拆迁补偿全靠谈判，这些套路不能不防！，拆迁赔偿谈判:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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拆迁补偿全靠谈判，这些套路不能不防！，拆迁赔偿谈判

更新时间:2025-05-07 11:53 发布:2024-09-14 14:31 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁补偿全靠谈判，这些套路不能不防！,征地拆迁中，拆迁补偿牵动着成千上百被征收人的心，而拆迁补偿最终的多与少又是被征收人与征收方谈判时所得。实践征收中，由于绝大多数被征收人是普通的老百姓，很容易被征收方牵着鼻子走，所以被征收人就要知道一

拆迁补偿全靠谈判，这些套路不能不防！，拆迁赔偿谈判

一、拆迁补偿全靠谈判，这些套路不能不防！，拆迁赔偿谈判

　　征地拆迁中，拆迁补偿牵动着成千上百被征收人的心，而拆迁补偿最终的多与少又是被征收人与征收方谈判时所得。实践征收中，由于绝大多数被征收人是普通的老百姓，很容易被征收方牵着鼻子走，所以被征收人就要知道一些征收方所有的策略以及需要掌握一些实用的谈判技巧，才可以尽量的避免征收方设好的陷阱。

　　1、这是政策，不能改变

　　在实践过程中，我们总是会遇到有征收方说这是政府拆迁，政策就是这样规定的，改变不了....面对这样的情况，被征收人首先不能被征收方所左右，不能跟着他们的思想走，在征收方问自己想要的拆迁补偿是多少时，不要直接报价，直接报价就等于给了征收方再一次压价的机会，让自己陷入到被动的局面。

　　另外在与征收方谈判时，可先表明自己非常支持政府的征收工作，然后再将自己家的具体情况向征收方说明，另外最主要的就是要让征收方知道自己是了解了相关的拆迁政策以及法律法规的，这样一来，可能会让嚣张跋扈的征收方有所收敛。

　　2、理解你的心情，但我做不了决定

　　征地拆迁中，有很多征收方会对被征收人说“我理解你们的心情，也明白你们的要求，可是我只是负责跟你们说明情况，我做不了这个决定......"

　　在这里北京圣运律师要提醒大家，在与对方谈拆迁补偿时，一定要先弄清楚谁才是有权决定的人，不要与对方说了半天，最后发现或是对方说自己没有权利决定，而浪费掉宝贵的维权时间。对此被征收人可根据情况主动提出与有决定权的负责人或是领导直接谈判，这样即可以省时，也有可能会与对方一拍即合，拿到合理的补偿。

　　但如果被拒绝的话，那么可以先不与对方谈判，也不要报上自己的心理价，及时的咨询专业的拆迁律师，维护自己的合法权益。

　　3、房子无证、是违法建筑

　　以房子无证或是违法建筑为由不给予被征收人补偿或是压低补偿的情况非常的多。在实践中，经常会有征收方说被征收人的房子没在航拍图上，或是没有办理相关证件，将房屋直接认定成违法建筑。

　　面对这种情况，被征收人千万不要轻易的相信征收方所说的这种无证+违建没补偿或是给你的补偿已经很高了等之类的话，大多时候他们是在打击被征收人想要获取合理补偿的心理，试图想通过这种方式让被征收自动放弃合理的补偿或是维权的准备，这种心里战被征收人一定要注意了。

　　违法建筑不是相关部门出具一纸文件或是口头认定就能决定的，违法建筑的认定需要经过严格的法定程序。根据相关的法律法规，在认定违法建筑之前必须要先调查，调查违建当事人的基本情况，比如经济来源、房屋面积等，另外还要对现场进行勘验记录，包括违建的结构和修建时间，其次是要调取城市、镇建设总体规划和控制性详细规划，确定规划区，之后才能进行认定。

　　因此，被征收人在知道要拆迁时一定要对自己的房子了解清楚，包括有没有证，是不是违法建筑等，在不懂时可咨询专业的拆迁律师。

　　4、早搬迁有拆迁奖励

　　征地拆迁中会有这种情况，就是许多被征收人会为了一点奖励而放弃自己本可以获得的合理补偿。其实在征地拆迁中越是丰厚的奖励，大家越应该要提高警惕，或是严谨对待。

　　虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条中规定了，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。可是之所以要设立拆迁奖励的规定，其目的是为了保障拆迁项目能够顺利进行以及保障被拆迁人的合法利益。但随着征收项目的增多，拆迁奖励也逐渐的变了味。

　　因此，北京圣运律师提醒大家，在算上奖励的基础上看看最终的补偿结果是否是您满意的，如果满意，那么可以接受，如果不满意，那么可拒绝签订补偿协议，及时的咨询专业拆迁律师，以合法途径来维护自己的合法权益。

二、北京圣运拆迁律师谈环境整治是否会对商户造成影响，是否侵害了当事人的权益？

　　乔先生是贵阳市人，其在当地经营着一家商铺，该商铺所有权人系乔先生。2014年当地相关部门实施环境综合整治工程。但是乔先生认为该工程采取全封闭的方式进行，对xx路商业街进行封闭，致使其商铺无法正常展开经营活动，给其造成了巨大的经济损失。

　　而且相关部门在实施环境综合整治过程中，还侵害了自己的知情权、表达异议权等，严重侵害了其的合法权益。于是，乔先生为了维护自己的合法权益，及时地咨询了北京圣运律师，并委托了北京圣运拆迁律师团，北京圣运律师介入到该案件后，随即走访了当地，进行了调查，并在调查过程中取得了相关的证据材料。

　　回京后，北京圣运律师又指导乔先生向有关部门申请了政府信息公开，通过政府信息公开，北京圣运律师获取到了有关此次环境综合整治的有关材料批文及实施方案。通过所获取到的材料，北京圣运律师制定了一套维权方案，以便最大限度的维护乔先生的利益。

　　随后经过一翻讨论，北京圣运律师指导乔先生向法院提起了诉讼，请求判决相关部门实施的环境综合整治工程的行政行为违法。

　　但一审法院认为，相关部门在xx路环境综合整治过程中实施的绿化休闲广场改造、地下人行通道建设行为并未直接针对乔先生的商铺，未对乔先生的合法权益造成直接影响，乔先生主张xx路环境综合整治行为导致其经营的店面无法正常开展活动，造成乔先生经济损失，乔先生所受的影响属正常市政施工活动对施工区域内商户经营活动的普遍影响，系反射性利益的减损，并不属于《中华人民共和国行政诉讼法》规定的直接合法权益的减损。所以，上述行为不属于可诉的行政行为。而且相关部门在xx路实施的整治行为属于业主获利行为，并未对乔先生在内的商铺业主的合法权益造成影响。最终，一审法院驳回了乔先生起诉。

　　收到一审判决后，为了维护乔先生的权益，北京圣运律师随即又指导乔先生提起了上诉，北京圣运律师认为，乔先生起诉的对象不是相关部门辩称的“通告”而是相关部门实施针对乔先生物权产生的一系列实质影响的行政行为，乔先生作为商铺的所有权人，该商铺外墙的按份共有权人，相关部门在没有征得乔先生同意的情况下，即对外墙进行改造侵害了其的合法权益。

　　根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十二项规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益提起诉讼的，属于人民法院的受案范围。

　　从上述的规定中来看，属于人民法院受案范围的行政行为既包括行政法律行为，还包括行政事实行为。也就是说，只要行政事实行为侵害了或是可能侵害当事人的合法权益，那么就属于人民法院的受案范围，具有可诉性。

　　本案中，相关部门在xx路实施的环境综合整治工程，可能导致乔先生的商铺不能经营或不能正常经营，可能会对乔先生的财产权益造成实质的影响。因此，乔先生针对相关部门环境综合整治工程提起诉讼，属于行政诉讼的受案范围。

　　最终，二审法院采纳了北京圣运律师的代理意见，撤销了一审判决，并指令中级人民法院继续审理。

　　北京圣运律师认为，不论是环境综合整治过程中，还是土地征收过程中，如果当事人遇到了相关部门侵害其合法权益的行为，切忌以暴制暴或是对方发生肢体冲突，避免因过激行为给自己造成不利后果。当事人可以及时地咨询专业律师，通过法律途径维护自己的合法权益。

三、北京北京圣运律师事务所谈房屋拆迁前、后应如何正确地收集有关证据？

　　实践中，可能很多征收方会为了尽快完成拆迁，在不顾被征收人合法权益，不顾及法律法规的存在直接强制拆除被征收房屋，而且这在现实中也非常的常见，只不过这种强拆行为是违法的，我们昨天就有说过，只要是没有经过法院的允许，没有获得法院准予强制执行的裁定，强拆行为即违法。

　　此时，被征收人就可以针对他们的强拆行为提起行政诉讼。不过，要想获得胜诉，那么被征收人就需要有足够强有力的证据，这样一来胜诉那就只是时间问题了。因此，作为被征收人无论是遇上了强拆还是刚开始拆迁，就应当要做好收集相关证据的准备，以免征收方搞突然袭击。那么，被征收人应当要如何收集相关证据呢？

　　首先，保存好各种证件的原件

　　在听到要拆迁时，被征收人不能干坐着，需要行动起来，比如将房产证、土地使用权证、营业执照等原件保存好，如果征收方向你索取这些证照，最好将这些证件的复印件给他们，原件一定要留在自己的身边，以免征收方突然强拆，导致这些证件丢失，最后，因手里没有这些证件原件而面临败诉的风险。

　　其次，对房屋里外进行拍照

　　另外，对被征收房屋里里外外也要进行拍照、录像，最好将房屋的每个角落都通过拍照或是录像的方式保存下来（包括屋内的物品、家具等），而且所拍摄的画面一定要清晰，录像也要找好角度。

　　需要注意的是，视频录好之后千万不要进行修剪，最好是原视频，否则会对维权造成一定的影响。

　　再者，双方在谈判时最好录音

　　一般在签订补偿协议之前，征收方通常都会与被征收人沟通补偿事宜，而且还会交谈好几次，此时被征收人可以提前打开录音软件，对谈话内容进行录音，如果自己手机没有录音软件，可以让自己的家人帮助自己，一般拆迁这么大的事情，肯定不会只有房屋所有权人自己处理的。

　　最后，就是强拆后的录像、拍照

　　房屋被违法拆除时，如果房屋所有权人或是自己的家人在强拆现场，且没有被相关人员控制，那么此时一定要拿出手机对强拆行为进行拍照或是录像，录像时最好把指导强拆的人员录进去，以好确认强拆主体是谁。

　　同时，还需要及时地拨打110报警，在报警时最好简单明了地讲清楚所发生的事情以及发生的地点，并对报警电话进行录音。如果相关部门不出警，或是有怠慢行为，那么我们就可以针对他们的行为，向法院提起诉讼。

　　这里需要提醒大家的是，千万不要认为警察跟征收方穿一条裤子就不想报警或是不报警，无论如何只要遇到违法拆迁，被征收人若想尽快解决拆迁纠纷，那么都需要及时地报警，至于原因我们之前其实说过很多次，我们报警的目的不是为了让警察来阻止强拆的发生，而是为了让公安机关到现场调查取证，以求能够为我们找到强制拆除主体，从而为起诉违法强制拆除行为提供证据支持。

　　北京圣运律师此前就办理过众多这样的案件，其中有一个案件就是因补偿事宜长期未商谈一致，征收方便对被征收房屋实施了强制拆除，当时该当事人就立即拨打了报警电话，但当地派出所却未进行任何调查处理，事后当事人维权时，他们只出具了报案查询证明，且并未盖章。

　　后在北京圣运拆迁律师的建议下，当事人要求其就本次报警给予一个书面结论，故其才出具了《报案查询证明》和《不予调查处理告知书》，该告知书中回复报案内容不属于公安机关管辖范围，不予调查处理。面对当地公安局某派出所的不作为，北京圣运律师向上级公安局提起了行政复议，请求撤销该《不予调查处理告知书》。最终，凭借北京圣运律师的办案经验，复议机关上级公安局作出决定撤销了上述不予调查处理告知书。

　　因此，北京圣运律师要再次提醒大家，在征地拆迁中不仅要及时地搜集相关的证据材料，还需要及时地打110报警，千万不要放弃任何一个可能维权成功的途径，避免以后让自己有所后悔。

四、拆迁律师谈未按程序签订旧宅拆除协议书拆除后被判违法并赔偿

　　宅基地拆迁复耕，征收方与王先生之弟签订了补偿协议，后在未告知王先生的情况下将6间木构房屋拆除。为了维护自己的合法权益，王先生向人民法院提起了行政诉讼。下面就与北京圣运律师一起来看看这个案件

　　王先生在村里有6间木构房屋，房屋的面积是91.6平方米，房屋占地面积是81.6平方米，并且也获得了集体土地建设用地使用证。因王先生在外工作，由其母亲居住。此后，征收方发布了《搬迁旧宅腾退复垦工作实施方案的通知》，王先生的6间木构房屋也在旧宅腾退复垦中。

　　2017年9月17日，征收方与王先生之弟签订了《旧宅基地拆除还耕协议书》。2019年5月18日，征收方对王先生的6间木构房屋进行了拆除，实施了旧宅拆除还耕。遂王先生向人民法院提起了诉讼。

　　王先生认为，征收方2019年月18日在没有告知被征收人的情况下，就强行拆除了6间木构房屋，房屋内的家具也被征收方损坏，给自己造成了一定的财产损失。除此之外，王先生还认为，其在老家并没有另外建房，也没有占新，所以该房屋不应该在腾旧之中，况且协议签订人也没有其的书面授权书，在其不知情、未同意的情况下签订了协议，违背了其的真实意愿。因此，请求确认征收方强拆其旧宅的行政行为违法，并恢复旧宅。

　　征收方辩称，王先生要求确认征收方拆除旧宅的行为违法的诉讼请求错误，征收方对王先生的房屋进行拆除是基于双方签订的《旧宅基地拆除还耕协议书》，如果王先生认为该协议不合法，应主张该协议无效，而不是确认该行政行为违法。再者，征收方拆除行为是依据相关法律法规，且与王先生签订了《旧宅基地拆除还耕协议书》后才拆除的，现房屋已被拆，不具备恢复原状的条件。

　　法院认为，征收方在旧宅复耕过程中，没有按照法定程序与王先生签订补偿协议，仅凭与王先生之弟代签的《旧宅基地拆除复耕协议书》将间房屋拆除，属程序违法。对于王先生要求的赔偿，因没有证据，所以不予支持。最终法院判决确认征收方强拆王先生房屋的行政行为违法，并赔偿王先生xx元。王先生不服，提出了上诉

　　王先生上诉称，征收方在拆除其房屋时，并未对房屋内的家具进行妥善保管，也没有办理财产公证手续，应当依法赔偿其房屋内的家具损失。

　　二审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款的规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。但是，征收方提交的证据不足以证明其在拆除过程中，对房屋内的物品进行了登记、造册以及转移并妥善保管，也没有证据证明其是通知了王先生领取相关物品。因此，因征收方强拆导致室内物品损失的，征收方应当承担相应的赔偿责任。

　　二审法院最终撤销了一审判决中的第三项，判决征收方在判决生效后两个月内赔偿王先生房屋内的损失费。

　　针对本案，北京圣运律师认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第三项的规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金”。征收方在强制拆除之前未对被征收人房屋内的物品进行保管，选择直接强拆，显然给被征收人造成合法财产上的损失。因此，征收方应当要承担相应的赔偿责任。

　　无论是房屋征收还是拆旧复耕，都涉及到被征收人的相关权益，所以在此过程中，如果遇到了违法征收或是其他的一些违法行为，都要及时的向有关部门举报或是咨询专业拆迁律师。