谁说房屋未登记就拿不到合理补偿的？！，房屋未登记能否享有物权:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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谁说房屋未登记就拿不到合理补偿的？！，房屋未登记能否享有物权

更新时间:2025-05-06 21:19 发布:2024-09-18 17:51 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：谁说房屋未登记就拿不到合理补偿的？！,想必大家都知道，房屋只有在经过合法登记手续并发放不动产权利证书后其所有权才会生效，你才能够享有该房屋的所有权，这也是决定你是否能够拿到征收补偿的重要因素。但很多农村以及城市地区城中村的老旧房屋，

谁说房屋未登记就拿不到合理补偿的？！，房屋未登记能否享有物权

一、谁说房屋未登记就拿不到合理补偿的？！，房屋未登记能否享有物权

　　想必大家都知道，房屋只有在经过合法登记手续并发放不动产权利证书后其所有权才会生效，你才能够享有该房屋的所有权，这也是决定你是否能够拿到征收补偿的重要因素。

　　但很多农村以及城市地区城中村的老旧房屋，或多或少会因当时的历史原因而导致未能登记。但是在拆迁时，一般会有专门机构对此进行调查。但在实践中，有些地区的征收方通常为了追求效率，加快拆迁进程，为了少付甚至不付拆迁补偿款而常常以房屋未登记为由不予补偿。

　　那么，在被征收人遇到这种情况时，应该如何应对才为良策呢？今天，北京圣运拆迁律师就为大家来详细讲解这个问题。

　　首先，北京圣运拆迁律师为大家讲解征收方此时最惯用的说法：“你家房子没有登记，从法律上讲它就不是你的房屋，既然不是你的房屋，当然就不会有你的补偿。”自己一手建造并且住了几十年的房屋竟然不是自己的？这真的是让人难以接受！

　　然而事实真的是这样的吗？北京圣运拆迁律师提醒您，针对征收方的这一说辞，你是可以根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十四条有关规定来予以反驳的。该规定明确表明了“市、县级政府在作出征收决定之前，应当组织有关部门对征收范围内未登记的建筑进行调查、认定和处理。”

　　据此我们可以看出，对于未登记的房屋并不是不给补偿的理由，必须要经过合法的调查程序来进行认定与处理。

　　其次，《征补条例》还规定，在调查过后，对于认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　所以说，并非是所有的未登记房屋都一定能够拿到补偿的，只有在特定的情形下才会有获得补偿的可能。例如以下几种情况：

　　（一）2008年以前建造的房屋

　　《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，在此之前，法律对建设规划许可证是没有规定的，只要有土地使用权证就可以。因此，根据法不溯及既往的原则，2008年以前建造的房屋是不需要建设规划许可证的，因此也就谈不上违建。

　　（二）《土地管理法》实施之前建造的房屋

　　我国的《土地管理法》首次实施是在196年6月25日，所以在1986年之前建造房屋的行为没有相关法律的规定，这种建筑也不能认定为违章建筑，原因仍然是法不溯及既往。据此，对于1986年建造的无证房屋，征收方不能以违章建筑为由而不给予补偿。

　　（三）按照《城乡规划法》办理了一部分手续

　　按照《城乡规划法》第65条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”取得了建设用地许可证的，可以通过补办相关的手续来获得建设规划许可，因此，征收方也不能随便就直接以违章建筑为由拒绝补偿。

　　以上是征地拆迁中比较常见的能够获得合理补偿的情形，但是并非适用所有地区，具体的情况还要以当地的征收政策为准。若在实践中遇到征收方以房屋未登记为由不予补偿时，不要慌，你首先要搜集征收方未依法依规进行调查、认定的证据，并且尽量寻求专业律师的帮助，获得更好的维权指导！

二、离家18年不知老房被拆迁，相关部门却说已签了安置协议？遇到这种情况应该怎么办？

　　陈某某因各种原因于18年前离开之后，一直未回老房居住，18年后因办理身份证再回老房，才发现自己家的房屋在11年前就被拆迁了，而且最主要的是，其没有得到任何的安置补偿。

　　随后，陈某某向相关部门反映了自己所遇到的问题，但是相关部门却答复：按照《xx村城中村综合改造拆迁安置实施方案》，2011年11月15日，陈某某与xx区城改办签订了拆迁安置协议，已安置补偿到位。

　　从相关媒体报道的来看，这十多年里陈某某根本就没有回过老宅，不可能签订补偿协议，如果已经签订了补偿安置协议，那说明是有人冒充陈某某签订补偿协议。

　　针对相关部门的答复，陈某某又向xx区信访事项复查复核委员会申请了复查。但是该复核委员会回复称，如果陈某某认为在拆迁过程中政府不作为或是过失导致未进行安置补偿，可以向人民法院提起行政诉讼，如果因为户主未向其分配拆迁安置款，可以提起民事诉讼。

　　同时，信访事项复核委员会还撤销了前述西安高新区自然资源局的那份答复意见书。

　　根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　《土地管理法实施条例》第三十二条规定，申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅以及其他地上附着物和青苗等的补偿费用、社会保障费用等，并保证足额到位，专款专用。有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。

　　陈某某复员回乡后，因街道将陈某某父母老房子所在的宅基地收回，所以该村村委会又为其批了一块新的宅基地，后在政府和其外婆的帮助下，陈某某盖了三间平房。

　　根据拆迁安置实施方案，被拆迁人是该村房屋和附属物的所有权人。所以，如果陈某某是该村村民且是该三间平房的所有权人，那么其作为被拆迁人，他是有权获得拆迁补偿或是安置房的。

　　再者，无论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收，一般相关部门在具体征收之前都会发布拆迁公告，对被征收房屋进行调查、评估、公示，并与被拆迁人签订补偿协议等，而村委会作为基层的一个群众性自治组织，一般也往往会配合相关部门完成征收工作并参与普查和上报材料，所以，按理说，村委会对陈某某的三间房屋的情况应当是知情的，即使以户为单位拆迁，也不影响陈某某作为被拆迁人主体的资格。

　　所以，就算陈某某离家18年，相关部门也不能因为其长期不在老宅住就剥夺其相关合法权益。

　　另外，据村委会相关人员介绍，当时拆迁时，一直没有联系到陈某某，那么联系不上被拆迁人就能冒充别人签订补偿协议吗？就能不对其予以补偿安置吗？

　　答案显然是不可以的。本案中，因联系不到陈某某便让别人代替陈某某签订补偿协议这显然是不合法的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　如果在拆迁时联系不到被拆迁人或是房屋权属不明确等，那么征收方可以按照征收补偿方案作出补偿决定，将相关补偿款存在在专用账户里待被拆迁人领取，而不是由别人冒充被拆迁人签订补偿协议，并领取拆迁补偿。

　　一般而言，如果是由他人代替被拆迁人签订补偿协议的话，若该协议的签订没有得到被拆迁人的授权或是追认，那么该协议则是无效的。

　　根据《民法典》第171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

　　相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

　　所以，就此次案件而言，陈某某可以向法院提起行政诉讼，要求相关部门与其签订补偿协议并进行补偿安置。

　　北京圣运律师最后想要说的是，如果要广大被征收人遇到征地拆迁问题，或是有人冒充代替自己与征收方签订补偿协议等，那么一定要及时地向相关部门反映，若没有得到有效的答复或是解决，建议尽快通过法律途径来维护自己的合法权益。

三、职权法定是判断行政机关是否依法履行职责的基本原则

　　职权法定是判断行政机关是否依法履行职责的基本原则

　　裁判要点：

　　职权法定是判断行政机关是否依法履行职责的基本原则。公民、法人或者其他组织起诉要求行政机关履行法定职责，应以被诉行政机关负有相应的法定职责为前提。

　　裁判文书：

　　中华人民共和国最高人民法院

　　行政裁定书

　　（2017）最高法行申3816号

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）杨明里。

　　再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）北京市东城区人民政府。

　　再审申请人杨明里因诉北京市东城区人民政府（以下简称东城区政府）不履行法定职责一案，不服北京市高级人民法院（2015）高行终字第3765号行政判决，向本院申请再审。本院受理后，依法由审判员王晓滨、审判员张艳、审判员李纬华组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　杨明里以东城区政府未履行政府住房保障的职责违法为由，向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼，请求判决东城区政府在法定期限内履行对杨明里及其家人的危改回迁安置的法定职责。

　　一审法院查明：北京市城区住宅发展中心（以下简称东城区住宅中心）于2001年11月26日取得东拆许字〔2001〕第43号《房屋拆迁许可证》，在北京市城区民安危改二区、三区进行危旧房改造项目建设。杨明里原在危旧房改造范围内承租两间公房，建筑面积30.32平方米，后房屋被拆除。杨明里不同意东城区住宅中心回迁一套三居室的安置方案，并多次以东城区住宅中心为被申请人向东城区政府请求进行信访复查，要求该中心解决其拆迁安置问题。《区领导接待群众来访交办单》记载，领导批示意见为“请住宅中心牵头：按照协商会议精神尽快落实”。东城区住宅中心另向东城区政府报送《关于调配弘善家园房源的请示》，请求东城区政府调配弘善家园三套正向一居室房源，据此拟定杨明里安置方案。东城区政府领导批示意见为“拟同意”。杨明里向一审法院提起诉讼，要求东城区政府履行危改回迁安置职责，并在一审庭审中陈述不同意前述东城区住宅中心报送的安置方案，坚持要求回迁安置民安小区三套正向一居室，且认为东城区政府只有采用上述安置方案方属依法履行职责。

　　一审法院认为：《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”第二十二条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。”《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〔2000〕19号）第一条规定：“危旧房改造工作由各区、县人民政府组织实施，各区、县危旧房改造办公室负责具体落实，市危旧房改造办公室负责有关的协调工作。”第八条规定：“在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照该条规定标准给予安置。”根据上述规定，在危旧房改造拆迁管理中，各区县政府虽负有组织实施的职责，但该职责并非本案杨明里所提出的落实其拆迁安置补偿的职责。本案中，东城区住宅中心取得东拆许字〔2001〕第43号《房屋拆迁许可证》后，在北京市城区民安危改二区、三区进行危旧房改造项目建设，并按照《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》确定的标准对被拆除房屋的居民进行安置。东城区政府作为区县人民政府，依据杨明里信访请求及东城区住宅中心工作请示，对杨明里所诉事项进行了一定的组织协调工作。但根据上述法律规定，东城区政府并不具有杨明里申请履行的具体的法定职责，故杨明里起诉东城区政府要求履行法定职责的诉讼理由不能成立。据此，一审法院于2015年9月10日作出（2015）四中行初字第454号行政判决：驳回杨明里的诉讼请求。

　　杨明里不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉。

　　二审法院认为：本案争议是由东城区住宅中心取得东拆许字〔2001〕第43号《房屋拆迁许可证》后实施危旧房改造拆迁引起的。东城区住宅中心作为涉案危旧房改造项目拆迁人，应当依法对作为被拆迁安置人的杨明里进行拆迁补偿安置。在杨明里与东城区住宅中心因拆迁补偿安置发生争议，特别是杨明里认为东城区住宅中心存在拆迁安置违法行为时，应当由东城区政府承担房屋拆迁管理职责的部门实施监督管理。因此，尽管东城区政府负有组织实施危旧房改造工作的职责，但在具体的拆迁安置补偿争议中，并不负有直接对杨明里进行拆迁安置的职责。同时，需要注意的是，针对杨明里与东城区住宅中心之间的拆迁补偿安置争议，面对杨明里通过信访和投诉等渠道反映的解决拆迁安置住房问题的诉求，东城区政府并未采取放任态度，而是积极组织相关部门和单位进行协调，努力按照其诉求寻找房源，争取找出实质性化解纠纷的有效方案。虽然目前杨明里与东城区住宅中心的拆迁安置纠纷尚未得到妥善解决，但杨明里据此认为东城区政府怠于履行职责的主张，缺乏事实和法律依据支持。据此，二审法院于2015年12月30日作出（2015）高行终字第3765号行政判决：驳回上诉，维持一审判决。

　　杨明里仍不服，向本院申请再审，请求撤销二审判决，并责成东城区政府限期履行法定职责。主要事实与理由为：再审申请人房屋被强制拆除后，未予拆迁安置补偿，东城区政府未采取有效措施及时中止东城区住宅中心的违法侵权行为。根据《北京市城区民安地区危旧房改造实施细则》第二条关于“东城区政府责成东城区住宅中心负责实施本危改区居民和企事业单位的安置工作”的规定，说明东城区政府具有决定、中止民安地区危改工作及安置人的职责和权力。一、二审判决认定东城区政府没有相关职责，系认定事实不清，适用法规错误。

　　本院认为：本案的争议焦点是杨明里的起诉是否符合法定起诉条件。公民、法人或者其他组织提起诉讼，应当符合法定起诉条件。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项的规定，起诉有事实根据是提起诉讼的法定条件。职权法定是判断行政机关是否依法履行职责的基本原则。公民、法人或者其他组织起诉要求行政机关履行法定职责，应以被诉行政机关负有相应的法定职责为前提。本案争议系因东城区住宅中心取得东拆许字〔2001〕第43号《房屋拆迁许可证》后实施危旧房改造拆迁引发。根据当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）第二十二条第一款的规定，东城区住宅中心作为涉案危旧房改造项目拆迁人，应依法对作为被拆迁人的杨明里给予安置补偿。根据上述条例第五条第二款关于“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”的规定，针对杨明里诉请的中止东城区住宅中心在拆迁安置补偿中存在的违法侵权行为，系东城区负责管理房屋拆迁工作的部门的职责范围。根据《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〔2000〕19号）第一条关于“危旧房改造工作由各区、县人民政府组织实施”的规定，东城区政府虽负有组织实施危旧房改造的职责，但并不负有直接对杨明里进行拆迁安置以及查处拆迁违法行为的法定职责，故杨明里的起诉不符合法定起诉条件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定，已经立案的，应当裁定驳回起诉。因此，人民法院对杨明里提起的无法律依据的行政诉讼，可以直接裁定不予立案，已经立案的，可以迳行裁定驳回起诉，而无需进行实体审理。本案一、二审法院为全面查清事实，通过公开开庭方式对本案进行全面审查，并作出驳回其诉讼请求的判决，亦不违反法律规定。故针对再审申请人的再审请求，本院不予支持。

　　综上，杨明里的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

　　驳回再审申请人杨明里的再审申请。

　　审判长王晓滨

　　审判员张　艳

　　审判员李纬华

　　二〇一七年九月十二日

　　书记员宋芳菲

　　来源：行政法报

四、北京房屋拆迁律师谈评估报告在征地拆迁中有何作用？被征收房屋评估要考虑哪些因素？

　　评估报告在征地拆迁中的作用

　　我们都知道，评估机构出具的评估报告往往会作为对被征收人补偿的依据。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第八条规定，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　从以上的规定来看，社会风险评估结果往往决定着被征收人最终的补偿款，因此对评估后的评估报告被征收人一定要引起重视。

　　被征收房屋评估要考虑哪些因素

　　另外，对于房屋评估不单单只看房屋面积，评估机构人员在对被征收房屋（住宅）评估时还应当要考虑到被征收房屋的区位、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权以及等影响被征收房屋价值的因素。

　　对于被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　如果评估机构人员在进行入户调查评估时，并未把这些重要因素考虑进去就作出评估报告那是不合理，此时被征收人可以向有关部门反映。

五、北京拆迁律师谈提醒被拆迁人，这种情况下签订的补偿协议可能会被撤销

　　在房屋拆迁过程中，什么情况都能遇到，比如我们最常遇到的补偿不合理、合法建筑被认定为违法建筑、违法强拆合法房屋或是违法拆除未登记的房屋、以恐吓、威胁等方式逼迫被拆迁人搬迁、半夜三更房屋被强拆等等，一旦遇到这些行为，那势必会对被拆迁人利益产生影响。

　　所以在征地拆迁中，如果碰上了上述我们所提到的情况，建议大家一定要及时地收集好相关的证据材料，比如房屋拆迁前后的照片，与征收方谈判时的录音，强拆过程中的现场照片、录像以及拆迁公告、补偿安置方案等，并及时咨询专业律师，通过向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼等途径，来维护自己的权益。

　　不过，除了我们常碰到的问题之外，以下这个情况也时有发生，就是房屋产权不明确。房屋产权不明确，自然也会带来一定的麻烦，尤其是当遇上征地拆迁时，自然而然地也就产生了利益纠纷，那么当房屋产权不明确时，双方能签订补偿协议吗？补偿纠纷又该如何解决？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　一般而言，这个补偿是基于房屋产权明确，是合法建筑的基础上，双方就补偿事宜协商成功后，需签订一份拆迁协议，并按照协议约定地履行各自的义务。

　　那么如果房屋产权不明确的话，能与争议的任何一方签订补偿协议吗？

　　如果现实生活中，被征收房屋产权存在争议，原则上来说相关部门是不能与争议的任何一方签订征收补偿协议的，只能由作出房屋征收决定的人民政府依法对被征收的房屋作出征收补偿决定，并将征收补偿款及补偿安置房屋予以提存。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　等到房屋产权问题解决后，也就是确定了谁是房屋所有权人之后，那么相关部门才可以按照生效的法律文书，将征收补偿款发放至房屋所有权人，进行安置补偿。

　　简单点来说就是，在房屋产权不明确的情况下，若征收方与具有争议的任何一方签订补偿协议，那么该补偿协议也可能是不合法的，可能也会被法院撤销或是确认无效，而协议签订也只能等到确定了真正的房屋所有权人之后再签。

　　最高法院在相关的裁判案例中指出，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属情况进行调查登记，如果被征收所有权人不明确的，应报请作出征收决定的市、县级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定并予以公告。行政机关在征收过程中未充分尽到调查职责，在被征收房屋所有权人不明的情况下，即与有关人员签订征收补偿协议，缺乏事实依据，依法应予撤销。

　　征地拆迁关系到了当事人的切身利益，因此，北京圣运律师提醒大家，在征地拆迁之前，一定要尽早地弄清楚自家房屋的情况，避免自己应得的补偿有所流失，另外，也建议大家，当自己合法权益受到严重损失时，法律就是很好的救济方式，在必要的时候，广大被征收人可以勇敢地拿起法律武器来给维护自己的合法权益。