驳回叶张镇的起诉，并无不当。

　　叶张镇主张，本案被诉行政行为应为核发土地使用权证的行为，即田东县国土资源局2013年作出的《土地权属审核结果公告》，非土地使用权行政确权行为，不属于复议前置情形。但是，叶张镇一审明确的被诉行政行为是6号处理决定，而非《土地权属审核结果公告》。以此为由申请再审，与事实不符，本院不予支持。叶张镇又主张，22号复议决定不予受理叶张镇的复议申请，实质是维持6号处理决定，二审认为不属于维持原行政行为的情形，适用法律错误。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六条规定，行政诉讼法第二十六条第二款规定的“复议机关决定维持原行政行为”，包括复议机关驳回复议申请或者复议请求的情形，但以复议申请不符合受理条件为由驳回的除外。程序性驳回复议申请，不属于复议机关决定维持原行政行为的情形。以此为由申请再审，缺乏法律依据，本院不予支持。叶张镇还主张，田东县医药公司1973年修建医药仓库未办理批准征用土地手续，侵占叶张镇的宅基地。但是，二审是以叶张镇的起诉没有经过复议前置处理程序，同时起诉原行政行为及复议不予受理行为不符合法律规定，裁定驳回起诉，是程序性处理叶张镇的起诉，并没有对实体问题进行审理。而田东县医药公司是否侵占叶张镇的宅基地，属于需要进入实体审理才能查清的问题，不属于本案程序性审理范围。以此为由申请再审，理由亦不能成立。

　　综上，叶张镇的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一、三、四项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回叶张镇的再审申请。

　　审判长郭修江

　　审判员刘少阳

　　审判员寇秉辉

　　二〇一九年十二月三十一日

　　法官助理张巧云

　　书记员章淼

　　来源：行政涉法研究

五、沧州南川楼片区房屋征收与补偿方案来了，安置房市场均价为……

　　南川楼片区房屋征收与补偿方案

　　为深入贯彻落实习近平总书记关于保护好、传承好、利用好大运河重要批示精神，改善南川楼片区居民居住环境和生活水平，按照市委、市政府要求，运河区人民政府对本区域房屋依法进行征收。本着维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，参照南关、张家坟片区房屋征收补偿标准，结合南川楼片区房屋实际情况，制定以下房屋征收与补偿方案。

　　一、征收部门

　　沧州市运河区人民政府确定沧州市运河区房屋征收管理办公室为南川楼片区房屋征收部门，负责组织实施南川楼片区国有建设用地上房屋征收补偿工作。

　　二、征收范围

　　沧规函字[2021]39号批复的征收改造范围：东至管道胡同，西至运河、南至运河、北至南湖公园。

　　上述范围内的房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　三、征收补偿签约期限

　　安置补偿协议签订期限为2021年3月31日至4月9日，共计10天。具体签约时间和地点另行通知。

　　四、评估机构选定

　　由被征收人按照少数服从多数的原则，推选出房地产评估机构，对被征收房地产、室内精装修、附属设施等价值进行评估。

　　五、“标本房屋”选取及预评估

　　区征收办在征收区域内选取了4处具有代表性的居住类房屋，聘请了三家房地产价格评估机构，对4处房屋（不含室内装饰装修、附属物及确权登记之外面积）进行了预评估，选取中位价作为预评估价格。结果为：沧私字第20432号，建筑面积83.52平方米，89国用籍字第G-04-083号，占地面积123.24平方米，市场预评估价值951623元；沧私字第20950号，建筑面积39.38平方米，89国用籍字第G-04-002号，占地面积84.94平方米，市场预评估价值628926元；房权证沧字第00015995号，建筑面积67.27平方米，市场预评估价值548923元；沧私字第83215号，建筑面积83.32平方米，市场预评估价值676558元。

　　六、房屋认定

　　（一）已登记的被征收房屋的性质、用途、土地面积和建筑面积，以土地使用证、房屋所有权证和登记簿的记载为准。有异议的由征收部门报请相关部门进行认定。

　　（二）未登记的建筑物和占地，由区政府组织自然资源和规划、住建、城管、水务、南湖办事处等相关部门和单位进行认定，按认定结果进行补偿。

　　（三）单位公房、未房改公有住房，依据市政府及权属单位意见认定补偿。

　　七、补偿方式

　　本次征收实行货币补偿和产权调换两种补偿方式。

　　（一）货币补偿

　　1、补偿金额。被征收房屋市场评估价格、附属物及室内精装修补偿费、搬迁补偿费、6个月的临时安置补偿费、货币补贴、签约期内签协议奖励费及其他补偿费用。

　　2、结算方式。选择货币补偿的，签订协议后，在搬迁交房的同时进行结算。

　　（二）产权调换

　　本项目用于产权调换的房屋位于新疆大道以西，南宁路以北的大运河新村南区安置区1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、18#、19#、20#楼，楼位、户型、楼层价格详见选房手册。

　　1、补偿内容。被征收房屋市场评估价格、附属物及室内精装修补偿费、搬迁补偿费、临时安置补偿费、签约期内签协议奖励费及其他补偿费用。

　　2、安置房价格。安置均价为6300元/平方米，安置房市场均价为8300元/平方米。

　　3、被征收人按签订协议搬家交房的顺序挑选安置房，按可购买安置房的补偿资金和安置价格，计算安置房屋的面积。

　　4、挑选安置房后进行结算，购房后剩余的补偿款一次性付与被征收人，应补交的房款，待交房时被征收人一次性付清。

　　5、安置房符合国家、河北省相关规定及规范。安置房层高2.9米，单元可视对讲防盗楼宇门、入户防盗门，一楼电梯间、楼梯间和走道等公共空间铺石材，墙面瓷砖到顶；二楼及以上电梯间、楼梯间和走道等公共空间铺地砖；户内普通木门、开关插座、菜盆、座便器和洗手盆安装齐全，卧室、客厅80厘米瓷砖地面，卫生间、厨房地面瓷砖，墙面瓷砖到顶，内墙刷白，外窗断桥铝合金中空玻璃窗。以上产品质量均达到国家要求的质量标准。电话、有线电视、网线接头入户，天然气免费入户，集中供热，市政自来水一户一表，沧州电业局远程抄表一户一表。

　　6、实行产权调换的被征收人按签定协议的先后顺序挑选安置房，安置房的建筑面积暂按设计图纸计算，交房时以不动产部门确定的面积为准。选房后可即时结算，剩余的补偿款一次性付与被征收人，应补交的房款交房时被征收人一次性付清。

　　交房时安置房面积与不动产部门确定的面积不一致的，超出面积部分被征收人按本方案中约定的安置价格向售房单位补交房款，缩减面积部分售房单位按本方案中约定的市场价格退还给被征收人。

　　7、安置楼地下车位不少于楼房套数，并配有一定数量地下储物间。被征收人可按挑选安置房的先后顺序选购，价格按市场价80%购买。

　　八、补偿、补助标准

　　（一）房地产及室内精装修补偿由评估公司评估确定。

　　（二）附属物及其他补偿：

　　1、电话移机费：100元/部。

　　2、空调移机费：300元/台。

　　3、网络移装费：180元/户。

　　4、太阳能拆装费：180元/个。

　　5、电热水器拆装费：150元/个。

　　6、经济树木，盛果期：500元/棵，初果期：150元/棵（不分品种）。

　　7、杂树，胸径≥15公分：100元/棵；胸径≥6公分＜15公分：50元/棵。

　　不在此列的其他附属物及设施通过评估确定。

　　（三）搬迁补偿费：搬迁补偿费按拆除房屋建筑面积每次每平方米12元补偿。征收房屋搬迁费每户完全产权房屋每次少于600元的补助到600元。选择产权调换的搬迁补偿费按2次支付，选择货币补偿的按1次支付。

　　（四）临时安置补偿费：按照合法或认定合法建筑面积每月每平方米16元补偿，住宅房屋也可选择按合法或认定合法土地面积每月每平米14元补偿。每户完全产权房屋每月少于800元的，补助到800元。选择货币补偿的给予6个月临时安置补偿费。

　　（五）货币补贴：被征收房屋为住宅，被征收人选择货币补偿的，给予被征收房屋房地产市场评估价格15%的货币补贴。党政机关、企事业单位房屋不享受货币补贴。

　　（六）非住宅房屋、土地补偿：非住宅房屋房地产价值由评估公司按合法证件注明用途依法评估确定，其他补偿按有关标准和政策执行。

　　（七）生产企业停产停业损失补偿：

　　被征收房屋为非住宅房屋，具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑，并同时具备以下条件的按《沧州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》执行：

　　1、有合法有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋。

　　2、经营者已办理税务登记并提供纳税凭证或免税证明。

　　九、奖励及优惠政策

　　在签约期限内签订协议的被征收人享受以下奖励及优惠政策。

　　（一）给予被征收人合法或认定合法房地产市场评估价值5%奖励。

　　（二）被征收人在约定期限内搬迁腾空房屋的，给予每处房屋5000元搬迁奖励。

　　（三）给予被征收人住宅房屋合法土地或认定为合法土地范围内空院每平方米400元的奖励。

　　（四）给予住宅房屋合法或认定合法建筑（或土地）面积每平方米120元奖励。

　　（五）合法或认定为合法住宅未进行突击装修的，原始装修评估价值不足每平方米290元的，补贴至每平方米290元，超过每平方米290元的精装修补偿金额不可以安置价格对接安置房。单元住宅楼按合法或认定合法建筑面积补贴，其他住宅房屋按合法或认定合法土地范围内的建筑（不含彩钢或阳光板等材质的搭建和不予认定的二层及以上建筑）面积补贴。

　　（六）为便于被征收人挑选到合适的安置房户型，被征收人每处完全产权房屋可以增加购买20㎡的安置房，并执行安置价格。

　　（七）被征收人的协议补偿款不能购买到一套最小户型安置房的，可按安置价格购买到一套最小户型安置房。

　　（八）被征收人选择产权调换的，按被征收房屋合法或认定合法建筑（或土地）面积给予每平方米36元的物业管理费补贴。

　　（九）不予认定其他附属建筑按评估价格给予助拆费，助拆费和不可对接安置房精装修补偿款在抵扣加购面积的房款后，剩余补偿款可按市场价格购买安置房。

　　十、过渡方式和过渡期限

　　本次征收被征收人自行安排过渡。选择产权调换的，过渡期限为36个月，自签协议腾空房屋搬迁之日起计算，逾期按沧州市最新公布临时安置补偿费标准支付。

　　十一、集体资产及国有资产的补偿

　　集体资产按评估价值进行补偿，被征收人可选择产权调换或货币补偿，国有资产的补偿由市政府统一处置。

　　十二、其他规定

　　（一）涉及产权纠纷或产权不明确的，有生效法律文书的按生效法律文书执行，没有的依据征收补偿方案对上述房地产进行货币补偿，货币补偿款专户提存，并预留产权调换房屋，待产权明晰后对相关权利人进行补偿。

　　（二）征收涉及抵押权的房屋，按《中华人民共和国民法典》相关规定执行。被征收人应如实向征收部门提供他项权力登记证书等材料，如隐瞒不报将承担由此产生一切法律后果。

　　（三）涉及租赁的，由租赁双方解除合同，征收时与产权人签订征收补偿协议，涉及权属有争议的，有法院判决书或调解书的，按判决书或调解书执行。