更新时间:2025-05-06 11:39 发布:2024-09-19 10:24 文章来源：北京圣运律师事务所
随着国家的发展，许多农民的土地房子被征收，按理说，无论是征收集体土地上的房子还是国有土地上的房子都应当要给予被征收人合理的补偿。但实践中，因村民不了解拆迁方的违法行为，所以往往很难获得满意的拆迁补偿。那么，被拆迁人应该要知道哪些，才能获得合理补偿呢？
农村拆迁的补偿谈判技巧
拆迁补偿一直是老百姓最为在乎的事情，很多老百姓在拆迁中往往过于激动，被拆迁方轻易的一说，就将心中的底价报给拆迁方，这很容易使被拆迁方的补偿被拆迁方识破，所以说，千万记住，不管拆迁方怎么问，怎么说，都不要轻易的报出你心中所想要的补偿款数额。
作为被拆迁人，一定要冷静的对待拆迁方所提出的种种诱惑性的福利，面对拆迁方时，也要沉着冷静的去思考拆迁方所说的每句话。只有掌握合适的时机报价，才不会因为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被拆迁方盯上，才可以让自己从容地在安全的范围内争取最大利益。
在现实生活中很多被拆迁人在拆迁方的指引下很容易就就将自己的房产证、土地证等一些相关文件交给拆迁方，有的甚至是在拆迁方的各种花言巧语之下，稀里糊涂的就将补偿协议给签了，或是在还没有协定好补偿时就签了空白协议，遇到这种情况，被拆迁人如果做了，那么，想维权可能就是一件比较困难的事情了。所以被拆迁人在拆迁中一定要谨小慎微的做每件事情，以及思考拆迁方提出的每个问题。
农村房屋拆迁标准
在土地征收中，给予被征地农村的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。
征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
以区片综合地价作为补偿依据是补偿“市场化”的起步。用“区片综合地价”代替目前的年产值制度，虽然价格标准仍由地方政府制定，但它是定期调整的，可浮动的，也就是说以后被征收人获得的补偿在一定程度上来说要比现地的补偿高。而且，用区片综合地价作为基准，改变了以往针对具体地块补偿的缺陷，不同用途的征地补偿也将统一。
拆迁补偿的方式
《土地管理法》中规定，给予被征收人的补偿方式为：（1）货币补偿；（2）产权调换；（3）重新安排宅基地建房。
安排宅基地建房：这种补偿方式就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于建房。
提供安置房：征收方提供给被征收人的安置房必须要根据实际合法房屋的面积差多，也就说是要按照1：1的比例来进行置换。
货币补偿：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积；房屋重置成新价格＝房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。
需要注意的是被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。
必须先补偿后搬迁
拆迁是为公共利益而进行的行为，必须是在给予被拆迁人充分补偿的基础上进行的，但是在现实生活中往往有很多拆迁项目，为了项目的进程程度能够有效提高，便会不管不顾采用一些比较极端的方式将老百姓的房子给拆了。有的甚至是要求被拆迁人先让房，这就给了征地拆迁方一个很好的压价手段，往往造成许多补偿纠纷。
所以，北京圣运律师提醒大家，一定要坚守先补偿后搬迁以及拆一还一的原则，只有这样才能保障最后补偿价款的合理性。
行政法实务
功能介绍行政法、行政诉讼法、国家赔偿法理论与实务探讨、交流。
◈案情摘要
刘某在甲市乙区丙街道丁村集体土地上拥有一套合法住房, 该房屋位于某工程建设搬迁范围内。乙区政府成立的乙区甲市某工程建设指挥部曾作出《致丁村村民的一封信》，该信载明：所腾空房屋由甲市某工程建设集团有限公司委托专业拆迁队伍依法拆除。”该信还载明了搬迁安置补偿方案。在规定的安置补偿协议签订期限内，刘某未签订协议。后涉案房屋被拆除，房屋项下土地已被收归国有后用于大型市政公益项目建设。刘某起诉请求判决确认乙区政府强制拆除其房屋的行为违法，并判令乙区政府恢复涉案房屋原状。
◈法律问题
被拆房屋不能恢复原状时的法官释明义务和给付判决的适用
◈不同观点甲说：概括判决说在强拆行为违法但恢复原状的诉讼请求无法实现的情况下，应适用概括判决，即判令行政机关向当事人支付赔偿金或交付安置房，赔偿金的数额及安置房的面积、位置由行政机关依法确定，以充分发挥行政机关在实质解决行政争议中的基础性作用。
乙说：驳回请求说在恢复原状的诉讼请求无法实现的情况下，不宜适用概括判决。可判决驳回当事人的诉讼请求，由当事人与行政机关协商解决行政争议。
丙说：一般给付判决说法官应向当事人释明，涉案房屋明显无法恢复原状，是否将诉讼请求变更为判决行政机关支付赔偿金或交付安置房。若当事人同意变更诉讼请求，其可就赔偿金额、计算依据和理由等事项提出主张，然后由法院审理后依法适用一般给付判决，判令行政机关支付特定数额的赔偿金或交付特定面积、位置的安置房，一次性实质解决行政争议。
◈法官会议意见
采丙说被拆房屋明显不具备恢复原状的可能时，人民法院就 应及时依法释明，引导当事人将诉讼请求变更为判令行政机关支付特定数额的赔偿金或交付特定（包括特定面积、特定位置）的安置房，以便人民法院作出契合当事人诉讼请求的一般给付判决，高效、公平、公正地实质解决行政争议，而不宜作出判令行政机关限期作出赔偿决定的概括判决，以免行政机关作出不合法或不合理的赔偿决定后,当事人再行起诉，既增加当事人的诉累，又浪费司法资源。
◈意见阐述
虽然法律并未禁止人民法院针对给付之诉作出概括判决但根据《行政诉讼法》第一条载明的“解决行政争议”的立法宗旨，对于行政相对人提起的请求判令行政机关恢复房屋原状或赔偿相应损失的诉讼，人民法院经实体审理后原则上不应适用概括判决，而应适用一般给付判决，判令行政机关恢复房屋原状给付特定数额的赔偿金或特定的安置房；对于诉讼请求为恢复房屋原状，但该房屋明显不可能恢复原状的，法官要及时释明，引导当事人将诉讼请求变更为判令行政机关给付特定数额的赔偿金或特定的安置房，由人民法院审理后作出相应的一般给付判决，一次性实质解决行政争议。如此处理，才能契合当事人提起行政赔偿诉讼的初衷，才能尽快保障当事人的居住权，才能充分体 现“解决行政争议”的行政诉讼立法宗旨，早日实现案结事了。房屋不能恢复原状的，可通过四种方式确定赔偿数额：一是评估；二是参照相邻房屋的安置补偿协议确定赔偿数额；三是走访询价；四是运用逻辑推理和生活经验、生活常识等酌情确定屋内动产等相关项目的赔偿数额。实践中，上述四种方法可以综合运 用，确保行政机关赔偿数额不低于当事人依照征收安置补偿方案 可以获得的全部安置补偿权益。
一、概括判决与一般给付判决的区别和适用原则
《行政诉讼法》第七十三条规定：“人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。”判决被告履行给付义务的判决即为给付判决。给付判决与撤销判决、限期履行法定职责判决（即课予义务判决）、变更判决、确认违法判决、确认无效判决构成原告胜诉时的法定判决形式；原告败诉时则判决驳回原告诉讼请求。这些判决形式既互相区别又互相联系，实现了行政诉讼判决的类型化构造，是我国行政诉讼制度走向成熟的重要标志。行政机关拆除房屋的行为被确认违法后，行政相对人会提起给付之诉，即请求判令行政机关给付一定数额的赔偿款，或特定面积、特定位置的房屋，或将被拆房屋恢复原状。针对此类诉讼，人民法院经实体审理后，如果认为原告的诉讼请求具有事实根据和法律依据，需判令被告履行给付义务时，应“以具体判决为原则，以概括判决为例外”。典型的具体判决，也就是一般给付判决：“如果人民法院对于当事人的损失能够查清， 相关补偿方式和数额依据比较明确，人民法院应当作出切合当事 人诉求的一般给付判决，以便尽快稳定行政法律关系，尽快实现案结事了。”
（一）概括判决
概括判决是指人民法院在审理行政赔偿等涉及给付内容的案件时，虽然认为原告的诉讼请求具有法律依据和事实根据，应予支持，但并不确定给付的具体数额，而是判令行政机关针对原告的诉讼请求确定给付数额（如赔偿金的数额或安置房的面积、位 置等），并在人民法院指定的期限内给付原告，以保护原告的合法权益。审判实践中，针对房屋被行政机关违法拆除后，行政相对人提起行政赔偿，人民法院经审理后作出的概括判决的表述方法主要有以下两种：第一种是先在判决的说理部分写明不宜由法院确定给付数额的理由（如涉案房屋所在地块性质不明等），然后判令被告于本判决生效之日起的一定期限内（如九十日内）作出赔偿决定，对原告予以全面赔偿；第二种写法是先在判决的说理部分阐明行政机关作出赔偿决定时应当遵循的大致标准和底线（包括赔偿范围、赔偿方式、赔偿标准等），后在判决主文部分判令被告于本判决生效之日起的一定期限内（如九十日内）作出赔偿决定，对原告予以全面赔偿。至于有的行政赔偿判决“判令被 告于本判决生效之日起的一定期限内（如六十日内）向原吿履行补偿安置职责”，则是混淆了行政赔偿和行政补偿，是错误的判决方式。概括判决带有明显的缺陷。第一，概括判决生效后，行政机关作岀的赔偿决定往往不能使行政争议得到彻底解决。主要原因如下：首先，双方当事人期待的赔偿数额一般会有较大差距，有的行政相对人本来就是在与行政机关多次沟通无果的情况下才诉至人民法院，加之双方对概括判决的内容的理解往往会有较大分歧，所以行政机关迫于法院判决的要求作出的处理结果往往不能满足原告的诉求。其次，虽然行政机关的强拆行为已被人民法院确认违法，但行政机关负责人往往对强拆行为的违法性缺乏足够认识，也就难以给予行政相对人足额赔偿。再次，由于通常认为赔偿数额越高，越能说明强拆行为违法的严重性，所以行政机关会倾向于降低赔偿数额。第二，概括判决会使新一轮诉讼复杂化。在行政相对人因对行政机关作出的行政赔偿决定不满而提起的新一轮行政诉讼中，由于新一轮审判组织成员及双方当事人对上一轮判决内容的理解有分歧，尤其是对上一轮判决列明的赔偿范围、赔偿方式、赔偿标准等的分歧，往往会使涉案行政争议进一步复杂化，加大审理难度。第三，概括判决会延误解决涉案争议的时机。概括判决容易引发新一轮诉讼，程序空转导致的时过境迁会使行政争议错过最佳解决时机。
（二）一般给付判决
一般给付判决，是指人民法院在审理行政赔偿等涉及给付内容的案件时，认为原告的诉讼请求具有法律依据和事实根据，应予支持，因而确定给付的具体数额，并判令行政机关在一定期限内交付原告，以保护原告的合法权益。《国家赔偿法》第三十二 条规定：“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。”在房屋强拆赔偿案件中，根据不同案情，一般给付判决的内容可以是判令被告将被拆房屋恢复原状，也可以是判令被告支付特定数额的赔偿金或向原告交付特定的安置房。与概括判决相比，一般给付判决具有明显的优势。第一，一般给付判决符合行政相对人提起行政赔偿诉讼的初衷。房屋强拆行为被确认违法后，赔偿请求人对赔偿路径具有选择权，其既可以选择向行政机关申请赔偿，亦可直接向人民法院提起行政赔偿诉讼。相对人之所以诉至人民法院，就是因为其认为涉案争议不 宜由行政机关处理。第二，一般给付判决能够尽快彻底解决行政争议，实现案结事了。行政诉讼应当以实质性解决行政争议为宗旨，在当事人已经提出明确的赔偿请求的情况下，人民法院应尽可能查清当事人的损失，通过居中裁判确定具体的补偿方式和数额, 及时作出切合当事人诉求的一般给付判决，以便尽快稳定行政法 律关系，早日实现案结事了。第三，一般给付判决能够及时保障当事人居住权。住房涉及公民的基本居住权利，应当尽快予以保障。
（三）房屋强拆赔偿案件原则上应适用一般给付判决
由于概括判决具有上述缺陷，对于行政相对人提起的请求行政机关恢复房屋原状或赔偿相应损失的诉讼，人民法院经实体审理后，原则上应适用一般给付判决，一次性实质解决行政争议, 而不应适用概括判决。那么，在何种情形下，人民法院才可以适用概括判决、判令行政机关先行处理呢？尊重行政机关的法定职权，是“司法不能代替行政”原则的要求。就房屋征收而言，通过制定安置补偿方案等方式确定被征房屋的补偿方式（如货币补偿或房屋置换，抑或二者并用）和标准，就属于行政机关的法定职权。但在补偿方式和标准已经明确的前提下，行政机关对赔偿数额的自由裁量权已经接近于零，因为行政相对人遭受的损失是客观的。当然，有时在补偿方式和标准不明的情况下也会发生强拆，如跨越若干地区的高速公路建设导致的拆迁，地方政府为抢进度而先行拆迁；有的虽然不是跨地域纠纷，但属在当地有较大影响的群体性拆迁纠纷，且安置补偿政策不明。此时，因有关补偿方式和标准不明确，为体现对行政机关自由裁量权的尊重，人民法院可以作出概括判决，判令行政机关在一定期限内或在上级机关明确补偿方式和补偿标准后的一定期限内作出行政赔偿决定。同时，人民法院也要积极与行政机关沟通，并通过司法建议等方式敦促行政机关尽快明确补偿方式和标准，以便早日解决行政争议。只要补偿方式和标准是明确的，或行政机关根本不可能制定针对涉案被拆房屋的补偿方式和标准（如涉及零星违法拆迁时），人民法院就不应适用概括判决, 而应及时作出一般给付判决。如果行政机关规定的补偿方式和标准不合法或不合理，人民法院应依法确定合法合理的赔偿方式和标准，而不宜判令行政机关修改补偿方式和标准后作出或重新作出赔偿决定。总之，审理房屋强拆行政赔偿案件，原则上应当适用一般给付判决；只有在特殊情形下，才能适用概括判决。
二、恢复房屋原状的条件及不能恢复原状时的释明
（一）恢复房屋原状的条件
在因行政机关违法拆除房屋引发的行政赔偿案件中，常有行政相对人以要求行政机关恢复房屋原状为诉讼请求。《国家赔偿法》第三十二条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式；能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。第三十六条第三项、第四项规定，应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金。根据上述规定，人民法院在审理房屋强拆行政赔偿案件时，要优先考虑判决行政机关恢复房屋原状；不能恢复原状的，才可判决行政机关支付特定数额的赔偿金或交付特定的安置房。对于被违法拆除的房屋而言，具备什么条件才“能够恢复原状”？一般而言，需具备以下条件，才能考虑将被拆房屋恢复原状：（1）合法，一是被拆除的房屋是合法建筑，至少不是违法建筑；二是房屋所在地块没有改变土地性质和规划用途；（2）合理，指经济上合理，即恢复原状不需付出过高成本；（3）可行， 即恢复原状在技术上具备可能性。例如，有的行政相对人的唯一合法住宅被行政机关违法拆除，致使其居住权益失去保障。在这种情形下，如果被拆房屋周边仍有大量住宅存在，且各方面都符合上述恢复原状的条件，人民法院出于保障该住户居住权益的考虑，可以判决行政机关将被拆除房屋恢复原状。审判实践中已有类似案例。
（二）能否恢复房屋原状的举证责任
被拆房屋是否具备恢复原状的可能，在有些案件中是显而易见、不需要举证的，在有些案件中则确需举证证明。此时，应由被告承担不能恢复原状的举证责任，即由被告举证证明被拆除的 房屋不具备前述恢复原状的条件。如果被告不能举证证明不具备前述恢复原状的条件，就应该支持原告关于恢复房屋原状的诉讼请求。不能仅因涉案房屋已经被拆除或被纳入征收范围之内，就对恢复被拆房屋原状的诉讼请求不予支持，更不能要求原告对被拆房屋恢复原状的可能性承担举证责任。
（三）法官在被拆房屋不能恢复原状时的释明
释明，是法官为准确澄清涉案争议、确保诉讼流畅有序、依法高效公正裁判，而针对诉讼请求、案件事实、审理程序和法律适用等事项，向当事人所作的解释和说明。按照不同标准，可将释明分为判前释明与判后释明、法律释明与事实释明、程序释明与实体释明、诉求释明与举证释明、主动释明与回应释明等；由于我国大多数公民的法律知识较少、诉讼能力较差，对行政诉讼制度比对民事、刑事诉讼制度更为陌生，如果人民法院一味坚持当事人主义的诉讼模式，不给予原告必要的指导和帮助，原告的行政诉权就可能无法充分实现，还会增加对司法公信力的负面影响。2014年修正的《行政诉讼法》首次在第五十一条关于立案 登记制的规定中就法院释明作出规定，使行政诉讼释明具备了明确的法律依据。虽然我国法律并未对释明制度作出系统规定，但有关释明的学术探讨开展较早，并取得了一些具有指导性和可操作性的研究成果。一些地方的人民法院以法官释明权规范行使和释明义务切实履行为中心，将释明充分运用于立案登记、诉讼请求正确表达、一并解决关联性争议、诉讼类型及时转换、盘讼结果风险提示、裁判文书解析等具体事项，有的地方人民法院还探索制定《行政诉讼释明规则》之类的文件，通过建章立制，对释明阶段、释明范围、释明内容、释明形式和释明种类进行了全面规定，将法院释明活动延伸到行政案件的审理、裁判全过程之中，实现了行政诉讼释明活动的全程化、常态化、规范化和实效化，取得了良好的法律效果，也为各级人民法院做好释明工作提供了可供借鉴的工作规范和经验示范。审判实践中，法官释明一定要贯彻公开公正、诚实信用和准确适度的原则，防止怠于释明、释明不足和释明过度。法官的释明是为当事人指路，而不是 替当事人走路，不能越俎代庖。同时，法官在释明时还应向当事人说明，按照法官的释明进行诉讼，会增加胜诉的可能性，但并不能保证一定会胜诉。法官绝对不能对当事人作出全部或部分胜诉的承诺。对诉讼请求的释明，简称诉求释明，就是法官时常要做的一项释明工作。行政相对人的诉讼请求往往存在缺乏法律根据和事实根据的内容。对此，法官应及时依法进行有针对性的释明，帮助当事人根据法律和案情，为维护自身权益而变更或补充诉讼请求。如此，才能从实质上保障相对人的诉讼权利，不至于让本来 可以提起合法合理的诉讼请求的当事人因其诉讼请求不合法、不合理而被驳回，导致程序空转，既浪费司法资源，又徒增当事人讼累。就本案而言，涉案房屋被拆除后，房屋项下土地已被收归国有后用于大型市政公益项目建设，明显不可能恢复房屋原状。在当事人诉请恢复被拆房屋原状，但该房屋明显不能恢复原状的情况下，法官应尽早向双方当事人释明，询问相对人是否同意将诉讼请求变更为判决行政机关支付赔偿金或交付安置房。若当事人同意变更诉讼请求，法官应告知其可就赔偿金额、计算依据、安置房的位置和面积等提出主张，并提交相应的证据，然后由法院审理后依法适用一般给付判决，判令行政机关支付特定数额的赔偿金或特定的安置房，或引导双方及早寻求切实可行的其他解决方案，一次性实质解决行政争议。本案及类似案件的释明，关键是要让原告放弃恢复原状的诉讼请求。本案当事人刘某之所以要求恢复房屋原状，一是因为留恋原来的居住环境，二是因为不了解相关法律规定，三是为了跟行政机关“争口气”。为使本案的释明得以顺利进行，本案的承办法官在释明前做足了 “功课”，尤其是对涉案地块的规划、涉案项目的建设以及安置房源的配套设施等方面的情况进行了详细了解，并拟定了详细的释明提纲。在释明过程中，法官向刘某解释了涉案房屋不能恢复原状的原因，又据实向刘某介绍了安置房源的配套设施和生活环境，并依法告知刘某涉案房屋货币赔偿的具体项目，引导刘某理性维权，从而顺利打开了刘某的“心结”, 及早放弃了恢复房屋原状的不合理的诉求，将“判令被告恢复涉案房屋原状”的诉讼请求变更为判令行政机关支付赔偿金或交付特定的安置房，并提交了涉案房屋拆除前的照片、相关建筑材料的种类等证据。当然，在恢复原状已无可能的情况下，即使经过释明后原告仍坚持要求恢复原状、拒绝变更诉讼请求的，人民法院判决在驳回恢复原状的诉讼请求同时，也要在裁判文书的说理部分明确行政机关应当赔偿相关损失，双方可就赔偿问题先行协商，如协商不成可另行起诉。
三、不能恢复原状时赔偿数额的确定
（一）确定赔偿数额的法律规定和主要方法
关于赔偿数额的确定，首先涉及的是赔偿项目范围。《国家赔偿法》第三十六条第八项规定：“对财产权造成其他损害的, 按照直接损失给予赔偿。”在房屋强拆行政赔偿案件中，原告遭受的直接损失除房屋和屋内财产损失外，还应包括其作为被拆迁人所可能享有的全部房屋征收安置补偿权益，如房屋搬迁费、产权置换房屋临时过渡补偿费等；对于用于商业经营的房屋，还应依法赔偿停产停业损失；如不选择货币补偿，还可选择产权调换安置房。此外，《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2016〕20号）第 十二条第二款规定：“财产不能恢复原状或者灭失的，应当按照侵权行为发生时的市场价格计算损失；市场价格无法确定或者该价格不足以弥补受害人所受损失的，可以采用其他合理方式计算损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉 的解释》第四十七条第三款规定：“当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。”根据上述规定精神和审判实践经验，被拆除房屋的赔偿数 额的确定方法，主要有以下几种：一是评估。对于已经拆除的房屋，并非一律不能评估。有的房屋虽然已被拆除，但仍可根据房屋拆除前的照片、设计图纸等资料，结合现场勘查情况，作岀评估结论。在这方面，已有先例【如最高人民法院（2015）行提字第20号行政赔偿判决】。二是参照相邻房屋的安置补偿协议确定安置赔偿方式及数额。三是走访询价，查明与被拆房屋同等区位、面积、用途、材质的房屋的价格，以确定涉案房屋的赔偿金额。四是对屋内动产损失等在必要时可运用逻辑推理和生活经验、生活常识等酌情确定赔偿数额。实践中，上述方法可以综合运用。尤其是在无法对被拆除的房屋及其他损失进行鉴定的情况下，为确保当事人充分的救济，人民法院可参照涉案安置补偿方案及有关相邻房屋的安置补偿协议和当地房价变动情况确定房屋赔偿数额，并确保赔偿数额不低于赔偿请求人依照征收安置补偿 方案可以获得的全部安置补偿权益。
（二）赔偿数额的具体确定
本案法官在原告刘某变更诉讼请求后，立即组织双方当事人 协商评估机构的选择；由于协商未果，法院及时依法委托评估机构；评估机构接受评估后，第一时间对强拆现场进行了勘查，并收集了供评估使用的相关资料，认为房屋损失具备评估条件。法院还依法调取了刘某的邻居张某与行政机关签订的房屋安置补偿协议。在对房屋进行评估前，必须确定涉案房屋的性质和面积；评估时，要依法选择有利于原告的评估时点；无法评估的项目，则需法院依法酌情判决。审判实践中，涉案房屋的用途和面积往往是涉房屋强拆行政赔偿案件双方当事人的争议焦点。这是因为, 在有些案件中，虽然涉案不动产产权证书上记载的房屋用途是住宅，但实际上有部分房间用于商业经营；而房屋的实测面积又可能大于证载面积。针对这些争议焦点，人民法院必须根据相关证据，结合相邻房屋或其他同类型房屋的安置补偿情况，依法作出界定。本案原告刘某变更诉讼请求后，要求行政机关针对被拆房屋和屋内财产支付特定数额的赔偿金，或交付确定面积的安置房，并要求对于房屋面积按实测面积赔偿，房屋性质按综合性质（居住面积+商用面积）赔偿，还要求赔偿装修费、房屋搬迁费、产权置换房屋临时过渡补偿费、停业损失等。针对原告刘某的上述诉讼请求和主张，法院经审理后从如下 七个方面进行了具体认定:第一，关于被拆房屋性质的认定。刘某未能提供充分证据证 明其部分房屋曾用于商业经营，而已经与政府签订安置补偿议的邻居张某有营业执照、纳税证明等证据证明张某两层房屋中的底层用于餐饮经营。故刘某的房屋不宜认定为有商业用途，不能参照张某房屋底层的补偿标准进行赔偿，亦无须赔偿停业损失。第二，关于被拆房屋面积。刘某的土地使用证记载的房屋建 筑面积大于实际测量的结果。张某的土地使用证记载的房屋建筑面积同样大于实测面积。行政机关与张某签订的补偿协议依据张某房屋的实测面积进行了补偿，故刘某的房屋可赔偿面积应参照张某房屋面积的计算方式，以房屋实测面积计算。第三，关于评估时点。本案影响被拆房屋价值的时点至少有 四个：一是行政机关发布《致丁村村民的一封信》时；二是涉案房屋被拆除时；三是行政机关拆除房屋的行为被确认违法时；四是法院委托评估时。本案评估公司以当事人提供的资料为据，根据法院对委托事项的要求，对涉案房屋的房地产市场价值进行了评估，后按照不同评估时点，岀具了两份评估报告（第1号评估报告的评估时点为委托评估的时点，第2号评估报告的评估时点为强拆发生的时点），法院按照有利于原告的原则，决定取两份评估报告中的较高值。第四，关于房屋的装饰装修损失。由于根据现有证据无法查清装修时间及装修档次，评估报告在“特殊事项说明”中明确本次评估未将涉案房屋的装饰装修损失纳入评估范围。在评估条件已经丧失的情况下，法院结合原审查明的事实和双方的庭审意见，决定参照当地集体土地上房屋征收装饰装修补偿标准计算。第五，关于屋内动产损失。《行政诉讼法》第三十八条第二款规定：“在行政赔偿、补偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法就损害情况举证的，应当由被告就该损害情况承担举证责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十七条第三款规定：“当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。”本案系违法强拆引发的赔偿诉讼，并且刘某在强拆时不在现场，无法获取强拆时的相关证据。因此，对于本案的动产损失情况，应当由被告承担相应的举证责任。本案中，刘某请求法院判令被告赔偿其屋内动产损失4万元。从被告提交的财产清单、情况说明等证据看，缺乏充分有效的证据证明被告在强拆前已对屋内动产履行了证据保全义务。被告在拆除原告房屋时未依法对屋内物品进行清点、登记保存，在房屋内物品无法恢复原状的情况下，被告应当支付相应的赔偿金。原告提交的损失物品清单仅列举了物品名称及估价，未能提供该宗物品确曾放置于屋内的证据及物品价格价值方面的证据。在各方均无有效证据证明动产损失的情况下，法官遵循职业道德、根据生活经验法则，根据上述司法解释之精神，酌定赔偿动产损失3万元。第六，关于产权调换。本案中，涉案房屋征收安置补偿方案 规定，被征收人合法房屋选择产权置换的，遵循“征一还一”的原则，在安置房源内进行安置。刘某享有选择产权调换或货币补偿的权利。行政机关应在安置房源内为刘某提供与实测面积等同的安置房，选择具体房源时，面积差额部分由双方按市场价互找差价。如选择安置房屋，则行政机关不再支付房屋赔偿款，但仍要赔偿屋内动产损失及关于房屋搬迁费、产权置换房屋临时过渡补偿费等。第七，关于房屋搬迁费、产权置换房屋临时过渡补偿费；住 宅置换房屋搬迁费，按涉案安置补偿方案的标准发放；因刘某的房屋在未签安置补偿协议的情况下被强行拆除，产权置换房屋临时过渡补偿费应自被拆除之日起按涉案安置补偿方案规定的标准计算；若刘某选择货币赔偿，则被告无须支付产权置换房屋临时过渡补偿费。
来源：《最高人民法院行政审判庭法官会议纪要（第一辑）》、我爱行政法
根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关的法律法规，修路、水电工程、教育文化等因公共利益需要的，可以征收农村集体土地或是国有土地上房屋、单位。但是在具体征收过程中，需要遵循先补偿、后搬迁原则，保障被征收人的合法权益，包括知情权、参与权、监督权，同时还要给予被征收人合理、公平的补偿。
但大家应该都知道，无论是农村集体土地征收，还是国有土地征收中，涉及的人民群众是非常多的，同时涉及的拆迁利益也都非常大，所以，实践过程中，有的征收方为了能降低征收成本，或是尽快完成相关的建设项目，常常会采取各种手段来达到目的，比如以下三种就是大家常见的逼迁行为。
一、以拆违促拆迁
在征地拆迁中，经常有相关部门为了尽快完成征收工作，实现征收目的，会将被征收人的房屋认定为违法建筑，从而以违法建筑的名义实施强拆，尤其是在被征收人认为补偿太低而拒绝签订补偿安置协议的时候，征收方往往会告知被征收人，你的房屋缺少证件，是违反法律法规的“违法建筑”，然后针对被征收人作出责令限期拆除违法建筑的通知或是决定，要求被征收人自行拆除房屋。
但其实，北京圣运律师要告诉大家，房屋是不是违法建筑不能仅凭有证或是无证来判断，也不能仅凭航拍图来认定，需要结合实际的情况来对未办理相关手续的房屋进行认定，并且，认定房屋是否是违法或是合法，只能是在作出房屋征收决定之前，如果是在之后，是在与被征收人就补偿事宜进行协商期间才将房屋认定为“违法建筑”的，那么这用意其实是很明确的，就是想通过以拆违建的方式来促进拆迁，来降低被征收人的补偿。
二、以租代征
第二种就是以租代征。以租代征经常出现在集体土地征收中，之所以在土地征收中我们会常常遇见以租代征，其个人认为原因有两点，一是办理征地审批手续太过繁琐，而且时间还长，还不一定能办下来，二是土地征收本身就是一项支出成本非常大的项目，所以，为了降低征收成本，个别征收方便想通过“土地租赁”的方式来实际并永久占用土地，减少征收成本。
但是，北京圣运律师需要告诉大家的是，以租代征是不合法的，而且个别地方在地方法律法规上也有明确规定，征收方不得通过以租代征占用土地，必须要按照《土地管理法》中的规定，办理相关征地手续后，才能开展具体的征收工作。只不过，实践中，有个别征收方却为了规避土地征收审批手续，为了以低成本征收，仍然不顾法律法规，不顾老百姓的利益，在未经过村民同意的情况下，直接与村委会签订土地租赁合同，将土地实际占用。
对此，大家在遇到相关部门未发布任何文件，未与自己谈任何补偿的情况下，土地就被村委会以租赁的方式，交给征收方时，广大被征收人一定要及时地向上一级有关部门举报、投诉，要求他们查处违法占用土地的行为，如果有必要，那么还可以在专业律师的帮助下，针对他们以租代征的行为，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的权益。
三、编造虚假报价或政策
第三种就是以各种谎话诱导被征收人签订相关的法律文件，试图让被征收人“乖乖”地交出土地。事实上，这一种行为在征地拆迁中也是时常发生的，个别征收方为了降低征收成本，为了让被征收人尽快交出房屋或是土地，通常就会编造出各种莫须有的政策和报价，试图让被征收人主动说出自己心里的底线。
可是北京圣运律师要提醒大家，政策和补偿标准，一般情况下被征收人自己都可以通过网络进行查询的，相关部门在开展具体的征收工作时，通常会将补偿安置方案等文件予以公告。
所以，当遇到征收方信口雌黄地说一些已经莫须有的话时，一定不要轻易地相信，一定要对他们所说的话进行考证，千万不要一股脑的就应他们的要求，签订对自己不利的补偿安置协议，或是交出土地，否则必定会让自己吃亏。
中国经济导报、中国发展网讯 王星 记者范纪安报道 近日，河南省自然资源厅、河南省农业农村厅联合印发《关于严格耕地保护严防强行毁麦占地的通知》（以下简称《通知》），要求全省自然资源和农业农村主管部门在克服疫情灾情影响、加快恢复建设的关键时期和小麦生长即将返青起身的特殊阶段，深入贯彻党中央、国务院关于坚决遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”的决策部署，依法依规推进项目建设，严防强行毁麦占地和侵害群众权益的恶性事件发生。
《通知》强调，要统一思想认识，扛稳严守耕地红线政治责任。耕地是粮食生产的重要基础，是国家粮食安全的根本保证。中央经济工作会议和中央农村工作会议强调粮食安全是重大战略性问题，中国人的饭碗任何时候都要牢牢端在自己手中，18亿亩耕地必须实至名归，农田就是农田，而且必须是良田。省委、省政府一直以来高度重视保护耕地和保障国家粮食安全工作。省委农村工作会议要求全省上下加快推进现代农业强省建设，推动农业稳产增产、农民稳步增收、农村稳定安宁。省政府近年来连续下发文件，明确要求各地贯彻落实以人民为中心的发展思想，牢固树立新发展理念，深刻认识毁麦占地的严重危害，坚决遏制此类问题发生。各级自然资源和农业农村主管部门要进一步提高政治站位，强化责任担当，从讲政治、顾大局、重民生、促和谐的高度，为当地党委、政府当好参谋，统筹好保障发展与保护耕地的关系，坚决克服和纠正重发展、轻保护的惯性思维和推进项目建设急于求成的现象，采取切实有力措施，对各类强行毁麦占地行为提前防范、及时发现、坚决制止。
《通知》明确，要加强巡查监管，将违法行为消除在萌芽状态。从通知下发之日起到麦收之前，各级自然资源和农业农村主管部门要把严防严控强行毁麦占地行为作为近期一项重要任务，各级田长、网格员要履行好动态巡查责任，坚持抓早抓小，切实将违法行为消灭在初始，解决在萌芽。凡没有取得合法用地手续和补偿安置落实不到位的，任何单位和个人以及任何项目不得以任何名义未批先建，严禁强行毁麦占地建设、侵害群众合法权益；对于已批土地上农作物接近成熟的，即使用地手续齐全、补偿安置到位，也要等收获后才能实施占用。对苗头性、倾向性问题要提前介入，告知政策规定及严重后果，及时防范化解毁麦违法建设隐患；对正在实施的毁麦行为，要迅速反应、联合处置、正确引导，全力保障粮食生产正常稳定；对实质性毁麦违法建设行为，要从严从重查处，最大限度恢复耕种、消除违法状态，涉嫌犯罪的，及时移交司法机关追究刑事责任。对强行毁麦占地行为制止无效的，要第一时间向本级人民政府和上级主管部门报告。
《通知》要求，要严格用途管制，严防耕地非农化非粮化问题反弹。严格执行国家关于耕地用途管制和科学绿化的政策规定，永久基本农田不得转为林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地，对一般耕地转为其他农用地及农业设施建设用地落实年度“进出平衡”，科学有序开展国土绿化工作。在春季植树造林中，各级自然资源和农业农村主管部门要与林业主管部门充分衔接，统筹合理安排绿化位置，按批准方案和下达任务稳步开展国土绿化工作，严防强行毁麦造林；不得违规超标准在铁路、公路等用地红线外，以及河渠两侧、水库周边占用耕地建设绿化带；未经批准不得占用耕地实施国土绿化；对新增违规占用耕地造林绿化问题，要认真整改，确保整改到位。
《通知》提出，要注重宣传引导，努力营造依法用地良好氛围。创新宣传形式和载体，通过开展“集中宣传月”等活动，让保护耕地、保障粮食安全等理念深入人心，全面提升社会各界依法依规用地意识。结合当地招商引资和项目建设实际情况，着重做好基层政府和有关用地单位的政策宣传，严禁以任何名义强行毁麦占地；项目实施前，充分听取农村群众意愿、做实做细群众工作，对合理诉求采取积极措施，妥善予以解决，切实维护农民群众合法权益，避免发生强占耕地、毁麦建设等恶性事件，树立和维护河南耕地保护良好形象。
来源：中国发展网
案例信息： 2024-12-3-021-002 / 行政 / 不履行XX职责 / 北京市第一中级人民法院 / 2022.03.17 / （2022）京01行终181号 / 二审
关键词： 行政 ；不履行法定职责 ；乡镇政府 ；村民代表会议 ；村务监督 ；村民自治
裁判要旨：
1.镇级人民政府依法具有监督其辖区内村民代表会议的法定职责。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条第三款规定，村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。据此，某镇政府作为镇级人民政府，依法具有监督其辖区内村民代表会议的法定职责，应依法对王某的申请作出处理。
2.镇级人民政府应当如何履行监督职责问题。镇级人民政府履行监督职责应当对村民代表会议决定是否与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，是否有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容等进行审查并作出判断处理，利用对村民自治的监督确保村民自治的实质性实现。只有在镇级人民政府对村民代表会议的召开以及会议决定是否相关法律规定进行上述实质性审查后，才能认定履行了法定监督职责。
案例详情：
»基本案情：
2019年10月17日，某村召开村民代表会议，会议决议内容：1.就我村未搬迁宅基地房屋及非住宅决定立即启动村民自治搬迁腾退工作，以村委会为主体具体实施。2.为确保广大村民利益、 早日实现安置房开工建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，决定立即收回我村未搬迁村民宅基地使用权，决定立即解除未搬迁非住宅土地租赁合同并收回（或非法占用）集体土地，由村委会负责通知并腾退地上物等工作事宜。3.通过《某村棚户区改造和环境整治项目集体土地上非住宅房屋腾退实施方案》并按照以上方案实施。4.自治搬迁腾退其他工作事宜由村两委会讨论决定并实施。2020年4月19日，某村村支部委员会、某村委会、某村经济合作社联合作出《宅基地使用权收回决定书》，决定收回原告王某的宅基地使用权。
2020年4月22日，原告王某向北京市某镇政府邮寄《履责申请》，要求某镇政府履行法定职责，责令某村委会撤销《宅基地使用权收回决定书》，改正强拆房屋、毁坏财物、滥用职权等违法行为。针对该履职申请，原告王某于2020年6月28日向某区政府申请行政复议，认为某镇政府不履行职责违法。某区政府于2020年8月15日作出行政复议决定，认为根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条相关规定，某镇政府具有对申请人提出的申请进行调查处理的法定职责，某镇政府收到原告履责申请后未对此作出处理，属于不履行法定职责，决定责令某镇政府60日内对申请人提出的要求履行监督职责申请作出处理。
2020年8月22日，原告王某再次向某镇政府邮寄《要求履行监督职责申请书》，要求某镇政府履行监督职责，责令某村委会改正2019年10月17日某村委会所作收回某村棚改范围内所有未搬迁宅基地及非宅基地的村民代表会议决定。某镇政府8月23日收到该申请后，于2020年10月16日向原告王某作出《要求履行监督职责申请书处理情况》，原告不服该处理情况，故提起本案诉讼。
北京市延庆区人民法院于2021年12月29日作出（2020）京0119行初151号行政判决：一、撤销被告某镇政府于2020年10月16日作出的《要求履行监督职责申请书处理情况》；二、责令被告某镇人民政府于本判决生效后六十日内对原告王某的《要求履行监督职责申请书》重新作出处理。某镇政府提出上诉，北京市第一中级人民法院于2022年3月17日作出（2022）京01行终181号行政判决：驳回上诉，维持一审判决。
»裁判理由：
法院生效裁判认为：本案中，原告王某向某镇政府邮寄了履责申请，要求某镇政府履行监督职责，责令某村委会改正2019年10月17日某村委会所作收回某村棚改范围内所有未搬迁宅基地及非宅基地的村民代表会议决定。根据以上规定，某镇政府具有监督村民代表会议的决定是否违反法律法规相关规定的职责。某镇政府收到原告的履责申请后，于2020年10月16日作出《要求履行监督职责申请书处理情况》，但该《要求履行监督职责申请书处理情况》仅是对工作开展情况的说明，某镇政府未对村民代表会议是否经过了村民大会的授权、会议的召开是否符合法律规定以及收回决议是否符合《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定的收回条件进行审查，故某镇政府未完全对王某所申请事项履行监督职责，对于原告王某的诉讼请求，应予支持。
»关联索引：
《中华人民共和国土地管理法》第66条
《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条
一审：北京市延庆区人民法院（2020）京0119行初151号行政判决（2021年12月29日）
二审：北京市第一中级人民法院（2022）京01行终181号行政判决（2022年3月17日）
来源：行政法实务
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