更新时间:2025-05-09 18:46 发布:2024-09-18 13:27 文章来源：北京圣运律师事务所
征地拆迁涉及到国家与被征收人两方的利益，按照已实施一周的新土地管理法中的规定，以及国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，国家因公共利益需要征收土地的，要给予被征收人合理、公平的补偿，居住条件要有改善，那么被征收人可从哪几个方面来判断自己的权益是否得到了保障呢？
一、补偿方式必须是由被征收人来决定
根据新《土地管理法》中的第48条规定，涉及农村村民住宅的，可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或是货币补偿等方式。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对于这几种补偿方式不论是选择货币补偿还是产权置换，征收方都要充分的尊重被征收人的意见。而且，征收方也需要切切实实的保障和改善被征收人的居住条件。北京圣运律师事务所的贾启华律师团队就代理过类似的案子，李先生一家本在当地拥有一所合法房屋，但是因补偿过低，所以就没有与房屋征收部门签订补偿协议，随后征收方不仅强制拆除房屋，而且还私自决定补偿方式以货币的形式强行将补偿款打到李先生的银行账户上，最终在北京圣运律师的帮助下，拿到了合理的补偿。
由于可以得出，被征收人是权选择补偿方式的，且无论被拆迁户选择哪种补偿方式都要保障被征收人居住的条件，不能以任何理由降低被征收人补偿款或是安置房面积，只有这样才能逐渐的平息拆迁矛盾。
二、评估要由被征收人选定，住宅评估要考虑周全
根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
对于房屋征收范围较大的可由两家以上房地产评估机构共同承担。
本条例第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
从以上可以得知，被拆房屋的价值需要在拆之前先评估，评估时必须要考虑到以上条例中所规定的要素或是没有规定的要素，比如房屋是在城里还是城外，房屋的用途是干什么的，是居住还是商业性用房，房屋的建筑面积具体有多大，是否有产权证上的面积有误等，评估师通过入户调查登记和实地查勘才能得到被拆房屋的客观价值，才能保障被征收人合法权益。
除此之外，评估机构的选定是由被征收人来决定，如果被征收人在规定的期限内协商不成，那么才可以抽签、摇号等方式来选定，这也是保障被征收人合法权益非常重要的一个环节，若评估机构并非被征收人自己选定，那这其中一定存在“猫腻”。
三、评估方法应首选市场比较法
实践中，很多被征收人对评估方法都不在乎，但是却实实在在的影响着被征收人的利益。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
那么按照法律所规定的来看，对于被征收人最为有利的评估方法是“市场比较法”，而且市场比较法也是法律所规定的首选方法。因此征收方不能舍近求远的以不利于被征收人方法对被拆房屋进进评估。
四、居住条件比较困难的要给予补偿
根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿》中的规定，征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿，可以给予住房困难补助。
补助标准为，建筑面积为40平方米以下的，按被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。同时，征收不足60平方米的个人住宅房屋时，按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。
综上所述，保障被征收人合法权益是促进征地拆迁、达到和谐征收的首要目标，当被拆迁户遇到有征收方侵害自己合法权益的时候，不要只认为不合理就算了，还要及时的采取措施，维护自身合法权益。
从实践过程中来看，无论是什么形式的征收，无论是以什么目的开展的征收，绝大多数在征收范围内的房屋基本上都是被征收人私有住宅，即房屋产权都是公民个人所有，并非某个单位所有，一般情况下，只有极个别的征收中，才会出现公有房屋被征收的情况，换言之就是征收公有住房的情况相对来说比较少，但并不代表着征收就永远都不会涉及公有房屋。
所谓的公有房屋，即公租房想必大家也都知道，其所有权并不属于居住人所有，而是归政府或者公共机构所有。在很早之前，有的单位（国企或是事业单位）为解决员工住宿问题，便会分配给员工一套福利房屋，有的老百姓在接受单位分房之后，往往会一直居住下去。
不过，随着时间的推移，社会的不断发展，城市不断地更新，越来越多的老旧小区被依法征收，而这其中就包括有的公有房屋也在这些征收项目中被征收，比如前几年如火如荼开展的棚户区改造、旧城区改造以及其他因公共利益为目的征收项目中，就能常常遇见公有房屋被征收的情况。那么，公有房屋被征收，居住人是否可以获得拆迁补偿呢？或者说是居住人应不应该拿拆迁补偿呢？
近日，有一位山东的当事人咨询北京圣运律师说，自己家的房屋是几十年前单位分的房子，并且至今也居住在此，但在去年的时候，当地开展旧城区改造项目，其所在的小区也被纳入了征收范围内，然而就在谈论拆迁补偿的时候，征收方却一直不愿意与自己就补偿事宜进行协商，也不愿意给自己相应的拆迁补偿，其理由是该房屋所有权不是自己。随后，为了维护自己的合法权益，该当事人便向上一级有关部门进行了投诉、举报，然而上一级有关部门却对自己的问题是置之不理....
一直以来公有房屋拆迁补偿究竟归谁都有很大的争议，实践中，有一部分人认为，既然房屋所有权都不归居住人，那房屋拆迁后，拆迁补偿自然也就不当居住人，征收方也就没有必要与居住人就补偿事宜进行协商，还有的人则认为，虽然房屋所有权不归居住人所有，但是该房屋是单位分配给员工的福利房，而且都已经居住了很多年，所以，公房拆迁的话，应当要给予居住人合理、公平的拆迁补偿，不应该以房屋所有权人不是居住人为由拒绝为其进行补偿。
那么，公有房屋拆迁，居住人究竟有没有拆迁补偿，下面北京圣运律师来结合地方发布的相关规定来为大家浅析一下，不过，在为大家解答这个问题之前，我们先来了解一下对所有权房是如何补偿的。
所有权房的拆迁补偿标准
一般情况下，公有房屋基本上都是在国有土地上，所以，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当要对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平、合理的拆迁补偿。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
其中，被征收房屋价值的补偿是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边房地产的市场价格。具体补偿是多少，需要由具有评估资质的评估机构评估确定。
首先可以确定的是，如果是因公共利益的需要，那么无论是公有房屋，还是公民的私有房屋，都是可以被征收的（一般情况下具有强制性），但是必须要给予被征收人，即房屋所有权人公平、合理的补偿。
其次，需要被征收人注意的是，这里的市场价格，地方相关部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应的房屋市场价格表供被征收人参考的。但是，需要大家记住一点，如果作出房屋征收决定的时间与评估房屋的时间相差较大，如在作出征收决定的三年后才对被征收房屋进行评估，倘若这期间房地产市场价格波动较大，那么如果征收方仍然按照作出征收决定之日的市场价格进行评估，那对被征收人来说则是不公平的，被征收人可以拒绝。
公有房屋拆迁应给予承租人相应的补偿
我们再回到公有房屋拆迁补偿的问题上，关于公房拆迁，我们从《国有土地上房屋征收与补偿条例》上并没有看到与之相关的规定，而且该条例中还明确规定了征收要给予被征收人合理公平的补偿，即房屋所有权人，因此，这就很容易导致许多征收方与公有住房居住人之间发生补偿纠纷。
但是，这里北京圣运律师需要提醒大家，公有房屋承租不同于私有房屋承租，虽然承租人并不是房屋的所有权人，但其却对房屋享有一定的权利，从地方规定的相关条例、办法来看，公有房屋承租人可以对房屋进行评估、交换、有偿转让，而且最主要的是，很多地方的法律法规上也直接明确规定了给予承租人拆迁补偿的标准。
如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十九条规定，征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。
再比如《长春市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，对暂不具备公有房屋出售条件，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。对住宅房屋，应当按照被征收房屋评估金额的20%补偿被征收人，其他补偿金额给付公有房屋承租人；对非住宅房屋，应当按照被征收房屋评估金额的40%补偿被征收人，其他补偿金额给付公有房屋承租人。
据此，我们大家可以知道，虽然公有房屋所有权不属于居住人，但是在遇上拆迁时，公有房屋居住人，即承租人是可以获得拆迁补偿，是有权享有补偿安置的。实践中，如果相关部门以承租人不是所有权人为由拒绝支付补偿等，那么公有房屋承租人则可以马上收集相关的证据材料，及时地在专业律师的帮助下，依法维护自己的合法权益。
依法行政，信守承诺、诚实守信这在征地拆迁中是非常重要的，依法行政主要体现在征收程序合法，依法办理了审批手续，不存在征收程序颠倒等行为，严格落实了补偿政策，而信守承诺、诚实守信主要体现在，及时支付了被征收人相应的补偿款、交付了安置房，这要落实到实践征收中时，这既可以有利缓解征迁纠纷，也可以使征收方能顺利地推进征收工作。
但事实上，在实际征收中，却往往有征收方与这几点是背道而驰，明明法律法规上规定，双方在补偿事宜达成一致意见后，需要就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议，并在签订补偿安置协议后，需要及时地支付停产停业损失费、搬迁费、安置补助费、被征收房屋价值的补偿以及约定的其他补偿等。
可个别征收方在签订了补偿协议以后，始终是不愿意按照协议中约定的对被征收人进行全面的补偿安置，只给予被征收人部分补偿，有的甚至还会不承认，不承认双方签订了这么一份安置协议或是补充协议，以各种理由和借口逃避补偿职责。
那么试想一下，签订了补偿协议，又强迫被征收人交出土地，并腾空房屋，且在还未履行协议的情况下，直接强拆被征收人房屋，拿到土地，这种行为跟“强盗”有什么区别？
征地拆迁本就是利国利民，只要能够依法行政，相信必定会对整个社会都是有益处的，对老百姓也是有好处的，但由于太过急功近利，所以在实践中，被征收人经常会与征收方发生矛盾纠纷，一旦发生纠纷，那对双方都会造成一定的影响。
比如从实践过程中我们看到，有的被征收人在遇到补偿纠纷时，往往情绪会比较的激动，心理承受压力较小，再加上维护自己合法权益又比较心切，所以通常会做出一些令人非常痛心的事情。
但是，北京圣运律师需要提醒大家，补偿安置落实不到位，在实践中其实是非常多见的，并非个例，所以在遇到这种问题时，一定要先保持一下比较平衡的状态，不要着急，不要焦虑，更不要不按常理出牌，一定要保持理性，依法维权，切莫冲动，俗话说“冲动是魔鬼”，一切冲动的行为不仅会让自己受苦，也会连累到自己的家人，所以在行事之前一定要三思而后行，否则就太得不偿失了。
那么，在签订补偿安置协议后，如果征收方只落实了一部分补偿，或是一直没有履行补偿安置，被征收人迟迟没有拿到补偿款或是安置房时应该怎么办呢？
一、要求征收方支付两倍以上的临时安置补助费
如果在签订补偿安置协议时，被征收人选择的是产权置换这一种方式，可签订补偿协议后，征收方没有遵守承诺，没有在约定的时间内交付安置房，倘若现在租住的房屋是被征收人自己找的，那么建议被征收人可以先向征收方提出给予自己两倍以上的临时安置补助费的要求。
二、向上一级有关部门反映
提出支付两倍以上的临时安置补助费后，如果征收方仍然不同意支付，那么被征收人可以打12345反映，或是向上一级人民政府投诉、举报。
提醒大家，通过电话投诉、反映问题一定要多打几遍，从实践过程中来看，打一、两遍是没有啥效果的，问题也不会得到解决，由于投诉、反映问题的电话非常多，如果接电话的工作人员觉得你的问题不够重要等，或是你不试着多打几遍电话，那么你反映的问题可能就会石沉大海。
也就是说，想要通过投诉电话维护自己的权益，一定要经常打，且多打，千万不要打一两遍没回复，没结果就不打了，只有你多打，问题才有可能会被重视，否则你所反映的问题相关领导人员就不会知道。
三、及时提起诉讼
实话说，无论是补偿纠纷、强拆纠纷还是其他征地拆迁纠纷，最好的维权方式永远都是理性地通过法律途径来解决。
所以，大家在遇到问题时，除了打投诉电话向上一级人民政府反映之外，也可以尽快地咨询专打征地拆迁方面的律师，如果有必要，便可以在专业律师的帮助下直接向人民法院提起行政诉讼，要求法院判令征收方落实补偿安置，这样既节省了时间，也节省了自己的精力。
总之，北京圣运律师最后想要说的是，遇到征地拆迁纠纷，千万不要钻牛角尖，一定要灵活救济，同时也要保持理性，不要做出一些伤人伤己的冲动行为。
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文章来源参考：【头条】征地拆迁律师谈保障被征收人权益，要从哪几个方面来展现？，，维护被征收人的合法权益还应当保障被征收人的居住条件
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