已转为城镇户籍，如何保护好宅基地？这几条建议对你有用！，变成城镇户口后原农村宅基地怎么办:今日土地征收拆迁话题-圣运律师事务所

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已转为城镇户籍，如何保护好宅基地？这几条建议对你有用！，变成城镇户口后原农村宅基地怎么办

更新时间:2025-05-10 02:28 发布:2024-09-20 13:34 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：已转为城镇户籍，如何保护好宅基地？这几条建议对你有用！,裁判观点：本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆小平之父陆秀益所有。上世纪50年代初陆秀益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山

已转为城镇户籍，如何保护好宅基地？这几条建议对你有用！，变成城镇户口后原农村宅基地怎么办

一、已转为城镇户籍，如何保护好宅基地？这几条建议对你有用！，变成城镇户口后原农村宅基地怎么办

　　裁判观点：

　　本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆小平之父陆秀益所有。上世纪50年代初陆秀益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山乡管辖），到衡阳市线带厂工作并转为城镇户籍，陆小平出生后一直随父母在衡阳市生活，亦为城镇居民。2000年，陆魁春经陆秀益同意，向相关部门申请拆除陆秀益的旧房建设新房，衡南县政府为陆魁春颁发了3405号证。2007年1月，陆秀益去世。可见，陆秀益作为非群益村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆魁春对原房屋拆除已经丧失，陆小平作为陆秀益的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继，故衡南县政府的颁证行为与其没有利害关系，其请求撤销3405号证，不具有原告主体资格。

　　案号：（2019）最高法行申84号

　　案件概况：

　　陆小平申请再审称：1.再审申请人并不是对南政（2000）土建许字第3405号《衡南县城乡个人建房宅基地许可证》（以下简称3405号证）项下的宅基地和宅基地上的房屋主张权利，而是请求对衡南县政府颁发给陆魁春的3405号证是否合法进行审查。2.再审申请人与3405号证有直接利害关系，是本案的适格原告，本案未进行实体审查违法。请求撤销一、二审裁定；确认3405号证违法并予以撤销；确认雨母山乡政府与陆魁春签订《拆迁安置补偿协议》无效并判令其重新与陆小平签订《拆迁安置补偿协议》。

　　最高院认为：

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，经原审法院查明，涉案宅基地的使用权原系陆小平之父陆秀益所有。上世纪50年代初陆秀益离开原籍衡南县三塘镇群益村上山塘组（2001年5月调整划归衡阳市蒸湘区雨母山乡管辖），到衡阳市线带厂工作并转为城镇户籍，陆小平出生后一直随父母在衡阳市生活，亦为城镇居民。2000年，陆魁春经陆秀益同意，向相关部门申请拆除陆秀益的旧房建设新房，衡南县政府为陆魁春颁发了3405号证。2007年1月，陆秀益去世。可见，陆秀益作为非群益村村民对原房屋的所有权及涉案宅基地的使用权，因陆魁春对原房屋拆除已经丧失，陆小平作为陆秀益的继承人亦丧失对该土地相关权利的承继，故衡南县政府的颁证行为与其没有利害关系，其请求撤销3405号证，不具有原告主体资格。一、二审裁定驳回陆小平的起诉，并无不当。陆小平再审请求确认雨母山乡政府与陆魁春签订《拆迁安置补偿协议》无效并判令其重新与陆小平签订《拆迁安置补偿协议》，不属于本案的审查范围，本院不予支持。

　　综上，陆小平的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

　　再审裁判结果

　　驳回陆小平的再审申请。

　　从最高院的裁判规则可以看出，作为已转为城镇户籍的居民来说，要想保住宅基地用房？必须做到以下几点：

　　1、无论如何，宅基地上的房屋不能拆除，因为一旦拆除，你再也没有资格建造！因为宅基地属于集体经济组织所有，只有集体经济组织内的成员才有宅基地使用权，而宅基地上的房屋才是私有财产；

　　2、如果老房子的确已经破烂不堪了，建议维修，加固，否则，房子塌了，权利将清零；

　　3、如果你是继承父辈的宅基地房屋，虽然宅基地无法继承，但宅基地上的房屋作为公民合法财产，仍然可被继承，只要房屋不倒，权利就在。

二、注意，拆迁中这一点不遵守，无论是对哪一方都会有影响！

　　在征地拆迁中，无论是征收方还是被征收方都应当要遵守法律所规定的各种事项，尤其是法律维权期限，如果超过法律规定的这个期限，对被征收人来可能会错失一次争取合理补偿的机会，而对征收方来讲不在法律规定期限内对被征收人申请的事项进行答复可能会与被征收人对簿公堂。

　　基本案情

　　张先生是安徽省村民，当地因进行灰岩矿项目，要在张先生等村民家附近大规模的开山放炮，但是该行为导致张先生等人在内的几十户村民房屋有垮塌的风险，严重威胁到了张先生等人的财产生命安全。于是张先生找到相关部门，希望能解决该问题，但是并没有得到回应，为了维护自己的财产生命安全，委托了北京圣运律师。

　　此后，北京圣运律师便马不停蹄的前往现场进行调查，对于指导张先生对现场的情况进行固定，拍摄了大量能够反映施工已经造成的环保污染的影像。又在此基础上以张先生的名义起草了《查处投诉函》，请求B区环境保护局依法查处涉案项目破坏环境、侵害群众生命财产安全的违法行为并要求将查处结果以书面形式予以答复。在2018年11月2日，在北京圣运律师的指导下，张先生向当地环境保护局邮寄了查处申请，可是直接法定期限已经，张先生仍未收到相关部门作出的书面答复。

　　为了减少张先生的损失，北京圣运律师针对相关部门未依法履行查处职责的行为，向法院提起了诉讼，请求确认相关部门未依法履行书面答复的行为违法。然而相关部门在得知起诉后，便匆匆的作出了《来信事项办理情况的答复》并邮寄给了张先生，虽然答复了，但是相关部门超期履行是不争的事实。最终法院判决相关部门未在法定期限内对张先生提交的查处投诉函作出答复的行为违法。

　　律师说法

　　根据《中华人民共和国行政诉讼法》中的第四十七条规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向人民法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。

　　而本案中，相关部门虽然对张先生申请的《查处投诉函》进行了答复，但却超过了法律规定的期限。因此，法院的判决彰显了法治精神、维护了公平正义。

　　征地拆迁涉及到咱老百姓的切身利益，在遇到没办法在短时间内解决的问题时，可不要一直拖着，不去解决，虽然，法律赋予了我们老百姓相应的救济权利，但是这个救济权利也是有时间的，如果不在法律规定的期限内进行维权，那么部分救济权利就会失去功效，老百姓对拿到合理补偿或是高补偿就又少了一次争辩的机会。以下几种是我们需要着重注意的救济期限。

　　1、申请政府信息公开期限

　　法律明确规定，在征地拆迁中，被征收人是享有知情权的，无论是征收补偿方案还是征收决定、补偿决定都应当要依法向被征收人公开，可是现实生活中，不依法履行公开上述内容则成了一种常态。面对这种情况，被征收人可依法主动申请公开此类文件。

　　在申请政府信息公开时，明确规定了能够当场答复的，应当当场予以答复，如果不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复，如果需要延长答复期限的，应当经过相关部门负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。

　　2、申请听证期限

　　听证在征地拆迁中是非常重要的。当征收方发布拟征地公告之后，被征收人所在村集体或是村民如果对征地的用途、范围、面积以及补偿方式、补偿标准等有不同意见时，可以向市、县级国土资源局申请听证。举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。

　　征地经依法批准后，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

　　3、申请行政复议的期限

　　根据《行政复议法》第九条规定公民、法人或者其他组织自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。

　　如果被征收人不服复议决定，可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

　　4、提起行政诉讼的期限

　　根据《行政诉讼法》第三十八条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。

　　5、合法强制拆迁的救济期限

　　在征地拆迁中，强拆也会有两种情况，一种是违法强拆，另一种是合法强拆，被征收人千万不要觉得，不签字，征收方就没办法了，其实并不是这样的，根据《土地管理法实施条例》中的规定，县级以上人民政府土地行政主管部门可以责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　那么也就是说，如果收到责令交地或是责令限期拆除的决定书时，大家不在法律规定的期限内提起复议或是诉讼，那么就会由相关部门申请强制执行了，且连提高补偿的机会也就没有了。

　　因此北京圣运律师提醒大家，对收的文件一定要注重起来，注意上面所规定的维权期限，要明白，法律不保护躺在权利上睡觉的人，一旦错过，那么法律赋予我们的权利也就白白的浪费掉了。

三、征地拆迁律师谈这两个因素，关系着老百姓是否会获得合理的拆迁补偿！

　　在征地拆迁过程中，不少地方村委会不仅会参与到征收过程中，而且还会担任征收的角色，来组织实施征收，与被征收人签订补偿协议或是与征收方签订补偿协议等。

　　因此，在实践过程中，我们常常会看到，村委会往往会与征收方统一战线，有意压低被征收人的补偿，侵害被征收人合法权益。

　　李先生等人因积极响应地方相关部门“大力发展养殖”的号召，于2008年前租赁本村土地来发展养殖事业，而且李先生等人均得到相关部门的补贴。可是事隔几年后，因当地修建公路需要征收李先生等人的养殖用地，本想积极的配合征收方完成此次征收，可是征收补偿给的特别的低，而且此次征收项目也并没有取得相关部门的审批手续，后因村委会的参与，让李先生等人对此起了疑惑，所以就补偿一事一直没有达成一致意见，且也没有签订征收补偿安置协议。

　　但也因李先生等人的此种举动，让相关人员非常的不满，随后就被告知其养殖行为的环评不合格，且欲对李先生等人作出行政处罚。遇到这种情况的李先生以及其他被征收人对此是一筹莫展。但也为了维护自己的合法权益，经过多方打听李先生等人决定前往北京圣运律所并委托了北京圣运律师。

　　介入到案件之后，北京圣运律师针对李先生等人的情况，最终制定了一套详细并且具有针对性的维权方案。北京圣运律师通过指导李先生等人向相关部门递交了政府信息公开申请书，请求公开此次征收中所有的相关材料，在获得材料后，北京圣运律师对案件有了进一步的了解。

　　随后提起几道维权程序，多次的交锋使得村委会认识到北京圣运律师的专业性以及其为李先生等人坚定维权的信心，后村委会迫于压力主动私下与李先生等人就拆迁补偿等问题进行协商和解。最终此案历时两个月，当事人拿到高于原来的补偿款。至此，本案件取得圆满胜利，顺利结案！

　　征收补偿贯穿于整个征收过程，征收补偿的不合理，自然就会给征收带来一定的阻碍，导致征收工作停滞不前或是不能按预期的时间完成。

　　可是即使是这样，相关部门为了低成本征收仍旧故意降低补偿，让老百姓得不到合理补偿。

　　对此北京圣运律师建议大家，在征收过程中，相关部门应当要遵守法律法规，严格按照法律规定的程序进行征收，给予被征收人合理补偿，才能顺利的开展征收工作，达到最终的征收目的。

　　根据《农村宅基地管理办法》以及《土地管理法》，拆迁补偿不仅要有房屋补偿还有宅基地补偿和安置费等。而土地补偿费是被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。且地上附着物和青苗的补偿费由省、自治区、直辖市规定。

　　根据土地管理法及拆迁政策，农村房屋拆迁的原则是必须是拆一还一，房屋价值必须要经过评估，要按将来用途估价给予被征收人补偿。那么被征收人是如何获得合理补偿或是高于原有补偿的呢

　　一、被征收人维权意识较高

　　能够拿到自己满意的补偿，其最主要的就是被征收人要有较高的维权意识。可是在实践过程中，许多老百姓在遇到补偿不合理或是房屋被强制拆除时，往往会与对方纠缠不清，且一直找对方商讨，或是上访、信访等，这样一样被征收人不仅就陷入了被动的局面，还有可能会错过维权的时机。

　　北京圣运律师建议大家，在发现自己补偿不合理的时候，一定要及时的采取法律途径，然后从被动转为主动。

　　二、被征收人维权时间较早及找对了律师

　　在征地拆迁中，维权时间早的话，在一定程度上可起到事半功倍的效果。也就是说在相关部门下发征收公告或是征收补偿安置方案后，一旦觉得补偿不合理或是发现相关部门存在违法行为，就及时的采用法律途径，那么此时就能够牢牢的掌握住案件的主动权，然后在律师的指导下通过信息公开、行政复议或是行政诉讼等维权方式获得合理补偿。

　　对此北京圣运律师建议大家，及时的寻求专业律师的帮助，在征地拆迁中是很有必要的，不要认为“行政诉讼”案件赢的难度大，就默默的签了补偿协议，或是应征收方的要求搬迁了，这样只会让自己损失更大。因此只要老百姓心中相信法律、相信律师就会有只属于被征收人的一片光明！

四、北京专业拆迁律师谈如何理解“就近地段安置”呢？

　　一般而言，“就近地段安置”是不确定法律概念，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未以数据形式具体量化何谓就近地段。确定“就近地段”的范围，一般应考虑城市规模、交通状况、安置房源数量和户型面积等实际因素，由征收部门结合被征收房屋套型、面积和价值、被征收房屋与安置房屋匹配程度、当地大多数被征收人对安置房屋接受度等因素，选择确定更有利于保障被征收人居住权的安置房。

　　不过，不论被征收人是选择就近地段还是选择改建地段，都需要明白以下几点

　　一、签订补偿协议时问清楚安置房是否是现房

　　如果被征收人选择了产权置换，在签协议之前，一定要多留个心眼，多问一句征收方是否可以提供现房，如果是现房的话，那么被征收人就可以直接拎包入住了，可以省下不少的心。若不是现房，那么一定要与征收方协商好过渡安置问题，且要明确在拆迁协议里。

　　二、拆迁协议中要明确交付安置房时间

　　不论被征收人选择的是就近安置还是在改建地段安置，如果均不是现房，那么在拆迁协议中必须要明确交付安置房的时间，以及安置房位置、面积、朝向等问题。如果征收方未按照约定的期限交付安置房，那么我们就可以针对他们违约的行为向法院提起诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　三、若不是现房必须要明确违约责任

　　除此以外，违约责任也要白纸黑字明确在拆迁协议里，避免日后征收方以拆迁协议中未明确违约责任而拒绝继续履行补偿安置义务。

　　总之，北京圣运律师要提醒大家，征地拆迁关系着被征收人的利益，所以必须要结合自己的实际情况选择对自己较为有利的补偿方式，千万不要看见别人选择什么补偿方式自己也就跟着选择什么方式，这样日后如果发现该补偿方式并不利于自己，但是已经签订了补偿协议，那么想要再维权可能就心有余而力不足了。

五、北京圣运律师谈这4种情况下，所签订的拆迁协议无法律效力！

　　在征地拆迁中，双方只要就补偿事宜达成一致时，就会签订一份安置补偿协议书。但是在实践过程中，常有被征收人觉得自己的拆迁补偿非常的低，认为拆迁方给的补偿无法保障拆迁之后的生活，原有生活水平直线下降，为此便拒绝与征收方签订补偿协议。

　　但我们都知道，房屋和土地遇上征收大多数情况下都是因公共利益，所以征收方为了能按时完成征收工作，通常就会对被征收人施压逼迫其签订补偿协议，或是对被征收人承诺各种好处，让其先签了协议，事后再给多少多少的补偿或者是多大多大的安置房。

　　有被征收人基于征收方各种手段的威胁、压力，或是受政府“奖励”政策的影响被迫签订了补偿协议，等到事后才追悔莫及。那么已经签订了安置补偿协议，是不是就不能再维权了？是不是意味着拆迁跟自己没有多大关系了？

　　对此，北京圣运律师认为，签订了安置补偿协议，并不意味着就无法挽回了，就无法维权了，在以下这几种情况下签订的协议则是可以维权的。

　　一、签订拆迁协议主体不符合法律规定的无效

　　其实，我国法律法规上对如何实施拆迁都有着严格的规定。比如《国有土地上房屋征收与补偿条》中明规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。另外在《土地管理法》也中规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　也就是说，市、县级以上人民政府才是土地征收的主体，那么与被征收人签订拆迁协议的主体也只能是市、县级人民政府授权委托的房屋征收部门。

　　但是现实中，与被征收人签订补偿协议的主体往往不是村委会就是开发商，因此结合以上的内容，若是在这种情况下签订的，那么所签订的拆迁安置补偿协议自然是无效的。

　　另外还有两种情况下签订的也是无效的。就是被征收人与不具备行政主体的行政机关签订的协议及房屋征收部门与不具备民事行为能力的被征收人（如未成年人、患有疾病的老年人）签订的拆迁协议也是无效的。

　　二、没有征地批文所签订的拆迁协议无效

　　《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二)》第十四条规定合同法第五十二条第 (五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。也就是说违反法律、行政法规的效力性强制性规定必然导致合同无效。

　　而《土地管理法》关于征地必须由国务院或省级人民政府审批的规定，属于效力性强制性规范。也就是说，征收方在正式实施之前必须要依法办理相关的审批手续，只有获得国务院或者省级政府的批准，拿到征地批文，那么征地行为的前提才是合法的。

　　若是没有征地批文就开始征收那么显然就是未批先征，是不合法的行为。且所签订的安置补偿协议自然也就是无效的。如果承认合同的效力，必然将损害国家利益和社会公共利益，所以在这种情况下签订的协议应当认定无效。

　　三、签订协议时存在威胁、欺诈的情况所签协议无效

　　在实践过程中，征收方为急于完成拆迁工作，常常会以各种方法压迫被征收人与其签订安置补偿协议。但北京圣运律师要说的是，房屋拆迁涉及到双方的利益，无论如何都应当要按照双方当事人真实的意愿签订，若是在签订协议过程中存在胁迫、欺诈、乘人之危等行为，违背他人真实意思表示签订协议，那么经人民法院或仲裁机构查明后，应当确认为无效。

　　四、拆迁协议存在重大误解、有失公平的无效

　　给予被征收人的拆迁补偿应当不低于其原有的生活水平；不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。可是实践中，征收方为了降低征收成本，给予被征收人的补偿往往达不到法律所规定的标准。因此，若双方签订的补偿协议确确实实存在有失公平的情况，那么应当被认定成无效。

　　况且这在《关于审理行政协议案件若干问题的规定》中也明确规定，行政协议存在重大误解、显失公平等情形的，经人民法院经审理认为符合法律规定的可撤销情形的，可以依法判决撤销该协议。

　　最后，北京圣运律师提醒广大被拆迁人，由于房屋拆迁比较的复杂，且所涉及的人数多，产生的利益大，征收方往往会在征收过程中捡漏洞，试图以低成本达到征收的目的。因此，被征收人一旦觉得自己补偿不合理或是对方没有征地批文、未公布拆迁公告等文件就征收，建议要及时的咨询律师，通过法律途径来保障自己的合法权益不被侵犯。